【正文】 、現代感以及實用功能性，用充滿人性化的細節(jié)設計吸引并打動消費者。 ? 在品質方面向萬科星園看齊，在價格方面向北辰綠色家園看齊，提升項目競爭力。 ⑶ 交通的通達性，廣泛延伸性，具備了較大升值潛力的項目的可能性。 產品定位建議 ⑴ 區(qū)位定位 北五環(huán)區(qū)域極具性價比優(yōu)勢的高品質社區(qū)型住宅。 ⑶ 產品定位 ① 差異化產品策略是項目成功最為可靠的保證。 ② 社區(qū)自身及周邊環(huán)境的優(yōu)越性。 ⑹ 市場身份定位 ① 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈有較高競爭力的高品質綠色居住社區(qū)。 結論： 較高品質、適中價位，北五環(huán)區(qū)域，奧運商圈極具競爭力項目。 房型 均 價 層差 板樓 （依層數） 東西向 5800 （ 5400－ 6200） 50 南北向 6200 （ 5900－ 6500） 50 塔樓 （依景觀朝向層數） 朝向好、景觀好 5600 （ 5350－ 5850） 每 2－ 5 層（依朝向）層差 50 朝向差、景觀好 5400 （ 5150－ 5650） 朝向好、景觀差 5200 （ 5050－ 5400） 朝向差、景觀差 5000 （ 4850－ 5150） 戶型定位建議 ⑴ 板樓： ? 以中大戶型為主，可以采取疊拼、復式、錯層等多元化戶型的設計，強調其舒適 性和景觀性。 ? 由于塔樓只是本案增加面積的部分，非主要盈利點，所以定價方面，結構和景觀都較好的戶型可以與東西向板樓中較差戶型的價格持平。產品的附加價值越來越成為房地產項目提升產品品質的重要砝碼，也越來越多的被開發(fā)商們所重視、開發(fā)和運用，這些隱性價值包括賦予會所以主題和組織適合的活動，各種配套設施的提供，裝修標準的可選性，以及為項目銷售所特意組織的活動和制造的事件等，這些都無疑大大提升了項目的認知度和競爭性。 注重商 業(yè)配套的完善。 ⑵ 外立面 ① 強調綠色、舒適內涵的體現。 ⑤ 色彩應追求簡潔現代的視覺感受，通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。 園林設計 現在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應具有人文親和力，且具有不可復制的人文特征。 ⑷ 在營銷中強調外國知名園林設計師為小區(qū)量身定做，以迎合目標客群的偏好。 ? 客廳開間至少 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。 ? 按中西廚將廚房功能區(qū)分隔開，廚房呈方正或 L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。 ? 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗 50CM，高度 50CM，較為舒適。 物業(yè)管理 一個小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌 可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務，還為項目的品質和檔次的提升起著很大的作用。 ③ 經營管理服務：房產中介服務、停車場管理、康樂運動、養(yǎng)生保健、旅游組織。 車庫 現在隨著汽車逐步走進家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，一些比較高檔的社區(qū)的車位配比都已經達到了 1： 1，而且選擇本區(qū)域的物業(yè)的客戶很多都已經或即將擁有私家車，所以本案應注重車庫的配設。 （ 4）、所有車庫都相互連通，并且有樓內電梯直接通達。 ③ 售樓處的包裝：精心裝修設計，以簡約、時尚、雅致、有品位為基調，以輕裝修重裝飾來達到營造環(huán)境的目的，如采用大多數喜歡追求時尚精致生活方式的人所欣賞的“宜家風格”。 ⑵ 營銷推廣方式： ① 銷售現場環(huán)境包裝：包括銷售現場搭建、樣板間搭建、現場圍檔、案名旗、引導牌、現場廣告路牌方案確定及實施。 附： 附表 1—— 核心競爭區(qū)項目概況：北辰綠色家園、萬科星園之水榭花都、北京青年城 附表 2—— 泛 競爭區(qū)項目概況：陽光新干線、 潤楓德尚國際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、凱旋城 — 歐陸經典二期、風林綠洲、澳林春天 附表 3—— 輻射競爭區(qū)項目概況： 美欣家園、永泰園、 逸成東苑、 怡清園、澳洲新星 。 ③ 項目網站方案設計并實施 ④ 廣告調性的確定，包括視覺及核心理念。 ⑤ 實樓樣板和中庭園林最好在銷售之前的提前實現。充分展現并營造開發(fā)商的實力對本案尤為重要。 （ 2）、安裝智能化車庫管理系統，實現車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。 智能化 （ 1）、小區(qū)智能化系統最低應具有小區(qū)智能化管理、三表計量（ IC 卡或遠傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。 目前物業(yè)公司可提供的服務主要有： ① 生活居家服務：與住戶的信息聯絡服務、房屋建筑管理、公共設施、設備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū) 文化活動。 ? 創(chuàng)新戶型，疊拼、復式、錯層，充分體現多元化戶型的設計。 ? 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 ? 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。因此，對于打造一個成功的房地產項目產品而言戶型面積的選擇及組合是至關重要的，戶型設計特色和結構面積的配比及組合直 接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié) 產品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產項目精品的重要一環(huán)。 ⑵ 在園林風格設計方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風格，一種是重視細節(jié)小品 的日式風格，本項目應取兩種風格之所長，并結合江南中式園林的設計理念來進行規(guī)劃和設計。 ② 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗 50CM，高度 50CM。 ③ 注重室內外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調豐富的外墻面，強 調輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機結合。 （二）、產品細節(jié)建議 建筑形式 ⑴ 建筑風格 建筑風格定位為新現代主義簡約風格：為了體現小區(qū)的主題，整體風格上的處理應以整個小區(qū)建筑物的風格來達到體現綠色、舒適、安靜的主題的目的，整體風格引入新現代主義簡約風格。 （一）、項目的整體建議 在規(guī)劃設計方面， 通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設計來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內部景觀與外部景觀的呼應，達到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃形式。 戶 型面積及配比 面積 朝向好、景觀好 朝向差、景觀好 朝向好、景觀差 朝向差、景觀差 是否設置 配比 是否設置 配比 是否設置 配比 是否設置 配比 一居 60 0 √ 10% √ 15% √ 20% 小兩居 70－ 80 0 √ 15% √ 10% √ 10% 兩居 80－100 √ 10% √ 5% 0 0 小三居 100－120 √ 5% 0 0 0 七、產品建議 目前房地產市場已經進入性價比時代，各家項目都在強調其產品的附加價值，營銷方式的選擇上也從單純的平面媒體宣傳 向立體化、多元化的宣傳方式過渡。 戶型面積及配比 東西向 南北向 面積（平米） 配比 （占板樓總面積） 面積（平米） 配比 （占板樓總面積） 兩居 80－ 100 30% 90100 20% 三居 120－ 160 45% 躍層 180－ 200 頂層， 5% ⑵ 塔樓： ? 應采取細塔形式，標準層面積不要超過 800平米，電梯配置方面應達到或超過2梯 6— 8戶，滿足大家出行的需