【正文】 化， 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年仍將保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭； ■ 金融機(jī)構(gòu)加快集聚， 金融信貸規(guī)模 繼續(xù) 擴(kuò)大，個(gè)人購(gòu)房信貸持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)政府 下調(diào) 利率的可能性仍然較大； ■ 2020 年上海社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定，居民收入水平和消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 ，社會(huì)消費(fèi)品物價(jià)水平持續(xù)快速增長(zhǎng) ； ■ 2020 年上海各大國(guó)家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)展順利， 圍繞著世博會(huì)的建設(shè)速度加快，使 城市結(jié) 構(gòu)與功能改造逐步落實(shí)，市內(nèi)交通 及對(duì)外交通快速發(fā)展 ，隨 著 城市規(guī)劃 不斷的發(fā)展將 給上海房地產(chǎn)更多 發(fā)展 機(jī)遇； ■ 2020 年政府宏觀調(diào)控政策頻出，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 有 一定 程度 的影響，將有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展 ； ■ 在上海宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下， 2020 年上海房地產(chǎn)將保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)太大變動(dòng)。 一、 2020 年上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與增速 ■ 總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn) 2001 年至 2020 年上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持較高速度增長(zhǎng)。 圖 1： 20012020 年上海 GDP 發(fā)展情況 030006000900012000150005%10%15%20%25%G D P （億元） 521 0. 12 574 1. 03 669 4. 23 807 2. 83 916 4. 10 103 66. 37 120 01. 16 136 98. 15 G D P 增長(zhǎng)率 9. 2% 10. 2% 16. 6% 20. 6% 13. 5% 13. 1% 15. 8% 9. 7%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 ■ 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平持續(xù)增長(zhǎng) 2001 年至 2020 年，上海人均 GDP 保持高速增長(zhǎng)。 圖 2： 20012020 年上海人均 GDP 發(fā)展情況 200004000060000800001000001200005%10%15%20%25%人均G D P （元） 392 58. 3 430 28. 8 498 91. 0 596 93. 1 673 70. 2 757 73. 1 870 36. 8 999 11. 0 人均G D P 增長(zhǎng)率 8. 4% 9. 6% 15. 9% 19. 6% 12. 9% 12. 5% 14. 9% 14. 8%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ■ 二三產(chǎn)業(yè)增速放緩 2020 年，上 海第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅較前幾年明顯有減慢趨勢(shì)。上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 2020 年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。 圖 5： 20012020 年上海社會(huì)消費(fèi)品零售情況 100020003000400050006%9%12%15%18%21%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 2 0 1 6 . 3 7 2 2 0 3 . 8 9 2 4 0 4 . 4 5 2 6 5 6 . 9 1 2 9 7 2 . 9 7 3 3 6 0 . 4 1 3 8 4 7 . 7 9 4 5 3 7 . 1 4 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率 8 . 1 % 9 . 3 % 9 . 1 % 1 0 . 5 % 1 1 . 9 % 1 3 . 0 % 1 4 . 5 % 1 7 . 9 %2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 國(guó)內(nèi)外投資 ■ 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度下降明顯 2001 年至 2020 年上海固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長(zhǎng)，其中 2020 年至 2020 年增長(zhǎng)速度均在兩位數(shù)以上。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，增長(zhǎng) %；工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年，上海房地產(chǎn)投資額為 億元，增長(zhǎng)幅度為 %，在房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)在總投資額比例下降的現(xiàn)象，說(shuō)明固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在逐漸轉(zhuǎn)變。 2020 年，上海外商直接投資額突破百億美元，達(dá) 億美元，較 2020 年上漲 %，增長(zhǎng)幅度是近 7 年最高值。 2020 年上海存貸款余額分別為 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %和 %，較 2020 年存款余額持續(xù)增長(zhǎng)，而貸款余額增長(zhǎng)速度有所回落。 2020 年，個(gè)人住房按揭貸款額 億元， 增長(zhǎng)幅度為 %。而在 2020 年下半年連續(xù)五次的下調(diào)貸款利率，目前長(zhǎng)期貸款利率為 %，預(yù)計(jì)在2020 年可能將進(jìn)一步的下調(diào)貸 款利率。 2020 年，上海市戶(hù)籍人口總數(shù) 1371 萬(wàn)人，比 2020 年減少了 %。 2020 年實(shí)現(xiàn)人均可支配收入達(dá) 26675 元，增長(zhǎng)率 %。其中， 2020 年人均消費(fèi)性支出實(shí)現(xiàn) 19398 元，占可支配收入的 %，增速達(dá) %。 2001 年至2020 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)較平穩(wěn)，物價(jià)基本穩(wěn)定；從 2020 年至 2020 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始上升，物價(jià)開(kāi)始上漲； 20202020 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)大幅上升，物價(jià)上漲十分明顯。其中， 2001 年至 2020 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)屬于快速上漲期。在 2020年宏觀調(diào)控的背景下，上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)仍增長(zhǎng)了 %。 2020 年上海居民的人均居住面積實(shí)現(xiàn) 平方米，增速為 %，居民居住條件進(jìn)一步改善。全年重大工程完成投資超過(guò) 1300 億元，有 27 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)， 13 個(gè)項(xiàng)目基本建成并投入運(yùn)行，為上海拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)作出了貢獻(xiàn)。 按照“迎世博 600 天行動(dòng)計(jì)劃”，世博會(huì)場(chǎng)館及配套建設(shè)項(xiàng)目全面推進(jìn)。 2020 年 園區(qū)內(nèi)，世博中心、中國(guó)館、主題館等五大永久建筑取得重大進(jìn)展，世博中心、中國(guó)館等結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)封頂；自建館、聯(lián)合館和租賃館全面展開(kāi)建設(shè)；區(qū)內(nèi)道路、公園等設(shè)施建設(shè)全面推進(jìn)。 圖 3： 世博會(huì)規(guī)劃方案 圖片來(lái)源： 世博網(wǎng) 按照完善“樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化”的要求，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全力推進(jìn) 根據(jù)強(qiáng)調(diào)樞紐、功能和網(wǎng)絡(luò)化的三點(diǎn)要求，本市的眾多 交通基礎(chǔ)設(shè)施在 08 年開(kāi)工建設(shè)，這些基礎(chǔ)建設(shè)也為拉動(dòng)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了很大的促進(jìn)作用。 （ 1） 如 上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程 的批準(zhǔn)，將帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域發(fā)展 2020 年 4 月 國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)了上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程可行性研究報(bào)告，這意味著虹橋機(jī)場(chǎng)有望在2020 年 新增一條跑道和一個(gè)航站樓，定位為國(guó)內(nèi)樞紐機(jī)場(chǎng)。該項(xiàng)目總投資 億元。 （ 2） 鐵路上海站北廣場(chǎng)綜合交通樞紐改造正式啟動(dòng) 由市政府和閘北區(qū)政府聯(lián) 合投資 億元打造的鐵路上海站北廣場(chǎng)綜合交通樞紐工程已進(jìn)入啟動(dòng)階 段，至 2020 年，將成為火車(chē)、地鐵、輕軌、公交車(chē)、出租換乘便捷，地上和地下銜接貫通、四周道路寬敞通達(dá)的世博會(huì)陸上迎賓大廳和連接長(zhǎng)三角地區(qū)的重要陸路門(mén)戶(hù)。主要由站前立體中心廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)地下人行通道、改擴(kuò)建鐵路北廣場(chǎng)站屋、設(shè)立大型公交樞紐站點(diǎn)等板塊構(gòu)成。 圖 4：上海軌道交通規(guī)劃概況 圖片來(lái)源：上海城市規(guī)劃網(wǎng) （ 4）其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 京滬高速鐵路項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。 ? 外灘通道、東西通道、中環(huán)線(xiàn)浦東段等一批骨干道路全面推進(jìn) 。 ? 西藏南路越江隧道實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)貫通 。 ? 上海崇明越江通道工程的隧道、橋梁雙雙貫通 。 按照“推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)”的戰(zhàn)略，重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有序推進(jìn) 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 寶鋼集團(tuán)上海浦東鋼鐵有限公司搬遷工程（羅涇地塊）第二步實(shí)施項(xiàng)目 啟動(dòng) 。寶鋼集團(tuán)浦鋼搬遷工程有利于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和優(yōu)化我國(guó)鋼鐵品種結(jié)構(gòu)。 其他重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有： 集成電路研發(fā)中心、臨港產(chǎn)業(yè)基地自主品牌新產(chǎn)品技術(shù)改造等一批項(xiàng)目推進(jìn)順利，光源工程、聚碳酸酯項(xiàng)目基本建成。 其他社會(huì)事業(yè)方面的重大工程在 2020 年開(kāi)工建設(shè)或建設(shè)完成的有： 市級(jí)醫(yī)院綜合樓、上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院奉賢新校區(qū)二期工程等項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，水產(chǎn)大學(xué)二期工程基本建成并 與已建成的一期工程同時(shí)投入使用，標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)改造完成，上海實(shí)有人口信息系統(tǒng)基本形成。 市場(chǎng)政策 方面 也 隨著整體經(jīng)濟(jì)的走向而變化 莫測(cè) ， 從年初的存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的打擊囤地到年底時(shí)存貸款利率的下調(diào)、存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，再到擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 金融政策 —— 前緊后松 ， 擴(kuò)大 內(nèi)需 ，保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ■ 五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金 率 到 五次下調(diào) 2020 年 1 月至 6 月央行共 5 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金 率 ，從 9 月開(kāi)始央行又連續(xù) 5 次