上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析報(bào)告-在線(xiàn)瀏覽
2024-09-13 08:59本頁(yè)面
【正文】 市發(fā)展的絕好契機(jī)。世博會(huì)將成為加快上海實(shí)現(xiàn)“四個(gè)實(shí)現(xiàn)”目標(biāo)的重要能動(dòng)力，且加快上海舊城更新的步伐在新世紀(jì)之初，舉辦世博會(huì)的意義顯得極其重要，不僅反映出一個(gè)國(guó)家的建設(shè)成就和綜合國(guó)力，更顯示出主辦國(guó)在新世紀(jì)的決心和信心。世博會(huì)將把上海升華到“城市，讓生活更美好”的城市定位與品質(zhì)的平臺(tái)上相信在2010年，通過(guò)對(duì)未來(lái)城市生活模式的研究，城市，將會(huì)成為一個(gè)更適合人類(lèi)居住生活的棲息之地。世博會(huì)后續(xù)利用的成功將成為具有開(kāi)創(chuàng)性的可持續(xù)發(fā)展的典范一屆世博會(huì)的成功與否，不僅體現(xiàn)在世博期間的成功，更體現(xiàn)在世博之后的后續(xù)利用上。世博會(huì)的舉辦拉動(dòng)了新一輪的城市建設(shè)。由此帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目、城市改造項(xiàng)目就達(dá)150300億美元的投資。市場(chǎng)的有效需求必將拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面升級(jí)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的健康發(fā)展，做出更加精致、更加人性化的產(chǎn)品。這些正在進(jìn)入和已經(jīng)進(jìn)入的外資，對(duì)整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)生巨大的沖擊和帶動(dòng)作用，而資本的逐利本性則將直接引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)上揚(yáng)。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)是與在香港主板上市的復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司合作，共同投資開(kāi)發(fā)位于上海松江新城的住宅項(xiàng)目。而復(fù)地集團(tuán)自1994 年涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域以來(lái)，憑藉準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、多項(xiàng)目管理的能力和良好的售后服務(wù)體系，逐漸奠定了在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位。已連續(xù)四年進(jìn)入上海市房地產(chǎn)銷(xiāo)售五十強(qiáng)前列，2003 年榮膺首屆上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)第四名和上海市百?gòu)?qiáng)企業(yè)。荷蘭國(guó)際集團(tuán)是一家總部位于荷蘭的國(guó)際化金融機(jī)構(gòu)，該集團(tuán)在中國(guó)的業(yè)務(wù)包括銀行、人壽保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。 首度進(jìn)入上海市場(chǎng)的菲律賓 “裕景興業(yè)”投資公司有著“香港豪宅專(zhuān)家”的美稱(chēng)，更被倫敦“超級(jí)品牌組織”考核為“超級(jí)品牌”，本次選擇在陸家嘴CBD地區(qū)巨資投建總建面積約為12萬(wàn)平方米裕景國(guó)際項(xiàng)目。一個(gè)多世紀(jì)后，在被喻為“上海地王”的外灘源項(xiàng)目上，“洛克菲勒”又被賦予了東方色彩。5月7日的下午，于上海國(guó)際會(huì)議中心，洛克菲勒集團(tuán)作為唯一一家外來(lái)資本與原初的國(guó)有一級(jí)開(kāi)發(fā)商新黃浦集團(tuán)簽訂合約，成為外灘源商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)商；而早先一起同臺(tái)陳詞的香港新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、香港置地集團(tuán)、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地產(chǎn)，以及后來(lái)聞?dòng)嵍鴣?lái)的和黃集團(tuán)李嘉誠(chéng)，則不見(jiàn)蹤影。格林（Jonathan ）用“非常自豪”來(lái)形容洛克菲勒集團(tuán)被唯一選中的心情，用“一個(gè)特殊、吉祥的日子”來(lái)形容最終落筆簽字的這一天。一年多前的2003年1月，外灘源項(xiàng)目研討會(huì)首次在外灘中心召開(kāi)，一時(shí)引來(lái)高朋云集。李兆基代表了香港地產(chǎn)界頂級(jí)開(kāi)發(fā)商們的心態(tài)。新鴻基地產(chǎn)一直與上海市方面有著良好的合作，其時(shí)正在傳說(shuō)的是郭拿下了位于小陸家嘴的一塊寶地，欲投資80億元蓋樓。但當(dāng)時(shí)會(huì)場(chǎng)上出現(xiàn)了中國(guó)地產(chǎn)界前所未有的一幕：一幫高鼻子外國(guó)人所代表的國(guó)際巨鯨們的紛紛蒞臨，這個(gè)豪華名單包括洛克菲勒集團(tuán)、摩根斯坦利地產(chǎn)、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、萊曼兄弟、UBS瑞士聯(lián)合銀行、花旗集團(tuán)、美林證券等等，他們同樣對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目興趣濃厚。第五部分：上海樓市未來(lái)展望 未來(lái)人口：在美國(guó)《商業(yè)周刊》第十二屆亞洲領(lǐng)導(dǎo)人年會(huì)上，上海市市長(zhǎng)韓正說(shuō)，據(jù)最近的抽樣調(diào)查，上海實(shí)際人口已超過(guò)2000萬(wàn)，其中常住人口已達(dá)1700萬(wàn)，流動(dòng)人口超過(guò)300萬(wàn)。 未來(lái)GDP水平：如今上海進(jìn)入人均GDP由5000美元向7500美元跨越的新階段。上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然大大改善人民的生活水平；上海市民的消費(fèi)水平，已經(jīng)從萬(wàn)元級(jí)走入十萬(wàn)元級(jí)。居住面積的擴(kuò)大得益于投入的增長(zhǎng)。今年，上海就將繼續(xù)保持900億元房地產(chǎn)的投資規(guī)模。而隨著上海城市化的進(jìn)程，將直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而他們這次擁有更多、更充足的理由，隨便就可以列出一大堆上海樓市的利好因素。期間價(jià)格波動(dòng)完全可能出現(xiàn)，但總體上只會(huì)是窄幅波動(dòng)，上海商品房?jī)r(jià)格總體上會(huì)在波動(dòng)中領(lǐng)先于物價(jià)增長(zhǎng)而逐步攀升，這一期間的房地產(chǎn)業(yè)依然是優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)業(yè)。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。保守估計(jì)，今年1012月，房?jī)r(jià)就會(huì)有一個(gè)樂(lè)觀的上漲態(tài)勢(shì)。所謂大眾住房，目前商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件及舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷，這是本土需求，約占市場(chǎng)總量的75％。預(yù)計(jì)全年的需求約2600 萬(wàn)平方米。這樣，供應(yīng)與需求的總量將呈現(xiàn)基本平衡狀態(tài)，并形成供略大于求的格局。而價(jià)格則處于全市均價(jià)以下水平。去年開(kāi)工的300萬(wàn)平方米重大工程配套商品房即將應(yīng)市，今年新開(kāi)工350萬(wàn)平方米，上半年將有100萬(wàn)平方米竣工。同時(shí)，降低上市預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，只要達(dá)到建安工程量的25％就放行。今年14月商品房預(yù)售面積中，每平方米3500元以下的占15％，3500－6000元的占38％，6000－9000元的占36％，9000以上的占11％。今年截至5月，繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢(shì)，全市交易過(guò)戶(hù)面積為1068萬(wàn)平方米，％。今年15月，上海預(yù)售房（一手房預(yù)售）和存量房（二手房銷(xiāo)售）的交易量雙雙穩(wěn)步上揚(yáng)，預(yù)售交易總量為1161 萬(wàn)平方米，存量交易總量為1068 萬(wàn)平方米，兩者比例1： ，而在去年同期，這一比例大致維持在1： 的范圍內(nèi)。從同比增幅的走勢(shì)來(lái)看，預(yù)售房的成交增幅較2003 年全年的增幅略有放大，存量房增幅持平，總體處于合理的變化范圍之內(nèi)。 各區(qū)域價(jià)格水準(zhǔn)介紹當(dāng)前，上海共有901個(gè)在售樓盤(pán)，可售套數(shù)68231套、總計(jì)102456套，可售建筑面積795萬(wàn)㎡、總建筑面積1192萬(wàn)㎡，區(qū)域分布情況如下：區(qū)域位置已售套數(shù)預(yù)訂套數(shù)已售均價(jià)而從結(jié)構(gòu)比例來(lái)看，%的供應(yīng)量暫時(shí)略超出了市府目標(biāo)確定的20%；但外環(huán)以外明顯超過(guò)了40%的目標(biāo)，且有加大的趨勢(shì)；內(nèi)外環(huán)線(xiàn)間的比例卻不足，相信隨著中環(huán)線(xiàn)建設(shè)步伐的加快，此區(qū)域的供應(yīng)量也將隨之增加。個(gè)價(jià)格范圍個(gè)價(jià)格范圍所謂招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，就是在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人），以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。另外，還有土地使用權(quán)出租和國(guó)有土地租賃，該2種方式是國(guó)有土地有償使用的另一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 2003年上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)：216。域用地性質(zhì)幅㎡閘北區(qū)住宅用地7270,611綜合用地2249,765合計(jì)9520,376楊浦區(qū)辦公樓132,478商服用地113,365綜合用地393,345
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