房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控-在線瀏覽
2025-07-15 00:07本頁面
【正文】 04年末的數(shù)據(jù)處理，2005年初提出了上海房地產(chǎn)發(fā)展超過過熱警戒線，處于過熱區(qū)間，如無重大調(diào)整措施，2005年度過熱程度將進(jìn)一步累積和增大的評價和判斷。本報告將在對2005年上海房地產(chǎn)市場運行基本狀況的描述后，運用綜合模擬法做簡單評價。由于綜合模擬法選用指標(biāo)僅6個，因此現(xiàn)狀描述與評價不完全一一對應(yīng)。選用數(shù)據(jù)均采用以同季度為起始點的滾動年的辦法予以處理。在房地產(chǎn)投資中，住宅投資是主體，%，%；辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房增長較快，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例是反映整個房地產(chǎn)行業(yè)冷熱最重要的指標(biāo)。%，開始下降，但與正常區(qū)間的水平相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重還相當(dāng)高，仍處于過熱區(qū)間。在上海而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重以下降2個百分點為好，絕對量可能要求下降100億以上才能回歸正常區(qū)間。%。商品房竣工面積/城市全部土地面積指數(shù)，開始緩慢下降，但還處于過熱區(qū)間，預(yù)計2005年全年處于偏熱區(qū)間。預(yù)計到年底將處于偏熱區(qū)間。從總量變動上看，似乎相對平穩(wěn)，但是，如果剔除配套商品房等定向供給的部分，屬于市場化商品房的供應(yīng)量實際上有明顯的減少。上海房地產(chǎn)市場多年來的供不應(yīng)求，已經(jīng)成為調(diào)控的主要目標(biāo)之一。供求關(guān)系在調(diào)控以后得到實質(zhì)性的調(diào)整。2004年迅速上升為202%，超過過熱警戒線。預(yù)計2005年全年會保持在比2004年略低的高水平。1~9月，全市共出讓土地995幅。土地價格增長速度在調(diào)控后放緩。土地利用率不是標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計指標(biāo)，只能從購置土地面積等相關(guān)指標(biāo)反映。預(yù)計2005年全年的土地購置面積將下降至偏冷區(qū)間。從土地利用的角度表明，經(jīng)調(diào)控，土地利用率有所提高。1~10月，%；，%。據(jù)市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，商品房價格在6月份開始下降，到10月，%、%、%%。商品房交易價格指數(shù)也反映了市場的走勢。商品房價格增長率第二季度仍增長，第三季度下降，仍處于過熱區(qū)間。2003年、2004年商品房價格指數(shù)連續(xù)兩年處于偏熱區(qū)間，2005年第一季度超過過熱警戒線，第二季度達(dá)到最高，第三季度開始下降，未脫離過熱區(qū)間，預(yù)計第四季度將接近偏熱區(qū)間。1~，%。二手房交易的月度成交量呈一路下降的態(tài)勢。金融業(yè)繼續(xù)支持著上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。至2005年10月，上海個人住房貸款余額達(dá)3020億元，其中。其中，公積金貸款余額將出現(xiàn)負(fù)增長。根據(jù)上述6個指標(biāo)加總得到的房地產(chǎn)冷熱綜合指標(biāo)仍處在過熱區(qū)間。預(yù)計2005年底，調(diào)控的成效開始顯現(xiàn)，冷熱綜合指數(shù)將大幅度下降到偏熱區(qū)間。反映短期影響的指標(biāo)主要是成交量、價格、投資（投機(jī)）率等，反映長期影響的指標(biāo)主要是供給量、土地閑置量、房地產(chǎn)空置量、稅收、GDP等。從各項分指標(biāo)來看，大部分指標(biāo)處于過熱區(qū)間，價格與開發(fā)盈利水平還未從根本上受影響，供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)的效果還未完全體現(xiàn)?？傊?，調(diào)控的短期效果已經(jīng)可以看到，長期的效果還未見，調(diào)控的綜合成效有待見證，可能會在2006年全面體現(xiàn)。2005年上海房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定成效，但是調(diào)控尚未到位，有待2006年進(jìn)一步堅持執(zhí)行調(diào)控政策，力求盡快把上海房地產(chǎn)市場調(diào)整到正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。三、當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的若干問題思考如果以小平同志南巡講話為標(biāo)志，真正意義上的房地產(chǎn)市場發(fā)展不過短短的14年，卻經(jīng)歷了兩次大的調(diào)控。因此，如何保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)的地位與作用是值得重視的問題?？上У氖鞘畮啄甑纳唐坊缆芬渤霈F(xiàn)了一些矛盾，且有進(jìn)一步加劇的可能。一個有力的證據(jù)就是通過這十幾年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質(zhì)量有了明顯提高。至于現(xiàn)存的問題和矛盾是發(fā)展中的支流，只要下決心，以科學(xué)發(fā)展觀和實事求是為行為準(zhǔn)則定能找到解決的辦法。走符合中國國情的住房商品化道路才是房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路。1996年“國際人居”大會把“人人享
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