【正文】 議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ， 長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度 。 其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持 。 上述政策自 2023年 8月 19日起實(shí)施 。 國(guó)家近期銀行政策解析 政策 06/07/21央行宣布從 8月 15日開(kāi)始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 %。 政策 人民銀行 04/28上調(diào)貸款利率 主要內(nèi)容 一年期貸款利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行 %上調(diào)到 % 國(guó)家近期銀行政策解析 政策 銀監(jiān)辦發(fā) [2023]212號(hào)關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 05/08/28 主要內(nèi)容 信托投資公司新開(kāi)辦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策 ， 并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查 ， 對(duì)未取得國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建筑工程施工許可證 （ “ 四證 ” ）的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款；申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的 二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) ， 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于 35%。 國(guó)家近期銀行政策解析 政策 銀發(fā) (1999)73號(hào)關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn) 99/2/23 銀發(fā) [1998]169號(hào) 中國(guó)人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知 98/04/07 政策 中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù) 主要內(nèi)容 05年底，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額 ，占全部金融機(jī)構(gòu)RMB貸款的 %，其中個(gè)人住房按揭貸款 ，占占全部金融機(jī)構(gòu) RMB貸款的 % 國(guó)家近期財(cái)稅政策解析 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]108號(hào)深地稅發(fā) 【 2023】 455國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 2023/07/18 主要內(nèi)容 核定征收： 深地稅發(fā) 【 2023】 45轉(zhuǎn)發(fā) 普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入%核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入 3%核定 ?強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（ 1年、 5年、拆遷補(bǔ)償、征用補(bǔ)償） ?注意事項(xiàng)： 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓抬高原價(jià)？ 陰陽(yáng)合同。 國(guó)家近期財(cái)稅政策解析 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]111號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知 05/07/01 主要內(nèi)容 進(jìn)一步強(qiáng)化土地稅收（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅 ） 的管理 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 05/05/27 主要內(nèi)容 2年規(guī)定（已被 75號(hào)文取代） 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]82號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 05/05/18 主要內(nèi)容 先稅后證，以契稅為把手 深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策 政策 深府 【 2023】 106號(hào)深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn) 06/06/19 主要內(nèi)容 實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，保證 特區(qū)內(nèi)外 “ 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)管理、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水 ” 。 因城市建設(shè)需要須對(duì)已出讓用地的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，涉及調(diào)整容積率需要補(bǔ)償?shù)?，以?jīng)濟(jì)方式予以補(bǔ)償，一律不再補(bǔ)償土地。 地使用者依法取得土地使用權(quán)后，超過(guò)土地出讓合同約定開(kāi)工期限不開(kāi)工的，每年按土地出讓金的 20％收取閑置費(fèi)；閑置 2年以上未按土地出讓合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)的，政府依法收回土地 。 除 重點(diǎn)引進(jìn)項(xiàng)目 、 重大投資項(xiàng)目 、 政府財(cái)政投資的公共配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 等用地可以 協(xié)議方式 出讓外 ， 其它用地在 3年內(nèi) 逐步實(shí)現(xiàn)全部按 招標(biāo)拍賣掛牌 方式進(jìn)行出讓 。 深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策 政策 深府 [2023]98號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 06/12 主要內(nèi)容 新項(xiàng)目要求： 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 經(jīng)濟(jì)適用房自合同簽訂之日起 5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓 。 深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策 ? 深府〔 2023〕 105號(hào) 深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法 ? 深府〔 2023〕 103號(hào) 關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知 ? 深府〔 2023〕 94號(hào) 關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地審批實(shí)施辦法的通知 ? 深府 〔 2023〕 93號(hào) 關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知 ? 深圳市人民政府令第 153號(hào)深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法 ? 深府辦 〔 2023〕 86號(hào)關(guān)于印發(fā)深圳市清繳地價(jià)欠款工作方案的通知 ? 深府 〔 2023〕 95號(hào) 印發(fā)關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地遺留問(wèn)題的若干規(guī)定的通知 ? 深府 〔 2023〕 43號(hào)關(guān)于印發(fā) 《 深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國(guó)有土地交接與管理實(shí)施方案 》 的通知 房地產(chǎn)投資政策 ?WTO房地產(chǎn)承諾 服務(wù)提供方式： （ 1）跨境交付 （ 2）境外消費(fèi) （ 3）商業(yè)存在 （ 4）自然人流動(dòng) 部門(mén)或分部門(mén) 市場(chǎng)準(zhǔn)入限制 D． 房地產(chǎn)服務(wù) a． 涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù) （ CPC 821） （ 1） 沒(méi)有限制 （ 2） 沒(méi)有限制 （ 3） 除下列內(nèi)容外 ， 沒(méi)有限制： 對(duì)于 高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ② ， 如公寓和寫(xiě)字樓 ， 不允許設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè) ， 但不包括豪華飯店 。 b． 以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù) （ CPC 822） （ 1） 沒(méi)有限制 （ 2） 沒(méi)有限制 （ 3） 僅限于合資企業(yè)形式 ， 允許外資擁有多數(shù)股權(quán) 。 房地產(chǎn)投資政策 ?發(fā)改委商務(wù)部令第 24號(hào)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2023年修訂 ) ?鼓勵(lì) 外商投資產(chǎn)業(yè)目錄 ? 八 、 房地產(chǎn)業(yè) 1． 普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè) ?限制 類外商投資產(chǎn)業(yè)目錄 ? 八 、 房地產(chǎn)業(yè) ? 1． 土地成片開(kāi)發(fā) （ 限于合資 、 合作 ） ? 2． 高檔賓館 、 別墅 、 高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè) 、 經(jīng)營(yíng) ? 3． 大型主題公園的建設(shè) 、 經(jīng)營(yíng) ?發(fā)改委第 40號(hào)令產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2023年本 ) ?鼓勵(lì)類 ?十九 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn) ? 中介服務(wù) 、 物業(yè)管理服務(wù) ?限制類 ?：小城市和重點(diǎn)鎮(zhèn) 1公頃 ， 中等城市 2公頃 ， 大城市 3公頃 ， 200萬(wàn)人口以上特大城市 5公頃 發(fā)項(xiàng)目 征地補(bǔ)償 ?長(zhǎng)三角家 農(nóng)地征用 價(jià)格 3745萬(wàn) /公頃； 農(nóng)地出讓 210525萬(wàn) /公頃；農(nóng)地 市場(chǎng)價(jià)格 11252250萬(wàn) /公頃 （ 1公頃 =10K平方米） ?土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍 （ 土地管理法 ） 。 根據(jù)該款所述方式設(shè)立的外商投資企業(yè) ， 其實(shí)際控制人以外的外國(guó)投資者在企業(yè)注冊(cè)資本中的出資比例高于 25%的 ， 享受外商投資企業(yè)待遇 。 “ 關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 ” 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 準(zhǔn)則 規(guī)定 3到投資性房地產(chǎn) ?適用于已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物； ?不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準(zhǔn)則） ?企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準(zhǔn)則。 1存貨準(zhǔn)則 ?存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則 17借款費(fèi)用 ?借款費(fèi)用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費(fèi)用已發(fā)生、購(gòu)建已開(kāi)始。 分配產(chǎn)品為目的 ， 投資額視同購(gòu)買款 ?（ 二 ） 凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的 ， 應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ?1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 ， 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) 。 ? 、 紅利 ， 憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅 。 考慮如果約定的借款形式 。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)稅收處理問(wèn)題批 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照 “ 服務(wù)業(yè) 租賃業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522深府辦函 [2023]93號(hào)關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ?規(guī)定購(gòu)買使用 5年（含 5年）以上的房屋為舊房； 深圳普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定義：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 259財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 06/04/19 ?全國(guó)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的定義： 根據(jù) 《 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 》 (國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào) )制定并對(duì)社會(huì)公布的 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ” 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ； ：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào) ? 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的 ,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起 ,加收滯納金 財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào) 土地增值稅新規(guī) ?納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 ,凡不能取得評(píng)估價(jià)格 ,但能提供購(gòu)房發(fā)票的 ,可享受 5%加計(jì)扣除。 對(duì)于以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的 ,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 ,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的 ， 均不免征土地增值稅 財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào) ?對(duì)企業(yè)重組、分立或聯(lián)營(yíng)中，房地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購(gòu)買使用年限不足 5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項(xiàng)目；如購(gòu)買使用超過(guò) 5年（含 5年），可重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額。 使用 5年以上的房產(chǎn) ， 可 購(gòu)買 價(jià)格和稅費(fèi)確定其扣除額；也可重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 (銀行罰息及超過(guò)國(guó)家規(guī)定利率不能扣除)。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)