房地產(chǎn)估價-5-在線瀏覽
2025-02-07 21:34本頁面
【正文】 用 +利息 +利潤 +稅費 )土地增值收益率 10 土地價格修正 ? 宗地個別因素修正 ? 宗地使用年限修正 ? 宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況（生熟度）修正 ? 市場資料比較修正 ? 開發(fā)區(qū)某宗土地單價的計算 11 開發(fā)區(qū)某宗地單價 = 宗地用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積比率開發(fā)區(qū)總面積正常開發(fā)利稅開發(fā)區(qū)土地開發(fā)總費用取得開發(fā)區(qū)土地總費用???12 (二 )新建房地產(chǎn)的成本法公式 新建房地產(chǎn)價格 =購置土地價格 +建造建筑物價格 購置土地價格 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利潤 +土地增值收益）修正系數(shù) 建造建筑物價格 =直接成本 +間接成本 +正常利潤 購置土地價格：征地費用或拆遷補償安置費用或出讓價格； 直接成本：新建建筑物的人工與材料成本支出； 間接成本：人工與材料成本以外的其他支出； 正常利潤：按總成本的一定比例計算。 14 第二節(jié) 成本法的評估步驟 一、收集整理資料 二、估算建筑物重新購建價格 （重置價格或重建價格） 重新購建價格 —— 是在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)該的利潤之和。 15 （一）重置價格或重建價格的概念 重置價格 重置成本，以估價時點當(dāng)時的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。 —— “復(fù)制”，只適用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 ? C建筑物重新建造成本 S建筑物預(yù)計凈殘值 R建筑物殘值率 N建筑物耐用年限 V建筑物估價時點價格 Dt建筑物第 t年折舊額 D建筑物年平均折舊額 d建筑物年平均折舊率 Et建筑物經(jīng)過 t年后的折舊總額 ? ?)1(511)(4)1()(312)1()(1tdCVNtRCNtSCCCVNtRCNtSCtDNRCNSCCDdNRCNSCDEEDttt???????????????????????????????????????：公式：公式：公式：公式：公式20 ? 定義：用同一固定折舊率乘以尚未折舊的建筑物的重新建造成本部分，計算每年的折舊額。建筑總面積 100m2,經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置成本 500元 /m2，耐用年限 30年，殘值率 5%。 (2)試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 建筑物的壽命有自然壽命與經(jīng)濟壽命之分。
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