房地產(chǎn)估價(成本法)-在線瀏覽
2025-02-07 21:11本頁面
【正文】 得成本： 相關(guān)稅費 ① 被征收房屋補償費 ② 搬遷費 ③ 臨時安置費 ④ 停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 ⑤ 補助和獎勵 ⑥ 相關(guān)費用（評估費、服務(wù)費、其他費用） c)征收國有土地上房屋的土地取得成本： ② 建設(shè)成本 ? 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等，主要包括： a. 勘察設(shè)計和前期工程費； b. 建筑安裝工程費； c. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； d. 公共配套設(shè)施建設(shè)費； e. 其它工程費； f. 開發(fā)期間稅費。 管理費通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計提。 銷售費用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計提。 ⑤ 投資利息 投資利息的計算把握原則： 應(yīng)計息項目： 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費一般不計利息； 計息周期： 計算利息的單位時間（年、半年、季、月等）； 計息期： 起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是到達(dá)全新狀況的估價對象的日期，一般為竣工驗收完成的時間； 計息方式： 單利計息、復(fù)利計息。 ⑤ 投資利息 ?單利計息公式 I=P i n F=P(1+i n） ?復(fù)利計息公式 I=P[（ 1+i） n1] F=P(1+i） n ⑥ 銷售稅費 銷售稅費是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類： a)增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（通常簡稱 “ 兩稅一費 ”） ； b)其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費。 ⑦ 開發(fā)利潤 a. 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所 期望獲得的平均利潤 ，是需要實現(xiàn)估算的； b. 為了與銷售稅費中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱 稅前利潤 。 ⑦ 開發(fā)利潤 a. 直接成本利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本） b. 投資利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用） c. 成本利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息） d. 銷售利潤率 ＝開發(fā)利潤／開發(fā)完成后的價值 ? 成本法的基本公式： 房地產(chǎn)價值 ＝ 房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格－房地產(chǎn)折舊 ＝ 土地重新構(gòu)建價格＋建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物折舊 ＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物折舊 ? 適用于新開發(fā)的
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1