【正文】 一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。（六）．貴陽市2000年16月批準商品房預(yù)售情況1—3月：棟數(shù)：31 建筑面積：其中批準預(yù)售非住宅申報預(yù)售價310015000 元/M2住 宅申報預(yù)售價15003000元/M2抵押登記信息在建工程項目16宗3110萬元個人房產(chǎn)抵押122宗個 人 按 揭741宗4—6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，元/平方米）批準商品房預(yù)售其 中 批 準 預(yù) 售棟 數(shù)建筑面積非住宅申 報預(yù)售價住 宅申 報預(yù)售價383000160001300—31004月—6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，萬元）名 稱單 位 購 房個 人 購 房住宅營業(yè)辦公住宅非住宅戶 數(shù)9611922193面 積交易額4月—6月抵押登記信息（單位：平方米、萬元）類別戶數(shù)建筑面積金額在建工程項目35個人房產(chǎn)抵押237單位房產(chǎn)抵押46個 人 按 揭1394三、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：（一）從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。2）環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價2480元/ M2左右)此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。特別貴陽的西部準備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機無限,但要把握好時機。（三）從項目包裝推廣手法分析1） 策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。3） 項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時也沒有達到整合營銷的效果。從一個城市經(jīng)濟發(fā)展角度來看,每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費者對新事物的了解,接受也有一過程。這一點對本項目有很大的借鑒意義。（六）從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應(yīng)認引導(dǎo)置業(yè)者的消費觀念成為主導(dǎo)思想。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價2880元/m2起1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2) 平層,錯層,躍層的戶型3) 贈送電話,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項目以2880元/M2的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標客戶群多數(shù)會處于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析時代名仕樓1) 享不盡的都市風情2) 高貴典雅,婷婷玉立1) 精美樣板房敬請參觀2) 1600M2的高級觀光會所3) 24小時中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5) 電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場1) 南明河畔,貴陽外灘2) 鉆石廣場,甲秀天下3) 龍騰盛世,惟我獨尊1) 選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力2) 大南廣場的標志性建筑3) 七成三十年按揭4) 成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推盤,塑造大南，廣場的標志性建筑,但作為標志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點宣傳出去.中天廣場1) 歐陸風情,典雅氣派2) 登峰造極3) 締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1) 最有價值的文化配套2) 最具完美的生活配套3) 最大規(guī)模的休閑配套4) 最高檔次的物業(yè)配套5) 購買中天廣場房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。2) 貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū)。4) 建筑面積78萬M2。2) 商\住\辦一體的綜合樓。4) 塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.樓盤名稱廣 告訴求點廣告內(nèi)容要點評析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1) 綠色特色2) 回歸大自然3) 躍式,復(fù)式,錯式4) 950元/M2作為如此的低價盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠相約榕筑花園小區(qū)。3) 1138元/M2起價。5) 因為我的光輝也有你的光輝(借教師節(jié)推盤)。7) 教師購房優(yōu)惠12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即1) 4月10日前優(yōu)惠價2780元/M2起。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)1) 世人關(guān)注的居家之所。3) 六個風格各異的綠色庭院。廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望.樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析金輝大廈1) 抹不去的都市情節(jié)2) 成熟穩(wěn)重,紳士風度1) 客廳落地大玻,全景觀式房間。3) 錯層,標準層,躍層。5) 電子遙控門鎖.都市情節(jié)沒有什么去體現(xiàn)。2) 聚東山仙人之靈氣。4) 強調(diào)人與空間的親和。2) 樓頂花園,游泳池。4) 空中樓閣式停車場。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會寬廣無限。4) 為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實用,高品位,超質(zhì)。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺。相對本樓盤劣勢分析： 數(shù)字化生活與目標客戶群不是很匹配； 沒有重點體現(xiàn)變維躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活； 戶型偏大，使其的總價偏高 華宇世紀花園案例：該項目位于清溪路段以南的位置，距馬路僅10—20米，離花溪公園也不過400米左右。該項目于2000年4月份開工，5月份正式推出市場，第一期推出西邊的幾幢樓宇，由于其地理優(yōu)越，再加上目前郊區(qū)樓盤逐步走俏的趨勢，因此其推盤至今，銷售業(yè)績比較好。久居城市倍受噪音喧囂危害，呼喚真山真水，回歸自然，成為人們追求的夢想。2 塑造“世外桃園”，這里有鳥兒的輕鳴，這里沒有擁擠狹窄的街道，只有寬敞，幽靜“私家馬路”，這里沒有漫天的塵埃；只有泥土和鮮花的芳香。3 塑造項目一年四季如春的自然環(huán)境。5 推廣的生活方式：市區(qū)工作、郊區(qū)生活。每一幢樓，每一間住房都能充分享受陽光、雨露和風。b) 采用歐式經(jīng)典設(shè)計與浮雕、噴泉、空中花園，“主題式花園屋苑”，追求人與自然的和諧交流。3．項目評述 項目的規(guī)劃為后落的兵營式設(shè)計，推廣的主題不夠準確，而且支持點不足，由于其地理位置的優(yōu)越等因素使其業(yè)績不錯，一旦同區(qū)域有規(guī)劃設(shè)計比其優(yōu)勢的樓盤，將對其后期銷售造成極大的威脅。青山環(huán)抱，位置得天獨厚，是此區(qū)域樓盤中較具規(guī)模的樓盤，由于其規(guī)劃設(shè)計相對適合市場，因此銷售業(yè)績比較理想。2) 價格策略以1800元/M2的低價進入市場，由于其整體規(guī)劃上比較前衛(wèi)，又以低價入市，因此市場反應(yīng)熱烈。b. 以后下幾大優(yōu)勢推向市場——位置：得天獨厚，龍脈寶地——設(shè)計：歐陸風格，以人為本——交通：緊連鬧市，交通便捷——配套：配套齊全，生活方便——環(huán)境：青山環(huán)抱，高層視野——服務(wù)：服務(wù)到位，居者舒心c. 銀通山莊在報紙廣告推廣中，以規(guī) 劃 設(shè)計為表達方式，較具優(yōu)勢，但主題不夠明確，不能形成概念，因此其品牌難以塑造，其價格的升值空間也不大。小區(qū)北靠茶店中天花園，西靠貴州省植物園，東靠大營坡，南靠貴陽林汽宿舍。第一期， 沙河花園占地47畝，住宅820套，九五年底竣工，九七年底售完。九七年八月竣工，九八年底售完。第四期， 占地63畝，住宅588套，計劃2000年7月開工。有公汽1670等車直達小區(qū)，交通便利，生