【正文】 速，南到北外環(huán)路。規(guī)劃建成以港口轉(zhuǎn)運、分撥包裝、遠距離鐵路運輸為主導(dǎo)，集倉儲、多式聯(lián)運、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 膠州作為全國百強縣之一，大力發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟，城市規(guī)劃充分利用了自己良好的區(qū)域優(yōu)勢，使商業(yè)設(shè)施布局于城市之中，在整個中心城規(guī)劃圖里可以看到，大量的商業(yè)集散中心依然在老城區(qū)分布，規(guī)?；图行缘膬?yōu)勢顯而易見。但本項目在整個新城商務(wù)大道并未啟動運營之前，做為標志性商業(yè)項目開發(fā)運作，所承受市場風險相對比較大，同時新城區(qū)發(fā)展需要時間進一步完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動到成熟運作，開發(fā)時間和時機來說對于本項目來說都是比較嚴峻的考驗。中心城內(nèi)交通四通八達，主要由杭州路、廣州北路、常州路、福州路、溫州路五條縱向城市主干道，和由膠州路、鄭州路、蘭州路、揚州路、北京路、上海路、澳門路、香港路八條橫向城市主干道組成，城區(qū)交通便利，同時中心布局各個小區(qū)均設(shè)有社區(qū)規(guī)劃道路，整個城區(qū)交通動線網(wǎng)絡(luò)通達。第二部分 項目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究一、 膠州商業(yè)市場概況168。今年前三季度,膠州外貿(mào)進出口增長迅速，成功突破25億美元關(guān)口，增長幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。1－7月份，新注冊個體工商戶2884戶，注冊資本金6605萬元；注冊民營企業(yè)557戶，其中注冊資本100萬以上的85個，500萬以上的24個，1000萬以上的12個。二、 膠州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場現(xiàn)狀及發(fā)展我們通過走街方式調(diào)研方式對膠州進行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察，依據(jù)主要住宅及商業(yè)地產(chǎn)的分布，我們粗略的將膠州劃分為以下幾個區(qū)域：老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達，商業(yè)中心商圈相互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應(yīng)豐富老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州80%以上的商業(yè)消費業(yè)態(tài)。這六個商圈含概的商業(yè)除向陽市場作為專業(yè)的服飾市場外，蘭州西路作為建材專業(yè)市場以外，其他均是作為覆蓋面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營品種比較全面。 國貨暨新世紀購物中心青島國貨集團新世紀購物中心有限公司是于2000年12月24日開業(yè)的一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的大型綜合性購物中心。二層由一個大型自選超市和一個集名牌與中國名牌服飾為一體的百貨賣場組成，經(jīng)營品種達四萬余種，三層于2002年4月份進行了全面的裝修調(diào)整后，分為家電、百貨、餐飲及休閑娛樂四大區(qū)域，充分滿足了消費者多方面的需求。如圖：由于國貨（新世界購物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時經(jīng)營時間較長，區(qū)域已經(jīng)自然形成以它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場——三聯(lián)家電，通訊市場和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補，區(qū)域消費業(yè)態(tài)相當完善。 利群商場利群商場位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動的中高檔服飾品牌商場。一層以品牌服飾為主，對外租賃，同利群集團統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣場，另有約500平方米的數(shù)碼產(chǎn)品賣場。由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢，其經(jīng)營得到很好的市場支持，同時與向陽市場的連通，整個區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費業(yè)態(tài)。經(jīng)過近20年的商業(yè)浸潤，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約200畝土地上，積聚著1100家商業(yè)網(wǎng)點和小商販,日交易額300萬元，是一處天然的“商業(yè)旺鋪”。但對該區(qū)域進行拆遷改造，需要大量的先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè)根本無能為力，需要實力雄厚的國際商業(yè)大鱷才可能運作。該集團將斥資10億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿(mào)聚集區(qū)。佳樂佳購物中心佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部終端，隸屬勝利村。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場地。佳樂家購物中心的引進就是該區(qū)域改造的第一步。佳樂家超市的投入使用，不僅滿足了周邊地區(qū)的消費需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場經(jīng)營狀況卻捉襟見肘，最初佳樂家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。168?？偨ㄖ娣e43萬平方米。但經(jīng)過三年的運營，KK香港城并未取得預(yù)計的成績，現(xiàn)在已基本淡出了膠州市民的視線。整個區(qū)域沿著蘭州西路由更多的裝飾裝修涂料器材等專賣店及專營店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街，同時向東延伸至國貨商業(yè)影響區(qū)域。 PS韓國城PS韓國城膠州市韓國人（國內(nèi)朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠離本族人的聚居地這種固有的生活習慣，即使沒有獲得預(yù)期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。在建的中銀廣場是一個集中的購物廣場，如果運作成功，則可以解決韓國城區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一的問題。新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營寥寥，嚴重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng)新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個，在開發(fā)建設(shè)社區(qū) 8個，所有社區(qū)建設(shè)都配套相當面積商業(yè)網(wǎng)點：新城市花園：商鋪建筑面積約7350平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨立兩部分組成。澳門花園： 商鋪共30套，磚混式結(jié)構(gòu)，戶型分割從10~300建筑平方米不等，85%未售出，可供應(yīng)面積達到20000平方米。香港花園： 建筑面積約2萬平方米，雙層。三里河花園：建筑面積約在2萬平方米。河濱華庭： 建筑面積4萬平米。新城區(qū)是膠州市政府于2003年起規(guī)劃建設(shè)的新行政、經(jīng)濟、文化中心。現(xiàn)存商業(yè)地產(chǎn)均為住宅商業(yè)配套網(wǎng)點，僅澳門路兩側(cè)的住宅底商總建筑面積已超過10萬平方米。以200平方米的商鋪為例，總價為100萬元，15年回收成本，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。在我們調(diào)查的人中，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望。（據(jù)售房者介紹，消費者對50150平方米的商鋪需求量較高。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入住新房的計劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。為了打破這種僵持局面，帶動新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進利群商場及本項目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項目。但是利群商場規(guī)劃了3年之久仍未動工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。本項目商業(yè)如欲超價上市，難度極大。 幾大商圈以及幾條主要商業(yè)街附近租金價格較高，并向外圍擴散租金價格依次降低；168。 租賃時間越早、租賃年限越長租金價格相對就越低；168。六商圈租金指數(shù)分析：168。 國貨內(nèi)部租金主要集中在5~8元之間，國貨商圈周邊租金一般在2元左右168。 向陽市場內(nèi)部租金集中在3~5元之間，周邊小鋪位租金在3元左右168。 ~主要幾條商業(yè)街分析168。租金指數(shù)分析： 整條路自南向北租金價格根據(jù)面積不同、租賃年代不同，租金價格起伏不定，忽高忽低。168。租金價格指數(shù)分析：國貨附近租金價格相對較高，一般在2元以上，依次向東西兩側(cè)降低。168。在溫州路與福州路段間還形成了電腦耗材一條街。中部商業(yè)形態(tài)規(guī)律性不是很明顯，僅僅是在國貨附近精品店多一些，租金價格相對較高，~，向東到福州路段商業(yè)形態(tài)多樣化，~。~。 蘇州路商業(yè)街北起青州東路南至蘭州路，主要商街