【文章內容簡介】 興建之初為促進市場快速發(fā)展，膠州市委市政府決定對入住業(yè)戶給予了一系列的優(yōu)惠政策：對行政事業(yè)性收費采取“低門檻”政策，實行收費登記制，任何部門不得擅自進入市場收費；合格投資者落戶膠州，免征城市增容費，子女入學入托享受常住人口待遇，市場內實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，免費為業(yè)戶在媒體上做產品廣告等。但經過三年的運營，KK香港城并未取得預計的成績，現在已基本淡出了膠州市民的視線。目前膠州市政府已將該區(qū)域做為膠州物流產業(yè)發(fā)展的基地進行行業(yè)重整。整個區(qū)域沿著蘭州西路由更多的裝飾裝修涂料器材等專賣店及專營店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街，同時向東延伸至國貨商業(yè)影響區(qū)域。168。 PS韓國城PS韓國城膠州市韓國人（國內朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。但由于業(yè)態(tài)相對單一，經營品項過于相似，所以競爭十分激烈，各商家的經營狀況均不容樂觀。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠離本族人的聚居地這種固有的生活習慣，即使沒有獲得預期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。韓國城區(qū)域在人群聚居上自成體系，消費習慣和商業(yè)經營自然扎堆，但規(guī)劃中華麗廣場作為韓國人及鮮族人的主要消費場所，沿溫州路及蘭州路形成以餐飲娛樂為主體的商業(yè)街道，但業(yè)態(tài)存在過于單一的情況。在建的中銀廣場是一個集中的購物廣場，如果運作成功，則可以解決韓國城區(qū)域內商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一的問題。根據我們調研統(tǒng)計，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現有已經營商業(yè)面積估計不低于50萬，同時在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于20萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目5個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應量應該超過15萬，常州路在售商業(yè)項目有2個，供應量估計不低于4萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網點供應，總量也在10萬左右，老城區(qū)人口最多在40萬左右，在這種開發(fā)熱潮下，未來老城區(qū)人均商業(yè)面積將超過北京這樣的發(fā)達城市，銷售形式不容樂觀，同時老城區(qū)商業(yè)網點價格在4000——14000不等，目前只有膠州灣財富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣到10000以上，其他項目均在6000之間徘徊，同時老城區(qū)各項設施一應俱全，人口居住密度大，商業(yè)經營培育期短，但除個別項目外，商業(yè)銷售依然緩慢，這種市場基礎情況下，本項目立市會有較大的市場壓力。新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應豐富，但經營寥寥，嚴重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng)新城區(qū)現有社區(qū) 13 個，在開發(fā)建設社區(qū) 8個，所有社區(qū)建設都配套相當面積商業(yè)網點：新城市花園：商鋪建筑面積約7350平方米，開間式框架結構，分東、西獨立兩部分組成。金色家園： 商鋪總共約13000建筑平方米，開間式框架結構，分東、西獨立 兩部分組成，東側商鋪面積較大，總面積約10000建筑平方米，地上3層，西側總建筑面積約3000建筑平方米，地上2層。澳門花園： 商鋪共30套，磚混式結構，戶型分割從10~300建筑平方米不等，85%未售出，可供應面積達到20000平方米。澳門花園在開發(fā)的3期同時也配有部分網點。香港花園： 建筑面積約2萬平方米，雙層。中房花苑： 建筑面積約3000平方米，共14套，雙層。三里河花園：建筑面積約在2萬平方米。錦源新街坊：建筑面積約5000㎡，共15套，雙層局部三層。河濱華庭： 建筑面積4萬平米。僅以上新城區(qū)澳門路一帶社區(qū)配套，總供應商業(yè)面積就超過10萬。新城區(qū)是膠州市政府于2003年起規(guī)劃建設的新行政、經濟、文化中心。新城區(qū)建有60余萬平方米住宅小區(qū)，銷售率已達90%以上?，F存商業(yè)地產均為住宅商業(yè)配套網點，僅澳門路兩側的住宅底商總建筑面積已超過10萬平方米。新城區(qū)住宅配套商業(yè)網點有以下幾個共同特點：雙層臨街鋪位，單位面積200平方米以上，均價在5000左右，主要功能是為社區(qū)住戶服務。以200平方米的商鋪為例，總價為100萬元，15年回收成本，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。在新城區(qū)這個還處于襁褓期的商業(yè)氛圍中，這個租金水平是很難接受的。在我們調查的人中，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望。對而自營業(yè)主而言，社區(qū)配套商業(yè)主要面對社區(qū)居民，以便利店等為主，資金并不充足，由于單位面積大而導致總房價過高，超出了他們的購買能力。（據售房者介紹，消費者對50150平方米的商鋪需求量較高。）因此新城區(qū)有95%以上的底商空置，導致新城區(qū)商業(yè)，生活配套稀缺。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入住新房的計劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。居民因為生活不便而有房不住，商家因為缺少人氣而沒有信心進駐，雙方都在等待對方先已跨出一步，而形成了“僵局”，成為制約新城區(qū)發(fā)展的瓶頸。為了打破這種僵持局面，帶動新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進利群商場及本項目作為新城區(qū)商業(yè)地產的支柱項目。希望這兩大主力商業(yè)進駐能夠拉動新城區(qū)整體的入住率。但是利群商場規(guī)劃了3年之久仍未動工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。同時采訪300多組商戶，對新城區(qū)商業(yè)氛圍的成熟過渡期，60%以上認為在有大型商業(yè)物業(yè)配套的同時，還需要35年時間培養(yǎng)，25%左右認為需要58年時間，10%左右認為需要10以上的時間，極少數商戶有信心認為可以在一兩時間內，能在新城區(qū)經營收支平衡，除非物業(yè)租金極低。本項目商業(yè)如欲超價上市，難度極大。第三部分 項目區(qū)域租金及售價指數一、 膠州商業(yè)物業(yè)租金指數調研情況分析（租金單位：元/m2/天）租金價格規(guī)律變化分析：168。 幾大商圈以及幾條主要商業(yè)街附近租金價格較高，并向外圍擴散租金價格依次降低；168。 小面積單層商鋪租金價格較高，大面積雙層以上商鋪租金較低；168。 租賃時間越早、租賃年限越長租金價格相對就越低；168。 目前租賃合同一般一年一簽，如果簽定長期租賃合同，租金每年按一定額度逐年上漲。六商圈租金指數分析：168。 老城區(qū)利群內部租金主要集中在3~6元之間，利群商圈周邊租金為1~2元之間168。 國貨內部租金主要集中在5~8元之間，國貨商圈周邊租金一般在2元左右168。 家樂佳內部租金主要集中在2元左右，~168。 向陽市場內部租金集中在3~5元之間，周邊小鋪位租金在3元左右168。 膠州商城附近蘭州一帶專業(yè)裝修裝飾街最高在1元左右168。 ~主要幾條商業(yè)街分析168。 廣州路綜合商業(yè)街是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一，南起瀘州路，北至膠州路，全長6000米、門店450多家 ，有商業(yè)大廈、供銷商廈、聯誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經營服裝服飾、日用百貨、家用 電器、食品、餐飲等為主的綜合性商業(yè)街。租金指數分析： 整條路自南向北租金價格根據面積不同、租賃年代不同，租金價格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在1~2元之間，局部小面積商鋪達到3元。168。 鄭州路商業(yè)街 （國貨所在區(qū)域）西起杭州路東至鄭家小莊，全長4000米，約有門店150多家，集中了一批大中型商業(yè)實體，主要有世紀大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯公司等，同時輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個私經營業(yè)戶。租金價格指數分析：國貨附近租金價格相對較高，一般在2元以上，依次向