【正文】 高檔住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)2002年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)；外灘一體化開發(fā)和小陸家嘴新一輪開發(fā)建設(shè)啟動(dòng)；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段；住房拆遷安置補(bǔ)貼新規(guī)定出臺(tái)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低等舉措，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。另外，由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場(chǎng)的末端，租金較其他兩類型物業(yè)便宜，將會(huì)更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。但是，本年度全球經(jīng)濟(jì)受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國(guó)投資者縮減投資，對(duì)上海高檔物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響和利潤(rùn)沖擊。2003年1季度的新盤主要集中在靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。2）價(jià)格分布結(jié)構(gòu)分析均價(jià)7000—10000元／平方米的物業(yè)供應(yīng)占高檔住宅市場(chǎng)主流，但其比例逐年減少。2003年1季度，均價(jià)在15000元／平方米以上高檔住宅推量有非常明顯的增長(zhǎng)，究其原因主要為世茂濱江花園二期和仁恒濱江花園三期新推量較大而帶動(dòng)其比例迅速上揚(yáng)。3）未來(lái)潛在供應(yīng)地塊分析并結(jié)合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤的后續(xù)推量來(lái)看，未來(lái)均價(jià)7000—10000元／平方米的物業(yè)仍是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但15000元／平方米以上的物業(yè)推量有一定增長(zhǎng)。附表1：高檔客源購(gòu)買特性分析：影響因素影響程度對(duì)價(jià)格的敏感程度較高對(duì)生活品質(zhì)的要求高對(duì)社區(qū)規(guī)劃和環(huán)境的要求高對(duì)建筑質(zhì)量和外裝修檔次的要求高對(duì)公共交通的依賴性一般對(duì)道路的要求極高對(duì)休閑空間和綠化景觀的要求高對(duì)會(huì)所設(shè)施的要求高對(duì)容積率和覆蓋率的要求高對(duì)周邊生活配套設(shè)施的要求一般對(duì)物業(yè)管理的要求高叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場(chǎng)分析為配合本專題報(bào)告的市場(chǎng)研究，針對(duì)目前上海市中心城區(qū)在售的(包括2002年開盤銷售，及部分的2003年一季度開盤銷售的產(chǎn)品)萬(wàn)元左右的區(qū)域代表性個(gè)案做了一個(gè)較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，并從幾個(gè)方面綜合分析，以求能更確實(shí)地把握高檔物業(yè)市場(chǎng)的整體動(dòng)態(tài)。本報(bào)告對(duì)目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽(yáng)光巴黎”。寸土寸金的地段優(yōu)勢(shì)表露無(wú)疑。在這種情況下，高檔物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)和房型設(shè)計(jì)就顯得極為重要，如何保證合理的采光、觀景等各個(gè)方面的因素，從而充分滿足客戶的需求，是開發(fā)商所必須重點(diǎn)關(guān)注的。%、%、%、%。l 從二房的面積分布情況來(lái)看，主力為110平方米以上房型，比例占到40%。并且所聘請(qǐng)的多為知名的高檔物業(yè)公司。l 幾個(gè)個(gè)案的開盤日期相差不久，從銷售情況來(lái)講總體情況良好。二、長(zhǎng)寧區(qū)2003年1季度，長(zhǎng)寧區(qū)高價(jià)位樓盤不斷涌現(xiàn)。長(zhǎng)寧區(qū)選取“古北中央花園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬(wàn)博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”共7個(gè)樣本進(jìn)行了調(diào)查、分析。l 樓層規(guī)劃以二梯二戶和二梯三戶為主，最少規(guī)劃為二梯一戶，最多的規(guī)劃為三梯六戶。l 共統(tǒng)計(jì)了2589戶，%，%，三房占62%，%。3．物業(yè)公司及管理費(fèi) 案名物業(yè)公司管理費(fèi)古北中央花園戴得梁行3元/平方米上城（三期）獅城怡安未定暢園自管5元/平方米虹橋河濱花園自管嘉里華庭嘉里建設(shè)管理虹橋萬(wàn)博花園（一期）自管2元/平方米東方倫敦未定說(shuō)明：l 從上表可以看出有三個(gè)個(gè)案的物業(yè)管理為自管，管理費(fèi)最低2元/平方米，最高的“東方倫敦”。三、黃浦、盧灣作為上海市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)域的土地供應(yīng)量一直處于供不應(yīng)求的局面。針對(duì)黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)，我們選取“太陽(yáng)都市花園”、“海悅花園”、“士博匯”、以及“耀江花園”（一期）四個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查、分析。面積配比一房面積30－404050m25060m260－7070以上合計(jì)套數(shù)////155155比例////100%100%二 房面積809090100100110110120120以上合計(jì)套數(shù)44341724393386比例%%%%%100%三 房面積130以下130140140150150160160以上合計(jì)套數(shù)3410211180245572比例6%%%14%%100%四房及復(fù)式面積200以下200250250以上合計(jì)套數(shù)31518比例17%83%100%說(shuō)明：l 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“太陽(yáng)都市花園”（二期）、“海悅花園”在售的（10樓）、“士博匯”（3號(hào)樓）、以及“耀江花園”（一期）四個(gè)個(gè)案，共1131戶，%，%，%，%。另外一房的面積都超過(guò)70平方米以上，二房的主力房型為110－120平方米，四房及復(fù)式則以250平方米以上的房型為主。4．去化率：案名開盤日期銷售率太陽(yáng)都市花園（二期）80%海悅花園70％士博匯（一期）100％耀江花園（一期）95%說(shuō)明：l 本區(qū)域內(nèi)的個(gè)案受到世博會(huì)及市府舊區(qū)改造的利好影響，總體的銷售率較佳，另外一些個(gè)案的高樓層住戶可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢(shì)也吸引了相當(dāng)部分的客戶投資置業(yè)于本區(qū)域。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也前所未有的激烈。產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃靜安雅筑一幢8層（電梯）一梯一戶，康寧雅庭一幢28層的高層二梯三戶國(guó)際麗都城18－33層的高層二梯二戶、二梯四戶靜安行家28層的高層二梯三戶上海壹街區(qū)高層二梯三戶中凱城市之光高層二梯三戶靜安楓景高層二梯三戶華商會(huì)館一幢8層（電梯）一梯一戶、一梯二戶說(shuō)明：l 本區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃以高層為主，最高為33層，但因地塊自身因素及政府對(duì)中心城區(qū)容積率的規(guī)定，2003年也有部分的多層產(chǎn)品，如“靜安雅筑”、“華商會(huì)館”多規(guī)劃為8層的電梯房。面積配比：一房面積30－404050m25060m260－7070以上合計(jì)套數(shù)28/1122818186比例15%/60%15%10%100%二 房面積90以下90100100110110120120以上合計(jì)套數(shù)2825717616261684比例%%%%%100%三 房面積120以下120130130140140150150以上合計(jì)套數(shù)26124141166329786比例%%%%%100%四房及復(fù)式面積200以下200250250以上合計(jì)套數(shù)15112023294比例%%%100%說(shuō)明:l 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“達(dá)安花園（靜安景觀樓王）”、“靜安雅筑”、“靜安陽(yáng)光名都” “國(guó)際麗都城”（一期）、“華商會(huì)館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”這幾個(gè)個(gè)案。l 一房的主力房型為50－60平方米，二房的主力房型為90－100平方米，三房的主力房型為150平方米以上的房型，四房及復(fù)式的面積則主要集中在200平方米左右，以及200－250平方米。l 做為住宅市場(chǎng)的頂級(jí)產(chǎn)品，頂尖的物業(yè)管理水準(zhǔn)是必不可缺的，物業(yè)管理費(fèi)用的高低不是客源所關(guān)心的主要問(wèn)題。 五、浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無(wú)論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。浦東新區(qū)對(duì)區(qū)域有代表性的“菊?qǐng)@”（三期）、“萬(wàn)源杰座”、“香梅花園”以及“水清木華”這四個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查。l 一房以40－50平方米為主，二房的主力房型為110－120平方米，三房的主力房型為140－150平方米。3．物業(yè)公司及管理費(fèi)：案名物業(yè)公司管理費(fèi)菊?qǐng)@（三期）中海物業(yè)萬(wàn)源杰座世邦魏理仕4元/平方米香梅花園世邦魏理仕3元/平方米水清木華自管說(shuō)明：l 從上表可以看出管理費(fèi)最低2元/平方米，最高的為4. 元/平方米，并且聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司。來(lái)自上海市房地局的消息顯示，2002年至今，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，市場(chǎng)上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。據(jù)房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年上海房產(chǎn)租賃共1790萬(wàn)平方米，其中，自愿租賃占整體的30%。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成了以居民購(gòu)房為主的市場(chǎng)，成為上海房市保持上升趨勢(shì)的根本保證。1. 上海作為國(guó)際大都市，對(duì)外省市居民、境外人士的“魅力”正得以進(jìn)一步釋放，這部分人已經(jīng)成為上海樓市消費(fèi)的主力。）2. 在高檔商品房市場(chǎng)，有數(shù)據(jù)顯示，價(jià)位在7000元以上的高檔商品房的買主中，%，%，這主要是因?yàn)榫惩夤竞屯獾仄髽I(yè)紛紛將總部遷入上海，推動(dòng)了上海高檔房產(chǎn)的銷售。上海新一輪城市建設(shè)，舊區(qū)改造將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大拉力。4. 市府的交通航運(yùn)規(guī)劃擴(kuò)大了房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值空間。“軌道經(jīng)濟(jì)”、“機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”等效應(yīng)必將帶動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，引導(dǎo)上海樓市的上升趨勢(shì)。將上海建成“世界級(jí)城市”的概念，這必將推動(dòng)上海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進(jìn)程中的一個(gè)要求。二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述1） 淮海東路以北至蘇州河沿岸地區(qū)，屬商業(yè)商務(wù)中心，房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位，均價(jià)8800元。3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)底部抬升，均價(jià)7000元。5） 靜安區(qū)，樓盤供應(yīng)不足，小戶公寓受寵，中檔房均價(jià)7075元，高檔房均價(jià)11250元。7） 長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)線以東地區(qū)，銷量大幅攀升，房?jī)r(jià)走勢(shì)強(qiáng)勁，均價(jià)7845元。10）世紀(jì)公園周邊地區(qū)，房源供應(yīng)充足，價(jià)格略有上揚(yáng)，均價(jià)650011000元。目前長(zhǎng)寧路近古北路的路段正在進(jìn)行道路拓寬工程，工程完工后道路條件將大大改善。2. 小區(qū)的綠化率為45%，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。 面積配比 去化分析：于2003年3月開盤，目前已去化了40％左右。 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1. 地理位置較佳，周邊配套齊全。2. 小區(qū)西面規(guī)劃中的蘇州河文化花園使得區(qū)域的居住環(huán)境得到提高。劣勢(shì)：1. 目前蘇州河尚在整治中，對(duì)于處在河邊的本案由一定的影響。案 名暢園工地位置 愚園路888號(hào)投資興建上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開發(fā)公司售 樓 處 愚園路888號(hào)企劃銷售自售 主力總價(jià)208－221萬(wàn)調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)美國(guó) ARQ建筑事務(wù)所 可售總額10億 工程進(jìn)度封頂電話62100888規(guī)劃戶數(shù)558戶基地面積19200平方米可售戶數(shù)558戶銷售面積10萬(wàn)平方米售出戶數(shù)446戶建筑樓層32層銷 售 率80％規(guī)劃面積123－254平方米以上銀行貸款額度70%主力面積160－170年限30平均單價(jià)13000元/平方米元銀行 工商銀行單價(jià)范圍12000－15000元/平方米得 房 率78% 公開日期物業(yè)公司自管車 位 數(shù)350容 積 率管 理 費(fèi)5元/平方米車位單價(jià)25萬(wàn)綠 化 率35%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于江蘇路愚園路口，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，由于出門就是地鐵二號(hào)線江蘇路站，區(qū)域的公交出行十分便捷。 產(chǎn)品規(guī)劃:小區(qū)占地面積19200平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米。小區(qū)的綠化率較低，只有35％，配套設(shè)施則較為齊全，主要以中央的綠化為主，有落瀑水景、特色種植池等。具體配比情況見下表：房型面積戶數(shù)比例二房120－130平方米113%130－140平方米104%三房150－160平方米55%160－170平方米217%170平方米以上7%四房200平方米以下31%200平方米以上31% 價(jià)格分析：由于本案是全裝修房，并且地理位置極為優(yōu)越，出門即為地鐵站，因此13000元/平方米的均價(jià)還是符合產(chǎn)品價(jià)值的。 優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì)：1. 地段極佳，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。3. 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，安保嚴(yán)格。2. 容積慮較高，且小區(qū)的綠化率較低，只有35％，對(duì)于居住的環(huán)境有影響。案 名東方倫敦工地位置古北路1000號(hào)投資興建寶域房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售 樓 處古北路1000號(hào)企劃銷售華置行物業(yè)顧問(wèn)有限公司主力總價(jià)450－468萬(wàn)調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)上海城市建筑設(shè)計(jì)院可售總額9億 工程進(jìn)度現(xiàn)房電話62786355規(guī)劃戶數(shù)178戶基地面積可售戶數(shù)178戶銷售面積