【正文】 莊市住宅建設(shè)規(guī)模小，居住水平低；1979年以后，市區(qū)先后建設(shè)了談固、裕東、尖嶺等多個(gè)居住小區(qū)；住宅以5—7層樓房為主，布局規(guī)則有序，居住環(huán)境相對(duì)較好。在國家政策的鼓勵(lì)下，省會(huì)第一批房產(chǎn)商開始承建商品房（如：河北神興房地產(chǎn)開發(fā)公司、燕港地產(chǎn)等）。房地產(chǎn)市場(chǎng)開始緩慢起步。該階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目零星分布，主要集中在裕華區(qū)，例如：國際城、世紀(jì)花園、水榭花都、心海假日等。供給增加，需求旺盛，產(chǎn)品品質(zhì)提升，價(jià)格迅速上漲。部分開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證而提前預(yù)售等現(xiàn)象較為普遍。l 第五階段（2008—至今）——理性期2008年后經(jīng)過國家兩輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性。隨著危機(jī)的加重，開發(fā)商紛紛降價(jià)銷售，開始量?jī)r(jià)齊跌。2009年下半年，石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，這一時(shí)期量?jī)r(jià)齊升。但由于石家莊市的剛性需求的被激發(fā)，繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升。幾經(jīng)市場(chǎng)沉浮，石市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始趨于理性發(fā)展。2008年受金融危機(jī)影響，銷售量急劇減少。隨著三套房政策的收緊，下半年市場(chǎng)不明朗。 總體價(jià)格走勢(shì) 【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部】l 2002007兩年石家莊房?jī)r(jià)開始飛漲，兩年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅均在20%以上；l 由于石家莊投資投機(jī)需求有限，房產(chǎn)泡沫表現(xiàn)不明顯，在08年房?jī)r(jià)沒有大幅下跌，僅表現(xiàn)為漲幅有所回落；l 從09年下半年到2010年初，石家莊房?jī)r(jià)開始“報(bào)復(fù)式”增長(zhǎng)，加之剛性需求的釋放，石家莊2010年8月房屋銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)近20%左右。這個(gè)時(shí)期國家大部分地區(qū)沒有土地市場(chǎng)，石家莊作為發(fā)展比較落后二三線城市，土地市場(chǎng)起步較晚。l 第二階段（1995—2003）：土地市場(chǎng)形成及成長(zhǎng)時(shí)期。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)開始進(jìn)行協(xié)議出讓、公開出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地交易，市場(chǎng)比較混亂。民營(yíng)企業(yè)開始突起，與國有企業(yè)形成共同開發(fā)的局面，如河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、卓達(dá)集團(tuán)等企業(yè)都是在這個(gè)時(shí)期開始發(fā)展并成長(zhǎng)壯大的。2004年8月31日開始嚴(yán)格統(tǒng)一執(zhí)行土地出讓招拍掛制度，土地市場(chǎng)開始走向正規(guī)化運(yùn)作。l 第四階段（2008—至今）：土地供給大幅上升時(shí)期。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)亦有未報(bào)即用等違法行為。l 2003年9月，河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾以220萬元/畝的“天價(jià)”競(jìng)得石家莊市（2003）009號(hào)地塊，這一價(jià)格比之前20萬元/畝的原估價(jià)高出了10倍。l 2006年10月27日，（2006）006號(hào)水泵廠地塊，曾經(jīng)由順馳創(chuàng)下的土地價(jià)格紀(jì)錄被刷新。l 2009年6月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)以總價(jià)超過19億元的價(jià)格將（2009）025號(hào)地收入囊中，成為新地王?！咀ⅲ海?010）032號(hào)地拍賣單價(jià)為1019萬元/畝，為石市地塊單價(jià)最高紀(jì)錄，但由于地塊較小，不具有代表性，對(duì)石市整體土地價(jià)格影響較小，因此不列入石市地王之列】石家莊地王頻出，表明石家莊的土地價(jià)格持續(xù)上漲，土地成本日益提高，市場(chǎng)持續(xù)升溫，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。 2010—2011年土地收儲(chǔ)情況分析2010—2011兩年重點(diǎn)對(duì)外環(huán)水系片區(qū)、植物園片區(qū)、滹太片區(qū)、高營(yíng)片區(qū)4大片區(qū)及外環(huán)水系沿線區(qū)域?qū)嵤┮?guī)劃控制，涉及長(zhǎng)安區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)、鹿泉、藁城、欒城、正定等9個(gè)縣（市）、區(qū)34個(gè)行政村，土地總面積共60531畝，其中：。從土地收儲(chǔ)的區(qū)域分析，石家莊城市化擴(kuò)張逐漸向二三環(huán)之間以及滹沱區(qū)域發(fā)展，未來主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將集中在這兩個(gè)區(qū)域。 橋東區(qū)位于石家莊市中部，是省會(huì)發(fā)展最早的行政區(qū)域；224。；224。l 歷史沿革橋東區(qū)成立于1956年。原為獲鹿、正定兩縣轄地，1925年以后，隨著石門市的逐步發(fā)展而建立。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展轄區(qū)中部為繁華的鬧市區(qū)，一直引領(lǐng)石家莊市商業(yè)發(fā)展，以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為主；工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居民生活區(qū)位于南北兩端；轄區(qū)內(nèi)中山東路是商品貿(mào)易的精華薈萃之地，寸土寸金 ，以北國商城為中心，大型購物商場(chǎng)、高檔賓館、各類商貿(mào)寫字樓，各大金融、通信機(jī)構(gòu)遍布轄區(qū)。 區(qū)域特征l 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 橋東區(qū)位于市中心，是石家莊市發(fā)展最早的行政區(qū)域，緊鄰火車站，在地理位置和交通優(yōu)勢(shì)上有著不可取代的先天優(yōu)勢(shì)。l 功能定位由于橋東區(qū)位于城市中心，面積較小，所以它的區(qū)位決定它只能以“商貿(mào)興區(qū)”。在建設(shè)華北商埠核心區(qū)上，從南到北已形成了市場(chǎng)群，按“抓中心、帶兩翼，南拓、北擴(kuò)”，把南北兩翼的專業(yè)市場(chǎng)做豐做滿。轄區(qū)北部和南部主要為本地常住居民，有穩(wěn)定收入的中等層階層人群。 景觀資源：長(zhǎng)安公園、平安公園、元南公園、歐韻公園等；224。 醫(yī)院：省四院、市一院、260醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、市人民醫(yī)院等；224。 各大銀行、郵政、汽車服務(wù)、通訊營(yíng)業(yè)廳等等。 中部隨著以北國商圈為中心的集中商業(yè)的繼續(xù)擴(kuò)張，轄區(qū)內(nèi)商貿(mào)和第三產(chǎn)業(yè)依然是發(fā)展龍頭；南三條市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)依然是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。224。轄區(qū)北部與滹沱新區(qū)相接，滹沱新區(qū)是省會(huì)著力發(fā)展的一個(gè)地區(qū)，隨著滹沱新區(qū)的興起，轄區(qū)北部也具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是未來橋東區(qū)發(fā)展的另一個(gè)亮點(diǎn)。 橋東區(qū)，是省會(huì)發(fā)展最早的轄區(qū)，發(fā)展速度最快，引領(lǐng)整個(gè)石家莊的商業(yè)市場(chǎng)；224。 地區(qū)面積狹長(zhǎng)，將來只能向南北兩個(gè)方向發(fā)展；224。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述l 發(fā)展歷程綜述橋東區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早，價(jià)格偏高，以中高端住宅和商業(yè)寫字樓公寓為主，這使橋東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在品質(zhì)上位于省會(huì)的高品質(zhì)階層。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已近飽和，價(jià)格也越來越高。 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在漲幅和上漲速度上均高于其他地區(qū)。224。224。l 客戶特征由于轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)較高，置業(yè)者以二次甚至多次置業(yè)者、高端客群為主，包括私企老板、企業(yè)高管、本地和外地的投資客、外地公司自用置業(yè)等。 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目較少；受區(qū)位限制，體量不大，但都在寸土寸金的絕佳區(qū)位上；224。 待售的寫字樓以及公寓項(xiàng)目較少，主要項(xiàng)目為勒泰中心，且體量較大。 住宅類產(chǎn)品的建筑類型以板式及板塔式高層為主，多層洋房較為稀缺；住宅中大面積戶型不多，主要在100150㎡。 布局合理，節(jié)省空間；252。 開間大，采光效果好。 廚房窗戶與客臥陽臺(tái)相通，油煙會(huì)污染臥室；252。項(xiàng)目賣點(diǎn)224。224。戶型多樣，滿足各種客戶需求。 周邊各種配套齊全，居住方便。 回遷區(qū)與商品區(qū)無明顯區(qū)隔，影響項(xiàng)目整體質(zhì)素；224。 園林細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)，融入中式古典文化元素；彰顯品質(zhì)；濱江國際商務(wù)大廈 項(xiàng)目位置中山路與休門交口南行100米開發(fā)商河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公寓體量1棟公寓，1棟寫字樓。 戶型方正，布局緊湊。 功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。 廚房緊挨主臥室。 衛(wèi)生間離臥室較遠(yuǎn)，不方便。 入戶門與客臥門相對(duì)，影響私密性。備注是新休門舊城改造項(xiàng)目；530層為酒店式公寓。中原視角224。 不注重現(xiàn)場(chǎng)銷售管理，置業(yè)顧問質(zhì)素不高；224。 開發(fā)商內(nèi)部管理較為混亂，存在一定問題，影響項(xiàng)目銷售； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)轄區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地較少，主要集中在北二環(huán)外。受省會(huì)發(fā)展規(guī)劃影響，滹沱新區(qū)會(huì)有很大的發(fā)展?jié)摿?，本轄區(qū)北面與滹沱新區(qū)相連，所以北部將會(huì)是本區(qū)域的一個(gè)發(fā)展方向，住宅的放量也會(huì)集中在這里。 橋西區(qū)，位于石家莊市市區(qū)西南部；省會(huì)主城區(qū)和老城區(qū)；224。 是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心；l 歷史沿革224。 十年時(shí)間，區(qū)域內(nèi)工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等均得到快速發(fā)展；注重市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合，以市場(chǎng)建設(shè)帶動(dòng)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步繁榮發(fā)展市場(chǎng)；224。 2001年末，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到14億元；；224。 區(qū)域的“六多”特點(diǎn)u 中直、省直單位多。區(qū)域內(nèi)共有團(tuán)級(jí)以上部隊(duì)23個(gè)；其中，軍級(jí)3個(gè)、師級(jí)8個(gè)，駐軍數(shù)量之多、規(guī)格之高在全國縣級(jí)行政區(qū)少見；u 科研院所、大專院校多。自強(qiáng)路兩側(cè)集中省建行、工行、保險(xiǎn)公司等多家省級(jí)金融單位，為省會(huì)的“金融一條街”；n 窗口單位多。中山西路兩側(cè)、裕華西路以北、中華大街以東、站前街以西區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施眾多，是石家莊市繁華的中心商貿(mào)區(qū)；沿西、南二環(huán)路市場(chǎng)群也已初步形成；224。 商貿(mào)繁華，市場(chǎng)發(fā)達(dá)u 橋西區(qū)的東北部商號(hào)林立，商賈云集。 依托中山路、新火車站建設(shè)、裕西城市商務(wù)廣場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，打造高端的商務(wù)區(qū)，以形成“資金密集、信息暢通、市場(chǎng)活躍、功能完善、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美”的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；224。 在提高現(xiàn)代商務(wù)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做大做強(qiáng)傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)；在沿西南二環(huán)以及中華南大街、紅旗大街、友誼南大街以及裕華路和新石南路，重點(diǎn)發(fā)展物流及農(nóng)副產(chǎn)品、汽車裝具、花卉、古玩、餐飲、洗浴、裝飾材料交易等行業(yè)，擴(kuò)展生活用品和奢侈消費(fèi)品行業(yè)，進(jìn)一步凸顯高檔次、高品位優(yōu)勢(shì)；l 居住人群224。 橋西區(qū)商品房客源主要以區(qū)域、居民為主，“舊城改造”項(xiàng)目中的回遷戶較多。 景觀資源：民心河；裕西公園、友誼公園、新石公園、石刻園、西清公園、民心廣場(chǎng)、時(shí)光公園、濱河公園 等；224。 醫(yī)院：以嶺醫(yī)院、市六院；河北醫(yī)科大學(xué)第三醫(yī)院、市橋西醫(yī)院 等；224。 餐飲：陽光漁港、閱微食府、豆撈坊、豐收過大年、唐潮海鮮閣 等；224。 各大銀行、郵政、汽車服務(wù)、通訊營(yíng)業(yè)廳等等。 鐵路改造：石家莊火車站南遷，在南二環(huán)與槐安路間合并設(shè)立新客站，實(shí)現(xiàn)“客貨分離、火車入地”。區(qū)域內(nèi)將建設(shè)集鐵路客運(yùn)、長(zhǎng)途客運(yùn)、軌道交通、公共交通于一體的大型綜合交通樞紐。 道路升級(jí)；中華大街、友誼大街、工農(nóng)路、建國路等全面改造升級(jí)；打通維明街（槐安路至南二環(huán)）；升級(jí)區(qū)域內(nèi)主要交通干道的交通形象等；區(qū)域內(nèi)交通便捷程度、區(qū)域形象等將得到全面提升；224。 橋西區(qū)，是河北省省會(huì)主城區(qū)和老城區(qū)；石家莊行政區(qū)的發(fā)祥地；224。 作為省政府機(jī)關(guān)、政府相關(guān)部門及駐石部隊(duì)所在地，以及西南區(qū)域的科研院、高校密集；區(qū)域內(nèi)行政氛圍、學(xué)術(shù)氛圍濃厚；224。224。 橋西區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，價(jià)格偏低； 2006年之后，隨著春江花月、天山 2008年起，隨著“三年大變樣”、城中村改造（如振一街、西五里村等）的力度加大，也增加了區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的有力發(fā)展，使其較其他優(yōu)質(zhì)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)的差距越來越?。?24。締景城、萬象天成）；224。l 價(jià)格走勢(shì)描述224。區(qū)域在2004年之前新增樓盤寥寥無幾且住宅項(xiàng)目品質(zhì)感一般，價(jià)格水平一直徘徊在30003200元/㎡；224。224。 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅項(xiàng)目為主，中小體量樓盤較多，近年才涌現(xiàn)大型社區(qū)項(xiàng)目；224。 住宅產(chǎn)品的建筑類型以塔式及板塔式高層為主，純板式高層較為稀缺；224。 3室1廳1衛(wèi)1廚，建筑面積約89㎡；224。 方便實(shí)用；224。 外飄窗，增大視野；224。 廚房：操作路線集中，空間利用充分；224。項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)；較早入市的綜合型大社區(qū)；城市首批重視園林規(guī)劃的代表項(xiàng)目；備注東里村改造項(xiàng)目，目前住宅已經(jīng)銷售殆盡，剩下大戶型及躍層的房源難以銷售，價(jià)格由開售的5000元/㎡上漲到清盤時(shí)的7300元/㎡。 整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，具有一定前瞻性；224。 高端產(chǎn)品定位，但大戶型比例偏高；受總價(jià)等影響，產(chǎn)品銷售速率較緩；燕都紫閣 項(xiàng)目位置新石中路與城角街交叉口東南角開發(fā)商河北燕都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）67建筑面積（萬㎡）18物業(yè)劃分及體量7棟高層（226），1棟多層（8號(hào)樓）主力戶型面積（㎡）67140均價(jià)（元/㎡）5700典型戶型分析224。 戶型方正全明設(shè)計(jì)，超大進(jìn)深；224。項(xiàng)目賣點(diǎn)特色園林；中式風(fēng)格；主題院落；本地品牌開發(fā)商。 特色中式園林，將四個(gè)景觀組團(tuán)與“琴棋書畫”融合，園林規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯；224。 地理位置較差；體量較小，居住密度較大；單以園林亮點(diǎn)支撐項(xiàng)目高價(jià)，支撐力度較小； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)l 根據(jù)中原研究部的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)與分析，橋西區(qū)在售項(xiàng)目在未來2年內(nèi)總?cè)胧辛繉⑦_(dá)150萬㎡左右，市場(chǎng)放量較大；l 短期內(nèi)，住宅產(chǎn)品仍為橋西區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力；l 由于區(qū)域?qū)傩缘南拗?，土地供?yīng)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)將來重點(diǎn)方發(fā)展向是l 二環(huán)與三環(huán)之間，受城市規(guī)劃等利好影響，預(yù)計(jì)橋西區(qū)的居住氛圍及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加強(qiáng)。 是省會(huì)行政區(qū)劃調(diào)整成立的新區(qū)，地處石家莊市區(qū)東南部。 （含委托高新區(qū)管理的40平方公里）。 ，轄1個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道、23個(gè)村（含17個(gè)村改居）、58個(gè)居委會(huì)，是省會(huì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和商業(yè)副中心。 石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總占地是40平方公里，已經(jīng)開發(fā)18平方公里。其發(fā)展定位是以中小科技企業(yè)和孵化器建設(shè)為主的高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)；良村園區(qū)4平方公里，其發(fā)展定位是以醫(yī)藥化工、石化產(chǎn)業(yè)為主的科技工業(yè)園區(qū)。 成立于2001年3月21日，是省會(huì)行政區(qū)劃調(diào)整成立的新區(qū)，僅有9年的歷史。 石市高新區(qū)1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)高新區(qū)。 1992年正式啟動(dòng)建設(shè)，目前形成“一區(qū)三園”。 2010年，石市規(guī)劃在高新區(qū)建立新的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)區(qū)位于長(zhǎng)江大道兩側(cè)，地處石家莊市主城區(qū)與高新區(qū)東西主軸線交接位置，承載支撐城市副中心的總部經(jīng)濟(jì)、金融辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、休閑游憩等功能。 建區(qū)以來，裕華區(qū)緊緊圍繞“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、城市靚區(qū)、科教大區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)，堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量不斷提高。 224。圍繞“三二一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，始終堅(jiān)持做大三產(chǎn)、做強(qiáng)二產(chǎn)、做優(yōu)一產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)梯次演進(jìn)的良性發(fā)展。全區(qū)每年新增商業(yè)面積50萬平方米以上，成為國內(nèi)外客商青睞的投資熱點(diǎn)區(qū)域。 交通便利。區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，40多條公交線段通達(dá)本區(qū)。224。石家莊東南高效區(qū)位于本區(qū)域，石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院、河北醫(yī)科大學(xué)、河北科技大學(xué)等使區(qū)域內(nèi)文化氣氛濃厚。224。裕華區(qū)成立以來，區(qū)域功能劃分、道路規(guī)劃較為合理。懷特商圈作為區(qū)域內(nèi)的主要商圈已經(jīng)形成，槐安路家居商街將成為石市主要家居基地，高新區(qū)已經(jīng)形成“一園三區(qū)”規(guī)劃布局，長(zhǎng)江大道中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃將大大提升高新區(qū)的整體功能。 居住環(huán)境舒適。區(qū)域內(nèi)無重污染性企業(yè)，空氣清新，世紀(jì)公園、希望綠洲公園、石門公園等公園分布在區(qū)域內(nèi)。 商業(yè)配套逐步完善，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力逐步加強(qiáng)。隨著萬達(dá)廣場(chǎng)、藏龍福地等綜合體項(xiàng)目的入市，區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)配套更加完善，綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。未來裕華區(qū)朝著多方向發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。 宜居生活區(qū)。224。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)逐步建立并形成了數(shù)字通訊與現(xiàn)代顯示產(chǎn)業(yè)基地，