【正文】 品住宅達(dá)到供需平衡的開(kāi)發(fā)量是320萬(wàn)～350萬(wàn)平方米。其中商品房成交面積223萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48%，存量房交易面積153萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4%，辦理商品房預(yù)售合同備案144萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%，辦理商品房預(yù)售許可證56個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積230萬(wàn)平方米，市區(qū)內(nèi)普通商品住宅平均價(jià)格為2367元每平米，%；存量普通住宅平均價(jià)格為每平方米1893元，%。調(diào)研樓盤概述：項(xiàng)目案例一 聯(lián)邦名都:項(xiàng)目地址：石家莊市橋西區(qū)石家莊火車站附近,屬于該市的東購(gòu)商圈內(nèi)，是石家莊繁華的市中心地帶.。小區(qū)近30萬(wàn)平米的占地面積使其內(nèi)部設(shè)施相當(dāng)完善。去年，該項(xiàng)目在石市年度樓盤評(píng)比活動(dòng)中獲得了“優(yōu)質(zhì)樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)樓盤”和“優(yōu)質(zhì)暢銷樓盤”共四項(xiàng)大獎(jiǎng)。其項(xiàng)目二期的銷售周期比一期縮短了一半，僅半年的時(shí)間銷售率就達(dá)到了85%以上。無(wú)論從住宅投資的角度或優(yōu)化住宅質(zhì)量的角度來(lái)看，在今后的一段時(shí)間里該項(xiàng)目仍將是東購(gòu)商圈內(nèi)最具有銷售潛力的樓盤。 開(kāi)發(fā)商: 石家莊鑫豪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積: 3700平方米 總建筑面積: 建筑類別：獨(dú)棟小高層住宅 開(kāi)發(fā)時(shí)間: 2005年1月 竣工日期：2006年3月31日 入住時(shí)間：2006年12月31日 戶形結(jié)構(gòu)： 該項(xiàng)目的主力戶型為128210平方米的三居室、四居室和樓中樓。項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)： 該項(xiàng)目和聯(lián)邦名都同處東購(gòu)商圈這一有利的地理位置，北臨建國(guó)路（規(guī)劃），東臨民心河，南臨市工行宿舍，西臨維明街。但從其銷售率可以看出銷售結(jié)果并不理想。雖然該項(xiàng)目的風(fēng)格情調(diào)無(wú)不洋溢著前衛(wèi)的設(shè)計(jì)理念，但項(xiàng)目整體占地面積僅有3700平米，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施缺乏，停車位不足等不良條件直接影響了其銷售速度。其銷售前景不容樂(lè)觀。 項(xiàng)目特點(diǎn): 東方觀邸的戶型采用薄板的形式，一梯兩戶，兩梯四戶，南北通透，空間緊湊。更有石家莊首創(chuàng)的錯(cuò)層第三廳——兩級(jí)臺(tái)階之上，動(dòng)靜天成.項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)： 該樓盤是由河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司凝聚二十年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)精心打造的，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤當(dāng)天即取得成交一百余套房的銷售業(yè)績(jī)，銷售率超過(guò)85%，開(kāi)發(fā)商不得不緊急加推預(yù)留的部分房源，以滿足客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買需求，三天下來(lái)，已累計(jì)成交了兩百多套。在石家莊購(gòu)房者越來(lái)越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷？我們認(rèn)為，得天獨(dú)厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價(jià)格、創(chuàng)新的戶型是其決定性的因素。藍(lán)郡、都市溫泉花園等大型樓盤共同組成了石家莊東南約100萬(wàn)平方米的精英核心生活圈，在區(qū)位上使其具有先天優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目四卓達(dá)太陽(yáng)城 項(xiàng)目地址: 石家莊開(kāi)發(fā)區(qū)石欒公路與京珠告訴交叉口 開(kāi)發(fā)商: 卓達(dá)太陽(yáng)城置業(yè) 占地面積: 遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬(wàn)平方米。 物業(yè)類型: 聯(lián)排別墅 開(kāi)發(fā)時(shí)間: 2004年7月至今 銷售價(jià)格: 34003600元每平米 現(xiàn)銷售率64%左右 社區(qū)環(huán)境: 太陽(yáng)城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬(wàn)平方米，形成人口近50萬(wàn)，近期規(guī)劃規(guī)模為300萬(wàn)平方米，將用15年至20年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動(dòng)將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的60萬(wàn)平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和40萬(wàn)平方米的綠色生態(tài)居住區(qū)。向北，越過(guò)南三環(huán)向南二環(huán)沿長(zhǎng)線推進(jìn)。兩者在南二環(huán)沿長(zhǎng)線與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。類型: 10棟陽(yáng)光花園洋房,36套TOWNHOUSE別墅 銷售價(jià)格: 均價(jià)4000元每平米 配套設(shè)施: 1萬(wàn)平米馬丁廣場(chǎng),5000平米會(huì)所,2條國(guó)際商街,25000平米幼兒園,400平米游泳池,5000平米格里芬湖,自建25000平米幼兒園 開(kāi)盤時(shí)間: 2004年8月至今調(diào)查結(jié)果：水榭花都是河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最新杠鼎立作。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場(chǎng)所。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時(shí)比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長(zhǎng)；五是電器管線采用多回路設(shè)計(jì)（每戶回路大于8 個(gè)），提高用電的安全和使用性能。本地典型物業(yè)分析：從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。 以上樓盤在規(guī)劃上，較注重內(nèi)、外部環(huán)境的營(yíng)造，提升小區(qū)檔次與品位；168。 注重園林綠化，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透，道路交通設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔。 中大戶型住宅是市場(chǎng)主流，在開(kāi)發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都；168。 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場(chǎng)認(rèn)同度較好。 市場(chǎng)推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動(dòng)組織能力較弱；168。高端市場(chǎng)目前，高檔住宅需求相對(duì)旺盛，市場(chǎng)上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨(dú)幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場(chǎng)售價(jià)在3000—4500元/平米之間，聯(lián)排戶型面積在180250平米左右，獨(dú)幢別墅在250400平米左右。多層市場(chǎng)石家莊市目前多層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)存量較大，在二環(huán)線以內(nèi)，有大量的現(xiàn)樓多層產(chǎn)品供應(yīng)，售價(jià)在1500元/㎡左右。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場(chǎng)較認(rèn)同。差異性較大，但被市場(chǎng)接納度較高，現(xiàn)二個(gè)項(xiàng)目一期銷售率很高，正在開(kāi)發(fā)二期。這在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)是不常見(jiàn)的現(xiàn)象，說(shuō)明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。五、客戶綜合評(píng)述基本特征——豐富的客戶資源，廣闊的市場(chǎng)空間：石家莊是一座新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營(yíng)資本正源源不斷地投入到這個(gè)城市之中。從目前石家莊高端物業(yè)市場(chǎng)的客戶來(lái)看，仍以年齡為3045的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財(cái)智階層是絕對(duì)購(gòu)買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財(cái)富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購(gòu)買力和對(duì)生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來(lái)高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個(gè)性，現(xiàn)代化的生活模式，對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體?，F(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善等功能需求，更多的是需要滿足個(gè)性需求、個(gè)人心理需求，體現(xiàn)出個(gè)性化和唯一性。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，他們除了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對(duì)產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對(duì)簡(jiǎn)約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們?cè)趯?duì)產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價(jià)值做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)的服務(wù)價(jià)值、文化價(jià)值、品牌價(jià)值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購(gòu)買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的可行性分析一、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史機(jī)遇：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段：在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已持續(xù)多年高速成長(zhǎng)，石家莊國(guó)民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展?！妒澜绨l(fā)展銀行》：當(dāng)人均GDP在800—4000美元以內(nèi)時(shí)人均GDP房地產(chǎn)業(yè)狀況800—4000以內(nèi)高速發(fā)展40008000平穩(wěn)發(fā)展超過(guò)8000衰退經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞颍骸陡鲊?guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)》GDP增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4%萎縮4%5%停止甚至倒退5%8%穩(wěn)定發(fā)展8%10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展城市化浪潮帶來(lái)巨大的增量需求石家莊目前正面臨著前所未有的城市化進(jìn)程，需要實(shí)現(xiàn)新的城市擴(kuò)容和定位，將石家莊打造成華北重要經(jīng)濟(jì)商埠，在未來(lái)幾年中，石家莊將有大量的人流進(jìn)城，如果按石家莊市區(qū)人口按每年增長(zhǎng)5%（，%）測(cè)算，則新增人口部分的房地產(chǎn)住宅需求量在190萬(wàn)㎡/年以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2004年整個(gè)市場(chǎng)銷售量112萬(wàn)㎡。由此可見(jiàn)，石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著前所未有的歷史機(jī)遇！３、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)：劇我們了解，每年石市市場(chǎng)供應(yīng)400到500畝土地基本合理，2005年石家莊共交易土地25宗，面積達(dá)到563畝基本夠用，預(yù)計(jì)2006年五一左右會(huì)再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。另外，由于現(xiàn)在拿地不容易，為提高利用率，多出面積，多出環(huán)境，提高售價(jià)，石市樓體建筑格局出現(xiàn)變化。05以來(lái)，石市按照省委、省政府提出的“三年中變化，五年大變化”的要求，牢固樹(shù)立“第一窗口”、“第一形象”、“第一門面”的意識(shí)，堅(jiān)持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省“首善之區(qū)”和“天藍(lán)、地綠、水清、氣爽、路暢、景美”的生態(tài)園林城市目標(biāo)，以推進(jìn)重大城建項(xiàng)目實(shí)施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓亮點(diǎn)、促重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，城市面貌發(fā)生了明顯變化。省會(huì)預(yù)計(jì)今年將投資3500萬(wàn)元，在城市總體規(guī)劃修編的基礎(chǔ)上，面向國(guó)內(nèi)外征集高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，屆時(shí)石市將繼續(xù)以建設(shè)全省“首善之區(qū)”為目標(biāo)，堅(jiān)持以人為本和全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，把城市規(guī)模做大、市區(qū)內(nèi)部做精，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理布局，實(shí)施精品工程，擬著力實(shí)施“規(guī)劃引導(dǎo)、路網(wǎng)建設(shè)、西部商圈開(kāi)發(fā)、東部新城建設(shè)、園林生態(tài)、主城提質(zhì)、精細(xì)管理、便民實(shí)事、環(huán)保攻堅(jiān)”等九大工程。但是，每年以百萬(wàn)甚至千萬(wàn)平米增加的巨大市場(chǎng)供應(yīng)量，石家莊的商品房消費(fèi)需求是否能夠穩(wěn)定的同步增長(zhǎng),。城市規(guī)模急劇膨脹，城市人口越來(lái)越多，造成交通擁擠、管理不便；城市外延式擴(kuò)張既大量占用了耕地，也阻礙了舊城挖潛改造的進(jìn)程；同時(shí)中心城市的飛速發(fā)展在一定程度上抑制了主城區(qū)周圍衛(wèi)星城的發(fā)展速度。 規(guī)劃以主城區(qū)為中心，在半徑20公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對(duì)獨(dú)立、職能各異的城市組團(tuán)，疏解部分城市功能，改善城市環(huán)境和交通。形成中間主城區(qū)（包括高新區(qū)東區(qū)）、外圍五個(gè)衛(wèi)星城“眾星捧月”的組團(tuán)城市形態(tài)。各組團(tuán)與主城區(qū)之間通過(guò)1030308公路和城市環(huán)路等快捷的交通設(shè)施進(jìn)行溝通，共同組成一個(gè)功能明確、布局合理、聯(lián)系方便的城市群體。各組團(tuán)連同其所轄區(qū)域以及主城區(qū)共同構(gòu)成石家莊市區(qū)，市區(qū)范圍由原來(lái)的307平方公里調(diào)整到1885平方公里。按照城市