【正文】 。據(jù)測算，石家莊市普通商品住宅達(dá)到供需平衡的開發(fā)量是320萬～350萬平方米。這說明市場還存在很大的空間可供開拓.房地產(chǎn)投資以及銷售面積：商品房銷售面積年份2002200320042005面積（㎡）223萬遞增比率16%%48%石家莊市房地產(chǎn)交易量逐年增加，尤其是2005年石家莊市房地產(chǎn)交易勢頭非常迅猛，2005年全年完成交易量360萬平米，同比增長21%。其中商品房成交面積223萬平方米，同比增長48%，存量房交易面積153萬平方米，同比增長4%，辦理商品房預(yù)售合同備案144萬平方米，同比增長13%，辦理商品房預(yù)售許可證56個，批準(zhǔn)預(yù)售面積230萬平方米，市區(qū)內(nèi)普通商品住宅平均價格為2367元每平米，%；存量普通住宅平均價格為每平方米1893元，%。三、典型樓盤調(diào)研及其結(jié)論針對石家莊市房地產(chǎn)市場，我們進(jìn)行了典型樓盤調(diào)研，范圍主要包括橋西區(qū),裕華區(qū)和長安區(qū)三大地區(qū)，項目包括“聯(lián)邦名都”、“維明水灣”、“東方觀邸”、“卓達(dá)太陽城”、“心海假日”、“水榭花都”。調(diào)研樓盤概述：項目案例一 聯(lián)邦名都:項目地址：石家莊市橋西區(qū)石家莊火車站附近,屬于該市的東購商圈內(nèi)，是石家莊繁華的市中心地帶.。項目所在位置地圖：開發(fā)商: 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積: 小區(qū)總占地面積約400多畝 容積率: 戶型結(jié)構(gòu): 板式高層 全現(xiàn)澆 開發(fā)時間: 一期開發(fā)時間2004年5月至2005年11月,.銷售周期: 一期銷售時間起始于2004年5月份,與開工時間基本相同,銷售結(jié)案時間為2005年7月. 二期銷售時間起始于2005年9月銷售至今,銷售率基本達(dá)到80%以上. 三期預(yù)計開盤時間為今年5月份. 銷售價格周期變化: 一期銷售均價為2600元至2850元每平米,最低價2430元每平米,最高價3150元每平米. 二期銷售均價為3100元至3600元每平米,最低價2980元每平米,最高價3980元每平米. 三期銷售均價預(yù)計為3850元每平米.銷售購買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例約20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例的27% 3：拆遷戶被動購房者占該項目總體購買人群比例的15% 4：純投資性購房者占該項目總體購買人群比例的38%項目調(diào)查小結(jié): 在這次市場調(diào)查中，該項目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場代表性的一個。小區(qū)近30萬平米的占地面積使其內(nèi)部設(shè)施相當(dāng)完善。它吡鄰商業(yè)步行街, 五星級室內(nèi)游泳館，得天獨(dú)厚的地理位置等等，無疑都讓其他項目望塵莫及。去年，該項目在石市年度樓盤評比活動中獲得了“優(yōu)質(zhì)樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計樓盤”和“優(yōu)質(zhì)暢銷樓盤”共四項大獎。現(xiàn)今，該項目在石市最繁華的東購商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計理念，使其市場銷售單價從04至05短短的1年中上漲了進(jìn)1000元，并且供不應(yīng)求。其項目二期的銷售周期比一期縮短了一半，僅半年的時間銷售率就達(dá)到了85%以上。現(xiàn)該項目三期工程已經(jīng)動工，隨著倉安路與槐南路的貫通，這一區(qū)域的商業(yè)價值也更加凸現(xiàn)出來。無論從住宅投資的角度或優(yōu)化住宅質(zhì)量的角度來看，在今后的一段時間里該項目仍將是東購商圈內(nèi)最具有銷售潛力的樓盤。 項目案例二 維明水灣: 項目地址: 橋西區(qū)維明南大街倉安路附近的維明水灣,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購商圈范圍內(nèi)。 開發(fā)商: 石家莊鑫豪地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積: 3700平方米 總建筑面積: 建筑類別：獨(dú)棟小高層住宅 開發(fā)時間: 2005年1月 竣工日期：2006年3月31日 入住時間：2006年12月31日 戶形結(jié)構(gòu)： 該項目的主力戶型為128210平方米的三居室、四居室和樓中樓。 銷售周期: 此項目自2005年9月24日開始銷售至今,均價3380元每平方米，現(xiàn)今銷售率為40%左右。項目調(diào)查小結(jié)： 該項目和聯(lián)邦名都同處東購商圈這一有利的地理位置，北臨建國路（規(guī)劃），東臨民心河，南臨市工行宿舍，西臨維明街?？梢哉f有著同樣成熟的周邊環(huán)境。但從其銷售率可以看出銷售結(jié)果并不理想。這主要是其項目本身規(guī)劃太小造成的。雖然該項目的風(fēng)格情調(diào)無不洋溢著前衛(wèi)的設(shè)計理念，但項目整體占地面積僅有3700平米，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施缺乏，停車位不足等不良條件直接影響了其銷售速度。同比該地區(qū)其他項目幾乎沒有什么有利的競爭條件。其銷售前景不容樂觀。項目三 東方觀邸: 項目地點(diǎn): 石家莊市裕華區(qū)東南談固南大街 開發(fā)商: 河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 占地面積: 該項目毗鄰順弛藍(lán)郡，規(guī)劃總建設(shè)面積170000平方米, 由13棟薄板小高層組成 裝修狀況：全裝修 開盤時間: 一期開盤時間2005年10月 二期開盤時間2005年12月 銷售價格: 銷售均價3300元每平米 現(xiàn)二期銷售率60%左右 社區(qū)環(huán)境: 項目緊鄰110000平方米的希望綠洲公園，社區(qū)內(nèi)有3000平方米的雅致園林景觀，戶型范圍從82平方米到171平方米。 項目特點(diǎn): 東方觀邸的戶型采用薄板的形式，一梯兩戶，兩梯四戶，南北通透，空間緊湊。配置有82m2的智慧兩房，125m2的溫馨三房、171m2的尊貴四房。更有石家莊首創(chuàng)的錯層第三廳——兩級臺階之上，動靜天成.項目調(diào)查小結(jié)： 該樓盤是由河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司凝聚二十年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗精心打造的，據(jù)說開盤當(dāng)天即取得成交一百余套房的銷售業(yè)績，銷售率超過85%，開發(fā)商不得不緊急加推預(yù)留的部分房源，以滿足客戶強(qiáng)烈的購買需求，三天下來，已累計成交了兩百多套。據(jù)了解，早在開盤前，東方觀邸售樓處每天的電話量就多達(dá)300多組，甚至出現(xiàn)數(shù)十名客戶提早在售樓處現(xiàn)場連夜排隊的盛況。在石家莊購房者越來越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷？我們認(rèn)為，得天獨(dú)厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價格、創(chuàng)新的戶型是其決定性的因素。東方官邸位于石家莊未來的城市副中心———高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固東街，西南鄰接大型城市綠地———170畝的“希望綠洲”主題公園，與一路之隔的順馳藍(lán)郡、都市溫泉花園等大型樓盤共同組成了石家莊東南約100萬平方米的精英核心生活圈，在區(qū)位上使其具有先天優(yōu)勢。在環(huán)境和建筑方面東方觀邸頗下工夫，處處體現(xiàn)了產(chǎn)品的精致和品位，而其開盤價位比較合理，使樓盤具有了較高的性價比，而二期推出的82139平方米舒適緊湊型兩居、三居，非常適應(yīng)市場需求，再加上創(chuàng)新的戶型設(shè)計，使產(chǎn)品更加宜居，因此得到了市場的熱烈響應(yīng)。 項目四卓達(dá)太陽城 項目地址: 石家莊開發(fā)區(qū)石欒公路與京珠告訴交叉口 開發(fā)商: 卓達(dá)太陽城置業(yè) 占地面積: 遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬平方米。 物業(yè)類型: 聯(lián)排別墅 開發(fā)時間: 2004年7月至今 銷售價格: 34003600元每平米 現(xiàn)銷售率64%左右 社區(qū)環(huán)境: 太陽城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬平方米，形成人口近50萬，近期規(guī)劃規(guī)模為300萬平方米，將用15年至20年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的60萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和40萬平方米的綠色生態(tài)居住區(qū)。 項目特點(diǎn): 太陽城項目的總盤是以一期開發(fā)300萬平方米，集商業(yè)、教育、旅游、產(chǎn)業(yè)、居住等于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)。向北，越過南三環(huán)向南二環(huán)沿長線推進(jìn)。卓達(dá)城市廣場項目向南越過南二環(huán)沿長線向南三環(huán)挺進(jìn)（項目擬命名陽光新城）。兩者在南二環(huán)沿長線與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。項目五 心海假日 項目地址: 開發(fā)區(qū)高新區(qū)長江大道1號,屬于石家莊市西南部的裕華區(qū)內(nèi) 開發(fā)商: 河北省中潤置地房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積: 23000平方米 建筑面積: 25000平方米 物業(yè)類型: 多層,小高層 裝修狀況: 精裝修 開發(fā)時間: 一期開發(fā)時間自2002年10月至2004年4月 二其開發(fā)時間自2004年7月至今 銷售價格: 均價2800元每平方米 銷售率已達(dá)到85%左右 現(xiàn)已銷售完畢項目六 水榭花都 項目地址: 開發(fā)區(qū)珠峰大街218號(預(yù)華區(qū)) 開發(fā)商: 河北天山實業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積: 93700平方米 容積率: 建筑。類型: 10棟陽光花園洋房,36套TOWNHOUSE別墅 銷售價格: 均價4000元每平米 配套設(shè)施: 1萬平米馬丁廣場,5000平米會所,2條國際商街,25000平米幼兒園,400平米游泳池,5000平米格里芬湖,自建25000平米幼兒園 開盤時間: 2004年8月至今調(diào)查結(jié)果：水榭花都是河北天山實業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新杠鼎立作。總占地面積1000余畝，是河北省首個被列入“國家康居住宅示范工程”的項TOWNHOUSE/花園洋房/空中別墅3種建筑形式罕見的超低容積率，演繹小鎮(zhèn)自然靈動的秩序之美。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場所。水榭花都作為河北省第一家嚴(yán)格按照建設(shè)部康居示范住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的住宅社區(qū)，在技術(shù)條件上擁有強(qiáng)大的技術(shù)保障，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計以及物管服務(wù)等方面精益求精。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。另外采用異型