【正文】 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)查中很多的業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為 ，現(xiàn)在石家莊的住宅市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，沒(méi)有感覺(jué)存在 “泡沫 ”現(xiàn)象，可以說(shuō)市場(chǎng)是比較健康的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這說(shuō)明市場(chǎng)還存在很大的空間可供開(kāi)拓 . 房地產(chǎn)投資以及銷售面積 ： 商品房銷售面積 房地產(chǎn)投資( 億元) 0501001502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 石家莊市房地產(chǎn)交易量逐年增加， 尤其是 2020 年石家莊市房地產(chǎn)交易勢(shì)頭非常迅猛， 2020 年全年完成交易量 360 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 21%，總投資額為 億元。 三、典型樓盤調(diào)研及其結(jié)論 針對(duì)石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們進(jìn)行了典型樓盤調(diào)研，范圍主要包括橋西區(qū) ,裕華區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)三大地區(qū)，項(xiàng)目包括“聯(lián)邦名都”、“維明水灣”、“東方觀邸”、年份 2020 2020 2020 2020 面積（㎡） 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 223 萬(wàn) 遞增比率 16% % 48% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “卓達(dá) 太陽(yáng)城”、“心海假日”、“水榭花都”。 項(xiàng)目所在位置地圖： 開(kāi)發(fā)商 : 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 : 小區(qū)總占地面積約 400 多畝 容積率 : 戶型結(jié)構(gòu) : 板式高層 全現(xiàn)澆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)發(fā)時(shí)間 : 一期開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 5 月至 2020 年 11 月 ,二期開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 3月至今 .三期現(xiàn)已動(dòng)工 . 銷售周期 : 一期銷售時(shí)間起始于 2020 年 5 月份 ,與開(kāi)工時(shí)間基本相同 ,銷售結(jié)案時(shí)間為2020 年 7 月 . 二期銷售時(shí)間起始于 2020 年 9 月銷售至今 ,銷售率基本達(dá)到 80%以上 . 三期預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為今年 5 月份 . 銷售價(jià)格周期變化 : 一期銷售均價(jià)為 2600 元至 2850 元每平米 ,最低價(jià) 2430 元每平米 ,最高價(jià) 3150 元每平米 . 二期銷售均價(jià)為 3100 元至 3600 元每平米 ,最低價(jià) 2980 元每平米 ,最高價(jià) 3980 元每平米 . 三期 銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 3850 元每平米 . 銷售購(gòu)買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例約 20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 27% 3：拆遷戶被動(dòng)購(gòu)房者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 15% 4：純投資性購(gòu)房者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 38% 項(xiàng)目調(diào)查小結(jié) : 在這次市場(chǎng)調(diào)查中，該項(xiàng)目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)代表性的一個(gè)。它吡鄰商業(yè)步行街 , 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 賦有特色空中花園 .1600 平米的配套花園 , 五星級(jí)室內(nèi)游泳館，得天獨(dú)厚的地理位置等等，無(wú)疑都讓其他項(xiàng)目望塵莫及。現(xiàn)今，該項(xiàng)目在石市最繁華的東購(gòu)商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無(wú)可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計(jì)理念，使其市場(chǎng)銷售單價(jià)從 04 至 05 短短的 1 年中上漲了進(jìn) 1000 元，并且供不應(yīng)求?，F(xiàn)該項(xiàng)目三期工程已經(jīng)動(dòng)工， 隨著倉(cāng)安路與槐南路的貫通，這一區(qū)域的商業(yè)價(jià)值也更加凸現(xiàn)出來(lái) 。 項(xiàng)目案例二 維明水灣 : 項(xiàng)目地址 : 橋西 區(qū) 維明南大街倉(cāng)安路附近的維明水灣 ,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購(gòu)商圈范圍內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售周期 : 此項(xiàng)目自 2020 年 9 月 24 日開(kāi)始銷售至今 ,均價(jià) 3380 元每平方米，現(xiàn)今銷售率為 40%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 可以說(shuō)有著同樣成熟的周邊環(huán)境。這主要是其項(xiàng)目本身規(guī)劃太小造成的。同比該地區(qū)其他項(xiàng)目幾乎沒(méi)有什么有利的競(jìng)爭(zhēng)條件。 項(xiàng)目三 東方觀邸 : 項(xiàng)目地點(diǎn) : 石家莊市 裕華區(qū) 東南談固南大街 開(kāi)發(fā)商 : 河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 占地面積 : 該項(xiàng)目毗鄰順弛藍(lán)郡，規(guī) 劃總建設(shè)面積 170000 平方米 , 由 13 棟薄板小高層組成 裝修狀況：全裝修 開(kāi)盤時(shí)間 : 一期開(kāi)盤時(shí)間 2020 年 10 月 二期開(kāi)盤時(shí)間 2020 年 12 月 銷售價(jià)格 : 銷售均價(jià) 3300 元每平米 現(xiàn)二期銷售率 60%左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 社區(qū)環(huán)境 : 項(xiàng)目緊鄰 110000 平方米的希望綠洲公園，社區(qū)內(nèi)有 3000 平方米的雅致園林景觀，戶型范圍從 82 平方米到 171 平方米。配置有 82m2 的智慧兩房， 125m2 的溫馨三房、171m2 的尊貴四房。據(jù)了解，早在開(kāi)盤前，東方觀邸售樓處每天的電話量就多達(dá) 300 多組，甚至出現(xiàn)數(shù)十名客戶提早在售樓處現(xiàn)場(chǎng)連夜排隊(duì)的盛況。東方官邸位于石家莊未來(lái)的城市副中心 ——— 高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固?hào)|街，西南鄰接大型城市綠地 ——— 170 畝的 “ 希望綠洲 ” 主題公園，與一路之隔的順馳 在環(huán)境和建筑方面東方觀邸頗下工夫，處處體現(xiàn)了產(chǎn)品的精致和品位，而其開(kāi)盤價(jià)位比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 合理，使樓盤具有了較高的性價(jià)比 ，而 二期 推出的 82139 平方米舒適緊湊型兩居 、三 居 ，非常適應(yīng)市場(chǎng)需求，再加上創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品更加宜居，因此得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng) 。 物業(yè)類型 : 聯(lián)排別墅 開(kāi)發(fā)時(shí)間 : 2020 年 7 月至今 銷售價(jià)格 : 34003600 元每平米 現(xiàn)銷售率 64%左右 社區(qū)環(huán)境 : 太陽(yáng)城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約 2020 萬(wàn)平方米，形成人口近 50 萬(wàn)，近期規(guī)劃規(guī)模為 300 萬(wàn)平方米，將用 15 年至 20 年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動(dòng)將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的 60 萬(wàn)平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 40 萬(wàn)平方米的綠色生態(tài)居住區(qū) 。向北，越過(guò)南三環(huán)向南二環(huán)沿長(zhǎng)線推進(jìn)。兩者在南二環(huán)沿長(zhǎng)線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。類型 : 10 棟陽(yáng)光花園洋房 ,36 套 TOWNHOUSE 別墅 銷售價(jià)格 : 均價(jià) 4000 元每平米 配套設(shè)施 : 1 萬(wàn)平米馬丁廣場(chǎng) ,5000 平米會(huì)所 ,2 條國(guó)際商街 ,25000 平米幼兒園 ,400 平米游泳池 ,5000 平米格里 芬湖 ,自建 25000 平米幼兒園 開(kāi)盤時(shí)間 : 2020 年 8 月至今 調(diào)查結(jié)果： 水榭花都是河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最新杠鼎立作。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場(chǎng)所。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時(shí)比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長(zhǎng)；五是電器管線采用多回路設(shè)計(jì)（每戶回路大于 8 個(gè)），提高用電的安全和使用性能。 本地典型物業(yè)分析： 從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。 戶型價(jià)格 （價(jià)格走勢(shì)？） ? 中 大戶 型 住宅 是 市場(chǎng)主流 ，在開(kāi)發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都； ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計(jì) ； ? 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場(chǎng)認(rèn)同度較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高端市場(chǎng) 目前，高檔住宅需求相對(duì)旺盛，市 場(chǎng)上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨(dú)幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場(chǎng)售價(jià)在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨(dú)幢別墅在 250400 平米左右。 多層市場(chǎng) 石家莊市目前多層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)存量較大，在二環(huán)線以內(nèi)，有大量的現(xiàn)樓多層 產(chǎn)品供應(yīng)，售價(jià)在 1500 元 /㎡ 左右。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場(chǎng)較認(rèn)同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。差異性較大，但被市場(chǎng)接納度較高，現(xiàn)二個(gè)項(xiàng)目一期銷售率很高，正在開(kāi)發(fā)二期。這在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)是不常見(jiàn)的現(xiàn)象，說(shuō)明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)有哪些 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、客戶綜合評(píng)述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場(chǎng)空間： 石家莊是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營(yíng)資本正源源不斷地投入到這 個(gè)城市之中。 從目前石家莊高端物業(yè)市場(chǎng)的客戶來(lái)看，仍以年齡為 3045 的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財(cái)智階層是絕對(duì)購(gòu)買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財(cái)富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購(gòu)買力和對(duì)生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來(lái)高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個(gè)性，現(xiàn)代 化的生活模式，對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體?，F(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善等功能需求，更多的是需要滿足個(gè)性需求、個(gè)人心理需求，體現(xiàn)出個(gè)性化和唯一性。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，他們除了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對(duì)產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對(duì)簡(jiǎn)約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們?cè)趯?duì)產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價(jià)值 做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)的服務(wù)價(jià)值、文化價(jià)值、品牌價(jià)值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購(gòu)買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的可行性分析 一、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史機(jī)遇： 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段： 在全球