【正文】 石家莊市房地產(chǎn)交易量逐年增加， 尤其是 2020 年石家莊市房地產(chǎn)交易勢頭非常迅猛， 2020 年全年完成交易量 360 萬平米，同比增長 21%，總投資額為 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目所在位置地圖： 開發(fā)商 : 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 : 小區(qū)總占地面積約 400 多畝 容積率 : 戶型結(jié)構(gòu) : 板式高層 全現(xiàn)澆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)時間 : 一期開發(fā)時間 2020 年 5 月至 2020 年 11 月 ,二期開發(fā)時間 2020 年 3月至今 .三期現(xiàn)已動工 . 銷售周期 : 一期銷售時間起始于 2020 年 5 月份 ,與開工時間基本相同 ,銷售結(jié)案時間為2020 年 7 月 . 二期銷售時間起始于 2020 年 9 月銷售至今 ,銷售率基本達到 80%以上 . 三期預(yù)計開盤時間為今年 5 月份 . 銷售價格周期變化 : 一期銷售均價為 2600 元至 2850 元每平米 ,最低價 2430 元每平米 ,最高價 3150 元每平米 . 二期銷售均價為 3100 元至 3600 元每平米 ,最低價 2980 元每平米 ,最高價 3980 元每平米 . 三期 銷售均價預(yù)計為 3850 元每平米 . 銷售購買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例約 20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例的 27% 3：拆遷戶被動購房者占該項目總體購買人群比例的 15% 4：純投資性購房者占該項目總體購買人群比例的 38% 項目調(diào)查小結(jié) : 在這次市場調(diào)查中，該項目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場代表性的一個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)今，該項目在石市最繁華的東購商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計理念，使其市場銷售單價從 04 至 05 短短的 1 年中上漲了進 1000 元，并且供不應(yīng)求。 項目案例二 維明水灣 : 項目地址 : 橋西 區(qū) 維明南大街倉安路附近的維明水灣 ,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購商圈范圍內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可以說有著同樣成熟的周邊環(huán)境。同比該地區(qū)其他項目幾乎沒有什么有利的競爭條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。配置有 82m2 的智慧兩房， 125m2 的溫馨三房、171m2 的尊貴四房。東方官邸位于石家莊未來的城市副中心 ——— 高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固東街，西南鄰接大型城市綠地 ——— 170 畝的 “ 希望綠洲 ” 主題公園，與一路之隔的順馳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)類型 : 聯(lián)排別墅 開發(fā)時間 : 2020 年 7 月至今 銷售價格 : 34003600 元每平米 現(xiàn)銷售率 64%左右 社區(qū)環(huán)境 : 太陽城遠期規(guī)劃總建筑面積約 2020 萬平方米，形成人口近 50 萬，近期規(guī)劃規(guī)模為 300 萬平方米，將用 15 年至 20 年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的 60 萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 40 萬平方米的綠色生態(tài)居住區(qū) 。兩者在南二環(huán)沿長線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場所。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本地典型物業(yè)分析： 從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場成熟程度，以及消費群體的需求狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高端市場 目前，高檔住宅需求相對旺盛，市 場上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場售價在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨幢別墅在 250400 平米左右。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場較認同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這在成熟的地產(chǎn)市場是不常見的現(xiàn)象，說明石家莊有較高知名度及美譽度的地產(chǎn)品牌較少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從目前石家莊高端物業(yè)市場的客戶來看，仍以年齡為 3045 的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財智階層是絕對購買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強大的購買力和對生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個性，現(xiàn)代 化的生活模式，對產(chǎn)品的個性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費群體不可忽視的生力軍，是未來開發(fā)項目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費群體。對于一期項目而言，他們除了對項目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對產(chǎn)品所蘊涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對簡約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場投資的可行性分析 一、石家莊房地產(chǎn)市場的歷史機遇： 房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展階段： 在全球經(jīng)濟一體化進程中，中國經(jīng)濟 已持續(xù)多年高速成長，石家莊國民經(jīng)濟也持續(xù)高速增長，刺激了強大的消費需求，帶動了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 由此可見，石家莊市房地產(chǎn)市場正面臨著前所未有的歷史機遇！ ３、市場開發(fā)機會： 劇我們了解， 每年石市市場供應(yīng) 400 到 500 畝土地基本合理， 2020 年石家莊共交易土地 25 宗，面積達到 563 畝 基本夠用，預(yù)計 2020 年五一人均 GDP 房地產(chǎn)業(yè)狀況 800— 4000 以內(nèi) 高速發(fā)展 40008000 平穩(wěn)發(fā)展 超過 8000 衰退 GDP 增長速度 房地產(chǎn)業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 左右會再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場需求。 05 以來， 石 市按照省委、省政府提出的 “三年中變化，五年大變化 ”的要求，牢固樹立 “第一窗口 ”、 “第一形象 ”、 “第一門面 ”的意識，堅持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省 “首善之區(qū) ”和 “天藍、地綠、水清、氣爽、路暢、景美 ”的生態(tài)園林城市目標，以推進重大城建項目實施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓 亮點、促重點、攻難點，城市面貌發(fā)生了明顯變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是， 每年以百萬甚至千萬平米增加的 巨大 市場 供應(yīng)量，石家莊的商品房消費需求是否 能夠穩(wěn) 定的同 步增長 ,這是我們需要關(guān)注的問題 .否則外來地產(chǎn)商也會在投資決策時裹足不前。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃以主城區(qū)為中心，在半徑 20 公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對獨立、職能各異的城市組團，疏解部分城市功能，改善城市環(huán)境和交通。各組團與主城區(qū)之間通過 10 30 308 公路和城市環(huán)路等快捷的交通設(shè)施進行溝通，共同組成一個功能明確、布局合理、聯(lián)系方便的城市群體。按照城市總體規(guī)劃對 城市和區(qū)域的發(fā)展要求，規(guī)劃將結(jié)合部范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村劃分為四個規(guī)劃分區(qū)，分別提出了相應(yīng)的規(guī)劃和管理要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從排水條件分析，西北高東南低，向西向北勢必需要更新已有排水管道，加大城市發(fā)展成本；綜合以上因素分析，主城區(qū)向東南方向發(fā)展成為唯一選擇。 “三環(huán)”是指城市環(huán)路系統(tǒng)。到 2020 年，人均居住使用面積提高到 18 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃在趙卜口村西和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶建設(shè)兩個城市副中心。建設(shè)以省科技大廈、省圖書館、省博物館、省科技館為核心的科技文化中心。到規(guī)劃期末，主城區(qū)工業(yè)將形成東北工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)倉儲混合區(qū)、西南工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等四個工業(yè)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 06 年石家莊房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)： 25－ 40 歲年齡段人群仍是近幾年住房消費的主要群體；人們在選擇大戶型和大面積的比例上都比去年有了一定程度的增長；人們對物業(yè)的重視程度在逐漸增強，對物業(yè)服務(wù)的要求仍以大眾化的物業(yè)服務(wù)為主要特點。一些本地公司共同出資，聯(lián)合開發(fā)項目。 影響房價上漲的各種因素： 土地漲價帶動上 漲； 舊城改造刺激郊區(qū)盤上漲（由于近郊這些地段環(huán)境好，房價相對低，也是城市發(fā)展的方向，升值潛力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大，而市內(nèi)房價相對較高）； 住宅質(zhì)量引發(fā)上漲（近幾年來，構(gòu)成住房成本的土地、材料設(shè)備、人工和提高住房水平等因素都在不斷地上漲，受其影響，同地段、同檔次住房的價格仍然會持續(xù)地上漲）； 產(chǎn)品的競爭力是買房的動力，從另外一個角度來講，帶來的就是價格的上漲（如：價格不菲的原鄉(xiāng)及納帕溪谷項目的熱銷，說明在房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈的情況下，擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化將會為市場發(fā)展帶來新的機遇。接下來 ———金明地產(chǎn)的東方城在東二環(huán)圈地 500 畝；國際城占地 800 畝 “ 以國際的視角造城 ” ；天津順馳 6 個億在城市東南拍到 270 畝地，天價拿地打造頂級豪宅；上海濱江置業(yè)將省會市中心的休門村 482 畝地納入囊中；卓達集團占地 600 畝的星辰廣場項目群與占地 3600 畝的卓達服裝產(chǎn)業(yè)園，還有占地上萬畝的太陽城項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。今年由于幾個新增大盤的影響，僅橋西和裕華兩個城區(qū)的拆遷戶就會產(chǎn)生幾千甚至上萬。 橋西區(qū) ： 南花園－金世界 位于裕華路以北至自強路，中華大街以東至站前街，南北約 585 米，東西約802 米，按規(guī)劃要求開發(fā)用地約 400 畝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。涉及拆遷居民及產(chǎn)權(quán)單位約 1700 余戶。 任栗村 項目在平安北大街以東，長征街以西、和平路以南、長征西路以北，規(guī)劃中的栗中路從小區(qū)穿過，開發(fā)面積約 260 畝土地，建成后總建筑面積約 60 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。規(guī)劃建筑面積 42 萬平方米，將是華北地區(qū)最大的鋼結(jié)構(gòu)建筑群。 拆遷進度：正在補償安置過程中 方北 體育大街以東，裕華東路兩側(cè)，總占地面積 600 畝，居民 1500 多戶，需要搬遷人口 4700 多人，需安置搬遷總建筑面積 308686． 21 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。競買前本公司向 地產(chǎn)交易市場繳納伍千萬元人民幣的競買保證金。外阜商家30 余萬人， 2020 年商品批發(fā)總額 億元人