【正文】 一期開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 5 月至 2020 年 11 月 ,二期開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 3月至今 .三期現(xiàn)已動(dòng)工 . 銷售周期 : 一期銷售時(shí)間起始于 2020 年 5 月份 ,與開(kāi)工時(shí)間基本相同 ,銷售結(jié)案時(shí)間為2020 年 7 月 . 二期銷售時(shí)間起始于 2020 年 9 月銷售至今 ,銷售率基本達(dá)到 80%以上 . 三期預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為今年 5 月份 . 銷售價(jià)格周期變化 : 一期銷售均價(jià)為 2600 元至 2850 元每平米 ,最低價(jià) 2430 元每平米 ,最高價(jià) 3150 元每平米 . 二期銷售均價(jià)為 3100 元至 3600 元每平米 ,最低價(jià) 2980 元每平米 ,最高價(jià) 3980 元每平米 . 三期 銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 3850 元每平米 . 銷售購(gòu)買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例約 20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 27% 3：拆遷戶被動(dòng)購(gòu)房者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 15% 4：純投資性購(gòu)房者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 38% 項(xiàng)目調(diào)查小結(jié) : 在這次市場(chǎng)調(diào)查中，該項(xiàng)目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)代表性的一個(gè)?，F(xiàn)今，該項(xiàng)目在石市最繁華的東購(gòu)商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無(wú)可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計(jì)理念，使其市場(chǎng)銷售單價(jià)從 04 至 05 短短的 1 年中上漲了進(jìn) 1000 元，并且供不應(yīng)求。 項(xiàng)目案例二 維明水灣 : 項(xiàng)目地址 : 橋西 區(qū) 維明南大街倉(cāng)安路附近的維明水灣 ,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購(gòu)商圈范圍內(nèi)。 可以說(shuō)有著同樣成熟的周邊環(huán)境。同比該地區(qū)其他項(xiàng)目幾乎沒(méi)有什么有利的競(jìng)爭(zhēng)條件。配置有 82m2 的智慧兩房， 125m2 的溫馨三房、171m2 的尊貴四房。東方官邸位于石家莊未來(lái)的城市副中心 ——— 高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固?hào)|街，西南鄰接大型城市綠地 ——— 170 畝的 “ 希望綠洲 ” 主題公園，與一路之隔的順馳 物業(yè)類型 : 聯(lián)排別墅 開(kāi)發(fā)時(shí)間 : 2020 年 7 月至今 銷售價(jià)格 : 34003600 元每平米 現(xiàn)銷售率 64%左右 社區(qū)環(huán)境 : 太陽(yáng)城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約 2020 萬(wàn)平方米，形成人口近 50 萬(wàn)，近期規(guī)劃規(guī)模為 300 萬(wàn)平方米，將用 15 年至 20 年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動(dòng)將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的 60 萬(wàn)平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 40 萬(wàn)平方米的綠色生態(tài)居住區(qū) 。兩者在南二環(huán)沿長(zhǎng)線 與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場(chǎng)所。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時(shí)比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。 本地典型物業(yè)分析： 從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。 高端市場(chǎng) 目前，高檔住宅需求相對(duì)旺盛，市 場(chǎng)上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨(dú)幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場(chǎng)售價(jià)在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨(dú)幢別墅在 250400 平米左右。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場(chǎng)較認(rèn)同。這在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)是不常見(jiàn)的現(xiàn)象，說(shuō)明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。 從目前石家莊高端物業(yè)市場(chǎng)的客戶來(lái)看，仍以年齡為 3045 的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財(cái)智階層是絕對(duì)購(gòu)買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財(cái)富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購(gòu)買力和對(duì)生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來(lái)高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個(gè)性，現(xiàn)代 化的生活模式，對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，他們除了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對(duì)產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元 化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對(duì)簡(jiǎn)約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的可行性分析 一、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史機(jī)遇： 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段： 在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì) 已持續(xù)多年高速成長(zhǎng)，石家莊國(guó)民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。 由此可見(jiàn)，石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著前所未有的歷史機(jī)遇！ ３、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)： 劇我們了解， 每年石市市場(chǎng)供應(yīng) 400 到 500 畝土地基本合理， 2020 年石家莊共交易土地 25 宗，面積達(dá)到 563 畝 基本夠用，預(yù)計(jì) 2020 年五一人均 GDP 房地產(chǎn)業(yè)狀況 800— 4000 以內(nèi) 高速發(fā)展 40008000 平穩(wěn)發(fā)展 超過(guò) 8000 衰退 GDP 增長(zhǎng)速度 房地產(chǎn)業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 左右會(huì)再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。 05 以來(lái)， 石 市按照省委、省政府提出的 “三年中變化，五年大變化 ”的要求，牢固樹(shù)立 “第一窗口 ”、 “第一形象 ”、 “第一門面 ”的意識(shí)，堅(jiān)持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省 “首善之區(qū) ”和 “天藍(lán)、地綠、水清、氣爽、路暢、景美 ”的生態(tài)園林城市目標(biāo)，以推進(jìn)重大城建項(xiàng)目實(shí)施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓 亮點(diǎn)、促重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，城市面貌發(fā)生了明顯變化。但是， 每年以百萬(wàn)甚至千萬(wàn)平米增加的 巨大 市場(chǎng) 供應(yīng)量，石家莊的商品房消費(fèi)需求是否 能夠穩(wěn) 定的同 步增長(zhǎng) ,這是我們需要關(guān)注的問(wèn)題 .否則外來(lái)地產(chǎn)商也會(huì)在投資決策時(shí)裹足不前。 規(guī)劃以主城區(qū)為中心，在半徑 20 公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對(duì)獨(dú)立、職能各異的城市組團(tuán)，疏解部分城市功能，改善城市環(huán)境和交通。各組團(tuán)與主城區(qū)之間通過(guò) 10 30 308 公路和城市環(huán)路等快捷的交通設(shè)施進(jìn)行溝通，共同組成一個(gè)功能明確、布局合理、聯(lián)系方便的城市群體。按照城市總體規(guī)劃對(duì) 城市和區(qū)域的發(fā)展要求，規(guī)劃將結(jié)合部范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村劃分為四個(gè)規(guī)劃分區(qū)，分別提出了相應(yīng)的規(guī)劃和管理要求。從排水條件分析，西北高東南低，向西向北勢(shì)必需要更新已有排水管道，加大城市發(fā)展成本；綜合以上因素分析，主城區(qū)向東南方向發(fā)展成為唯一選擇。 “三環(huán)”是指城市環(huán)路系統(tǒng)。到 2020 年，人均居住使用面積提高到 18 平方米。 規(guī)劃在趙卜口村西和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶建設(shè)兩個(gè)城市副中心。建設(shè)以省科技大廈、省圖書(shū)館、省博物館、省科技館為核心的科技文化中心。到規(guī)劃期末，主城區(qū)工業(yè)將形成東北工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)混合區(qū)、西南工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等四個(gè)工業(yè)區(qū)。 06 年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)： 25－ 40 歲年齡段人群仍是近幾年住房消費(fèi)的主要群體；人們?cè)谶x擇大戶型和大面積的比例上都比去年有了一定程度的增長(zhǎng)；人們對(duì)物業(yè)的重視程度在逐漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求仍以大眾化的物業(yè)服務(wù)為主要特點(diǎn)。一些本地公司共同出資，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 影響房?jī)r(jià)上漲的各種因素： 土地漲價(jià)帶動(dòng)上 漲； 舊城改造刺激郊區(qū)盤上漲（由于近郊這些地段環(huán)境好，房?jī)r(jià)相對(duì)低，也是城市發(fā)展的方向，升值潛力 大，而市內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)較高）； 住宅質(zhì)量引發(fā)上漲（近幾年來(lái)，構(gòu)成住房成本的土地、材料設(shè)備、人工和提高住房水平等因素都在不斷地上漲，受其影響，同地段、同檔次住房的價(jià)格仍然會(huì)持續(xù)地上漲）； 產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力是買房的動(dòng)力，從另外一個(gè)角度來(lái)講，帶來(lái)的就是價(jià)格的上漲（如：價(jià)格不菲的原鄉(xiāng)及納帕溪谷項(xiàng)目的熱銷，說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化將會(huì)為市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。接下來(lái) ———金明地產(chǎn)的東方城在東二環(huán)圈地 500 畝；國(guó)際城占地 800 畝 “ 以國(guó)際的視角造城 ” ；天津順馳 6 個(gè)億在城市東南拍到 270 畝地，天價(jià)拿地打造頂級(jí)豪宅；上海濱江置業(yè)將省會(huì)市中心的休門村 482 畝地納入囊中；卓達(dá)集團(tuán)占地 600 畝的星辰廣場(chǎng)項(xiàng)目群與占地 3600 畝的卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園，還有占地上萬(wàn)畝的太陽(yáng)城項(xiàng)目。今年由于幾個(gè)新增大盤的影響，僅橋西和裕華兩個(gè)城區(qū)的拆遷戶就會(huì)產(chǎn)生幾千甚至上萬(wàn)。 橋西區(qū) ： 南花園－金世界 位于裕華路以北至自強(qiáng)路，中華大街以東至站前街，南北約 585 米，東西約802 米，按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)用地約 400 畝。涉及拆遷居民及產(chǎn)權(quán)單位約 1700 余戶。 任栗村 項(xiàng)目在平安北大街以東，長(zhǎng)征街以西、和平路以南、長(zhǎng)征西路以北，規(guī)劃中的栗中路從小區(qū)穿過(guò)，開(kāi)發(fā)面積約 260 畝土地，建成后總建筑面積約 60 萬(wàn)平方米。規(guī)劃建筑面積 42 萬(wàn)平方米，將是華北地區(qū)最大的鋼結(jié)構(gòu)建筑群。 拆遷進(jìn)度：正在補(bǔ)償安置過(guò)程中 方北 體育大街以東，裕華東路兩側(cè)，總占地面積 600 畝，居民 1500 多戶，需要搬遷人口 4700 多人，需安置搬遷總建筑面積 308686． 21 平方米。競(jìng)買前本公司向 地產(chǎn)交易市場(chǎng)繳納伍千萬(wàn)元人民幣的競(jìng)買保證金。外阜商家30 余萬(wàn)人， 2020 年商品批發(fā)總額 億元人民幣。 經(jīng)多位專家和行家的論證， 40 余萬(wàn)平米住宅在主體封頂前可預(yù)售和 認(rèn)購(gòu) 70%以上， 15 余萬(wàn)平米的底商在封頂前可預(yù)售和認(rèn)購(gòu) 80%以上， 25 余萬(wàn)平米的商業(yè)辦公樓可預(yù)售 60%以上，這樣將為我們樓盤開(kāi)盤售樓提供絕佳的銷售走勢(shì)，為我們順利完成項(xiàng)目提供無(wú)限商機(jī)。（詳見(jiàn)附件） 2020 年 10 月 6 日，石家莊市國(guó)土資源局發(fā)佈了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌公開(kāi)出讓公告，石國(guó)土資告字 [2020]11 號(hào)（詳見(jiàn)附件）。在政府各部門的大力支持下經(jīng)過(guò)我公司兩年多的努力已完成拆遷項(xiàng)目土地 70畝， 20 畝土地以完成拆遷合同將於 2020 年 5 月 1 日前完成拆遷工作。住宅區(qū)、 15 萬(wàn)餘 m178。專案詳細(xì)規(guī)劃和可行性研究報(bào)告詳見(jiàn)〈〈金世界（南花園商貿(mào)區(qū)）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告〉〉。 公共建築 萬(wàn)平米 528 萬(wàn)元人民幣，環(huán)境綠化 6400 萬(wàn)元人民幣，小區(qū)道路486 萬(wàn)元人民幣，小區(qū)配套 億元人民幣，銷售稅金 億元人民幣，廣告策劃 800 萬(wàn)元人民幣，管理費(fèi)（含人員工資） 960 萬(wàn)元人民幣，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 700 萬(wàn)元人民幣， 物價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 390 萬(wàn)元人民幣。人民幣 = 億元人民 幣 15 萬(wàn) m178。人民幣 =15億人民幣 銷售收入 億元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 二期工程開(kāi)發(fā)土地 150 畝，建設(shè)住宅 100300 平米、商業(yè)辦公樓199600 平米，其中底商 45600 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 899 萬(wàn)元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 359 萬(wàn)元人民幣， 3. 建安費(fèi)二期住宅 100300 平米 億元人民幣， 4. 商業(yè)辦公樓和底商 199400 平米， 億元人民幣， 5. 環(huán)境綠化 237 萬(wàn)元人民幣， 6. 小區(qū)道路 179 萬(wàn)元人民幣， 7. 小區(qū)配套 9590 萬(wàn)元人民幣， 8. 銷售稅金 億元人民幣， 9. 廣告策劃 300 萬(wàn)元人民幣， 10. 管理費(fèi)（含人員工資） 360 萬(wàn)元人民幣， 11. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 200 萬(wàn)元人民幣。 毛利 億元。 銷售收入 億元。 2． 項(xiàng)目總投資額為 億元人民幣，其中：自籌資金 億元人民幣，合作方投資 億元人民幣。 （ 3） 完成全部方案設(shè)計(jì)檔。 55%） 280 元 /平米 13．成本合計(jì)（不含城市建設(shè)大配套費(fèi)）： 建築平米造價(jià)： 3400/平米 項(xiàng)目總投資額： 10。