【正文】 ，項(xiàng)目包括“聯(lián)邦名都”、“維明水灣”、“東方觀邸”、年份 2020 2020 2020 2020 面積（㎡） 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 223 萬(wàn) 遞增比率 16% % 48% “卓達(dá) 太陽(yáng)城”、“心海假日”、“水榭花都”。這主要是其項(xiàng)目本身規(guī)劃太小造成的。向北，越過南三環(huán)向南二環(huán)沿長(zhǎng)線推進(jìn)。 戶型價(jià)格 （價(jià)格走勢(shì)？） ? 中 大戶 型 住宅 是 市場(chǎng)主流 ，在開發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都； ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計(jì) ； ? 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場(chǎng)認(rèn)同度較好。現(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善等功能需求，更多的是需要滿足個(gè)性需求、個(gè)人心理需求，體現(xiàn)出個(gè)性化和唯一性。 省會(huì) 預(yù)計(jì)今年 將投資 3500 萬(wàn)元，在城市總體規(guī)劃修編的基礎(chǔ)上，面向國(guó)內(nèi)外征集高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ，屆時(shí) 石 市將繼續(xù)以建設(shè)全省 “首善之區(qū) ”為目標(biāo)，堅(jiān)持以人為本和全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，把城市規(guī)模做大、市區(qū)內(nèi)部做精，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理布局，實(shí)施精品工程，擬著力實(shí)施 “規(guī)劃引導(dǎo)、路網(wǎng)建設(shè)、西部 商圈 開發(fā)、東部新城建設(shè)、園林生態(tài)、主城提質(zhì)、精細(xì)管理、便民實(shí)事、環(huán)保攻堅(jiān) ”等九大 工程。 規(guī)劃 2020 年，主城區(qū)實(shí)際居住人口將達(dá)到 190 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口為和 150 萬(wàn)人；城市建設(shè)用地達(dá)到 142 平方公里，人均建設(shè)用地 平方米。以人民廣場(chǎng)為中心，形成中山東路市級(jí)行政辦公中心。 2020 年，石家莊市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面，計(jì)劃新開工面積 80 萬(wàn)平方米，以進(jìn)一步滿足中低收入家庭購(gòu)房需求。 拆遷進(jìn)度：拆遷進(jìn)行中 東里－締景城 靠省會(huì)迎賓大道裕華路、景觀大道中華大街，由維明路東側(cè)及工農(nóng)路以北的區(qū)域圍合而成。 第 部分 項(xiàng) 目 推 薦 一、 金世界（南花園商貿(mào)區(qū)） 根據(jù)石家莊市國(guó)土資源局（市國(guó)土資自（ 2020） 11 號(hào)，國(guó)有土地使用權(quán)掛牌公平出讓公告，於 2020 年 10 月 30 日取得國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。 二、專案建設(shè)的必要性 把專案優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化爲(wèi)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)帶動(dòng)石家莊市的規(guī)模發(fā)展。 銷售回報(bào) 40 萬(wàn) m178。 銷售收入 億元。 3．動(dòng)遷費(fèi)（ 1。 2． 規(guī)劃總圖、單體方案 （ 1） 委託位址勘察單位完成現(xiàn)狀地形圖測(cè)繪及建築物初步地址勘察報(bào)告。 項(xiàng)目回報(bào)率 85%。附件 本專案總投資 37 億元人民幣，其中土地出讓金政府純得益 6000萬(wàn)元人民幣，拆遷補(bǔ)償金一期 150 畝需 億 元人民幣，二期 150畝土地 億元人民幣，三期 79 畝土地 億元人民幣。 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，人民群眾對(duì)房產(chǎn)的需求日益提升，同時(shí)各級(jí)政府對(duì)老區(qū)、舊區(qū)的 改造工程逐步提到政府工作的議事日程，〈〈南花園商貿(mào)區(qū)〉〉金世界專案是石家莊市政府 2020 年市政改造工程的重點(diǎn)專案，得到了省政府和相關(guān)部門的大力支持。預(yù)計(jì)今年 10 月整體主體封頂， 2020年初購(gòu)物中心投入使用， 2020 年 10 月整體工程竣工。這將會(huì)給該市未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售提供一個(gè)非常良好的銷售前景。對(duì)西里、大馬村、方北村、東王村、尖嶺村、宋村等 40 多個(gè)城中村進(jìn)行了大規(guī)模成片改造；去年一批城中村和舊城改造項(xiàng)目正式進(jìn)入了拆遷建設(shè)階段，新休門財(cái)富中心、鐵四局改造項(xiàng)目先天下、順馳藍(lán)郡、動(dòng)力廠、水泵廠改造等將在今年面市；二是融資多元化的趨勢(shì)，外地 企業(yè)的進(jìn)駐，本地房地產(chǎn)企業(yè)共同出資，聯(lián)合開發(fā)大型項(xiàng)目。 公共設(shè)施布局規(guī)劃主要以完善分布合理、重點(diǎn)突出、服務(wù)均衡的公共服務(wù)體系為導(dǎo)向。各組團(tuán)連同其所轄區(qū)域以及主城區(qū)共同構(gòu)成石家莊市區(qū)，市區(qū)范圍由原來的 307 平方公里調(diào)整到 1885 平方公里。另外，由于現(xiàn)在拿地不容易，為提高利用率，多出面積，多出環(huán)境，提高售價(jià)，石市樓體建筑格局出現(xiàn)變化。 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)有哪些 五、客戶綜合評(píng)述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場(chǎng)空間： 石家莊是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營(yíng)資本正源源不斷地投入到這 個(gè)城市之中。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長(zhǎng)；五是電器管線采用多回路設(shè)計(jì)（每戶回路大于 8 個(gè)），提高用電的安全和使用性能。在環(huán)境和建筑方面東方觀邸頗下工夫，處處體現(xiàn)了產(chǎn)品的精致和品位，而其開盤價(jià)位比較 合理，使樓盤具有了較高的性價(jià)比 ，而 二期 推出的 82139 平方米舒適緊湊型兩居 、三 居 ，非常適應(yīng)市場(chǎng)需求，再加上創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品更加宜居，因此得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng) 。 銷售周期 : 此項(xiàng)目自 2020 年 9 月 24 日開始銷售至今 ,均價(jià) 3380 元每平方米，現(xiàn)今銷售率為 40%左右。 調(diào)查中很多的業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為 ，現(xiàn)在石家莊的住宅市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，沒有感覺存在 “泡沫 ”現(xiàn)象，可以說市場(chǎng)是比較健康的。 第二部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、過去幾年市場(chǎng)發(fā)展情況概述 2020 至 2020 年度： 一鳴起程 飛速發(fā)展 相對(duì)于其他省會(huì)城市，石家 莊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)較晚， 2020 年之前比較平靜 , 2020 年，石家莊在原有市區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上又設(shè)立裕華區(qū)，市區(qū)面積擴(kuò)大了 1／ 3， 2020 年初，石家莊正式啟動(dòng)城中村改造工程，在 5 年之內(nèi)，完成45 個(gè)城中村的建設(shè)改造，市場(chǎng)規(guī)模急速放大 。在出口中，外商投資企業(yè)出口額 億美元，增長(zhǎng) %，國(guó)有企業(yè)出口增長(zhǎng) %，集體企業(yè) 出口增長(zhǎng) %。全市加快利用連鎖經(jīng)營(yíng)、電 子商務(wù)、現(xiàn)代物流等 方式改造傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代流通呈現(xiàn)出多行業(yè)、多業(yè)態(tài)、多形式、多元化發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。 “ 藥都 建設(shè)已具規(guī)模。 調(diào)查還表明，城市居民家庭理財(cái)觀念不斷增強(qiáng)，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)較快，增幅為 ％。 石家莊市是華北地區(qū)重要商府，交通幹線，四通八達(dá)。 2020 年，城市居民家庭人均經(jīng)營(yíng)凈收入 元，較上年增長(zhǎng)約 倍。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)。 商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 石家莊市已成為華北地區(qū)重要的商品集散交易中心、購(gòu)物消費(fèi)中心、區(qū)域物流配送中心、商品博覽會(huì)展中心和商業(yè)信息資訊中心。 2020 年末全市有環(huán)境監(jiān)測(cè)站 14 個(gè)，煙塵控制區(qū) 6 個(gè)，煙塵控制達(dá)標(biāo)面積 平方公里。房屋租賃價(jià)格隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲 %。 無(wú)論從住宅投資的角度或優(yōu)化住宅質(zhì)量的角度來看，在今后的一段時(shí)間里該項(xiàng)目仍將是東購(gòu)商圈內(nèi)最具有銷售潛力的樓盤。 在石家莊購(gòu) 房者越來越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷？ 我們 認(rèn)為，得天獨(dú)厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價(jià)格、創(chuàng)新的戶型是其決定性的因素。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。由此看來，消費(fèi)主體市場(chǎng)處于較被動(dòng)的接受狀態(tài)，但消費(fèi)者對(duì)于綜合質(zhì)素較好的項(xiàng)目有很高的認(rèn)同； —— 消費(fèi)者對(duì)于石家莊房地產(chǎn)品牌的認(rèn)同度較低，在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)對(duì) 于品牌的選擇僅占 15%左右。如果石家莊城市人口在極短的時(shí)間里達(dá)到300500 萬(wàn)的規(guī)模，那石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增量將是十分驚人的，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景將有極大的市場(chǎng)空間。 在組團(tuán)之間以及組團(tuán)與主城區(qū)之間，嚴(yán)格控制一定范圍的農(nóng)田 、林地等綠色隔離空間，阻隔各組團(tuán)與主城區(qū)連成一片，保護(hù)城市日益脆弱的生態(tài)環(huán)境。主城區(qū)居住用地發(fā)展要從外延擴(kuò)展為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重，重點(diǎn)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量?？傮w房源沒有增長(zhǎng)，需求增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)巨大的。 長(zhǎng)安區(qū) ： 鐵四局－先天下 項(xiàng)目位于石家莊中軸線中山路以南，東大街以東，育才街以西，該地塊處于省體育館、省科技館之間。其三， 10 余萬(wàn)平米的回遷業(yè)主和 10 余萬(wàn)平米的回遷單位因政府拆遷實(shí)行的是貨幣拆遷方式，廣大的回遷業(yè)主和回遷單位是我們第一用戶，一期工程的專案只要滿足他們的要求，我們的樓盤就已完成了 80%以上的銷售，在 我們確立回遷業(yè)主的同時(shí)，便完成了售樓回款的 80%以上，為我們的二期拆遷和建設(shè)收回了可觀的費(fèi)用。公建。 150 畝， 299700 平米， 300 萬(wàn)元人民幣， 899 萬(wàn)元人民幣， 359 萬(wàn)元人民幣， 萬(wàn)平米 億元人民幣， 2397 萬(wàn)元人民幣， 179 萬(wàn)元人民幣， 9590 萬(wàn)元人民幣， 億元人民幣， 300 萬(wàn)元人民幣， （含人員工資） 360 萬(wàn)元人民幣， 400 萬(wàn)元人民幣。 專案工程概況： 1． 一期工程占地 10 萬(wàn)平米，建築面積 30 萬(wàn)平米，建設(shè)週期為 36個(gè)月，銷售週期為 2 年。 32 億 一期工程房屋銷售計(jì)畫（ 15 億元） 1． 2020 年 12 月 15 日前主體封頂完成 20%房屋銷售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 20%= 3 億元 2． 2020 年 10 月 1 日竣工驗(yàn)收完成 50%房屋銷售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 50%= 億元 3． 2020 年 10 月 1 日（驗(yàn)收後六個(gè)月）完成剩餘 30%房屋銷售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 30%= 億元 一期工程資金計(jì)畫（ 億元） 4． 2020 年 5 月 10 日續(xù)交土地及動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)： 億元 5． 2020 年 5 月 15 日支付前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等工程費(fèi)： 600 萬(wàn)元 6． 2020 年 12 月 15 日主體封頂支付建安工程費(fèi)（ 65%）： 億元 7． 2020 年 9 月 15 日竣工驗(yàn)收支付建安工程費(fèi)（ 55%）： 億元 8． 配套工程費(fèi)及其他 億元。 三期工程開發(fā)土地 79 畝，商業(yè)辦公樓 202000 平米，其中底商 104900 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 6018 萬(wàn)元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 240 萬(wàn)元人民幣， 3. 建安費(fèi)三期 202000 平米 億元人民幣， 4. 環(huán)境綠化 1604 萬(wàn)元人民幣， 5. 小區(qū)道路 128 萬(wàn)元人民幣， 6. 小區(qū)配套 6419 萬(wàn)元人民幣， 7. 銷售稅金 億元人民幣， 8. 廣告策劃 200 萬(wàn)元人民幣， 9. 管理費(fèi)（含人員工資） 240 萬(wàn)元人民幣， 10. 不可預(yù)見費(fèi) 100 萬(wàn)元人民幣。底商，均價(jià) 11000 元 / m178。在已完成的拆遷土地上一期建設(shè)工程已開槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建 設(shè) 13 萬(wàn)平米回遷樓盤，得到廣大拆遷用戶和單位的好評(píng)，為其餘拆遷業(yè)主和用戶樹立了很好的榜樣。收款證明（見附件二）。 拆遷進(jìn)度：目前正在補(bǔ)償安置過程中 橋東區(qū) ： 東三教－華城綠洲 舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處槐南路、平安南大街、勝利南大街三大交通主干道之間，元南公園西側(cè)、民心河以南、勝利大街以東。國(guó)際城三期、香榭里等項(xiàng)目紛紛引入多元化元 素以提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力度，通過尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)滿足用戶需求，促使產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的全面升級(jí)。新建新華書店、美術(shù)館、音樂廳，強(qiáng)化鞏固其中心的地位。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡(jiǎn)稱“ 113”格局。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來一直是圍繞火車站為向周圍延續(xù)擴(kuò)展。 消費(fèi)特征 —— 理性的性價(jià)比，感性的附加值： 經(jīng)歷過一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購(gòu)買決定的前提和基礎(chǔ)。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽(yáng)、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場(chǎng)差距，但由于有限的市場(chǎng)供給，銷售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目五 心海假日 項(xiàng)目地址 : 開發(fā)區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)江大道 1 號(hào) ,屬于石家莊市西南部的裕華區(qū)內(nèi) 開發(fā)商 : 河北省中潤(rùn)置地房地產(chǎn)開發(fā)公司