【正文】 石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 及項(xiàng)目推薦 北京 行有嘉 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限 責(zé)任 公司 2020 年 4 月 28 日 第一部分 石家莊市總述 一、人口及生活水平 石家莊市是河北省省會(huì) ,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放政策和金融對外開放的城市。 石家莊市是華北地區(qū)重要商府，交通幹線，四通八達(dá)。有京廣、京 太、太德（山東）鐵路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客運(yùn)高速鐵路正在建設(shè)中，京石段將於 2020 年 5 月正式通車。石家莊到北京的鐵路客運(yùn)時(shí)間只需一個(gè)半小時(shí)，這為石家莊的華北商業(yè)重鎮(zhèn)，提供了得天獨(dú)厚的條件。 石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門?，F(xiàn)轄 6 個(gè)區(qū)、 12 個(gè)縣、 5 個(gè)縣級(jí)市和 1 個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積 ， 2020年末全市常住人口 ，其中市區(qū)面積 平方公里 ,市區(qū) 萬人。 2020 年，石家莊居民收入均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長， 市區(qū)城市居民人均可支配收入 8622 元，同比增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。人均消費(fèi)性支出6525 元，同比增長 %。 2020 年城市居民人均可支配收入為 元，首次突破萬元大關(guān)，較上年增長 ％，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長 ％，增幅較上年上升 個(gè)百分點(diǎn)，增長速度明顯加快， 居民生活質(zhì)量明顯提高，截止 2020年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有彩電 128 臺(tái)，電冰箱 104 臺(tái)，洗衣機(jī) 103 臺(tái)，空調(diào)器 102 臺(tái)，鋼琴 3 架，移動(dòng)電話 96 部，電腦 37 臺(tái) ,家用汽車 2 輛 ,空調(diào)、家用電腦、移動(dòng)電話擁 有量均比上年有較大增加。 據(jù) 調(diào)查 ，城市居民家庭收入來源仍以工薪收入為主，并繼續(xù)向多元化方向發(fā)展。 2020 年，城市居民家庭工薪收入人均達(dá)到 元，較上年增長 ％。工薪收入占家庭總收入的比重為 ％。其次，經(jīng)營凈收入增勢強(qiáng)勁，占收入比重不斷加大。 2020 年，城市居民家庭人均經(jīng)營凈收入 元，較上年增長約 倍。經(jīng)營凈收入占家庭總收入的比重不斷增加，由上年的 ％提高到％。調(diào)查顯示， 2020 年， 本 市居民家庭從事個(gè)體經(jīng)營人員戶均 人，較上年的戶均 人增長 倍， 是拉動(dòng)城市居民家庭個(gè)體經(jīng)營收入增長的一個(gè)重要因素。 調(diào)查還表明，城市居民家庭理財(cái)觀念不斷增強(qiáng)，財(cái)產(chǎn)性收入增長較快，增幅為 ％。財(cái)產(chǎn)性收入包括利息收入、股息與紅利收入、出租房屋收入、保險(xiǎn)收益等。 2020 年居民家庭人均財(cái)產(chǎn)性收入 元，較上年增長 ％，其中尤以出租房屋收入增長最快。此外，居民家庭轉(zhuǎn)移性收入繼續(xù)增加，占家庭總收入比重達(dá) ％。轉(zhuǎn)移性收入是指國家、單位、社會(huì)團(tuán)體對居民家庭的各種轉(zhuǎn)移支付和居民家庭間的收入轉(zhuǎn)移。主要包括離退休金、失業(yè)救濟(jì)金、辭退金，以及家庭間的贈(zèng)送和贍養(yǎng)等。 2020 年，市居民家庭人均轉(zhuǎn)移性收入 元，較上年增長 ％。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近年，石家莊 經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了較大提高。 以2020 年為例， 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1633 億元 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,增長 %,增速創(chuàng) 98 年以來 最高。 第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，增速有所加快， 2020 年 完成增加值 230 億元，增長 %,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 795 億元，增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)保持了較快增長 , 完成增加值 608 億元，增長%，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 石家莊工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系，特別是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)取得較快發(fā)展。 以 2020 年為例， 2020 年全市工業(yè)穩(wěn)步快速增長。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中國有工業(yè)完成增加值 億元，增長 %。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。全市工業(yè)產(chǎn)銷率達(dá) %。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 億元，比上年增長%。 “ 藥都 建設(shè)已具規(guī)模。作為全國最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一，石家莊把建設(shè)“ 中國藥都 ” 作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位之一，目前，已擁有一大批在國內(nèi)外具有較高知名度的醫(yī)藥企業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)品。華北制藥集團(tuán)是亞洲最大的抗生素生產(chǎn)企業(yè)，石家莊制藥集團(tuán)是全國最大的維生素和半合抗藥品生產(chǎn)企業(yè)之一，華曙制藥廠的土霉素生產(chǎn)能力世界排名第一。 “ 華北 ” 、 ” 神威 ” 成為全國醫(yī)藥馳名品牌。 “ 紡織基地 ” 建設(shè)順利推進(jìn)。依托全國重要紡織工業(yè)基地，全市紡織業(yè)快速發(fā)展。以棉紡織、印染為主，兼有化工化纖、毛紡、針織、服裝及機(jī)械器材等產(chǎn)品。常山紡織集團(tuán)綜合經(jīng)濟(jì)效 益居全國同行業(yè)前列。 三鹿集團(tuán)已成為帶動(dòng)農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)，三鹿集團(tuán)的奶粉產(chǎn)銷量居全國同行業(yè)首位。 石家莊泵業(yè)集團(tuán)在全國享有較高知名度，是全國最大的渣漿泵、污水泵和潛水泵專業(yè)制造企業(yè)。 商業(yè)及零售業(yè)發(fā)展概況 石家莊市區(qū)位和交通條件得天獨(dú)厚，商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模實(shí)力不斷增強(qiáng)，已經(jīng)形成以城市商業(yè)為中樞、遍及城鄉(xiāng)、聯(lián)通省內(nèi)外的商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)體系，成為華北地區(qū)重要商埠。 2020 年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，較上年增長 ％；商品交易市場發(fā)達(dá)，形成了國家級(jí)市場為龍頭、區(qū)域性市場為骨干、地方性 專業(yè)特色市場為基礎(chǔ)的市場體系。全市商品交易市場總數(shù) 717 個(gè)，市場成交額達(dá)到 億元，年成交額超億元的市場達(dá)到 56 個(gè)，南三條、新華兩大市場交易額分別達(dá)到 216 億元和 億元，在全國繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。 商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。全市“三業(yè)”網(wǎng)點(diǎn)超過 16 萬個(gè)，其中 5000 平米以上零售商場、大型超市 40 余家，大型酒店賓館 40 余家，較大型商業(yè)展覽展銷設(shè)施 10 余座，城市服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，初步形成中心商業(yè)區(qū)、二級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)等多層次的發(fā)展格局。 流通現(xiàn)代化水平明顯提高。全市加快利用連鎖經(jīng)營、電 子商務(wù)、現(xiàn)代物流等 方式改造傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代流通呈現(xiàn)出多行業(yè)、多業(yè)態(tài)、多形式、多元化發(fā)展的良好態(tài)勢。本地連鎖公司總數(shù)達(dá)到 21 家，大中型超市達(dá)到 49 家，各類專賣店、專業(yè)點(diǎn) 500 余家，其中萬平方米以上的大型超市達(dá) 16 家。 2020 年連鎖經(jīng)營收入達(dá)到 億元，占城市社會(huì)消費(fèi)品零售額的 ％。圍繞做大做強(qiáng)優(yōu)勢企業(yè)，培育形成了北人集團(tuán)、珍極集團(tuán)、新燕春、保龍倉等為代表的十大商貿(mào)集團(tuán)，成為商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。萬客隆、麥當(dāng)勞、世紀(jì)聯(lián)華、國美、大中、蘇寧、家世界等一批外埠新興業(yè)態(tài)企業(yè)廣泛進(jìn)駐，現(xiàn)購自運(yùn)、倉儲(chǔ)經(jīng)營 、會(huì)員制、專業(yè)店、復(fù)合型購物中心等國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)營理念和管理技術(shù)得到廣泛應(yīng)用。全市信貸消費(fèi)業(yè)務(wù)逐年擴(kuò)大， 2020 年住房、汽車及耐用消費(fèi)品信貸余額達(dá)到 億元。 華北重要商埠建設(shè)步伐加快。按照建設(shè)華北重要商埠總體規(guī)劃，商貿(mào)整體服務(wù)功能和形象進(jìn)一步提升。中心商業(yè)區(qū)代表商埠形象的一批標(biāo)志性建筑北國開元廣場、遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場、休門改造等項(xiàng)目進(jìn)展順利。 10 萬多平方米的大型購物中心懷特服裝城和懷特家居城開業(yè)迎客。建華、體南、天河等 10 個(gè)二級(jí)商業(yè)中心服務(wù)體系進(jìn)一步完善。社區(qū)配套服務(wù)功能不斷增強(qiáng)。專業(yè)市場升級(jí)改造步伐加快，沿二環(huán)路批發(fā)貿(mào)易帶一批市場相繼建成開業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)了商埠的集聚和輻射功能、拉動(dòng)了周邊縣域經(jīng)濟(jì)地發(fā)展。 石家莊市已成為華北地區(qū)重要的商品集散交易中心、購物消費(fèi)中心、區(qū)域物流配送中心、商品博覽會(huì)展中心和商業(yè)信息資訊中心。 對外貿(mào)易發(fā)展概況 繼 2020 年進(jìn)出口大幅增長的形勢， 2020 年全市進(jìn)出口繼續(xù)保持快速增長。全年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá) 億美元，比上年增長 %，其中出口 億美元，增長 %。在出口中，外商投資企業(yè)出口額 億美元，增長 %，國有企業(yè)出口增長 %，集體企業(yè) 出口增長 %。 ； 2020 年 石家莊 進(jìn)一步加大招商引資力度，利用外資、內(nèi)資有較大增加。年內(nèi)新批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè) 95 個(gè)，新增合同總金額 億美元，合同外資額 億美元。全市實(shí)際利用外資 億美元，增長 %， 其中外商直接投資 億美元，增長 %， 增速提高了 個(gè)百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市外資金 億元，比上年增加 億元 ， 增長 %。 三、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 近年來，石家莊 市城市 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)快速發(fā)展 ， 市政配套設(shè)施逐步完善。2020 年末城市道路總長度 公里，道路面積 萬平方米，排水管道長度達(dá) 990 公里。 石家莊 市有水廠 8 座，日產(chǎn)水能力 80 萬立方米，管線總長度1162 公里，全年供水量 億立方米。煤氣、天然氣管道總長度 403 公里，供熱管道總長度 500 公里，城市集中供熱面積達(dá) 4230 萬平方米。城市公共汽車營運(yùn)線路達(dá) 82 條，營運(yùn)車輛 1703 輛，營運(yùn)線路長 1089 公里，年客運(yùn)總量 億人次。 石家莊 按照 “ 標(biāo)本兼治，疏堵結(jié)合 ” 的原則，深入開展了一系列以改善城市大氣環(huán)境質(zhì)量為重點(diǎn)的綜合整治活動(dòng)，市區(qū)環(huán)境質(zhì)量有了明顯改善。 2020 年市區(qū)空氣綜合污染指數(shù)為 。市區(qū)二級(jí) 以上優(yōu)、良天氣達(dá) 280 天，優(yōu)、良天氣 達(dá)全年 %，比上年增加了 69 天。 2020 年末全市有環(huán)境監(jiān)測站 14 個(gè)，煙塵控制區(qū) 6 個(gè)，煙塵控制達(dá)標(biāo)面積 平方公里。全市工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率 98%，工業(yè)企業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率 98%，工業(yè)固體廢物處置利用率 90%。園林綠化明顯改善， 有 城市公園 35 個(gè)，公園面積 593 公頃；園林綠化覆蓋面積 4944 公頃，人均公共綠地面積 平方米。 第二部分 石家莊市房地產(chǎn)市場分析 一、過去幾年市場發(fā)展情況概述 2020 至 2020 年度： 一鳴起程 飛速發(fā)展 相對于其他省會(huì)城市，石家 莊市的房地產(chǎn)市場發(fā)育相對較晚， 2020 年之前比較平靜 , 2020 年，石家莊在原有市區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上又設(shè)立裕華區(qū)，市區(qū)面積擴(kuò)大了 1／ 3， 2020 年初，石家莊正式啟動(dòng)城中村改造工程，在 5 年之內(nèi)，完成45 個(gè)城中村的建設(shè)改造，市場規(guī)模急速放大 。同年，以“國際城”開盤熱銷為標(biāo)志，宣告了石家莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展加速的開始。 2020 年 12 月 7 日， “國際城 ”開盤，購房者在前一天的凌晨 5 點(diǎn)鐘開始冒雪排隊(duì)，當(dāng)天，國際城首批 628 套房就有 502 套被搶購，銷售額突破 2 億元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí) 石家莊房地產(chǎn)市場的紀(jì)錄 . 據(jù)了解， “國際城 ”在年銷 量只有 80 萬平方米的石家莊，是一個(gè)絕對的大盤。它位于石家莊東南方向，占地面積 800 畝，總投資20 億元人民幣，是石家莊近年來最大的招商引資項(xiàng)目。投資方是 PEP 基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（香港）有限公司。 當(dāng)時(shí) 在石家莊房地產(chǎn)市場的 “外來客 ”中除了國際城以外，更多的還是來自 外埠的大資本。 2020 年初 占地 2020 畝、總投資為 16 億之多的 “濱江 江南新城 ”項(xiàng)目就是杭州濱江異地開發(fā)的巨艦之一 . 石家莊的市場規(guī)模急劇放大，并給地產(chǎn)商尤其是那些尋求跨地域擴(kuò)張的大地產(chǎn)商，提供了可以向往的空間 。 到 2020 年前后 燕港、 卓打 、天山等石家莊房地產(chǎn)的地頭蛇也舉起了 “大盤運(yùn)動(dòng) ”的大旗，特別是天山水榭花都項(xiàng)目更是將大盤的配套做得讓石家莊人耳目一新。 2020 年 后 ， 石家莊 保持了房地產(chǎn)市場活躍，價(jià)格穩(wěn)中緩升的局面。 隨著 45個(gè)城中村的建設(shè)改造 的順利進(jìn)行 ,相繼又出現(xiàn)了 “聯(lián)邦名都 ”卓達(dá) 太陽城等大盤 ,進(jìn)一步充實(shí)了石家莊的房地產(chǎn)市場 . 2020 年度：房價(jià)穩(wěn)中緩升 2020 年一季度，石家莊市商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，其中多層住宅價(jià)格比去年同期上漲 %，高層住宅價(jià)格上漲 %。商品房整體價(jià)格上漲，但并不是所有樓盤的房價(jià)都上漲。位于市郊的中高檔特色樓盤，由于小區(qū)已經(jīng)變?yōu)槌墒煨^(qū)，配套設(shè)施基本到位，銷售價(jià)格漲幅較大，有的樓盤售價(jià)同比上漲10%以上；而有的舊樓盤，因設(shè)計(jì)不合理，戶型結(jié)構(gòu)不符合住戶的需求，其售價(jià)有一定幅度的下降。房屋租賃價(jià)格隨著房價(jià)的上漲而上漲 %。其中住宅比去年同期上漲 %，商業(yè)用房上漲 %，工業(yè)倉儲(chǔ)用房上漲 %，寫字樓比去年同期下降 %，倉庫與去年同期持平，土地交易價(jià)格比去年同期上漲 %，物業(yè)管理費(fèi)與去年持平。 二、石家莊市近年來房地產(chǎn)市場 指標(biāo) 1