【正文】 : 河北省中潤(rùn)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 占地面積 : 23000 平方米 建筑面積 : 25000 平方米 物業(yè)類(lèi)型 : 多層 ,小高層 裝修狀況 : 精裝修 開(kāi)發(fā)時(shí)間 : 一期開(kāi)發(fā)時(shí)間自 2020 年 10 月至 2020 年 4 月 二其開(kāi)發(fā)時(shí)間自 2020 年 7 月至今 銷(xiāo)售價(jià)格 : 均價(jià) 2800 元每平方米 銷(xiāo)售率已達(dá)到 85%左右 現(xiàn)已銷(xiāo)售完畢 項(xiàng)目六 水榭花都 項(xiàng)目地址 : 開(kāi)發(fā)區(qū)珠峰大街 218 號(hào) (預(yù)華區(qū) ) 開(kāi)發(fā)商 : 河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積 : 93700 平方米 容積率 : 建筑 。三是采用外墻保溫隔熱技術(shù)，加氣砼砌塊節(jié)能新型墻體復(fù)合材料，集保溫、隔熱、隔音、環(huán)保、裝飾于一體，形 成外墻裝飾、施工一體化；四是廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)，使通風(fēng) 性能更好，另外凡有管道穿孔均預(yù)埋套管，要求套管高出地面 30mm ，地面使用抗?jié)B漏外加劑防水材料，保證廚衛(wèi)永不滲漏。在石家莊整體別墅類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽(yáng)、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場(chǎng)差距，但由于有限的市場(chǎng)供給，銷(xiāo)售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念； —— 成熟的強(qiáng)勢(shì)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)品牌的樹(shù)立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的及時(shí)導(dǎo)入； —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性?xún)r(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿(mǎn)足城市高端消費(fèi)人群對(duì)高檔物業(yè)的需求。 消費(fèi)特征 —— 理性的性?xún)r(jià)比，感性的附加值： 經(jīng)歷過(guò)一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶(hù)的共有特征，“物有所值”是他們做出購(gòu)買(mǎi)決定的前提和基礎(chǔ)。由于土地市場(chǎng)供需合理，預(yù)計(jì)今年地價(jià) 及樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)，房?jī)r(jià)還將保持平穩(wěn)上漲。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來(lái)一直是圍繞火車(chē)站為向周?chē)永m(xù)擴(kuò)展。 規(guī)劃擴(kuò)大現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現(xiàn)郊區(qū)分別并入市內(nèi)各區(qū)。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡(jiǎn)稱(chēng)“ 113”格局。規(guī)劃居住用地增加到 平方公里，占總用地的 %。新建新華書(shū)店、美術(shù)館、音樂(lè)廳，強(qiáng)化鞏固其中心的地位。 供應(yīng)量方面的保證措施：一是保證合理的建房用地供應(yīng)量，加大舊城改造力度。國(guó)際城三期、香榭里等項(xiàng)目紛紛引入多元化元 素以提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力度，通過(guò)尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)滿(mǎn)足用戶(hù)需求，促使產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的全面升級(jí)。這個(gè)力量的增加必然會(huì)促進(jìn)新開(kāi)大盤(pán)的銷(xiāo)售，進(jìn)一步提高該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均銷(xiāo)售價(jià)格。 拆遷進(jìn)度：目前正在補(bǔ)償安置過(guò)程中 橋東區(qū) ： 東三教－華城綠洲 舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處槐南路、平安南大街、勝利南大街三大交通主干道之間，元南公園西側(cè)、民心河以南、勝利大街以東。 工程進(jìn)度：拆遷完畢，正在進(jìn)行建設(shè)。收款證明（見(jiàn)附件二）。 綜上所述，本專(zhuān)案有完備的土地和建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，良好的用戶(hù)群體和可靠的投資回報(bào)率，項(xiàng)目是可行的，她的順利竣工，即對(duì)石家莊市的建設(shè)和城市的品質(zhì)提升增加了新的亮點(diǎn)，也對(duì)廣大人民群眾提供了近 2 萬(wàn)個(gè)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)良機(jī)，是利國(guó)、利民、利企業(yè)的三贏項(xiàng)目。在已完成的拆遷土地上一期建設(shè)工程已開(kāi)槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建 設(shè) 13 萬(wàn)平米回遷樓盤(pán)，得到廣大拆遷用戶(hù)和單位的好評(píng)，為其餘拆遷業(yè)主和用戶(hù)樹(shù)立了很好的榜樣。 環(huán)境評(píng)估詳見(jiàn)（石家莊市環(huán)境保護(hù)局（石環(huán)建函 [2020]106 號(hào)）。底商，均價(jià) 11000 元 / m178。 銷(xiāo)售收入 億元。 三期工程開(kāi)發(fā)土地 79 畝，商業(yè)辦公樓 202000 平米，其中底商 104900 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 6018 萬(wàn)元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 240 萬(wàn)元人民幣， 3. 建安費(fèi)三期 202000 平米 億元人民幣， 4. 環(huán)境綠化 1604 萬(wàn)元人民幣， 5. 小區(qū)道路 128 萬(wàn)元人民幣， 6. 小區(qū)配套 6419 萬(wàn)元人民幣， 7. 銷(xiāo)售稅金 億元人民幣， 8. 廣告策劃 200 萬(wàn)元人民幣， 9. 管理費(fèi)（含人員工資） 240 萬(wàn)元人民幣， 10. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 100 萬(wàn)元人民幣。 一期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)畫(huà) 1． 購(gòu)置土地 辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、動(dòng)遷手續(xù)。 32 億 一期工程房屋銷(xiāo)售計(jì)畫(huà)（ 15 億元） 1． 2020 年 12 月 15 日前主體封頂完成 20%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 20%= 3 億元 2． 2020 年 10 月 1 日竣工驗(yàn)收完成 50%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 50%= 億元 3． 2020 年 10 月 1 日（驗(yàn)收後六個(gè)月）完成剩餘 30%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 30%= 億元 一期工程資金計(jì)畫(huà)（ 億元） 4． 2020 年 5 月 10 日續(xù)交土地及動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)： 億元 5． 2020 年 5 月 15 日支付前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等工程費(fèi)： 600 萬(wàn)元 6． 2020 年 12 月 15 日主體封頂支付建安工程費(fèi)（ 65%）： 億元 7． 2020 年 9 月 15 日竣工驗(yàn)收支付建安工程費(fèi)（ 55%）： 億元 8． 配套工程費(fèi)及其他 億元。 6 億元） 530 元 /平米 4．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 元 /平米 5．圍擋、臨時(shí)水、電工程費(fèi)： 20 元 /平米 6．建築安裝工程費(fèi)： 1600 元 /平米（平均造價(jià)） （ 1）商業(yè)建築（可使用） 1800/平米 （ 2）高層綜合樓（毛坯房） 1600/平米 （ 3）高層住宅（毛坯房） 1400/平米 7．區(qū)域內(nèi)配套工程費(fèi)： （ 1）上下水外線 30/平米 （ 2）電力外線（含電力配套設(shè)備） 100/平米 （ 3）暖氣外線 50/平米 （ 4）公用設(shè)施（變電所、調(diào)壓站、學(xué)校、共廁、居民委等） 80/平米 （ 5） 道路、綠化、照明 90/平米 8．管理費(fèi)： 20/平米 9．監(jiān)理費(fèi)： 10/平米 10．預(yù)備費(fèi)： 10/平米 11．貸款利息： 370/平米 12．流轉(zhuǎn)稅（ 5。 專(zhuān)案工程概況： 1． 一期工程占地 10 萬(wàn)平米，建築面積 30 萬(wàn)平米，建設(shè)週期為 36個(gè)月，銷(xiāo)售週期為 2 年。 項(xiàng)目回報(bào)率 82 %。 150 畝， 299700 平米， 300 萬(wàn)元人民幣， 899 萬(wàn)元人民幣， 359 萬(wàn)元人民幣， 萬(wàn)平米 億元人民幣， 2397 萬(wàn)元人民幣， 179 萬(wàn)元人民幣， 9590 萬(wàn)元人民幣， 億元人民幣， 300 萬(wàn)元人民幣， （含人員工資） 360 萬(wàn)元人民幣， 400 萬(wàn)元人民幣。住宅，均價(jià) 4200 元 / m178。公建。金世界專(zhuān)案是根據(jù)河北省石家莊市十一五規(guī)劃和河北省政府、石家莊市政府及石家莊市廣大人民群眾的要求而建設(shè)的標(biāo)誌性工程。其三， 10 余萬(wàn)平米的回遷業(yè)主和 10 余萬(wàn)平米的回遷單位因政府拆遷實(shí)行的是貨幣拆遷方式，廣大的回遷業(yè)主和回遷單位是我們第一用戶(hù)，一期工程的專(zhuān)案只要滿(mǎn)足他們的要求，我們的樓盤(pán)就已完成了 80%以上的銷(xiāo)售，在 我們確立回遷業(yè)主的同時(shí)，便完成了售樓回款的 80%以上，為我們的二期拆遷和建設(shè)收回了可觀的費(fèi)用。（見(jiàn)附件一），根據(jù)（ 2020） 013 號(hào)地塊掛牌公開(kāi)出讓文件規(guī)定，公司以陸千萬(wàn)元人民幣的政府純得收益獲得 013 號(hào)地塊。 長(zhǎng)安區(qū) ： 鐵四局－先天下 項(xiàng)目位于石家莊中軸線中山路以南，東大街以東，育才街以西，該地塊處于省體育館、省科技館之間。項(xiàng)目總規(guī)劃占地 300 多畝，規(guī)劃用第 20． 5 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 66 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分 29 萬(wàn)平方米，住宅部分 37 萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)巨大的。今年全年完成經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積80 萬(wàn)平方米，完成施工面積 120 萬(wàn)平方米，完成竣工面積 60 多萬(wàn)平方米?？傮w房源沒(méi)有增長(zhǎng)，需求增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。 規(guī)劃在體育大街東側(cè)預(yù)留了約 70 公頃的體育用地，與裕彤體育中心、省體育館一起形成省級(jí)體育活動(dòng)中心。主城區(qū)居住用地發(fā)展要從外延擴(kuò)展為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并重，重點(diǎn)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量。 石家莊市主城區(qū)從建設(shè)條件看，西北部是城市地下水水源保護(hù)區(qū)、有大郭村軍用機(jī)場(chǎng)凈空限制和噪音干擾；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒(méi)區(qū)制約；西側(cè)存在數(shù)條南北向山前地震斷裂帶，工程地質(zhì)條件差。 在組團(tuán)之間以及組團(tuán)與主城區(qū)之間，嚴(yán)格控制一定范圍的農(nóng)田 、林地等綠色隔離空間，阻隔各組團(tuán)與主城區(qū)連成一片，保護(hù)城市日益脆弱的生態(tài)環(huán)境。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) : 今年石家莊的商品房需求比去年略有增長(zhǎng)，但商品房供應(yīng)量卻呈 40％－ 50％的增長(zhǎng)，倘若沒(méi)有較大規(guī)模外來(lái)投資性或消費(fèi)性因素的加入，石市如此巨大的房地產(chǎn)供求落差，如何填補(bǔ) ？通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解和調(diào)查我們覺(jué)得 ,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，主要取決于消費(fèi)需求的增量能否得到刺激性增長(zhǎng)， 如今石市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，市人口量不斷的增加以及外來(lái)投資商的大量介入，這些因素?zé)o疑對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的發(fā)展前景。如果石家莊城市人口在極短的時(shí)間里達(dá)到300500 萬(wàn)的規(guī)模，那石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增量將是十分驚人的，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景將有極大的市場(chǎng)空間。除滿(mǎn)足原有的居住、投 資等需求外，還要滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性、喜悅等心理需求。由此看來(lái)，消費(fèi)主體市場(chǎng)處于較被動(dòng)的接受狀態(tài)，但消費(fèi)者對(duì)于綜合質(zhì)素較好的項(xiàng)目有很高的認(rèn)同； —— 消費(fèi)者對(duì)于石家莊房地產(chǎn)品牌的認(rèn)同度較低，在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)對(duì) 于品牌的選擇僅占 15%左右。 營(yíng)銷(xiāo)推廣 ? 市場(chǎng)推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動(dòng)組織能力較弱； ? 項(xiàng)目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功樓盤(pán)。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。卓達(dá)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目向南越過(guò)南二環(huán)沿長(zhǎng)線向南三環(huán)挺進(jìn)（項(xiàng)目擬命名陽(yáng)光新城）。 在石家莊購(gòu) 房者越來(lái)越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷(xiāo)？ 我們 認(rèn)為，得天獨(dú)厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價(jià)格、創(chuàng)新的戶(hù)型是其決定性的因素。雖然該項(xiàng)目的風(fēng)格情調(diào)無(wú)不洋溢著前衛(wèi)的設(shè)計(jì)理念，但項(xiàng)目整體占地面積僅有 3700 平米，小區(qū)內(nèi)配套 設(shè)施缺乏，停車(chē)位不足等不良條件直接影響了其銷(xiāo)售速度。 無(wú)論從住宅投資的角度或優(yōu)化住宅質(zhì)量的角度來(lái)看，在今后的一段時(shí)間里該項(xiàng)目仍將是東購(gòu)商圈內(nèi)最具有銷(xiāo)售潛力的樓盤(pán)。 調(diào)研 樓盤(pán)概述 ： 項(xiàng)目案例一 聯(lián)邦名都 : 項(xiàng)目地址：石家莊市橋西區(qū)石家莊火車(chē)站附近 ,屬于該市的東購(gòu)商圈內(nèi)，是石家莊繁華的市中心地帶 .。房屋租賃價(jià)格隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲 %。 當(dāng)時(shí) 在石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “外來(lái)客 ”中除了國(guó)際城以外，更多的還是來(lái)自 外埠的大資本。 2020 年末全市有環(huán)境監(jiān)測(cè)站 14 個(gè)，煙塵控制區(qū) 6 個(gè)，煙塵控制達(dá)標(biāo)面積 平方公里。 三、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 近年來(lái)，石家莊