【正文】 55%） 280 元 /平米 13．成本合計(jì)（不含城市建設(shè)大配套費(fèi)）： 建築平米造價(jià)： 3400/平米 項(xiàng)目總投資額： 10。 2． 項(xiàng)目總投資額為 億元人民幣，其中：自籌資金 億元人民幣，合作方投資 億元人民幣。 毛利 億元。 項(xiàng)目投資 億元。人民幣 = 億元人民 幣 15 萬(wàn) m178。專案詳細(xì)規(guī)劃和可行性研究報(bào)告詳見(jiàn)〈〈金世界（南花園商貿(mào)區(qū)）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告〉〉。在政府各部門的大力支持下經(jīng)過(guò)我公司兩年多的努力已完成拆遷項(xiàng)目土地 70畝， 20 畝土地以完成拆遷合同將於 2020 年 5 月 1 日前完成拆遷工作。 經(jīng)多位專家和行家的論證， 40 余萬(wàn)平米住宅在主體封頂前可預(yù)售和 認(rèn)購(gòu) 70%以上， 15 余萬(wàn)平米的底商在封頂前可預(yù)售和認(rèn)購(gòu) 80%以上， 25 余萬(wàn)平米的商業(yè)辦公樓可預(yù)售 60%以上，這樣將為我們樓盤開(kāi)盤售樓提供絕佳的銷售走勢(shì)，為我們順利完成項(xiàng)目提供無(wú)限商機(jī)。競(jìng)買前本公司向 地產(chǎn)交易市場(chǎng)繳納伍千萬(wàn)元人民幣的競(jìng)買保證金。規(guī)劃建筑面積 42 萬(wàn)平方米，將是華北地區(qū)最大的鋼結(jié)構(gòu)建筑群。涉及拆遷居民及產(chǎn)權(quán)單位約 1700 余戶。今年由于幾個(gè)新增大盤的影響，僅橋西和裕華兩個(gè)城區(qū)的拆遷戶就會(huì)產(chǎn)生幾千甚至上萬(wàn)。 影響房?jī)r(jià)上漲的各種因素： 土地漲價(jià)帶動(dòng)上 漲； 舊城改造刺激郊區(qū)盤上漲（由于近郊這些地段環(huán)境好，房?jī)r(jià)相對(duì)低，也是城市發(fā)展的方向，升值潛力 大，而市內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)較高）； 住宅質(zhì)量引發(fā)上漲（近幾年來(lái)，構(gòu)成住房成本的土地、材料設(shè)備、人工和提高住房水平等因素都在不斷地上漲，受其影響，同地段、同檔次住房的價(jià)格仍然會(huì)持續(xù)地上漲）； 產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力是買房的動(dòng)力，從另外一個(gè)角度來(lái)講，帶來(lái)的就是價(jià)格的上漲（如：價(jià)格不菲的原鄉(xiāng)及納帕溪谷項(xiàng)目的熱銷，說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化將會(huì)為市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。 06 年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)： 25－ 40 歲年齡段人群仍是近幾年住房消費(fèi)的主要群體；人們?cè)谶x擇大戶型和大面積的比例上都比去年有了一定程度的增長(zhǎng)；人們對(duì)物業(yè)的重視程度在逐漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求仍以大眾化的物業(yè)服務(wù)為主要特點(diǎn)。建設(shè)以省科技大廈、省圖書館、省博物館、省科技館為核心的科技文化中心。到 2020 年，人均居住使用面積提高到 18 平方米。從排水條件分析，西北高東南低，向西向北勢(shì)必需要更新已有排水管道，加大城市發(fā)展成本；綜合以上因素分析，主城區(qū)向東南方向發(fā)展成為唯一選擇。各組團(tuán)與主城區(qū)之間通過(guò) 10 30 308 公路和城市環(huán)路等快捷的交通設(shè)施進(jìn)行溝通，共同組成一個(gè)功能明確、布局合理、聯(lián)系方便的城市群體。但是， 每年以百萬(wàn)甚至千萬(wàn)平米增加的 巨大 市場(chǎng) 供應(yīng)量，石家莊的商品房消費(fèi)需求是否 能夠穩(wěn) 定的同 步增長(zhǎng) ,這是我們需要關(guān)注的問(wèn)題 .否則外來(lái)地產(chǎn)商也會(huì)在投資決策時(shí)裹足不前。 由此可見(jiàn)，石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著前所未有的歷史機(jī)遇！ ３、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)： 劇我們了解， 每年石市市場(chǎng)供應(yīng) 400 到 500 畝土地基本合理， 2020 年石家莊共交易土地 25 宗，面積達(dá)到 563 畝 基本夠用，預(yù)計(jì) 2020 年五一人均 GDP 房地產(chǎn)業(yè)狀況 800— 4000 以內(nèi) 高速發(fā)展 40008000 平穩(wěn)發(fā)展 超過(guò) 8000 衰退 GDP 增長(zhǎng)速度 房地產(chǎn)業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 左右會(huì)再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，他們除了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對(duì)產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元 化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對(duì)簡(jiǎn)約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。這在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)是不常見(jiàn)的現(xiàn)象，說(shuō)明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。 高端市場(chǎng) 目前，高檔住宅需求相對(duì)旺盛，市 場(chǎng)上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨(dú)幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場(chǎng)售價(jià)在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨(dú)幢別墅在 250400 平米左右。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時(shí)比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。兩者在南二環(huán)沿長(zhǎng)線 與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。東方官邸位于石家莊未來(lái)的城市副中心 ——— 高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固?hào)|街，西南鄰接大型城市綠地 ——— 170 畝的 “ 希望綠洲 ” 主題公園，與一路之隔的順馳 同比該地區(qū)其他項(xiàng)目幾乎沒(méi)有什么有利的競(jìng)爭(zhēng)條件。 項(xiàng)目案例二 維明水灣 : 項(xiàng)目地址 : 橋西 區(qū) 維明南大街倉(cāng)安路附近的維明水灣 ,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購(gòu)商圈范圍內(nèi)。 項(xiàng)目所在位置地圖： 開(kāi)發(fā)商 : 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 : 小區(qū)總占地面積約 400 多畝 容積率 : 戶型結(jié)構(gòu) : 板式高層 全現(xiàn)澆 開(kāi)發(fā)時(shí)間 : 一期開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 5 月至 2020 年 11 月 ,二期開(kāi)發(fā)時(shí)間 2020 年 3月至今 .三期現(xiàn)已動(dòng)工 . 銷售周期 : 一期銷售時(shí)間起始于 2020 年 5 月份 ,與開(kāi)工時(shí)間基本相同 ,銷售結(jié)案時(shí)間為2020 年 7 月 . 二期銷售時(shí)間起始于 2020 年 9 月銷售至今 ,銷售率基本達(dá)到 80%以上 . 三期預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為今年 5 月份 . 銷售價(jià)格周期變化 : 一期銷售均價(jià)為 2600 元至 2850 元每平米 ,最低價(jià) 2430 元每平米 ,最高價(jià) 3150 元每平米 . 二期銷售均價(jià)為 3100 元至 3600 元每平米 ,最低價(jià) 2980 元每平米 ,最高價(jià) 3980 元每平米 . 三期 銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 3850 元每平米 . 銷售購(gòu)買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例約 20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 27% 3：拆遷戶被動(dòng)購(gòu)房者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 15% 4：純投資性購(gòu)房者占該項(xiàng)目總體購(gòu)買人群比例的 38% 項(xiàng)目調(diào)查小結(jié) : 在這次市場(chǎng)調(diào)查中，該項(xiàng)目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)代表性的一個(gè)。其中住宅比去年同期上漲 %，商業(yè)用房上漲 %，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房上漲 %，寫字樓比去年同期下降 %，倉(cāng)庫(kù)與去年同期持平，土地交易價(jià)格比去年同期上漲 %，物業(yè)管理費(fèi)與去年持平。 2020 年初 占地 2020 畝、總投資為 16 億之多的 “濱江 全市工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率 98%，工業(yè)企業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率 98%，工業(yè)固體廢物處置利用率 90%。2020 年末城市道路總長(zhǎng)度 公里，道路面積 萬(wàn)平方米，排水管道長(zhǎng)度達(dá) 990 公里。 對(duì)外貿(mào)易發(fā)展概況 繼 2020 年進(jìn)出口大幅增長(zhǎng)的形勢(shì)， 2020 年全市進(jìn)出口繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。 華北重要商埠建設(shè)步伐加快。全市“三業(yè)”網(wǎng)點(diǎn)超過(guò) 16 萬(wàn)個(gè)，其中 5000 平米以上零售商場(chǎng)、大型超市 40 余家，大型酒店賓館 40 余家，較大型商業(yè)展覽展銷設(shè)施 10 余座，城市服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，初步形成中心商業(yè)區(qū)、二級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)等多層次的發(fā)展格局。以棉紡織、印染為主，兼有化工化纖、毛紡、針織、服裝及機(jī)械器材等產(chǎn)品。全市工業(yè)產(chǎn)銷率達(dá) %。 2020 年，市居民家庭人均轉(zhuǎn)移性收入 元，較上年增長(zhǎng) ％。經(jīng)營(yíng)凈收入占家庭總收入的比重不斷增加，由上年的 ％提高到％。 2020 年，石家莊居民收入均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)， 市區(qū)城市居民人均可支配收入 8622 元，同比增長(zhǎng) %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 及項(xiàng)目推薦 北京 行有嘉 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限 責(zé)任 公司 2020 年 4 月 28 日 第一部分 石家莊市總述 一、人口及生活水平 石家莊市是河北省省會(huì) ,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放政策和金融對(duì)外開(kāi)放的城市。人均消費(fèi)性支出6525 元，同比增長(zhǎng) %。調(diào)查顯示， 2020 年， 本 市居民家庭從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)人員戶均 人，較上年的戶均 人增長(zhǎng) 倍， 是拉動(dòng)城市居民家庭個(gè)體經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近年，石家莊 經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了較大提高。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 億元，比上年增長(zhǎng)%。常山紡織集團(tuán)綜合經(jīng)濟(jì)效 益居全國(guó)同行業(yè)前列。 流通現(xiàn)代化水平明顯提高。按照建設(shè)華北重要商埠總體規(guī)劃，商貿(mào)整體服務(wù)功能和形象進(jìn)一步提升。全年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá) 億美元，比上年增長(zhǎng) %，其中出口 億美元，增長(zhǎng) %。 石家莊 市有水廠 8 座，日產(chǎn)水能力 80 萬(wàn)立方米，管線總長(zhǎng)度1162 公里，全年供水量 億立方米。園林綠化明顯改善， 有 城市公園 35 個(gè)，公園面積 593 公頃；園林綠化覆蓋面積 4944 公頃，人均公共綠地面積 平方米。江南新城 ”項(xiàng)目就是杭州濱江異地開(kāi)發(fā)的巨艦之一 . 石家莊的市場(chǎng)規(guī)模急劇放大，并給地產(chǎn)商尤其是那些尋求跨地域擴(kuò)張的大地產(chǎn)商，提供了可以向往的空間 。 二、石家莊市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng) 指標(biāo) 銷售價(jià)格： 2020 年 ,石家莊市房屋銷售價(jià)格與 2020 年相比上漲 %,平均銷售價(jià)格為 2108元每平米 . 2020 年，石家莊市房屋銷售價(jià)格與 2020 年相比僅上漲 %，其漲幅比全國(guó)低 個(gè)百分點(diǎn) ,平均銷售價(jià)格為 2226 元每平米 . 2020 年 ,由于政府相應(yīng)政策的出臺(tái) ,石家莊市房地產(chǎn)銷售價(jià)格與 2020 年相比略下降了 ,平均銷售價(jià)格為 2116 元每平米 . 2020 年，截止到 3 月份，石家莊市房屋銷售價(jià)格與 2020 年同期銷售價(jià)格相比上漲 了 12%，平均銷售價(jià)格為 2402 元 . 2 0 0 2 年至2 0 0 6 年一季度石家莊房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)19002020210022002300240025002020年 2020年 2020年 2020年 2020年一季度 從上述數(shù)據(jù)可以看出石家莊市 以平抑房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)點(diǎn)的 政策 ，似乎并沒(méi)有把房?jī)r(jià)拉下來(lái)，不過(guò)每年 300 多萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量建設(shè)普通商品住宅，肯定會(huì)對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成影響，直觀的影響是平均房?jī)r(jià)的下降，但平均房?jī)r(jià)的下降只是中低價(jià)房屋供應(yīng)量增加所致，而高檔房?jī)r(jià)不會(huì)變。小區(qū)近 30 萬(wàn)平米的占地面積使其內(nèi)部設(shè)施相當(dāng)完善 。 開(kāi)發(fā)商 : 石家莊鑫豪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 : 3700 平方米 總建筑面積 : 萬(wàn)平方米 建筑類別：獨(dú)棟小高層住宅 開(kāi)發(fā)時(shí)間 : 2020 年 1 月 竣工日期： 2020 年 3 月 31 日 入住時(shí)間： 2020 年 12 月 31 日 戶形結(jié)構(gòu)： 該項(xiàng)目的主力戶型為 128210 平方米的三居室、四居室 和樓中樓 。其銷售前景不容樂(lè)觀。 藍(lán)郡、都市溫泉花園等大型樓盤共同組成了石家莊東南約 100 萬(wàn)平方米的精英核心生活圈，在區(qū)位上使其具有先天優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目五 心海假日 項(xiàng)目地址 : 開(kāi)發(fā)區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)江大道 1 號(hào) ,屬于石家莊市西南部的裕華區(qū)內(nèi) 開(kāi)發(fā)商