【正文】 衡，沒有感覺存在 “泡沫 ”現(xiàn)象，可以說市場是比較健康的。 這說明市場還存在很大的空間可供開拓 . 房地產(chǎn)投資以及銷售面積 ： 商品房銷售面積 房地產(chǎn)投資( 億元) 0501001502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 石家莊市房地產(chǎn)交易量逐年增加， 尤其是 2020 年石家莊市房地產(chǎn)交易勢頭非常迅猛， 2020 年全年完成交易量 360 萬平米，同比增長 21%，總投資額為 億元。 三、典型樓盤調(diào)研及其結(jié)論 針對石家莊市房地產(chǎn)市場，我們進(jìn)行了典型樓盤調(diào)研，范圍主要包括橋西區(qū) ,裕華區(qū)和長安區(qū)三大地區(qū)，項目包括“聯(lián)邦名都”、“維明水灣”、“東方觀邸”、年份 2020 2020 2020 2020 面積（㎡） 萬 萬 萬 223 萬 遞增比率 16% % 48% “卓達(dá) 太陽城”、“心海假日”、“水榭花都”。 項目所在位置地圖： 開發(fā)商 : 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 : 小區(qū)總占地面積約 400 多畝 容積率 : 戶型結(jié)構(gòu) : 板式高層 全現(xiàn)澆 開發(fā)時間 : 一期開發(fā)時間 2020 年 5 月至 2020 年 11 月 ,二期開發(fā)時間 2020 年 3月至今 .三期現(xiàn)已動工 . 銷售周期 : 一期銷售時間起始于 2020 年 5 月份 ,與開工時間基本相同 ,銷售結(jié)案時間為2020 年 7 月 . 二期銷售時間起始于 2020 年 9 月銷售至今 ,銷售率基本達(dá)到 80%以上 . 三期預(yù)計開盤時間為今年 5 月份 . 銷售價格周期變化 : 一期銷售均價為 2600 元至 2850 元每平米 ,最低價 2430 元每平米 ,最高價 3150 元每平米 . 二期銷售均價為 3100 元至 3600 元每平米 ,最低價 2980 元每平米 ,最高價 3980 元每平米 . 三期 銷售均價預(yù)計為 3850 元每平米 . 銷售購買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例約 20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例的 27% 3：拆遷戶被動購房者占該項目總體購買人群比例的 15% 4：純投資性購房者占該項目總體購買人群比例的 38% 項目調(diào)查小結(jié) : 在這次市場調(diào)查中，該項目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場代表性的一個。它吡鄰商業(yè)步行街 , 賦有特色空中花園 .1600 平米的配套花園 , 五星級室內(nèi)游泳館，得天獨厚的地理位置等等，無疑都讓其他項目望塵莫及?，F(xiàn)今，該項目在石市最繁華的東購商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計理念，使其市場銷售單價從 04 至 05 短短的 1 年中上漲了進(jìn) 1000 元，并且供不應(yīng)求?，F(xiàn)該項目三期工程已經(jīng)動工， 隨著倉安路與槐南路的貫通，這一區(qū)域的商業(yè)價值也更加凸現(xiàn)出來 。 項目案例二 維明水灣 : 項目地址 : 橋西 區(qū) 維明南大街倉安路附近的維明水灣 ,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購商圈范圍內(nèi)。 銷售周期 : 此項目自 2020 年 9 月 24 日開始銷售至今 ,均價 3380 元每平方米，現(xiàn)今銷售率為 40%左右。 可以說有著同樣成熟的周邊環(huán)境。這主要是其項目本身規(guī)劃太小造成的。同比該地區(qū)其他項目幾乎沒有什么有利的競爭條件。 項目三 東方觀邸 : 項目地點 : 石家莊市 裕華區(qū) 東南談固南大街 開發(fā)商 : 河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 占地面積 : 該項目毗鄰順弛藍(lán)郡，規(guī) 劃總建設(shè)面積 170000 平方米 , 由 13 棟薄板小高層組成 裝修狀況：全裝修 開盤時間 : 一期開盤時間 2020 年 10 月 二期開盤時間 2020 年 12 月 銷售價格 : 銷售均價 3300 元每平米 現(xiàn)二期銷售率 60%左右 社區(qū)環(huán)境 : 項目緊鄰 110000 平方米的希望綠洲公園，社區(qū)內(nèi)有 3000 平方米的雅致園林景觀，戶型范圍從 82 平方米到 171 平方米。配置有 82m2 的智慧兩房， 125m2 的溫馨三房、171m2 的尊貴四房。據(jù)了解，早在開盤前，東方觀邸售樓處每天的電話量就多達(dá) 300 多組，甚至出現(xiàn)數(shù)十名客戶提早在售樓處現(xiàn)場連夜排隊的盛況。東方官邸位于石家莊未來的城市副中心 ——— 高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固東街，西南鄰接大型城市綠地 ——— 170 畝的 “ 希望綠洲 ” 主題公園，與一路之隔的順馳 在環(huán)境和建筑方面東方觀邸頗下工夫，處處體現(xiàn)了產(chǎn)品的精致和品位，而其開盤價位比較 合理，使樓盤具有了較高的性價比 ，而 二期 推出的 82139 平方米舒適緊湊型兩居 、三 居 ，非常適應(yīng)市場需求，再加上創(chuàng)新的戶型設(shè)計，使產(chǎn)品更加宜居，因此得到了市場的熱烈響應(yīng) 。 物業(yè)類型 : 聯(lián)排別墅 開發(fā)時間 : 2020 年 7 月至今 銷售價格 : 34003600 元每平米 現(xiàn)銷售率 64%左右 社區(qū)環(huán)境 : 太陽城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約 2020 萬平方米，形成人口近 50 萬，近期規(guī)劃規(guī)模為 300 萬平方米，將用 15 年至 20 年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的 60 萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 40 萬平方米的綠色生態(tài)居住區(qū) 。向北，越過南三環(huán)向南二環(huán)沿長線推進(jìn)。兩者在南二環(huán)沿長線 與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。類型 : 10 棟陽光花園洋房 ,36 套 TOWNHOUSE 別墅 銷售價格 : 均價 4000 元每平米 配套設(shè)施 : 1 萬平米馬丁廣場 ,5000 平米會所 ,2 條國際商街 ,25000 平米幼兒園 ,400 平米游泳池 ,5000 平米格里 芬湖 ,自建 25000 平米幼兒園 開盤時間 : 2020 年 8 月至今 調(diào)查結(jié)果： 水榭花都是河北天山實業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新杠鼎立作。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場所。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長；五是電器管線采用多回路設(shè)計（每戶回路大于 8 個），提高用電的安全和使用性能。 本地典型物業(yè)分析： 從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場成熟程度，以及消費群體的需求狀況。 戶型價格 （價格走勢？） ? 中 大戶 型 住宅 是 市場主流 ，在開發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都； ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計 ； ? 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場認(rèn)同度較好。 高端市場 目前，高檔住宅需求相對旺盛，市 場上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場售價在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨幢別墅在 250400 平米左右。 多層市場 石家莊市目前多層住宅產(chǎn)品市場存量較大，在二環(huán)線以內(nèi)，有大量的現(xiàn)樓多層 產(chǎn)品供應(yīng)，售價在 1500 元 /㎡ 左右。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場較認(rèn)同。差異性較大，但被市場接納度較高，現(xiàn)二個項目一期銷售率很高，正在開發(fā)二期。這在成熟的地產(chǎn)市場是不常見的現(xiàn)象，說明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。 石家莊房地產(chǎn)市場需要什么 石家莊房地產(chǎn)市場的市場機(jī)會有哪些 五、客戶綜合評述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場空間： 石家莊是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營資本正源源不斷地投入到這 個城市之中。 從目前石家莊高端物業(yè)市場的客戶來看，仍以年齡為 3045 的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財智階層是絕對購買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購買力和對生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個性，現(xiàn)代 化的生活模式，對產(chǎn)品的個性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費群體不可忽視的生力軍，是未來開發(fā)項目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費群體。現(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善等功能需求，更多的是需要滿足個性需求、個人心理需求，體現(xiàn)出個性化和唯一性。對于一期項目而言，他們除了對項目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對產(chǎn)品所蘊涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元 化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對簡約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們在對產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價值 做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對物業(yè)的服務(wù)價值、文化價值、品牌價值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場投資的可行性分析 一、石家莊房地產(chǎn)市場的歷史機(jī)遇： 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段： 在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國經(jīng)濟(jì) 已持續(xù)多年高速成長，石家莊國民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長，刺激了強(qiáng)大的消費需求，帶動了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。 《世界發(fā)展銀行》：當(dāng)人均 GDP 在 800— 4000 美元以內(nèi)時 經(jīng)濟(jì)學(xué)家 庫茲涅夫：《各國經(jīng)濟(jì)的增長》 城市化浪潮帶來巨大的增量需求 石家莊目前正面臨著前所未有的城市化進(jìn)程，需要實現(xiàn)新的城市擴(kuò)容和定位，將石家莊打造成華北 重要 經(jīng)濟(jì) 商埠 ，在未來幾年中，石家莊將有大量的人流進(jìn)城，如果按石家莊市區(qū)人口按每年增長 5%（ 2020 年為 萬，同比增長為%）測算，則新增人口部分的房地產(chǎn)住宅 需求量在 190 萬㎡ /年以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2020 年整個市場銷售量 112 萬㎡。 由此可見，石家莊市房地產(chǎn)市場正面臨著前所未有的歷史機(jī)遇！ ３、市場開發(fā)機(jī)會： 劇我們了解， 每年石市市場供應(yīng) 400 到 500 畝土地基本合理， 2020 年石家莊共交易土地 25 宗，面積達(dá)到 563 畝 基本夠用，預(yù)計 2020 年五一人均 GDP 房地產(chǎn)業(yè)狀況 800— 4000 以內(nèi) 高速發(fā)展 40008000 平穩(wěn)發(fā)展 超過 8000 衰退 GDP 增長速度 房地產(chǎn)業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 左右會再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場需求。另外，由于現(xiàn)在拿地不容易，為提高利用率，多出面積，多出環(huán)境，提高售價，石市樓體建筑格局出現(xiàn)變化。 05 以來， 石 市按照省委、省政府提出的 “三年中變化，五年大變化 ”的要求，牢固樹立 “第一窗口 ”、 “第一形象 ”、 “第一門面 ”的意識，堅持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省 “首善之區(qū) ”和 “天藍(lán)、地綠、水清、氣爽、路暢、景美 ”的生態(tài)園林城市目標(biāo)，以推進(jìn)重大城建項目實施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓 亮點、促重點、攻難點，城市面貌發(fā)生了明顯變化。 省會 預(yù)計今年 將投資 3500 萬元，在城市總體規(guī)劃修編的基礎(chǔ)上，面向國內(nèi)外征集高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案 ，屆時 石 市將繼