【正文】 遷和建設(shè)收回了可觀的費(fèi)用。石家莊市國(guó)土源局根據(jù)政府要求發(fā)佈了（石國(guó)土資告字 [2020 年 ]10 號(hào)）收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)。金世界專(zhuān)案是根據(jù)河北省石家莊市十一五規(guī)劃和河北省政府、石家莊市政府及石家莊市廣大人民群眾的要求而建設(shè)的標(biāo)誌性工程。 三、建設(shè)規(guī)劃及工程造價(jià) 本項(xiàng)目主體爲(wèi) 40 余萬(wàn) m178。公建。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 300 萬(wàn)元人民幣，施工設(shè)計(jì)費(fèi) 2400 萬(wàn)元人民幣，監(jiān)理費(fèi) 960 萬(wàn)元人民幣，建安費(fèi)一期 萬(wàn)平米 億元人民幣，二期 萬(wàn)平米 億元人民幣，三期 萬(wàn)平米 億元人民幣。住宅，均價(jià) 4200 元 / m178。商業(yè)寫(xiě)字樓均 價(jià) 6000元 / m178。 150 畝， 299700 平米， 300 萬(wàn)元人民幣， 899 萬(wàn)元人民幣， 359 萬(wàn)元人民幣， 萬(wàn)平米 億元人民幣， 2397 萬(wàn)元人民幣， 179 萬(wàn)元人民幣， 9590 萬(wàn)元人民幣， 億元人民幣， 300 萬(wàn)元人民幣， （含人員工資） 360 萬(wàn)元人民幣， 400 萬(wàn)元人民幣。 毛利 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 82 %。 項(xiàng)目投資 億元。 專(zhuān)案工程概況： 1． 一期工程占地 10 萬(wàn)平米，建築面積 30 萬(wàn)平米，建設(shè)週期為 36個(gè)月，銷(xiāo)售週期為 2 年。 （ 2） 委託設(shè)計(jì) 編制〈委託設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)〉、〈 委託設(shè)計(jì)招標(biāo)檔〉，確定設(shè)計(jì)單位。 6 億元） 530 元 /平米 4．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 元 /平米 5．圍擋、臨時(shí)水、電工程費(fèi)： 20 元 /平米 6．建築安裝工程費(fèi)： 1600 元 /平米（平均造價(jià)） （ 1）商業(yè)建築（可使用） 1800/平米 （ 2）高層綜合樓（毛坯房） 1600/平米 （ 3）高層住宅（毛坯房） 1400/平米 7．區(qū)域內(nèi)配套工程費(fèi)： （ 1）上下水外線 30/平米 （ 2）電力外線（含電力配套設(shè)備） 100/平米 （ 3）暖氣外線 50/平米 （ 4）公用設(shè)施（變電所、調(diào)壓站、學(xué)校、共廁、居民委等） 80/平米 （ 5） 道路、綠化、照明 90/平米 8．管理費(fèi)： 20/平米 9．監(jiān)理費(fèi)： 10/平米 10．預(yù)備費(fèi)： 10/平米 11．貸款利息： 370/平米 12．流轉(zhuǎn)稅（ 5。 二期、三期工程用一期投入資本金和銷(xiāo)售利潤(rùn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)專(zhuān)案，投入資金有充足的保障，可使專(zhuān)案良性運(yùn)行，順利竣工。 32 億 一期工程房屋銷(xiāo)售計(jì)畫(huà)（ 15 億元） 1． 2020 年 12 月 15 日前主體封頂完成 20%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 20%= 3 億元 2． 2020 年 10 月 1 日竣工驗(yàn)收完成 50%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 50%= 億元 3． 2020 年 10 月 1 日（驗(yàn)收後六個(gè)月）完成剩餘 30%房屋銷(xiāo)售面積 30 萬(wàn)平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 30%= 億元 一期工程資金計(jì)畫(huà)（ 億元） 4． 2020 年 5 月 10 日續(xù)交土地及動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)： 億元 5． 2020 年 5 月 15 日支付前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等工程費(fèi)： 600 萬(wàn)元 6． 2020 年 12 月 15 日主體封頂支付建安工程費(fèi)（ 65%）： 億元 7． 2020 年 9 月 15 日竣工驗(yàn)收支付建安工程費(fèi)（ 55%）： 億元 8． 配套工程費(fèi)及其他 億元。 （ 4） 會(huì)同設(shè)計(jì)院、規(guī)劃局完成設(shè)計(jì)修改工作，取得〈詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)〉、〈單體方案審核意見(jiàn)書(shū)〉。 一期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)畫(huà) 1． 購(gòu)置土地 辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、動(dòng)遷手續(xù)。 項(xiàng)目回報(bào)率 174%。 三期工程開(kāi)發(fā)土地 79 畝，商業(yè)辦公樓 202000 平米，其中底商 104900 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 6018 萬(wàn)元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 240 萬(wàn)元人民幣， 3. 建安費(fèi)三期 202000 平米 億元人民幣， 4. 環(huán)境綠化 1604 萬(wàn)元人民幣， 5. 小區(qū)道路 128 萬(wàn)元人民幣， 6. 小區(qū)配套 6419 萬(wàn)元人民幣， 7. 銷(xiāo)售稅金 億元人民幣， 8. 廣告策劃 200 萬(wàn)元人民幣， 9. 管理費(fèi)（含人員工資） 240 萬(wàn)元人民幣， 10. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 100 萬(wàn)元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷(xiāo)售收入 億元。 專(zhuān)案預(yù)計(jì)總工期 8 年，其中一期工程 3 年，二期工程 3 年，三期工 程 2 年。底商，均價(jià) 11000 元 / m178。美元和人民幣的兌率風(fēng)險(xiǎn) 1520 萬(wàn)元人民幣， 總計(jì) 37 億元人民幣。 環(huán)境評(píng)估詳見(jiàn)（石家莊市環(huán)境保護(hù)局（石環(huán)建函 [2020]106 號(hào)）。商業(yè)區(qū)， 25 萬(wàn)餘 m178。在已完成的拆遷土地上一期建設(shè)工程已開(kāi)槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建 設(shè) 13 萬(wàn)平米回遷樓盤(pán)，得到廣大拆遷用戶和單位的好評(píng)，為其餘拆遷業(yè)主和用戶樹(shù)立了很好的榜樣。我公司根據(jù)公告規(guī)定以 6000 萬(wàn)元人民幣的政府純得收益獲得 013 號(hào)土地使用權(quán)，竟買(mǎi)前公司向土地交易市場(chǎng)交納了 5000 萬(wàn)元人民幣的竟買(mǎi)保證金，共獲土地 379 畝，其規(guī)劃條件、共建配套（見(jiàn)相關(guān)政府文件）可行性評(píng)估報(bào)告和環(huán)境評(píng)估報(bào)告及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（見(jiàn)附件）。 綜上所述，本專(zhuān)案有完備的土地和建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，良好的用戶群體和可靠的投資回報(bào)率，項(xiàng)目是可行的，她的順利竣工，即對(duì)石家莊市的建設(shè)和城市的品質(zhì)提升增加了新的亮點(diǎn)，也對(duì)廣大人民群眾提供了近 2 萬(wàn)個(gè)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)良機(jī)，是利國(guó)、利民、利企業(yè)的三贏項(xiàng)目。這是項(xiàng)目樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)群體 之一。收款證明（見(jiàn)附件二）。 （屬于裕華區(qū)的部分正在建設(shè)） 拆遷進(jìn)度：正在進(jìn)行中 圖表 拆遷地點(diǎn) 規(guī)劃建筑面積 拆遷面積 拆遷戶數(shù) 橋西區(qū) 南花園－金世界 萬(wàn)平 3000 多戶 東里－締景城 66 萬(wàn)平 萬(wàn)平 1700 余戶 橋東區(qū) 東三教－華城綠洲 20 萬(wàn)平 9 萬(wàn)平 任栗村 60 萬(wàn)平 萬(wàn)平 新華區(qū) 西三莊 萬(wàn)平 萬(wàn)平 長(zhǎng)安區(qū) 鐵四局－先天下 42萬(wàn) 棉二生活區(qū) 46萬(wàn) 128萬(wàn)平 1553戶 方北 40萬(wàn)平 1500多戶 通過(guò)對(duì)石家莊的這次深入調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景非常的良好，并且還存在著很大的發(fā)展空間，石市房地 產(chǎn)市場(chǎng)的初始發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，正在進(jìn)入發(fā)展成熟期。 工程進(jìn)度：拆遷完畢，正在進(jìn)行建設(shè)。 拆遷進(jìn)度：正在進(jìn)行拆遷 新華區(qū) ： 西三莊 城市西北部，西二環(huán)向北二環(huán)拐 彎處內(nèi)側(cè)，改造總占地 1344 畝，建筑面積101． 9 萬(wàn)平方米，總投資 8． 9 億元。 拆遷進(jìn)度：目前正在補(bǔ)償安置過(guò)程中 橋東區(qū) ： 東三教－華城綠洲 舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處槐南路、平安南大街、勝利南大街三大交通主干道之間，元南公園西側(cè)、民心河以南、勝利大街以東。動(dòng)遷居民約 3000 多戶，搬遷國(guó)有和集體企業(yè)單位 59 個(gè)。這個(gè)力量的增加必然會(huì)促進(jìn)新開(kāi)大盤(pán)的銷(xiāo)售，進(jìn)一步提高該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均銷(xiāo)售價(jià)格。在 2020 年，大盤(pán)式生活已經(jīng)成為潮流，繼 2020 年之后，聯(lián)排別墅將繼續(xù)成就 “ 眼球 ” 效應(yīng)，新一代高檔社區(qū)的豪華景觀、電梯入戶、雙衛(wèi)大廳等都步入 尋常人家 。國(guó)際城三期、香榭里等項(xiàng)目紛紛引入多元化元 素以提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力度，通過(guò)尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)滿足用戶需求，促使產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的全面升級(jí)。三是房貸新政策對(duì)中低價(jià)位普通商品住房重點(diǎn)扶持；四是大力開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加，面積擴(kuò)大。 供應(yīng)量方面的保證措施：一是保證合理的建房用地供應(yīng)量，加大舊城改造力度。 三 市場(chǎng)發(fā)展前景： 需求平穩(wěn)增加、供應(yīng)量適中、價(jià)格走勢(shì)仍將緩升 今年石家莊市對(duì)住宅的需求主要來(lái)自四個(gè)方面：一是每年不斷增長(zhǎng)的首次置業(yè)者主動(dòng)購(gòu)房需求；二是新城規(guī)劃、舊城改造和市區(qū)道路改造工程的實(shí)施帶來(lái)的拆遷戶被動(dòng)購(gòu)房需求；三是隨著房改房的上市，激發(fā)新一輪追求 “ 居者優(yōu)其屋 ”的二次購(gòu)房 需求，這部分需求占很大份額；四是以收取租金、賣(mài)出獲利為目的的投資者需求。新建新華書(shū)店、美術(shù)館、音樂(lè)廳，強(qiáng)化鞏固其中心的地位。 規(guī)劃沿維明街形成省級(jí)行政辦公中心，建設(shè)省府廣場(chǎng)。規(guī)劃居住用地增加到 平方公里，占總用地的 %。即一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡(jiǎn)稱(chēng)“ 113”格局。 主城區(qū)規(guī)劃 本期規(guī)劃確定石家莊市的城市性質(zhì)為：河北省省會(huì)，華北地區(qū)重要商埠，全國(guó)醫(yī)藥工業(yè)基地之一。 規(guī)劃擴(kuò)大現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現(xiàn)郊區(qū)分別并入市內(nèi)各區(qū)。各組團(tuán)分別為：西部鹿泉城區(qū)發(fā)展為石家莊建材工業(yè)區(qū)；南部欒城縣城發(fā)展為醫(yī)藥工業(yè)區(qū)；竇嫗發(fā)展成為以化工、機(jī)械加工為主的工業(yè)區(qū)；北部正定縣城發(fā)展為科技、文教、旅游為主的正定歷史文化旅游區(qū)；東部以煉油廠為基礎(chǔ)建設(shè)化學(xué)工業(yè)區(qū)。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來(lái)一直是圍繞火車(chē)站為向周?chē)永m(xù)擴(kuò)展。 今 年是實(shí)施 “十一五 ”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是實(shí)現(xiàn)省會(huì) “五年大變化 ”的關(guān)鍵一年。由于土地市場(chǎng)供需合理，預(yù)計(jì)今年地價(jià) 及樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)，房?jī)r(jià)還將保持平穩(wěn)上漲。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，石家莊市 2020 年 GDP 總值為 1852 億元 ，按全市人口 萬(wàn)人計(jì)，人均為 20202 元，約 2488 美元，比 2020 年增長(zhǎng) %，根據(jù)《世界發(fā)展銀行》和經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞虻难芯款A(yù)測(cè)，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展階段。 消費(fèi)特征 —— 理性的性價(jià)比，感性的附加值： 經(jīng)歷過(guò)一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購(gòu)買(mǎi)決定的前提和基礎(chǔ)。 需求特征 —— 多元的功能需求，簡(jiǎn)約的心理需求 在產(chǎn)品不斷升級(jí)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，客戶的需求也日益提高，對(duì)高檔產(chǎn)品有需求是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果，是生活水平持續(xù)提高的必然結(jié)果，是開(kāi)放社會(huì)中一部分人的正當(dāng)消費(fèi)需求，也是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念； —— 成熟的強(qiáng)勢(shì)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)品牌的樹(shù)立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的及時(shí)導(dǎo)入； —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性價(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足城市高端消費(fèi)人群對(duì)高檔物業(yè)的需求。 四、對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)述 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于國(guó)內(nèi)二級(jí)城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期至成熟階段的市場(chǎng)征狀，在此皆能看到，與其省會(huì)城市的地位不相稱(chēng)，其具體表現(xiàn)： 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的特點(diǎn) —— 政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對(duì)開(kāi)發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場(chǎng)信息資源披露等方面比較缺位； —— 大部分發(fā)展商皆熱衷 克隆北京、深圳等成熟市場(chǎng)的產(chǎn)品及推廣模式，無(wú)創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國(guó)際城、蘋(píng)果城等近年銷(xiāo)售較成功的項(xiàng)目； —— 南北派風(fēng)格皆能被市場(chǎng)所認(rèn)同，如水榭花都和國(guó)際城整體風(fēng)格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場(chǎng)風(fēng)格特色。在石家莊整體別墅類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配