【正文】 遷和建設收回了可觀的費用。石家莊市國土源局根據(jù)政府要求發(fā)佈了（石國土資告字 [2020 年 ]10 號）收回國有土地使用權決定書。金世界專案是根據(jù)河北省石家莊市十一五規(guī)劃和河北省政府、石家莊市政府及石家莊市廣大人民群眾的要求而建設的標誌性工程。 三、建設規(guī)劃及工程造價 本項目主體爲 40 余萬 m178。公建。規(guī)劃設計費 300 萬元人民幣，施工設計費 2400 萬元人民幣，監(jiān)理費 960 萬元人民幣，建安費一期 萬平米 億元人民幣，二期 萬平米 億元人民幣，三期 萬平米 億元人民幣。住宅，均價 4200 元 / m178。商業(yè)寫字樓均 價 6000元 / m178。 150 畝， 299700 平米， 300 萬元人民幣， 899 萬元人民幣， 359 萬元人民幣， 萬平米 億元人民幣， 2397 萬元人民幣， 179 萬元人民幣， 9590 萬元人民幣， 億元人民幣， 300 萬元人民幣， （含人員工資） 360 萬元人民幣， 400 萬元人民幣。 毛利 億元。 項目回報率 82 %。 項目投資 億元。 專案工程概況： 1． 一期工程占地 10 萬平米，建築面積 30 萬平米，建設週期為 36個月，銷售週期為 2 年。 （ 2） 委託設計 編制〈委託設計任務書〉、〈 委託設計招標檔〉，確定設計單位。 6 億元） 530 元 /平米 4．勘察設計費： 50 元 /平米 5．圍擋、臨時水、電工程費： 20 元 /平米 6．建築安裝工程費： 1600 元 /平米（平均造價） （ 1）商業(yè)建築（可使用） 1800/平米 （ 2）高層綜合樓（毛坯房） 1600/平米 （ 3）高層住宅（毛坯房） 1400/平米 7．區(qū)域內(nèi)配套工程費： （ 1）上下水外線 30/平米 （ 2）電力外線（含電力配套設備） 100/平米 （ 3）暖氣外線 50/平米 （ 4）公用設施（變電所、調(diào)壓站、學校、共廁、居民委等） 80/平米 （ 5） 道路、綠化、照明 90/平米 8．管理費： 20/平米 9．監(jiān)理費： 10/平米 10．預備費： 10/平米 11．貸款利息： 370/平米 12．流轉(zhuǎn)稅（ 5。 二期、三期工程用一期投入資本金和銷售利潤滾動開發(fā)專案，投入資金有充足的保障，可使專案良性運行，順利竣工。 32 億 一期工程房屋銷售計畫（ 15 億元） 1． 2020 年 12 月 15 日前主體封頂完成 20%房屋銷售面積 30 萬平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 20%= 3 億元 2． 2020 年 10 月 1 日竣工驗收完成 50%房屋銷售面積 30 萬平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 50%= 億元 3． 2020 年 10 月 1 日（驗收後六個月）完成剩餘 30%房屋銷售面積 30 萬平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 30%= 億元 一期工程資金計畫（ 億元） 4． 2020 年 5 月 10 日續(xù)交土地及動遷補償費： 億元 5． 2020 年 5 月 15 日支付前期規(guī)劃設計等工程費： 600 萬元 6． 2020 年 12 月 15 日主體封頂支付建安工程費（ 65%）： 億元 7． 2020 年 9 月 15 日竣工驗收支付建安工程費（ 55%）： 億元 8． 配套工程費及其他 億元。 （ 4） 會同設計院、規(guī)劃局完成設計修改工作，取得〈詳細規(guī)劃批復〉、〈單體方案審核意見書〉。 一期工程開發(fā)建設計畫 1． 購置土地 辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、動遷手續(xù)。 項目回報率 174%。 三期工程開發(fā)土地 79 畝，商業(yè)辦公樓 202000 平米，其中底商 104900 平米， 1. 施工設計費 6018 萬元人民幣， 2. 監(jiān)理費 240 萬元人民幣， 3. 建安費三期 202000 平米 億元人民幣， 4. 環(huán)境綠化 1604 萬元人民幣， 5. 小區(qū)道路 128 萬元人民幣， 6. 小區(qū)配套 6419 萬元人民幣， 7. 銷售稅金 億元人民幣， 8. 廣告策劃 200 萬元人民幣， 9. 管理費（含人員工資） 240 萬元人民幣， 10. 不可預見費 100 萬元人民幣。 項目投資 億元。 銷售收入 億元。 專案預計總工期 8 年，其中一期工程 3 年，二期工程 3 年，三期工 程 2 年。底商，均價 11000 元 / m178。美元和人民幣的兌率風險 1520 萬元人民幣， 總計 37 億元人民幣。 環(huán)境評估詳見（石家莊市環(huán)境保護局（石環(huán)建函 [2020]106 號）。商業(yè)區(qū)， 25 萬餘 m178。在已完成的拆遷土地上一期建設工程已開槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建 設 13 萬平米回遷樓盤，得到廣大拆遷用戶和單位的好評，為其餘拆遷業(yè)主和用戶樹立了很好的榜樣。我公司根據(jù)公告規(guī)定以 6000 萬元人民幣的政府純得收益獲得 013 號土地使用權，竟買前公司向土地交易市場交納了 5000 萬元人民幣的竟買保證金，共獲土地 379 畝，其規(guī)劃條件、共建配套（見相關政府文件）可行性評估報告和環(huán)境評估報告及規(guī)劃設計方案（見附件）。 綜上所述，本專案有完備的土地和建設規(guī)劃手續(xù)，良好的用戶群體和可靠的投資回報率，項目是可行的，她的順利竣工，即對石家莊市的建設和城市的品質(zhì)提升增加了新的亮點，也對廣大人民群眾提供了近 2 萬個就業(yè)和創(chuàng)業(yè)良機，是利國、利民、利企業(yè)的三贏項目。這是項目樓盤的認購群體 之一。收款證明（見附件二）。 （屬于裕華區(qū)的部分正在建設） 拆遷進度：正在進行中 圖表 拆遷地點 規(guī)劃建筑面積 拆遷面積 拆遷戶數(shù) 橋西區(qū) 南花園－金世界 萬平 3000 多戶 東里－締景城 66 萬平 萬平 1700 余戶 橋東區(qū) 東三教－華城綠洲 20 萬平 9 萬平 任栗村 60 萬平 萬平 新華區(qū) 西三莊 萬平 萬平 長安區(qū) 鐵四局－先天下 42萬 棉二生活區(qū) 46萬 128萬平 1553戶 方北 40萬平 1500多戶 通過對石家莊的這次深入調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該市的房地產(chǎn)市場前景非常的良好，并且還存在著很大的發(fā)展空間，石市房地 產(chǎn)市場的初始發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，正在進入發(fā)展成熟期。 工程進度：拆遷完畢，正在進行建設。 拆遷進度：正在進行拆遷 新華區(qū) ： 西三莊 城市西北部，西二環(huán)向北二環(huán)拐 彎處內(nèi)側(cè)，改造總占地 1344 畝，建筑面積101． 9 萬平方米，總投資 8． 9 億元。 拆遷進度：目前正在補償安置過程中 橋東區(qū) ： 東三教－華城綠洲 舊村改造項目，該項目地處槐南路、平安南大街、勝利南大街三大交通主干道之間，元南公園西側(cè)、民心河以南、勝利大街以東。動遷居民約 3000 多戶，搬遷國有和集體企業(yè)單位 59 個。這個力量的增加必然會促進新開大盤的銷售，進一步提高該市房地產(chǎn)市場的平均銷售價格。在 2020 年，大盤式生活已經(jīng)成為潮流，繼 2020 年之后，聯(lián)排別墅將繼續(xù)成就 “ 眼球 ” 效應，新一代高檔社區(qū)的豪華景觀、電梯入戶、雙衛(wèi)大廳等都步入 尋常人家 。國際城三期、香榭里等項目紛紛引入多元化元 素以提高產(chǎn)品競爭力度，通過尋求差異化競爭優(yōu)勢滿足用戶需求，促使產(chǎn)業(yè)市場的全面升級。三是房貸新政策對中低價位普通商品住房重點扶持；四是大力開發(fā)經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房開發(fā)項目增加，面積擴大。 供應量方面的保證措施：一是保證合理的建房用地供應量，加大舊城改造力度。 三 市場發(fā)展前景： 需求平穩(wěn)增加、供應量適中、價格走勢仍將緩升 今年石家莊市對住宅的需求主要來自四個方面：一是每年不斷增長的首次置業(yè)者主動購房需求；二是新城規(guī)劃、舊城改造和市區(qū)道路改造工程的實施帶來的拆遷戶被動購房需求；三是隨著房改房的上市，激發(fā)新一輪追求 “ 居者優(yōu)其屋 ”的二次購房 需求，這部分需求占很大份額；四是以收取租金、賣出獲利為目的的投資者需求。新建新華書店、美術館、音樂廳，強化鞏固其中心的地位。 規(guī)劃沿維明街形成省級行政辦公中心，建設省府廣場。規(guī)劃居住用地增加到 平方公里，占總用地的 %。即一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡稱“ 113”格局。 主城區(qū)規(guī)劃 本期規(guī)劃確定石家莊市的城市性質(zhì)為：河北省省會，華北地區(qū)重要商埠，全國醫(yī)藥工業(yè)基地之一。 規(guī)劃擴大現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現(xiàn)郊區(qū)分別并入市內(nèi)各區(qū)。各組團分別為：西部鹿泉城區(qū)發(fā)展為石家莊建材工業(yè)區(qū)；南部欒城縣城發(fā)展為醫(yī)藥工業(yè)區(qū)；竇嫗發(fā)展成為以化工、機械加工為主的工業(yè)區(qū)；北部正定縣城發(fā)展為科技、文教、旅游為主的正定歷史文化旅游區(qū)；東部以煉油廠為基礎建設化學工業(yè)區(qū)。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來一直是圍繞火車站為向周圍延續(xù)擴展。 今 年是實施 “十一五 ”規(guī)劃的開局之年，也是實現(xiàn)省會 “五年大變化 ”的關鍵一年。由于土地市場供需合理，預計今年地價 及樓市不會出現(xiàn)大幅變動，房價還將保持平穩(wěn)上漲。據(jù)相關資料測算，石家莊市 2020 年 GDP 總值為 1852 億元 ，按全市人口 萬人計，人均為 20202 元，約 2488 美元，比 2020 年增長 %，根據(jù)《世界發(fā)展銀行》和經(jīng)濟學家?guī)炱澞虻难芯款A測，石家莊房地產(chǎn)市場目前處于高速發(fā)展階段。 消費特征 —— 理性的性價比，感性的附加值： 經(jīng)歷過一次或多次置業(yè)后，“理性”消費成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購買決定的前提和基礎。 需求特征 —— 多元的功能需求，簡約的心理需求 在產(chǎn)品不斷升級的房地產(chǎn)發(fā)展進程中，客戶的需求也日益提高，對高檔產(chǎn)品有需求是市場細分的必然結(jié)果，是生活水平持續(xù)提高的必然結(jié)果，是開放社會中一部分人的正當消費需求，也是社會進步的表現(xiàn)。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運營開發(fā)理念； —— 成熟的強勢性房地產(chǎn)開發(fā)運營品牌的樹立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項目品牌的及時導入； —— 為市場提供品質(zhì)更優(yōu)、性價比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務； —— 滿足城市高端消費人群對高檔物業(yè)的需求。 四、對石家莊房地產(chǎn)市場的綜合評述 石家莊房地產(chǎn)市場基本處于國內(nèi)二級城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場發(fā)展初期至成熟階段的市場征狀，在此皆能看到，與其省會城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)： 石家莊房地產(chǎn)市場有什么樣的特點 —— 政府對市場的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對開發(fā)監(jiān)控、預售管理、物業(yè)管理、市場信息資源披露等方面比較缺位； —— 大部分發(fā)展商皆熱衷 克隆北京、深圳等成熟市場的產(chǎn)品及推廣模式，無創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國際城、蘋果城等近年銷售較成功的項目； —— 南北派風格皆能被市場所認同，如水榭花都和國際城整體風格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場風格特色。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設計、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配