【正文】 還 50000000 40000000 0 本期利息支付 3600000 1600000 0 期末貸款本息累計(jì) 40000000 本 年 年利率 2 償還貸款本息的資金來源 82725000 220600000 248175000 投資回收（經(jīng)營(yíng) 收入） 82725000 220600000 248175000 未分配利潤(rùn) 其他 3 本期還本付息累計(jì) 53600000 41600000 0 項(xiàng)目自有資金分析 表 115 項(xiàng)目自有資金流量表 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 期 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 1 現(xiàn)金流入 82725000 220600000 248175000 銷售收入 82725000 220600000 248175000 2 現(xiàn)金流出 190748666 164620866 43661088 自有資金 126000000 84000000 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 1654500 14339000 14890500 銷售費(fèi)用 909975 2426600 2729925 土地增值稅 所得稅 8584191 22255266 26040663 貸款本金償還 50000000 40000000 0 貸款利息償還 3600000 1600000 0 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 108023666 55979134 204513912 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 108023666 52044532 152469380 現(xiàn)值系數(shù) 1 5 凈現(xiàn)值 108023666 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 108023666 計(jì)算指標(biāo) IRR= 51% NPv 靜態(tài)投資回收期= 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 由表 115 可知 第十二章 項(xiàng)目的不確定分析 一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 （ 1） 項(xiàng)目保本單價(jià)分析 根據(jù)公式“ 盈虧平衡點(diǎn) =固定成本 /（ 1變動(dòng)成本 /銷售收入） 房屋的價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本 /1營(yíng)業(yè)稅率及附加 則有保本價(jià)格 =3873 元 /（ ） =4243 元 住宅和寫字樓的均價(jià)為 551500000/79000=6981 元。 二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 風(fēng)險(xiǎn)種類 1）自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 4）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由 于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來的損失。 6）內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部 決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。 2）通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn) 通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 二、項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有四十三中等名校。 表 121：項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上 的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為石家莊的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了石家莊的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （ 3）要做精品。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 公交線路有 6（省第一醫(yī)院至省三院）、 30（南焦站至人民商場(chǎng)）、32（天山水榭花都至 人民廣場(chǎng)）路。 二、地塊附近商業(yè)商業(yè)及生活配套分析 項(xiàng)目向北 500 米為北國(guó)先天下購(gòu)物廣場(chǎng)，商業(yè)面積 20 萬平米，集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲多元化業(yè)態(tài)于一體；距離北國(guó)商城 2 公里左右。 項(xiàng)目周圍學(xué)校眾多，其中科技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大緊鄰本項(xiàng)目，重點(diǎn)中學(xué)四十三距離本項(xiàng)目?jī)H 3 公里， 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查表 項(xiàng)目名 位置 建筑類型 價(jià)格 戶型 項(xiàng)目規(guī)模 銷售許可證 財(cái)智西美 裕華區(qū)建設(shè)南大街 6 號(hào)(中山路與建設(shè)大街十字路口，北國(guó)超市南鄰 ) 酒店公寓 均價(jià)9000 均為一居室 一棟 28層高樓 第303號(hào) 國(guó)際麗都 裕華東 路與談固南大街交叉口東南角 高層 均價(jià)6700 100400 平方米 占地面積： 33350平方米建筑面積：150000平方米 無 西美第五大道 槐安東路 145 號(hào) (槐安路與談固南大街交匯處的東北角 ) 高層 均價(jià)6600 50 —— 400平方米 占地面積： 185畝 建筑面積： 50 萬平米 無 新天地自然康城 裕華區(qū)塔北路 99號(hào) 小高層 起價(jià)5000 100 平米以上三室、四室 兩棟小高層 無 國(guó)大全城 省會(huì)東南與槐安路雙交處 高層公寓 均價(jià)6000 59 平方米至140平方米 占地面積： 8萬平方米 建筑面積： 19 萬平米 無 聯(lián)邦明珠 裕華區(qū)翟營(yíng)大街與塔北路交叉口 高層 均價(jià)5600 59 —— 130平方米 地上 7棟 30層地下四層 無 四、項(xiàng)目施工進(jìn)度橫道圖 工程名 2020 年 200 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 前期 基礎(chǔ) 主體 裝飾 驗(yàn)收 五、問卷調(diào)查結(jié)果分析報(bào)告 綜述：本次調(diào)查具有兩個(gè)鮮明的特點(diǎn)，一是調(diào)查問題的設(shè)置范圍較廣，幾乎涵蓋了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者關(guān)心的所有問題，如：購(gòu)房動(dòng)機(jī)、購(gòu)房 區(qū)域 、物業(yè)類型、理想戶型、面積結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格、付款方式等。銷售價(jià)格是每一個(gè)購(gòu)房者必須要考慮的，畢竟一次購(gòu)房就要幾十萬甚至上 百萬，是一個(gè)人或一個(gè)家庭最大的一筆支出，必須要三思而后行。 家庭結(jié)構(gòu)方面，未婚和已結(jié)婚，但孩子年紀(jì)尚小的大概占到七成，這部分人群會(huì)成為未來 石家莊 房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主體。 在戶型方面，兩居室由于總價(jià)適中成為購(gòu)房者最愛，其次是三居室 ，一居室也有將近 200 名受訪者選擇， 30 歲以下的年輕人選擇此項(xiàng)較多，但在戶型選擇上，我們不能不忽視的一個(gè)問題是，戶型在很大程度上取決于購(gòu)房者的資金實(shí)力。能夠承受的 首付 金額方面， 10 萬以下的占 %， 1020 萬之間的占到 %，說明的購(gòu)房者的支付能力還是有一定限度的。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研 究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 。六成多的網(wǎng)友希望通過團(tuán)購(gòu)等方式來盡可能的減少購(gòu)房金額，單槍匹馬地與開發(fā)商砍價(jià)行為并不受提倡。調(diào)查的結(jié)果與目前 石家莊 新開盤的價(jià)格有較大出入。隨著近 幾年 石家莊 的土地出讓價(jià)格大幅提高，留給開發(fā)商的樓層選擇大多是高層和小高層，多層已經(jīng)在新房市場(chǎng)很少見了，這也是未來的一種的趨勢(shì)。 在面對(duì)自己對(duì)目前的居住情況是否滿意時(shí)，只有兩成左右的人選擇了很滿意和比較滿意，其余人則選擇了不滿意，此外，大約有同樣高的接近八成的人 選擇在 2 年內(nèi)買房，經(jīng)歷了兩年的沉寂期后，百姓的購(gòu)房需求在今后兩年將逐步釋放，可見百姓的購(gòu)房需求是較為強(qiáng)烈的，但不容忽視的問題是市場(chǎng)一定要規(guī)范的發(fā)展，否則百姓的需求只能是可望而不可及的。 在 眾多 問題中，最受網(wǎng)友關(guān)注的是購(gòu)置房屋您更注重哪些方面。 本項(xiàng)目周邊集中大量寫字樓、銀 行、賓館及辦事機(jī)關(guān)，為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺(tái)。由此可見本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。裕華路為雙向 6 車道，駕車向西 15 分鐘可達(dá)火車站，向東 10 分鐘可達(dá)京石高速入口。 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。由于本項(xiàng)目注重超高的綠化率，和漂亮的外立面它將成為裕華區(qū)又一個(gè)亮點(diǎn)，給裕華區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，和優(yōu)越的辦公環(huán)境。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 第十四章 結(jié)論及建議 結(jié)論 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積 : 萬平方米 * 項(xiàng)目總投資 : 336985500 元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :31 % 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的 發(fā)展都有拉動(dòng)作用。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū) 良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 第十三章 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅 僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。這樣就能把不確定性降低到最低限度， 較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。 5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來?yè)p失的可能性。 3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 2）政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。 保本點(diǎn)=363096933/55