【導(dǎo)讀】項目尤其別墅類項目提供一定的借鑒。準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢，在發(fā)展大勢中尋找投資機遇。段乃至規(guī)劃階段提前布局，可以起到順?biāo)浦郏掳牍Ρ兜男Ч?。問題，盡快推動協(xié)議各項條款的執(zhí)行，以減少、規(guī)避此類問題帶來的不良影響。要總結(jié)經(jīng)驗,完善成本預(yù)警體系,提高成本控制水平,實現(xiàn)動態(tài)控制。準(zhǔn)確進行目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位；在前期采取“兩次認(rèn)購，一次開盤”的方式，觀調(diào)控的政策，能及時快速地調(diào)整銷售策略。的施工，為大面積施工后的工程管理和質(zhì)量控制提供經(jīng)驗。項目實施階段與可研階段相比，項目定位發(fā)生改變，技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)發(fā)生了較大變化，導(dǎo)致土地成本，建安成本增加較大。但是按可售面積分?jǐn)偟膯挝怀杀?，漲幅低于成本總。于2020年1月開始，至2020年3月開始正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工，于2020年7月結(jié)構(gòu)封頂。2020年12月完成竣工備案，2020年5月項目入伙，項目開發(fā)周期約4年。但前期工作周期和建安工

　　

【正文】 施工，特別是減少對主要 道路、加工堆放場地對主體結(jié)構(gòu)施工的影響。 成品保護與管理措施： 由于本項目的檔次相對較高，選用材料與設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)高，進口材料設(shè)備的比例大，加工定貨周期較長，一般在三個月以上。一旦發(fā)生丟失或破壞，補貨極其困難，可能給小業(yè)主入住帶來影響。 而本項目又屬低密度群體工程，它與以往高層、小高層項目的成品保護管理方式不同。高層、小高層項目可以安排專人對主要樓梯通道進行看護即可進行戶內(nèi)設(shè)備及配件安裝調(diào)試。而本項目占地大、四周圍界較長、樓層低、入口多，防不勝防，成品保護與管理極其不利。 在項目實施過程中，注 意將設(shè)備、配件的安裝與總包的施工期適當(dāng)錯開。將其劃分為兩個階段，第一個階段主要以總包及外裝修為主，此階段直至室內(nèi)主要工作項目完成、外腳手架拆除并且達到樓宇封閉為止。第二個階段以設(shè)備安裝與調(diào)試為主，此階段各樓門（戶門、車庫門）窗已經(jīng)封閉，樓內(nèi)只?？偘鼏挝徊槁╀N項工作。此時要求總包將所有鑰匙歸攏、登記并開始移交物業(yè)與保安。設(shè)備廠家開始樓內(nèi)貴重設(shè)備安裝調(diào)試、戶門和外窗的配件安裝，每完成一棟樓宇直接與物業(yè)辦理交接。此部分為精細(xì)作業(yè)施工，完成后可達到交付業(yè)主條件。通過 [中海安德魯斯莊園 ]項目的上述分階段管理，可最大限 度的避免成品的破壞，最終證明為項目一次性的成功交付創(chuàng)造了有利條件。 【項目成本管理評估】 項目發(fā)展單位成本分析 按可售面積分析單位成本，每平米可售面積發(fā)展成本為 6,311 元 /平方米，比可研預(yù)計的 4,907 元 /平方米增加了 1,404 元 /平方米，增加比例為 ％。其中前期成本、建安成本增加幅度較大。由于可售面積的增加，按可售面積分?jǐn)偟膯挝怀杀荆瑵q幅低于成本總量的漲幅。 按建筑面積分析單位成本，每平米建筑面積的發(fā)展成本為 4,592 元 /平方米，比可研預(yù)計的 4,806 元 /平方米降低了 214元 /平方米 ，減少比例為 %。其中除前期成本、建安北京 ****莊園項目后評估報告 成本有所增加外，其余各項成本的每建筑面積成本均有所降低?？梢?，由于建筑面積的增加較大，雖然成本總量比可研增加較多，但分?jǐn)偟矫拷ㄖ娣e的單位成本，總發(fā)展成本與可研預(yù)期相差不大。 可研階段成本指標(biāo)與實施階段實際成本比較 對該項目的成本預(yù)測實際上進行了兩次較系統(tǒng)全面的預(yù)測 —— 可研階段和項目實施階段。由于項目定位的改變，設(shè)計方案發(fā)生了顛覆性的變化：可研階段建筑面積為137,200m2，實施階段為 203,000 m2，可研階段項目定位為普通多層住宅，實施階段為北美田 園風(fēng)格的 TOWNHOUSE 等等，可研階段建安成本與最終實施階段的建安成本，二者之間有很大的差距。公司進行了仔細(xì)的分析，主要原因為： 可研階段的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)發(fā)生了較大變化，可研階段總建筑面積為 萬平方米，實際最終總建筑面積增加到 萬平方米（其中：地上面積 萬平方米，地下 萬平方米），比可研增加了 萬平米，增加比例達到 ％，其中大部分增加的是地下建筑面積。實際每建筑平米的單位建安成本比可研增加了 ％。 項目實施過程中外立面風(fēng)格發(fā)生了較大變化，外裝材料檔次大 幅度提高。實際外墻保溫采用國內(nèi)最好的歐文斯科寧保溫板及系統(tǒng)、外墻掛板原裝進口、外墻質(zhì)感涂料和外墻文化石均是國內(nèi)名牌產(chǎn)品，成本高。 設(shè)備檔次配置大幅度提高，如采用原裝進口燃?xì)饴涞貭t、原裝進口別墅電梯等高擋設(shè)備，在一定方面增加了成本。 可研報告時間在前，實施在后，間隔 2 年，在實際施工期間，鋼筋、鋼材、電線電纜、水泥、砂石料等主要材料價格均發(fā)生了一定幅度的上漲，由于奧運工程及小城鎮(zhèn)建設(shè)，勞動力資源緊張，工人工資出現(xiàn)較大幅度的上漲，直接導(dǎo)致相應(yīng)成本的增加。 根據(jù)集團發(fā)展管理部 ERP 要求的成本科目歸類方法 ，可研階段和實施階段存在成本科目歸類、統(tǒng)計口徑等方面的差異（可研階段尚未實行 ERP 系統(tǒng)）。 因此，項目在可研階段與實施階段發(fā)生了較大變化，二者已經(jīng)不再具有可比性。 合約管理和成本控制策劃 合約分判模式策劃 項目合約分判采用 “總承包 +專業(yè)分包 +獨立工程＋甲供材（設(shè)備）”的模式，本著保證工期進度的指導(dǎo)思想，以專業(yè)化分工為手段，以保證工程質(zhì)量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協(xié)調(diào)和配合，將項目發(fā)展過程中的各項工程分解組合，形成若干項合約分判項目，緊跟項目的發(fā)展進度，開展合約分判工作。 總承包工程 分判：在施工圖紙尚不具備的條件下，從招標(biāo)模式上進行突破，縮短招標(biāo)定標(biāo)周期，公司決定采用非常規(guī)的“費率及固定單價”招標(biāo)方式，總承包中標(biāo)價是以2020 年北京定額為依據(jù)，按固定單價、費率、開辦費包死的形式，同時暫估合同總價。此方法大大加快了招標(biāo)速度，盡早確定中標(biāo)單位。 市政工程分包分判：由于市政先行，設(shè)計研究部和前期報建部將市政工程設(shè)計提前考慮，但正式出圖時間仍無法滿足市政先行的時間要求，只得采用報建圖紙或方案圖紙進行招標(biāo)，因市政單位的壟斷性，決定選擇幾家與我司長期合作且與政府關(guān)系良好的單位進行議標(biāo)，用市場價 及以往工程價格與其進行談判，針對部分圖紙不詳之處，采用固定單價和費率、工程量暫估的方式約定先簽訂框架協(xié)議，以便進場開工，隨后在正式圖紙出圖后，立即計算工程量，確定合同總價并簽約，進行中期控制，保證工期要求，避免了大額索賠事件的發(fā)生。 各專項分包分判：各專項分包均采用正常的招標(biāo)方式，針對北京地區(qū)各分包單位對2020 定額比較熟悉及認(rèn)同的實際情況，以 2020預(yù)算定額的計價方式及取費原則為主進行招標(biāo)，同時探索并采用工程量清單的報價方式，如外立面裝修工程全部采用工程量清單北京 ****莊園項目后評估報告 報價，這為以后項目全面實行工程量清單的報價 模式積累了經(jīng)驗。 總體看來，這樣的合約分判模式保證了工期進度，基本能兼顧成本控制和現(xiàn)場分工配合，具有良好可操作性，也符合公司的資源配置狀況。 甲供材料設(shè)備策劃 成立合約物資專業(yè)招標(biāo)小組，多方收集高檔別墅的材料設(shè)備資料，組織設(shè)計師、項目部、物資主管共同考察項目，做到設(shè)計、采購和施工一體化，使得采購的材料設(shè)備既滿足設(shè)計要求，又保證了施工質(zhì)量。 甲供材、甲供設(shè)備及甲指的范圍，具體為：甲供材主要包括屋頂陶制筒瓦和 S 型瓦、外墻質(zhì)感涂料、外墻文化石、外墻掛板、外墻雨水管等；甲供設(shè)備主要包括落地式燃?xì)忮?、別墅型可視對 講、家居安防系統(tǒng)、別墅電梯等新設(shè)備；甲指材料設(shè)備主要包括外墻防腐木、外墻防腐木質(zhì)百葉窗、歐文斯科寧外墻外保溫、 PB管、鋼塑復(fù)合管等。這既保證了樓宇的高品質(zhì)性，又降低了采購成本，一舉兩得。 分包標(biāo)段劃分策劃 為了加快工程進度，經(jīng)過充分論證和策劃，突破了原來的標(biāo)段劃分模式。 首先在外立面裝修方面，考慮到本項目外立面裝飾材料種類多、技術(shù)難度高，一般的土建隊伍難以勝任，同時現(xiàn)場的總包單位勞動力緊張，公司決定將外立面工程單獨設(shè)立標(biāo)段，由裝飾公司和總包單位共同投標(biāo)，從進度、勞動力安排和報價方面綜合評比，最終確定 由裝飾公司中標(biāo)進行外立面施工，一是保證了外立面施工質(zhì)量和進度，達到了設(shè)計效果；二是使總包更集中精力完成土建結(jié)構(gòu)、水電安裝工程，加快了工程進度；三是降低了總包單位將外立面精裝修轉(zhuǎn)包給裝飾公司帶來的成本。 其次針對同一種類型的工程，盡量根據(jù)情況劃分成若干標(biāo)段，外墻裝修單位由四家單位中標(biāo)，園林工程由兩家單位中標(biāo)，雨污水工程和區(qū)內(nèi)道路工程各由兩家單位中標(biāo)，甲供材外墻文化石、外墻質(zhì)感涂料等各由兩家供貨商供貨，這樣集中市場上各種優(yōu)勢資源，互為保證，互為備用，同時經(jīng)過競爭，降低了成本。事實證明，這種決策是正確的，當(dāng)一 家單位出現(xiàn)問題時，另一家單位頂上去，如期實現(xiàn)了 2020 年年底工程竣工備案。 樣板區(qū)對招標(biāo)的作用 作為北京公司第一個 TOWNHOUSE項目，沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗，為此公司決策先行施工一個樣板區(qū)，從結(jié)構(gòu)設(shè)計、外立面設(shè)計等多方面進行試驗和研討，總結(jié)經(jīng)驗。從設(shè)計結(jié)構(gòu)形式方面進行了多種探討，采用了成本較低的短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式；從外立面多種材料進行試驗，三種屋頂瓦形式（ S型、西班牙式、筒瓦）、兩種外墻掛板（國產(chǎn)和進口）、三種文化石（三家供貨商）、質(zhì)感涂料（三家供貨商）、三種外墻百葉（鋁合金型、木質(zhì)型、纖維板型）、兩種入戶 門（鋼制和木質(zhì)）、窗戶（三家供貨商）等等，試驗了大批外立面材料，從中找出最優(yōu)材料，使得大區(qū)實現(xiàn)了良好的外立面效果，并為外立面裝修招標(biāo)提供了依據(jù)。 合約分判及結(jié)算階段取得的積極成果 公司每一項合約分判工作，從分判招標(biāo)到結(jié)算，形成了一套完整的嚴(yán)格程序，嚴(yán)把成本控制關(guān)，取得了積極成果。 首先將相關(guān)的成本信息、價格指標(biāo)知會給設(shè)計部門，由設(shè)計管理部門向設(shè)計單位灌輸成本控制的觀念，條件允許的情況下盡量進行限額設(shè)計。 其次聯(lián)合設(shè)計、項目、投標(biāo)單位仔細(xì)審核招標(biāo)圖紙，進行方案優(yōu)化，對設(shè)計圖紙中影響成本的設(shè)計元素、 材料選型、設(shè)計體系提出改進意見，從設(shè)計源頭上降低成本。 合同簽訂后繼續(xù)跟蹤合同執(zhí)行情況，對當(dāng)初考慮不完善及可以進行替代的材料及時進行發(fā)現(xiàn)整改，把簽約工作細(xì)化到工程進行每一環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制造價，處處留意成本。同時，對現(xiàn)場的洽商及設(shè)計變更等要進行仔細(xì)審核，并結(jié)合成本控制提出合理化建議，北京 ****莊園項目后評估報告 特別是造成造價增加的洽商變更，更要嚴(yán)格把關(guān)。 工程結(jié)算作為成本控制重要的最后環(huán)節(jié)，本著嚴(yán)格、全面、周全原則，發(fā)揮合約現(xiàn)場算量、現(xiàn)場實測實量和與預(yù)算書現(xiàn)場對量的優(yōu)良傳統(tǒng)，公平、公正的結(jié)算，精確了結(jié)算價。同時嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算資料 齊全制度，檢查合同范圍內(nèi)工程及相關(guān)手續(xù)是否辦理完畢，如工程有問題或缺少手續(xù)，則暫不辦理，同時對每一份洽商變更都仔細(xì)進行審核，要求相關(guān)人員對所簽署的洽商進行說明，保證了結(jié)算的準(zhǔn)確性和有效性。 項目實際實施建安成本超出了成本批復(fù)指標(biāo)，其中，項目配套工程和室外工程由于在實施過程中多次進行方案優(yōu)化，合約引進多家單位進行競爭，中期控制和結(jié)算控制力度大，使得成本控制較為理想，分別比預(yù)控指標(biāo)有 %和 %幅度的降低，但在巖土工程和可售物業(yè)主體建安上發(fā)生的實際成本超支較多，主要原因是： （ 1）在營銷策劃及 設(shè)計上對項目檔次提升較高，造成建安成本增加較多，具體如下： 提高層高：戶型平均層高 米；每種戶型均有兩層挑空，挑空高度平均為 6. 1 米，挑空面積高達 17,643 m2，占總建筑面積的 %，疊上拼層高 米，面積 10,062m2，占總建筑面積的 %,以便業(yè)主自行加建，增加賣點，單位面積建安成本有較大幅度的提高。 贈送地下室面積：地下室地下層高 米，地下室面積占總建筑面積的比例高達%，并有下沉庭院和帶窗戶的半地下室，直接導(dǎo)致成本上升。 贈送設(shè)備：疊拼戶型送原裝進口燃?xì)獗?掛爐，其它戶型送原裝進口燃?xì)饴涞貭t，雙拼戶型送原裝進口別墅電梯，比同檔次項目的成本高。 贈送走廊、不封閉陽臺、露臺面積大：項目不封閉走廊面積為 3,256 m2；半封閉陽臺面積為 3,862 m2；露臺面積為 8,861 m2，贈送面積大。 材料設(shè)備檔次高：外墻保溫采用國內(nèi)最好的歐文斯科寧保溫板及系統(tǒng)、外墻掛板原裝進口、外墻質(zhì)感涂料和外墻文化石均是國內(nèi)名牌產(chǎn)品，成本高。 加大窗戶的采光面：大量設(shè)置落地窗，增加了鋁窗成本。 （ 2）巖土工程：基坑開挖后發(fā)現(xiàn)該項目的土質(zhì)非常不好，而基礎(chǔ)埋深較淺，開挖至設(shè)計深 度后進行測試顯示，地基未達設(shè)計承載力，必須進行大面積地基處理，大大超出了原先預(yù)測的情況，造成成本預(yù)測指標(biāo)偏低。雖經(jīng)專業(yè)咨詢和多次論證，確定用最經(jīng)濟的 2：8 灰土換填的方法處理，但由于換填工程量大，實際造價超出預(yù)測指標(biāo)較多。 （ 3）現(xiàn)場條件變化：由于項目是“三邊”工程，施工工期嚴(yán)重不足，施工組織比較困難，在施工過程中出現(xiàn)一些預(yù)期之外的變化，總工期收到了影響，施工單位投入的人力物力加大，成本增加，分析如下： 圖紙滯后及地基處理時間加長：由于出圖時間緊張，實際施工圖出圖時間比原計劃有所滯后。由于地勘時發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不 好，地基處理時間也比原計劃時間增加，使得主體結(jié)構(gòu)開工時間延遲，工期被整整壓縮了 1 個多月，各施工分區(qū)之間大流水和區(qū)內(nèi)小流水施工無法實現(xiàn)，為搶工期只能同時展開大面積平行施工。 平行施工導(dǎo)致模板投入加大：由于大部分單體樓改成平行施工，這樣模板及架設(shè)材料難以實現(xiàn)周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致建安成本的增加。 市政交叉施工影響：為保證當(dāng)年主體、市政等工程全部完成，采取市政先行的組織模式。市政工程全程與總包主體工程的施工交叉進行，以交叉換取時間。各段市政工程在實施過程中，總包現(xiàn)場的平面運輸、垂直運輸以及物料堆放場地需要不斷地進行轉(zhuǎn) 換以避讓工作面沖突，形成了一定的交叉降效。 本項目的建設(shè)經(jīng)驗告訴我們，如采用分段依次流水施工，各項材料、機具均得到較充分周轉(zhuǎn)與利用。同時也降低了高峰期由于勞動力緊缺而造成工期的拖延及成本增加的風(fēng)險。如果采用平行的開發(fā)模式，則人力、物力都要付出很大的代價。 北京 ****莊園項目后評估報告 項目發(fā)展成本綜合評估 項目的發(fā)展成本總量比可研有所增加，增加的主要部分是土地成本和建安成本。 項目的發(fā)展成本構(gòu)成中，土地成本（占 %）和建安成本（占 %）所占比例較高，兩項合計占發(fā)展成本的 ％，其中建安成本所占比例偏高。 由于可售面積的增加，每可售面積的單位成本雖也高出可研預(yù)計數(shù)，但每可售面積單位成本的增加幅度（ %）較發(fā)展成本總量的增加幅度（ ％）有所降低。 由于建筑面積增加較大，每建筑面積分?jǐn)偟膯挝话l(fā)展成本與可研相比，相差不大。 與可研的各項成本對比分析均表明，建安成本增加是本項目成本增加的主要環(huán)節(jié)，雖然本項目因建