【正文】 12024萬元應在40%支付后的180日內支付，即最遲在今年12月份內支付。 拆遷補償及項目轉讓費：40528萬元。項目單位已支付3140萬元，尚需支付：37388萬元，按項目進度，需在今年五月、六月兩月內分別支付，拆遷進度基本合理。2. 前期工程費用：。部分費用已發(fā)生，余額在開工前支付。3. 紅線外市政工程配套款：，在工程竣工前半年開始分期支付。 4. 建筑安裝工程費：。（含休工期1個月）其中，基礎及地下室工程： 7個月主體結構：10個月（含休工期1個月）內外裝修及裝備安裝：10個月室外工程： 4個月計劃工程進度及交叉施工作業(yè)基本合理，并留存余量，按北京地區(qū)目前施工速度預計可提前工期。：按北京地區(qū)工程施工狀況，該工程可分為基礎及地下室部分、主體部分、內外裝修、設備安裝、室外工程幾部分分別支付工程款項。開工時支付工程總費用的20%30%工程預付款，以后隨形象進度每月結付當月完成的工程量款項，設備定貨周期約6個月，可分期支付款項。四、評估結論從資金來源與運用表2－1可以看出，在同一時期的資金來源大于資金運用并有盈余，完全可以滿足工程進度對資金需求的剛度和強度要求。由于本項目的資本金和自籌資金（除大連***集團口頭承諾的12496萬元和先期投入的資金需再確認外）已基本落實，項目成功的關鍵問題是能否按期完工和能否按計劃銷售回款。 第五章　項目財務效益評估、指標計算及分析一、評估依據 北京***房地產開發(fā)有限公司提供的可研報告書，補充資料、相關協(xié)議、相關財務報表、審計報告、政府部門批文和國家建設部及銀行有關貸款項目評估規(guī)定。二、基礎數據的選取1．項目計算期限：2001年1月―2004年5月2．流轉稅、費：2．1營業(yè)稅額：按銷售收入的5％計提；2．2城市維護建設費：按營業(yè)稅額的7％計提；2．3教育附加：按營業(yè)稅額的3％計提；3．所得稅：按利潤總額的33％計提；4．盈余公積金：按稅后利潤的10％計提；5．盈余公益金：按稅后利潤的5％計提；銀行借款：，％，借款期限3年（2001年5月1日―2004年5月1日） 三、銷售收入估算銷售價格的確定：1. ：項目評估人員針對與項目類似檔次、相同用途及同一供需圈內的其他物業(yè)進行了市場調查。調查的物業(yè)項目包括瑞城中心、福景園國際公寓、第一上海中心、京達國際公寓等；調查內容涉及物業(yè)性質、用途、地理位置、建筑結構、建筑形式、主力戶型、戶型化、內外裝修情況、設施設備情況、區(qū)內自然環(huán)境與周邊人文環(huán)境、商服、體育娛樂、教育配套設施情況、交房入住時間、現銷售均價等方面。評估人員將以上調查結果匯總，運用房地產估價當中的市場比較法對數據進行技術處理，包括對交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素修正，并在對項目未來開發(fā)建設完畢類似物業(yè)市場情況合理預測的基礎上，確定項目在現有規(guī)劃建設條件下，按照已確定的初步建設方案、建設標準開發(fā)建設完畢的平均銷售價格的合理范圍為：1300015000元人民幣/平方米。本項目的住宅期房銷售均價確定為14000元／平方米。 地下車位一次性出租價：12萬元/位，原方案定價的10萬元/位，經與周邊物業(yè)樓宇及同檔次的住宅區(qū)車位相比較，定價明顯偏低。因此本次評估認為本項目地下車位一次性出租價12萬元/位較為合理。本項目共有車位1500個，按30%計算一次性租售。 裙樓商場：16000元/平方米，原方案定價為18000元/平方米，經與周邊物業(yè)比較，本次評估認為16000元/平方米較為合理。 銷售計劃：根據項目單位提供的可研報告，銷售計劃從2002年7月至2004年2月進行，從“環(huán)球高爾夫商住區(qū)”項目樓宇銷售計劃表可以看出：本項目的銷售計劃制定得較為詳細，售樓進度和回款計劃較為穩(wěn)妥可行，因此本次評估不作調整。公寓的可銷售面積為150000平方米，%。（公寓總建筑面積按每棟地上15000平方米、地下二層1200平方米，共計16200平方米。）銷售收入：為穩(wěn)妥起見，在計算住宅銷售收入時按150000平方米的97%計算。 住宅銷售收入：總收入： 裙樓商場銷售收入：總面積3000平方米，總收入4800萬元 地下車位銷售收入：總個數450個，總收入5400萬元 四、利潤分配　　由于本項目為房地產項目借款，償還銀行借款本息是用銷售回款，因此利潤如何分配與本項目無關。五、項目盈利能力清償能力分析1. 全投資財務內部收益率（FIRR）:由于本項目的開發(fā)計算期是按季度設置，因此季度的FIRR（所得稅后）%，如換算成年度FIRR，％。從此項指標看大大高于銀行貸款利率，項目可行。1. 全投資財務收益凈現值（FNPV）：設iC=%（季）由于本項目的開發(fā)計算期是按季度設置，因此季度的FNPV（所得稅后），因FNPV（季）0，所以本項目可行。注：設季度iC=%相當年度設iC=%，%2個百分點，%。2. 動態(tài)投資回收期：（所得稅后）。 4. 總投資利潤率（年均）：%；項目總投資利潤率：% 5. 總投資利稅率（年均）：%；項目總投資利稅率：% 6. 實際投資利潤率（年均）：％。 項目實際投資利潤率：% 7. 實際投資利稅率（年均）：%。項目實際投資利稅率：% 8. 自有資金投資利潤率(年均)：%；項目自有資金投資利潤率：% 9. 自有資金投資利稅率（年均）：%。項目自有資金投資利稅率：% ,借款本息是由銷售收入償還,從損益表4和借款還本付息估算表6可看出,償還銀行借款本息是有保證的。 ：從上述指標可以看出，指標4至指標6的結果不能令投資人太滿意，但指標9的結果很好，令項目的股東有很好的超額回報。綜上所述，本項目的財務效益指標尚好，償還銀行借款本息有保證，項目實施方案基本可行。 第六章 不確定性分析房地產投資開發(fā)點是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、投資投入量大特點，因此很難在項目一開始就對整個開發(fā)過程中的有關費用和建成后的收益情況作出精確估計。也就是說，計算中涉及的因素如開發(fā)成本和售價水平等都是理想狀態(tài)下的估計值，而實際是這些值的確定取決于許多變量。其中，開發(fā)成本（土地成本、建造成本）、售價、開發(fā)周期、借款利率等是主要變動因素。這些因素對房地產開發(fā)項目財務評價的結果影響很大。因此，我們有必要就上述因素或參數的變化對評估結果產生的影響進行深入分析，以使開發(fā)項目財務評估的結果更加真實可信，從而為房地產開發(fā)決策提供更科學的依據。 一、盈虧平衡點分析 盈虧平衡點＝ 固定成本 銷售收入－流轉稅費－銷售費用100％ 銷售（加權）均價保本點為：，低于本項目銷售（加權）。銷售面積保本點為：。注：地下車庫位每個按40平方米計算。從以上指標可以看出，本項目的盈虧平衡點尚可，有一定的抗風險能力，但“寬容度”不大，因此項目單位應嚴格控制好開發(fā)成本支出和作好銷售計劃，防止盈虧平衡點上移。 二、敏感性分析雖然能夠影響項目財務評估結果的因素有很多，但就本項目而言，開發(fā)建設投資和銷售收入對本項目影響最大，因而本項目只選擇這兩個主要因素來進行敏感性分析。計算模擬詳細結果請見敏感性分析表7。從表7中可清楚地看出，兩個因素分別變化時，FIRR和FNPV兩指標對銷售收入的變動比對開發(fā)投資的變動較為敏感。當開發(fā)投資比基本方案增加15%時，項目處于臨界狀態(tài)。 當銷售收入比基本方案減少14%時，項目處于臨界狀態(tài)。當兩個因素同時變化，即開發(fā)建設投資比基本方案增加7%，銷售收入比基本方案減少7%時，項目處于臨界狀態(tài)。綜上所述，當單個因素在一定的范圍內向不利方向發(fā)生變化，項目均有一定的“寬容度”，但兩因素同時向不利方向發(fā)生變化，項目“寬容程度”大大降低。因此，項目單位要嚴格控制好成本支出，做好周密詳實可行的銷售計劃，特別要防止兩因素同時向不利方向發(fā)生變動。 第七章　貸款風險評估一、貸款流動性評估指標 存貸比率＝ 企業(yè)存款固定資產投資貸款＋流動資金貸款 100％ ＝％ 企業(yè)存款按年均銷售收入的10%計取。從上述指標看，本項目的存貸比率基本正常。 二、項目風險評估與防范措施項目風險評估由于本項目申請的銀行借款數額（）相對項目單位投入本項目的資金額（3億元）較大，%，自有資金不足30%，而且項目開發(fā)運作的方式是邊開發(fā)邊銷售，開發(fā)期限長達三年，拆遷工作量較大，環(huán)節(jié)多，再加上項目前期歷史情況復雜，不確定和未預見不利因素出現的可能性，使項目開發(fā)建設具有一定的風險，尤其是開發(fā)進度和樓盤銷售計劃要周詳穩(wěn)妥，保證銷售回款按期回籠，最大限度降低銀行貸款的風險。防范措施根據房地產項目的特點和本項目目前的實際情況看，為降低銀行貸款風險，建議貸款前期由大連***集團作擔保，當本項目取得土地證后，可用土地證作抵押的方式較為穩(wěn)妥。由于擔保和抵押的方法、方式不在本次評估范圍之內，在此故不作過多評價和論述。 第八章　評估結論一、問題與建議1．房地產開發(fā)為政府實行行業(yè)管理的行業(yè)，要求開發(fā)主體及開發(fā)項目均具有合法有效性，項目單位應盡快完成適應本項目開發(fā)規(guī)模的房地產開發(fā)資質報批手續(xù)。2．本項目規(guī)模較大，開發(fā)周期長，貸款數額高，建議貸款到位后，首先全額繳納政府的毛地價款（土地出讓金、市政配套及四源費）；辦理正式國有土地使用證，部分貸款額度轉為土地證抵押的擔保行為。在商品房銷售時，采用分期分批釋放（解押）的方式，將銷售回款分期分批經借貸雙方商洽按一定比例進行還款，或用個人住房按揭貸款按一定比例沖抵借款。3．北京地區(qū)房地產市場競爭激烈，購房者日趨成熟，規(guī)劃、設計及建造品質已成為高檔物業(yè)必備的前提條件，借款企業(yè)應盡快完成規(guī)劃設計方案工作，結合北京市場消費者心理、特別是高檔公寓消費對象的時尚需求，確定規(guī)劃設計方案。4．加強市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，以確保項目資金的正常周轉。，其中大部分需依賴銀行借款（）及預售款（），%%，因此應加強市場營銷及項目開發(fā)成本控制及管理，以保證項目資金的正常周轉。 6．%，對開發(fā)投資成本和售價敏感性大，由于盈虧平衡點較高，抗風險能力有限，項目單位應加強成本核算，對投資成本進行有效控制。7．本項目自籌資金中尚有12496萬元未到位，目前大連***集團口頭已承諾此項目按時到位，建議在與銀行簽訂貸款協(xié)議前，完成自籌資金的籌措或辦理相關手續(xù)，以確保項目的資金正常運轉。8．本項目的開發(fā)建設模式為一次性開發(fā)建設，其模式的優(yōu)點為項目建設速度較快，資金回收期短缺，整個小區(qū)一性次完成，先入住者免受施工困擾，但采用此模式要有前提條件： A一次性投入資金量大；B市場定位準確，有潛在和穩(wěn)定客戶群。但市場有波動或規(guī)劃設計上不滿足購房者需求時，將難以改變即成事實，造成資金回收困難。由于項目規(guī)模尚可，可探討滾動開發(fā)模式（分二期），將較大幅度地減少資金占有量，并根據市場反饋信息，及時調整規(guī)劃設計方案，提高市場競爭力，增加項目彈性，降低風險，對因分期滾動開發(fā)造成的小區(qū)整體形象欠佳，后期施工對已入住客戶的影響可采用合理的區(qū)域劃分及相應的保障措施，將其減小到最低程度。9．依據項目單位提供的相關資料，整體項目由高爾夫球場和配套住宅區(qū)及附屬設施組成。項目全部土地取得費用（不含毛地價款）應由三部分組成：（1）拆遷補償費：40528萬元；（2）項目轉讓費：約25528萬元；（3）土地征用費：（400畝）12206萬元。合計：78262萬元。土地取得費用應由高爾夫球場項目、住宅區(qū)及附屬設施一期（197750平方米）和住宅區(qū)二期（100000平方米）三部分共同合理分攤。本次評估范圍為住宅區(qū)及附屬設施（一期），其結果成本較高，引起抗風險能力弱，在市場變化時難以采用較有力的價格策略競爭，主要原因亦與分攤的土地取得費用較高有關。因此，對土地取得費用合理分攤問題應進行全面考慮。 二、結論　　項目地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境良好，有一定的市場競爭力和抗風險能力。房地產項目貸款的特點是可用銷售回款償還銀行本息，本項目自籌資金部分已落實到位，項目財務效益尚好，償還借款本息有保證，如在規(guī)劃設計方面符合市場需求，輔之完善的市場營銷計劃和有效的項目管理，項目籌資方案可行。