【正文】 使得外銷住宅售價也隨之上漲。（三）外銷公寓市場展望 2001年新入市項目仍不會很多，主要是一些2000年本應完工，但由于各種原因不得不拖到2001年的項目，從需求上看，隨著中國加入世貿(mào)組織后會有更多的國外公司進入中國，而現(xiàn)有在北京的公司也會進一步擴大其經(jīng)營規(guī)模，因此駐京外籍人士的數(shù)量估計會進一步增加。盡管目前大部分外銷住宅的買家是國內(nèi)投資者，但出于改善生活質(zhì)量的考慮，現(xiàn)在越來越多有經(jīng)濟實力的國內(nèi)人士購買外銷住宅以自用為目的，而位于郊區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的外銷別墅更是他們首選的對象。 從外銷公寓的需求上看，買家主要還是以投資為目的的國內(nèi)人士。如2000年5月份推向市場的華普花園目前已取得了50％的銷售率。平均售價基本維持在2300美元每平方米左右，收益率在8％到10％之間。盡管隨著一些居住在高級公寓的外籍人士搬到外銷別墅，從而使外銷別墅的空置率有所下降，但由于早年北京已不斷有別墅空置以至囤積了大量的閑置別墅，因此2000年全年北京外銷別墅租金仍處于疲軟的走勢，與1999年相比，％，降到23美元每月每平方米。到2000年底，中高檔公寓的空置率為22％，而低檔公寓的空置率達到26％。一些高檔公寓，如嘉里中心以其高品質(zhì)和服務吸引了客戶，從而使這些樓盤保持了較高的入住率，租金保持緊挺甚至上揚。同時，新增供應明顯減少也使市場有機會消化現(xiàn)有存量，使市場的空置率維持在一個較低的水平。據(jù)統(tǒng)計，％，達到21美元每月每平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷住宅市場已經(jīng)開始走出谷底。2000年北京只有三個外銷公寓項目入市，共提供公寓1034套，遠低于前幾年的數(shù)量（見表一）。無論從售價還是租金上看，高檔公寓在總體上呈下滑的趨勢，但下滑的空間已經(jīng)很小。其中北京市共批準外銷公寓項目131個，提供27100個單元。供應根據(jù)我們對市場在售高檔公寓的統(tǒng)計來看，朝陽區(qū)所占的比重最大，尤其是外銷公寓，占到55%。新增供應量顯著減少，同時需求逐漸增加。但是1998年下半年，受國家宏觀經(jīng)濟不景氣及房改政策效應的影響，外銷公寓市場開始回落，實際成交量較少。1997年底的亞洲金融風暴的因素，需求并未有相應增加，因此，形成供過于求的狀況?？晒┛蛻艨蛇x擇的只有很少部分。當時有相當部分是作為長線投資，再加上許多外商的海外員工在京的房租由公司負擔，公司一般提供給他們較好的住房條件。一些高檔公寓，在設計上十分注重居住和辦公兩者之間的協(xié)調(diào)，真正做到了居住和辦公兩相宜。從目前市場狀況來看，北京優(yōu)質(zhì)公寓的月租金水平盡管較前幾年有所回落，但仍保持在每平方米20美元以上，并且有強勁的需求支撐，年平均回報率能達到10%以上。其次，從投資功能上看，房地產(chǎn)本身就具有保值和增值的效用。二、北京的外銷公寓市場公寓，因其具有良好的居住、投資和辦公功能，歷來是投資置業(yè)人士之首選?！　〕厦鎺c因素外，如果北京申辦奧運會成功，則會對北京的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。按照20％首付款計算，2001年25億住房補貼在分期付款的條件下可以啟動100億銀行按揭，合計購房資金將達125億，由于住房資金的使用受到限制、利率偏低，再加上擔心政策變化等因素影響，225億資金(加上100億2000年未用的資金)將在2001年內(nèi)大部分投進市場，如果按4500元／平方米計算，購房面積將達500萬平方米，相當于2000年北京市房地產(chǎn)竣工面積，這無疑是北京房地產(chǎn)市場的一個空前利好消息。2000年在京中央和國家機關(guān)事業(yè)單位職工將得到20億元的購房補貼，2001年將發(fā)放25億、2002年將發(fā)放30億。根據(jù)北京市規(guī)劃，力爭2005年達到人均居住面積18平方米，按北京市常住人口1160萬計算，缺口有約5000萬平方米，而北京市2000年普通住宅竣工面積只有500萬平方米左右，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)的空間還很大。城市交通建設的改善將極大促進北京市邊緣地區(qū)的開發(fā)。北京市將把城市軌道交通建設作為重中之重，加快建設北京城市快速軌道交通工程、地鐵五號線、地鐵四號線、地鐵八通線等一批項目。北京市將以建設交通便捷之城為目標，進步加強交通設施建設，改進和加強交通管理，完善城市道路網(wǎng)和軌道交通網(wǎng)，建立以公共交通網(wǎng)絡為主體、快速交通為骨干的現(xiàn)代化城市交通體系。加強危舊房改造的協(xié)調(diào)服務，積極探索新途徑，創(chuàng)造新經(jīng)驗，力爭到2005年基本完成城區(qū)現(xiàn)有危舊房改造。通過市政基礎設施建設、歷史文化名城保護帶動危舊房改造。⑥在良鄉(xiāng)地區(qū)規(guī)劃建設以集裝箱到發(fā)及聯(lián)運為主的大型現(xiàn)代化綜合物流基地，同時以豐臺為重點，在市區(qū)邊緣建設和完善一批物流中心。④建設一批包括城市廣場和大面積城市公共綠地在內(nèi)的永久性開放空間。②以王府井和西單為重點的現(xiàn)代化商業(yè)文化服務區(qū)。 (4)重點功能區(qū)開發(fā)建設。同時，北京市將實施戶籍管理新政策，引導農(nóng)村人口向小城鎮(zhèn)集中。按照科學規(guī)劃、合理布局、設施配套、環(huán)境優(yōu)美、增強特色的原則，北京市將重點抓好通州宋莊鎮(zhèn)、順義后沙峪鎮(zhèn)、昌平小湯山鎮(zhèn)、大興西紅門鎮(zhèn)、懷柔楊宋鎮(zhèn)5個示范鎮(zhèn)的建設，同時各遠郊區(qū)縣也會重點抓好23個中心鎮(zhèn)和重點村的建設。為了吸引人才和投資，北京市會加強衛(wèi)星城基礎設施建設，重點解決好衛(wèi)星城與市區(qū)之間的交通聯(lián)系問題，搞好能源、環(huán)保設施和公共服務設施建設，提高供給能力和服務水平，形成高質(zhì)量的生活服務體系。未來幾年，北京市會加強衛(wèi)星城的規(guī)劃，提高整體設計水平和建設質(zhì)量，進一步明確功能定位，創(chuàng)造各具特色的衛(wèi)星城形象。相信沿城市綠化隔離帶兩端會涌現(xiàn)很多綠色生態(tài)樓盤。 　　城市綠化隔離帶政策對房地產(chǎn)開發(fā)建設影響也很大。同時，北京市政府會實施適當傾斜政策，加大對南部城區(qū)基礎設施建設的支持力度，建設完成一批關(guān)系南部城區(qū)發(fā)展的重大項目，使南部城區(qū)基礎設施相對落后的狀況明顯改觀。同時，針對南北發(fā)展不平衡，為改變舊城臟亂差的環(huán)境，北京市將加快南部城區(qū)發(fā)展。 （3）南城開發(fā)和衛(wèi)星城開發(fā)建設。為了全面建設CBD，推進土地開發(fā)和功能置換，北京市將全面完成區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)的搬遷。屆時，北京市將積極創(chuàng)造條件，引導外資金融保險機構(gòu)、國內(nèi)外大企業(yè)總部、各類中介服務機構(gòu)聚集，提高商務中心區(qū)集聚和擴散生產(chǎn)要素的能力。北京市將高標準地完成北京商務中心區(qū)(CBD)的詳細規(guī)劃，統(tǒng)籌安排商務中心區(qū)的土地開發(fā)、基礎設施建設、整體風貌設計和環(huán)境形象塑造。中關(guān)村科技園區(qū)的建設將大大推動北京西部，北部的房地產(chǎn)銷售和開發(fā)。同時，北京市政府為吸引投資，還將建立便利的對外交通體系，改造、建設給排水、天然氣、電力、供熱和污水處理系統(tǒng)，全面改善園區(qū)市政配套設施，基本滿足重大項目建設配套需要。同時，積極推進各園區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)的搬遷調(diào)整。按照一年一個樣、三年大變樣、五年上臺階、十年創(chuàng)一流的總體要求，北京市將集中力量抓好中關(guān)村科技園區(qū)的開發(fā)建設。 表2 2000年北京市住宅施工、銷售面積統(tǒng)計表(單位:萬m2)月份12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月施工面積新開工面積竣工銷售面積個人購房面積（三）影響北京住宅市場未來發(fā)展的幾個因素 首先，影響北京樓市最重要的是北京的城市規(guī)劃及市政工程建設。據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)濟適用房項目中價格低、交通便利、配套設施好、戶型設計新穎的項目大都售罄。2000年經(jīng)濟適用房有29個項目在施工，開復工面積達370萬平方米，竣工面積超過100萬平方米，均創(chuàng)歷史之最。 住宅市場上不容忽視的還有經(jīng)濟適用房項目。具體表現(xiàn)是一些戶型設計好、交通便利的住宅成為市場熱點；而一些中檔樓盤表現(xiàn)不盡如人意。如由華野房地產(chǎn)公司開發(fā)的戀日嘉園，規(guī)劃700多套住宅，其戶型設計就達100余種。 個人購房占主流的另一個顯著特征是目前中低價房和小房型、投資型商品住宅的持續(xù)熱銷。隨著住房實物分配的終結(jié)，集團購買逐步退出市場，北京房地產(chǎn)市場將日益呈現(xiàn)出新的格局。銷售額和銷售面積的全面增長將增強開發(fā)商進一步入市的信心。值得注意的是除6月，10月份外，商品房銷售面積均大于當月竣工面積；。％，％。 表1 2000年北京房地產(chǎn)市場總投資額及住宅投資額 月 份12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月總投資額(億元)住宅投資額(億元)（二）、商品房銷售創(chuàng)出新高，個人購房成為主流 　　縱觀2000年北京房地產(chǎn)銷售市場，商品住宅開發(fā)、銷售表現(xiàn)尤為突出。2000年111月，,%。這種勢頭將伴隨著北京房地產(chǎn)市場跨入新世紀，并將持續(xù)平穩(wěn)地增長。北京市經(jīng)濟在政府連續(xù)幾年實行積極財政政策的有力拉動下，在穩(wěn)健的貨幣政策推動下，％，人均國民生產(chǎn)總值達到了2600美元。生活污水通過化糞池常規(guī)處理后排入市政管網(wǎng)，帶油污水通過隔油池處理達標后排入市政管網(wǎng)；生活垃圾由物業(yè)部門集中至垃圾站，統(tǒng)一運往垃圾場銷毀。雨污水：該工程雨污分流，雨水排入亮馬河，污水排入亮馬河污水干線。電信：由建設單位與高斕大廈共同建設朝陽公園北大門路（亮馬橋現(xiàn)狀48孔電信管道—高斕大廈南紅線）12孔電信管道。鑒于目前熱源緊張，近期由建設單位負責在建設用地內(nèi)自建臨時鍋爐房供熱。由建設單位與高斕大廈共同建設朝陽公園北大門路（亮馬橋現(xiàn)狀D400毫米中壓管—高斕大廈南紅線）D300毫米中壓管。其中：自來水：向該工程提供城市自來水水源由建設單位與高斕大廈共同建設朝陽公園北大門路（亮馬橋現(xiàn)狀D600毫米供水管—高斕大廈南紅線）D300毫米供水管。該項目得到了北京市發(fā)展計劃委員會《關(guān)于開發(fā)建設環(huán)球高爾夫住宅區(qū)及配套設施項目建議書（代可行性研究報告）的批復》及北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書》，同意由北京環(huán)球高爾夫俱樂部有限公司進行開發(fā)經(jīng)營，其他相關(guān)手續(xù)辦理和規(guī)劃設計、融資工作正在進行之中。項目規(guī)劃建設的住宅小區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則。所以，高檔公寓樓的開發(fā)建設有持續(xù)發(fā)展的可能。 可持續(xù)發(fā)展性 即在評估時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。亮馬河沿東西方向貫穿整個場地。也就是說，評估時要按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的用途進行評估。該區(qū)域?qū)儆谘嗌倘?，周圍商業(yè)服務設施比較完善，比較適合高檔公寓樓的開發(fā)建設。并且由于靠近規(guī)劃中的高爾夫球場，具有較高競爭力，因此得出結(jié)論，該宗地用于高檔公寓開發(fā)，從經(jīng)濟效益分析，具有經(jīng)濟可行性。項目鄰近燕莎商圈，交通購物方便。項目規(guī)劃建筑層數(shù)為18—24層，從目前國內(nèi)建設技術(shù)狀況上分析，可以做到。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行評估。從北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方面具有了規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)的許可。 在法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）的前提下即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途評估。衡量、判斷所評估的房地產(chǎn)項目是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：所謂最高最佳使用，是項目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給項目帶來最高價值的使用。北京環(huán)球高爾夫俱樂部有限公司決定對北京環(huán)球高爾夫住宅區(qū)項目進行開發(fā)建設，把之建成新型智能化高尚住宅小區(qū)，為京城成功階層和外來人士提供優(yōu)質(zhì)房源，獲得合理回報，并以此加快環(huán)球高爾夫俱樂部的建設，貫徹“以綠引資，以資養(yǎng)綠”的政策，帶動周邊地區(qū)商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展。從已獲的政府有關(guān)部門批準文件上分析，項目從立項、規(guī)劃設計方面具有合法有效性。該項目目前規(guī)劃面積為162750平方米，在規(guī)劃意見書批準的155000平方米177。規(guī)劃設計：獲得北京市規(guī)劃委員會頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃意見書》。 三、項目合法有效性分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市