【正文】 點(diǎn)區(qū)域發(fā) 展、擴(kuò)張速度的預(yù)期，把握具有中短期發(fā)展的較高潛力的土地儲(chǔ)備。 通過(guò)協(xié)議方式獲得熟地，土地成本較低 該項(xiàng)目以“綠隔”項(xiàng)目的名義在“ ”大限前辦理協(xié)議出讓手續(xù)用地出讓至項(xiàng)目公司名下，規(guī)避土地公開(kāi)出讓的風(fēng)險(xiǎn)，減少了辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間，還能夠享受“綠隔”項(xiàng)目的減免相關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，減低項(xiàng)目的土地費(fèi)用，因此項(xiàng)目綜合土地成本較低，土地升值潛力極大。 本項(xiàng)目土地安置補(bǔ)償費(fèi)為包干使用，即使項(xiàng)目在拆遷進(jìn)度中有所延誤，但由于安置補(bǔ)償費(fèi)包干而且根據(jù)進(jìn)度支付，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中有效控制了土地成本，隨著土地 市場(chǎng)中公開(kāi)出讓土地的增加，地價(jià)的大幅升高，該項(xiàng)目土地成本的確定使其具有極大的優(yōu)勢(shì)。 住宅產(chǎn)品多樣化 積極開(kāi)拓，住宅產(chǎn)品種類多樣化。該項(xiàng)目是北京公司首個(gè)低密度住宅項(xiàng)目，低密度住宅開(kāi)發(fā)周期短，資金回收快，成本利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于普通住宅，而且在政策影響下低密度北京 ****莊園項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 住宅日漸減少的情況下，是低投資高利潤(rùn)的產(chǎn)品類型。 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】 案例背景 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況介紹 位于北京市朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)，占地 公頃（其中代征 公頃），總建面 萬(wàn) m2（其中地上 萬(wàn) m2，車(chē)庫(kù) 萬(wàn) m2，地下 萬(wàn) m2）；容積率 ，綠地率％。 共規(guī)劃建設(shè)住宅樓 125座，商業(yè)及幼兒園 3 座；層數(shù)為地上 34 層，地下 1層，建筑高度 18m；共有 628戶，以疊拼（ 200 280 m2）及聯(lián)排（ 250350 m2）為主，分別約占總戶數(shù)的 40％和 50％；獨(dú)棟（ 350 400 m2）和雙拼（ 450500 m2）戶型，各占總戶數(shù)的5％左右。 2020 年 9 月開(kāi)始設(shè)計(jì)準(zhǔn)備；由于定位調(diào)整， 2020 年 4 月重新開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 2020年 10 月開(kāi)始售樓處施工； 2020 年 12月開(kāi)始樣板區(qū)施工； 2020 年 2 月完成規(guī)劃許可證報(bào)批； 2020 年 1 月破土動(dòng)工； 2020 年 12 月住宅部分竣工驗(yàn)收； 2020 年 5 月住宅部分全面入伙。 本項(xiàng)目于 2020 年 6 月 18 日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。先后榮獲 “2020 年度最佳創(chuàng)新別墅獎(jiǎng)”、“ 2020年星級(jí)樓盤(pán)最佳別墅”、“ 2020年北京園林優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)”、 “2020年度北京市園林綠化優(yōu)質(zhì)工程”、“ 2020 詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”。 項(xiàng)目的主要建筑標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)選型選用筏板基礎(chǔ)形式；主體結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。 外立面材料：外墻面主要以文化石、掛板及彈性 質(zhì)感涂料為主；局部為防腐木、鋁合金百葉、苯板窗套等；屋頂為西班牙陶瓦；入口及露臺(tái)欄桿為噴漆鐵藝。 交樓標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)毛坯交樓；采用歐文斯科寧外墻外保溫體系；采用德國(guó)“威能”燃?xì)獗趻鞝t和法國(guó)“富麗凱”落地燃?xì)鉅t供暖，采暖房間布置散熱器片；電話及 ADSL 寬帶接入；有線及衛(wèi)星電視接入；小區(qū)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)；周界及主要道路出入口安裝攝像頭、圍墻設(shè)紅外對(duì)射；入戶門(mén)為鋼質(zhì)門(mén)，其余外門(mén)窗為斷橋隔熱鋁合金門(mén)窗；雙拼戶型電梯入戶。 商業(yè)：共兩棟，外墻以面磚和玻璃幕墻為主，局部使用涂料；其中一棟預(yù)計(jì)作為整體進(jìn)行銷(xiāo)售，前期兼做 售樓處，首層精裝修，地面采用灰色花崗巖和紅色地毯，局部為玻璃及實(shí)木地板，吊頂采用金屬隔柵；另一棟可靈活分隔為大小不等的店鋪進(jìn)行售賣(mài)，室內(nèi)毛坯交樓。 幼兒園：外墻面主要以涂料為主，室內(nèi)毛坯交樓，需與教育部門(mén)選擇的學(xué)校進(jìn)行協(xié)商后最終確定裝修標(biāo)準(zhǔn)。 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn) 概念設(shè)計(jì)的深化 項(xiàng)目主題概念為“都市邊緣，生活前沿 —— 高爾夫情景生活”，為各規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等提供了依據(jù)，同時(shí)為營(yíng)銷(xiāo)推廣提供了方向。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的整合 以行列式、類組團(tuán)式規(guī)劃布局，“內(nèi)環(huán) +魚(yú)骨式”交通 組織；結(jié)合中央水系、規(guī)劃綠帶、外部條件，分級(jí)布置疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟等產(chǎn)品及公共建筑。借助圣安德魯斯小鎮(zhèn)概念，以 GOLF 運(yùn)動(dòng)休閑養(yǎng)生和生活模式為依托，營(yíng)造綠色自然、高檔、低密度的純別墅居住社區(qū)。 單體設(shè)計(jì)的特色 禮儀、生活區(qū) —— 前院與客廳、餐廳一起共同組成家庭的禮儀區(qū)；而私密的后院與北京 ****莊園項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 家庭室、早餐室、廚房一起形成家人活動(dòng)的生活區(qū)。 主人優(yōu)先 —— 適當(dāng)調(diào)整家庭廳和客廳的面積比例，增大生活區(qū)所占的比例；主臥、主衛(wèi)規(guī)格最高，設(shè)備完備、功能豐富，主衛(wèi)生間和衣帽間的面積相加。 車(chē)庫(kù)與高程 —— 車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)為半 地下室，同時(shí)結(jié)合車(chē)庫(kù)的位置設(shè)計(jì)一個(gè)半地下室空間用以安排視聽(tīng)室等功能，并在后院中設(shè)置一個(gè)下沉式院落用以采光。 多重庭院 —— 設(shè)置了一系列的院落以形成“多重院落”，包括前院、平臺(tái)與天井、后院、下沉庭院等，達(dá)到了室內(nèi)外聯(lián)系緊密的、充滿變化的空間效果。 室內(nèi)空間 —— 層高在 3米以上，主要空間達(dá)到 米；設(shè)計(jì)陽(yáng)光浴室、通高的共享空間；戶型設(shè)計(jì)具有的靈活性，可以較為隨意地進(jìn)行隔斷和重新組合。 戶型組合與私密性 —— 杜絕對(duì)視，利用相鄰戶型的前后錯(cuò)位、山墻、分設(shè)南北向平臺(tái)等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)視線的自然遮擋；前后排住 宅共用車(chē)行路雙向入戶，兩后院間的公共空間盡量不安排人行空間以保證生活區(qū)的私密性。 戶型類型 —— 在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將原定位中的盡端東西向戶型從聯(lián)排中分離開(kāi)來(lái)，改為“獨(dú)棟”，既保證了容積率，又使其具備了準(zhǔn)雙拼戶型的競(jìng)爭(zhēng)力。 地下輔助用房 —— 結(jié)合基礎(chǔ)處理方式和地下面積成本、回報(bào)等綜合考慮，確定每戶設(shè)地下輔助用房，既符合基礎(chǔ)處理，提升實(shí)施速度，也完善了住宅的功能空間，提升了銷(xiāo)售價(jià)值。 環(huán)境設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì) 合理的環(huán)境規(guī)劃有效解決了京秦鐵路的噪音污染，借助南側(cè)的高爾夫球場(chǎng)，引入果嶺、地形等高爾夫景觀，并以水 景相聯(lián)系，配以豐富植被，進(jìn)行極具特色的 組團(tuán)分區(qū)，形成道路、水岸、樓間、庭院四個(gè)層次的精細(xì)景觀。 設(shè)計(jì)周期的控制 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短，從開(kāi)始概念設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收僅用一年半的時(shí)間，其中真正進(jìn)行方案、施工圖設(shè)計(jì)及集團(tuán)報(bào)審和政府報(bào)批的時(shí)間只有半年時(shí)間；在概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃招標(biāo)、規(guī)劃方案、戶型平立面、環(huán)境、施工圖、裝修等各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)及周期進(jìn)行充分考慮，推進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計(jì)進(jìn)度。 對(duì)原戶型方案結(jié)合結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)要求進(jìn)行深化，同時(shí)對(duì)各產(chǎn)品類型不同設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)一，縮短擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段時(shí)間；很快進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì) 階段，并結(jié)合項(xiàng)目施工計(jì)劃組織，合理安排出圖計(jì)劃，以確保工程進(jìn)度盡量不受影響。 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)管理 盡量減小設(shè)計(jì)變更對(duì)施工的影響，在項(xiàng)目施工高峰期建筑師采用現(xiàn)場(chǎng)辦公的方式，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理，涉及金額較大時(shí)盡快知會(huì)合約部對(duì)金額進(jìn)行核算，并召開(kāi)設(shè)計(jì)變更評(píng)審會(huì)以確定是否執(zhí)行；此外建筑師在現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)實(shí)施效果，對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以期達(dá)到更好效果或?qū)崿F(xiàn)節(jié)約成本的目的。 各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合 在前期設(shè)計(jì)階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，在嚴(yán)格理解項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及投資分析的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊的潛在價(jià)值進(jìn)行 挖掘，對(duì)規(guī)劃及戶型進(jìn)行研討。 與前期部配合，針對(duì)規(guī)劃審批要求，嚴(yán)格控制規(guī)劃要素，在不違反規(guī)范的前期下，爭(zhēng)取較大的設(shè)計(jì)空間和規(guī)劃指標(biāo)；將半地下室改為生活配套用房并取消部分高窗，使得地上部分高度不參與日照計(jì)算，既保證了整體容積率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)并超越了可研報(bào)告的投資回報(bào)目標(biāo)。 在施工圖設(shè)計(jì)階段，與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行配合，對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)在設(shè)計(jì)院的技術(shù)措施、成本控制等方面也進(jìn)行把控；針對(duì)基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施等進(jìn)行專題研討，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、合約、前期配合，及時(shí)有效地確定設(shè)計(jì)方案。 北京 ****莊園項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 入伙后作為售后和 物業(yè)的技術(shù)支持，協(xié)助解決業(yè)主糾紛，并對(duì)業(yè)主的想法給予正確引導(dǎo)。 細(xì)節(jié)控制 室內(nèi)欄桿 —— 室內(nèi)樓梯欄桿扶手及落地窗的護(hù)欄均為最簡(jiǎn)單的鋼筋焊接而成，既節(jié)約成本又便于施工，同時(shí)便于業(yè)主拆卸并按照自己的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行改造。 水系 —— 針對(duì)解決補(bǔ)水、水質(zhì)保持、冬季防凍等問(wèn)題進(jìn)行了有效嘗試：在保證水質(zhì)方面，除采用定期撒藥、人工清理、循環(huán)泵、曝汽機(jī)等化學(xué)、物理手段外，小區(qū)綠化用水還優(yōu)先使用池水，然后往池中補(bǔ)充新水；在駁岸處理上，采用斜向 30 度左右的坡地作為駁岸的基礎(chǔ)，表面交替使用房山石堆砌、毛石堆砌、水邊平臺(tái)、軟駁 岸（水草直接延伸到水中）等多種形式，豐富水系造型，同時(shí)使得冬季仍然可以保留池水。 道路及市政井蓋 —— 在柏油道路上采用普通的鑄鐵井蓋；在草地上的市政管井則采用樹(shù)脂雙層井蓋，上層植草，與周?chē)h(huán)境融為一體，避免產(chǎn)生“補(bǔ)丁”。 道砑與雨水篦子 —— 道砑采用弧形水泥道砑，四塊拼成弧形的石釘、水泥平道砑（合計(jì)寬度約 60cm）的組合，豐富景觀，且為人行提供空間，同時(shí)弧形石釘帶有一定的坡度，配以雨水篦子，形成地面排水系統(tǒng)；通過(guò)道砑、地面高差還可有效地阻止雨水流入半地下車(chē)庫(kù)。 苗木與雕塑 —— 考慮成活率、運(yùn)輸費(fèi)用、地 下管線施工等因素，苗木盡量就近選擇，且移植及早完成；原方案中的四個(gè)雕塑在后期施工時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際效果將其取消，替換成若干大型喬木，既節(jié)約成本又提升了園林效果。 私家花園 —— 在樓前鋪裝樣式以及私家花園圍欄樣式等方面進(jìn)行靈活控制，分別設(shè)計(jì)了幾種樣式，進(jìn)行不同的組合，以控制整體效果；并且通過(guò)物業(yè)公司要求業(yè)主應(yīng)通過(guò)物業(yè)公司許可后方可種植，以免胡亂栽種對(duì)地下管道造成破壞。 限額設(shè)計(jì) 由于缺乏類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)成本控制采用了十分慎重的方式：首先參考其他同類項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，通過(guò)各相關(guān)部門(mén)討論，對(duì)結(jié)構(gòu)、水電、 外飾材料、門(mén)窗、安防、空調(diào)、燃?xì)鉅t等設(shè)備的檔次和價(jià)格進(jìn)行了估算 ,并將結(jié)果提供給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)的初步依據(jù)。 在設(shè)計(jì)中期根據(jù)當(dāng)時(shí)戶型方案現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際建造了兩戶作為樣板，既為成本控制提供了第一手的數(shù)據(jù)，同時(shí)也可以直觀地感受空間效果，進(jìn)一步優(yōu)化戶型布局，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)依然對(duì)結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型等進(jìn)行討論，力圖更加精確的控制成本。 成本控制 在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，由于本項(xiàng)目沒(méi)有公共的地下室，為此單建地下人防顯然是不劃算的，對(duì)此向人防辦提出了異地建設(shè)的請(qǐng)求，降低了成本。 在樣板區(qū)建成之后，在保證整 體效果不發(fā)生大的變化的前提下，對(duì)外飾面材料進(jìn)行了進(jìn)一步的精簡(jiǎn)和替換，如：取消南北立面的高窗和金屬百葉、調(diào)整保溫板材料和做法、控制文化石和實(shí)木的用量、簡(jiǎn)化室內(nèi)外欄桿做法等；門(mén)窗的設(shè)計(jì)上也進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，在滿足立面效果和設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下對(duì)窗扇大小、開(kāi)啟扇大小進(jìn)行了調(diào)整，降低整體造價(jià)。 園林景觀方面，例如：以灌木、景石集中布置來(lái)突出效果；實(shí)際施工中將駁岸房山石中的三分之二替換成較為經(jīng)濟(jì)的毛石；園區(qū)內(nèi)燈具尤其是庭院燈和圍墻燈進(jìn)行大量的精簡(jiǎn)等。 有待改進(jìn)的方面 設(shè)計(jì)周期與質(zhì)量控制 擴(kuò)初階段時(shí)間壓縮過(guò)短 ，對(duì)局部細(xì)節(jié)考慮欠妥，如部分上下衛(wèi)生間錯(cuò)位，只能通過(guò)局部降板解決；部分管道從室外通過(guò)，必須采取保溫措施；上下承重墻錯(cuò)位，需增加結(jié)北京 ****莊園項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 構(gòu)梁等。其次，為保證開(kāi)工時(shí)間，在施工圖階段，設(shè)計(jì)院短時(shí)間內(nèi)調(diào)集多人同時(shí)繪圖（最多時(shí)各專業(yè)共 18 人，而正常只需 79人即可），彼此之間缺乏及時(shí)有效的溝通，導(dǎo)致不同樓座的設(shè)備敷設(shè)位置、標(biāo)準(zhǔn)不同；加上樣板區(qū)施工時(shí)戶內(nèi)管線綜合對(duì)設(shè)備線路進(jìn)行優(yōu)化，導(dǎo)致樣板區(qū)施工結(jié)果與設(shè)備圖紙之間存在一定偏差。為防止大區(qū)施工出現(xiàn)趕工時(shí)不會(huì)由于圖紙問(wèn)題造成返工，最終讓設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)備專業(yè)圖紙重新出圖。但由于時(shí)間較緊 ，對(duì)施工前期的進(jìn)度造成了一定影響，不利于我方的結(jié)算。 整個(gè)設(shè)計(jì)階段時(shí)間過(guò)于緊迫對(duì)設(shè)計(jì)績(jī)效帶來(lái)影響，設(shè)計(jì)前期尤其是擴(kuò)初階段時(shí)間壓縮過(guò)短（完成審定方案報(bào)批圖后，只有大概 3 周左右的時(shí)間，隨后直接進(jìn)入施工圖階段），使得設(shè)計(jì)對(duì)局部細(xì)節(jié)考慮有所欠缺，后期出圖階段為滿足施工進(jìn)度要求，短期內(nèi)大量出圖，圖紙細(xì)度方面有所疏漏，也沒(méi)有留下充足的審圖和校核時(shí)間，這些對(duì)項(xiàng)目的施工帶來(lái)了影響，也增加了現(xiàn)場(chǎng)的變更量，對(duì)成本控制帶來(lái)了難度。 外立面效果控制 由于缺乏同類項(xiàng)目的施工經(jīng)驗(yàn)，在一些細(xì)節(jié)的考慮上存在一定不足：如屋面組織 排水，對(duì)雨水量的預(yù)計(jì)不足，出現(xiàn)多個(gè)屋面共用一根排水立管的現(xiàn)象，在大雨時(shí)排水不暢，通過(guò)增加排水立管才得到解決；部分疊拼戶型主入口處附近存在排水管，容易在地面造成積水并進(jìn)入室內(nèi)，通過(guò)增加雨篷得到解決；存在材料在陽(yáng)角分界的現(xiàn)象，需要對(duì)材料進(jìn)行調(diào)整等。 為保證施工進(jìn)度要求，采取了管網(wǎng)先行的做法。為使樓座進(jìn)出管道與環(huán)路主管道交圈，我們督促設(shè)計(jì)院對(duì)管網(wǎng)標(biāo)高和接口位置等進(jìn)行反復(fù)核對(duì)，并由經(jīng)驗(yàn)豐富的老工程師把關(guān)，最終實(shí)施結(jié)果除極個(gè)別地方排水坡度略緩?fù)饣旧线_(dá)到了預(yù)期設(shè)計(jì)效果。但從施工角度來(lái)說(shuō)導(dǎo)致市政與總包主體工程的交叉 作業(yè)，增加了不必要的工作量和施工難度。 漏水現(xiàn)象 由于部分戶型屋面排水系統(tǒng)存在一些小的瑕疵，加上部分樓座由于趕工存在一些施工漏洞，在入伙后部分戶型出現(xiàn)了漏水現(xiàn)象，經(jīng)相關(guān)部分現(xiàn)場(chǎng)分析，對(duì)局部的構(gòu)造做法進(jìn)行調(diào)整、對(duì)落水管進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)施工工序遺漏或錯(cuò)誤的地方進(jìn)行整改，目前已解決完畢。 太陽(yáng)能板的預(yù)先考慮 相當(dāng)一部分業(yè)主為了節(jié)能在屋頂上安裝了太陽(yáng)能板，對(duì)屋頂?shù)妮喞€和景觀帶來(lái)不利影響，在后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)予以足夠重視。 【項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作評(píng)估】 項(xiàng)目截至 2020 年 4 月各類型物業(yè)銷(xiāo)售情況 截至到 評(píng)估日該項(xiàng)目共銷(xiāo)售住宅 625 套，已完成銷(xiāo)售總額 124554 萬(wàn)元，成交率為99％；商業(yè)部分已經(jīng)銷(xiāo)售面積 2839 平方米，銷(xiāo)售總額為 2773 萬(wàn)元元。目