【正文】 接關(guān)系，方便任務(wù) 的跟蹤、匯總、并可及時(shí)發(fā)現(xiàn)延期任務(wù)對(duì)后續(xù)工作的影響。 在編制月度計(jì)劃時(shí)，能夠有意識(shí)的對(duì)有條件開始的工作提前安排并列入計(jì)劃，如：項(xiàng)目的面積實(shí)測(cè)提前在 9 份列入項(xiàng)目計(jì)劃，并于 10 月底提前完成。實(shí)測(cè)報(bào)告的提前完成，及時(shí)為規(guī)劃驗(yàn)收及銷售證的調(diào)整提供了數(shù)據(jù)，保證了這兩項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)的完成。 計(jì)劃跟蹤 項(xiàng)目的計(jì)劃跟蹤主要由計(jì)劃主管向項(xiàng)目經(jīng)理和各業(yè)務(wù)部門了解，溝通方式主要是電話、當(dāng)面了解、現(xiàn)場(chǎng)查勘等，總體來說能夠掌握關(guān)鍵任務(wù)的進(jìn)展情況，并及時(shí)將問題上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理。如：在施工階段計(jì)劃主管每周一次參加監(jiān)理例會(huì)，同時(shí)了 解工程形象進(jìn)度，及時(shí)將項(xiàng)目進(jìn)展情況拍攝成照片，反饋給部門經(jīng)理及項(xiàng)目經(jīng)理。 計(jì)劃的報(bào)告和考核 計(jì)劃部每月月中完成計(jì)劃月中通報(bào)，月底完成計(jì)劃執(zhí)行綜述并在公司調(diào)度會(huì)匯報(bào)，使公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況。依據(jù)計(jì)劃跟蹤記錄對(duì)項(xiàng)目和各部門進(jìn)行考核。計(jì)劃的報(bào)告和考核，使公司領(lǐng)導(dǎo)較全面的掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況，對(duì)各部門和員工工作也達(dá)到了一定的督促作用。 協(xié)調(diào)、預(yù)警 計(jì)劃部在監(jiān)督考核計(jì)劃執(zhí)行的同時(shí)，也對(duì)各部門工作起到了協(xié)調(diào)和預(yù)警作用，如：在項(xiàng)目驗(yàn)收階段，著重協(xié)調(diào)前期與工程、物業(yè)與工程的各項(xiàng)工作，制定相關(guān)計(jì)劃并督促完成；遇到 關(guān)鍵任務(wù)可能延期的情況，及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理反映，并發(fā)預(yù)警通知到相關(guān)部門。 教訓(xùn)及改進(jìn)建議 計(jì)劃部的經(jīng)驗(yàn)和水平還不足，對(duì)項(xiàng)目管理流程及相關(guān)政策的掌握還有欠缺，造成計(jì)劃任務(wù)存在遺漏和計(jì)劃工期不合理現(xiàn)象，沒有完全實(shí)現(xiàn)前后置任務(wù)合理鏈接，計(jì)劃的動(dòng)態(tài)跟蹤不足，對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的支持和提醒還有限。計(jì)劃管理的認(rèn)識(shí)高度還不夠，缺乏全局觀，反映在計(jì)劃管理中不能深入體會(huì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的重要性和各計(jì)劃之間的關(guān)系，也未能有效傳達(dá)給各部門。需要重點(diǎn)培養(yǎng)和提高計(jì)劃管理人員的水平，統(tǒng)一思想。 計(jì)劃管理使用的軟件是單機(jī)版的 Project，計(jì)劃的跟蹤調(diào)整靠傳統(tǒng)的電話或面談，效率低、反應(yīng)速度慢，項(xiàng)目組成員溝通協(xié)作困難。建議使用 Project 網(wǎng)絡(luò)版軟件管理項(xiàng)目計(jì)劃，使項(xiàng)目組成員可以利用軟件及時(shí)反饋計(jì)劃執(zhí)行情況，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃管理自動(dòng)化。 要深入研究招標(biāo)、合同的管理技巧和方法，如：在項(xiàng)目后期，物業(yè)的資料移交、培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行是一個(gè)難點(diǎn)。這些計(jì)劃沒能順利執(zhí)行的主要原因是施工單位不主動(dòng)配合，建議將培訓(xùn)、資料交接內(nèi)容列為合同條款，對(duì)施工單位的配合要求更加明確。 嚴(yán)格的計(jì)劃考核起到一定的督促作用，但存在一些問題。例如公司領(lǐng)導(dǎo)視察對(duì)工程進(jìn)展起了較大的促進(jìn)作用 ，說明有些事情不是不能做好，但為什么要在領(lǐng)導(dǎo)的直接過問下才能進(jìn)步呢？說明我們的計(jì)劃管理的監(jiān)督壓力不足，壓力的傳遞偏失，轉(zhuǎn)化成動(dòng)力的成分不足，另外也說明我們的計(jì)劃管理在激勵(lì)方面不夠。 我們的同事們總體上說工作是努力的，但對(duì)計(jì)劃的嚴(yán)肅性和科學(xué)性認(rèn)識(shí)還不夠，有多少人計(jì)劃“不離手”，仔細(xì)對(duì)照計(jì)劃完成工作？部門或小組其他同時(shí)在做什么了解嗎 ?一方面需要加強(qiáng)宣貫和培訓(xùn)，另一方面項(xiàng)目經(jīng)理和部門經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的督促檢查。 項(xiàng)目操作流程總結(jié) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)十分重要。合理的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可避免很多錯(cuò)誤不會(huì)再犯。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還可彌補(bǔ)部門 工作銜接、相互溝通配合不足以及員工經(jīng)驗(yàn)參差不齊帶來的問題。故建議加快建立我司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。 在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還未完全建立起來之前，建議在方案圖紙及初步設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審時(shí)策劃定位部門必須參加，且要簽字確認(rèn)。 在項(xiàng)目操作過程中，研發(fā)部要更主動(dòng)地了解圖紙?jiān)O(shè)計(jì)情況，設(shè)計(jì)部則也需更及時(shí)地將設(shè)計(jì)中需要市場(chǎng)信息支持的情況向研發(fā)部反映。目前研發(fā)部除安排每個(gè)項(xiàng)目設(shè)一個(gè)項(xiàng)目主管持續(xù)跟進(jìn)外，還增加人員對(duì)項(xiàng)目后期操作進(jìn)行跟進(jìn)、溝通，應(yīng)能起到較好的作用。 經(jīng)紀(jì)公司的營銷策劃與最初的產(chǎn)品（策劃）定位有極大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，經(jīng)紀(jì)公司的后期營銷要與研發(fā)部充分溝通，特別是涉及到后期的定位調(diào)整，則更 需要溝通、交流、討論，公司需要建立一套這樣的機(jī)制。 對(duì)客戶進(jìn)行深入訪談，從客戶使用過程中出現(xiàn)的問題找出我們定位、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備選擇、施工建造、物業(yè)服務(wù)工作中的不足。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)工作總結(jié) 設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)調(diào)整在本項(xiàng)目中問題較多，漏項(xiàng)較多、材料選擇問題、圖紙相互配合問題等等反映我們的關(guān)注的焦點(diǎn)不夠，圖紙系統(tǒng)化問題很多。 冷凝水管與地漏的關(guān)系問題：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面沒有找坡，夏天會(huì)造成較嚴(yán)重的積水問題，如果戶式中央空調(diào)在以后項(xiàng)目中使用 ，應(yīng)該統(tǒng)一解決。（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問題） 沃爾瑪?shù)耐饬⒚嫜b修問題（費(fèi)用過高）：包括輕軌連廊、部分立面的裝修、用材，超出沃爾瑪全國所有店的裝修檔次。 電梯廳的照明采用 48 盞節(jié)能燈的問題：對(duì)以后的物業(yè)管理產(chǎn)生較大的影響。如果電梯廳的設(shè)計(jì)考慮了節(jié)能燈因素，不但能夠節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用，而且會(huì)節(jié)省燈具和安裝投資費(fèi)用。 防火門的質(zhì)量問題：防火門本身存在著較嚴(yán)重的質(zhì)量問題，在設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮這個(gè)細(xì)節(jié)，造成防火門的閉門器、五金配件存在著嚴(yán)重的使用問題（門不能全部打開）。 廣場(chǎng)直接排水造成的廣場(chǎng)積水問題：要求我們?cè)谝院蟮奈菝媾潘桨?中不能直接排到地面廣場(chǎng)，夏天問題容易解決，而冬天問題造成積冰。 寫字樓照明電氣系統(tǒng)：由于在施工圖設(shè)計(jì)階段未確定精裝修方案及天花燈位布置圖，所以北建院的電氣設(shè)計(jì)圖中只考慮了照明的照度滿足要求，在結(jié)構(gòu)施工時(shí)按照北建院的圖紙進(jìn)行了電氣照明管線的預(yù)留和預(yù)埋，但在寫字樓精裝修電氣出圖時(shí)由于綜合考慮了天花燈位的布置及煙感、噴淋的布置等因素，致使精裝修電氣施工圖紙與原北建院圖紙嚴(yán)重不符，造成原有預(yù)留預(yù)埋的管線幾乎全部作廢，照明電氣管線需要在吊頂中全部重新走明管施工，作廢的管線加上重新施工的管線費(fèi)用近 80 萬元，單純?cè)黾拥?費(fèi)用約 50 多萬元。此類問題如在施工圖設(shè)計(jì)階段就確定精裝方案或有吊頂?shù)恼彰麟娖鞴芫€做結(jié)構(gòu)時(shí)不做預(yù)留預(yù)埋，也許就可避免此類問題的發(fā)生。 消防報(bào)警系統(tǒng)：由于原北建院設(shè)計(jì)圖紙與消防深化設(shè)計(jì)圖紙不交圈，造成設(shè)計(jì)漏項(xiàng)，后期施工時(shí)補(bǔ)管及增加線槽增加很多費(fèi)用。 寫字樓戶式空調(diào)容量的設(shè)計(jì)：由于原北建院設(shè)計(jì)圖紙未考慮后期戶式空調(diào)室外機(jī)的實(shí)際擺放數(shù)量及位置，造成寫字樓東西兩側(cè)戶式空調(diào)電容量不均衡，不得已只好對(duì)已施工完畢的寫字樓吊頂進(jìn)行拆改，重新布置電纜，配電箱也因此作了很多大調(diào)整，增加很多費(fèi)用。 精裝設(shè)計(jì)：無與幕墻連接節(jié)點(diǎn) ，無分格圖（對(duì)縫原則考慮損耗率），無專業(yè)綜合圖（空調(diào)、消防、水、強(qiáng)電、弱電），導(dǎo)致吊頂高度確定倉促未考慮周全，工程完畢才發(fā)現(xiàn)空調(diào)檢修口問題。精裝圖紙與建筑圖不符，專業(yè)圖紙與土建圖紙不符。設(shè)計(jì)綜合問題：幕墻與泛光照明，幕墻與精裝、幕墻與外墻涂料未考慮相互結(jié)合，泛光照明走線問題無細(xì)部節(jié)點(diǎn)。設(shè)計(jì)人員對(duì)空間、顏色、尺寸大小等效果的判斷失誤。（外墻分格、顏色） 由于圖紙的出圖進(jìn)度不能滿足工程施工進(jìn)度需要，增加現(xiàn)場(chǎng)簽證，項(xiàng)目于 2020 年 7 月底前一直按施工準(zhǔn)備圖紙進(jìn)行施工，現(xiàn)場(chǎng)基本屬于邊設(shè)計(jì)邊施工狀態(tài)，設(shè)備專業(yè)的定位與 標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)確定，各專業(yè)與土建配合的預(yù)留與預(yù)埋圖紙只能以現(xiàn)場(chǎng)簽證的形式來指導(dǎo)施工，土建圖紙也只能以施工準(zhǔn)備圖的形式發(fā)放，所以造成現(xiàn)場(chǎng)簽證較多，剔鑿和返工也比較多。由于設(shè)計(jì)前期考慮不周造成后期拆改量、增加量較多：寫字樓首層廊柱吊頂、寫字樓東西兩側(cè)的凹槽問題。 由于設(shè)計(jì)原因增加的費(fèi)用和變更、拆改的費(fèi)用占一定的比例，而且不考慮因?yàn)楦膭?dòng)而帶來的工期延誤損失。因此我們需要解決如何控制如何挑選設(shè)計(jì)院，如何控制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)水平，如何與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，建議由于設(shè)計(jì)自身責(zé)任出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證 ,如：少、漏設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)方案不能滿足要 求；重大的設(shè)計(jì)失誤等，應(yīng)扣除此部分設(shè)計(jì)費(fèi)。并向設(shè)計(jì)院索賠因此給我司造成的損失。（這項(xiàng)工作不太容易做到，）。這些問題頻繁發(fā)生說明我們對(duì)設(shè)計(jì)院的要求和控制力度還不夠，施工有總包，設(shè)計(jì)也應(yīng)實(shí)施總包負(fù)責(zé)制，對(duì)各專業(yè)深化設(shè)計(jì)，進(jìn)行匯總協(xié)調(diào)，以避免設(shè)計(jì)不交圈，造成設(shè)計(jì)漏項(xiàng)及設(shè)計(jì)不合理。而設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量與成本的控制密切相關(guān)，設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性對(duì)成本至關(guān)重要，建議加強(qiáng)公司技術(shù)力量，對(duì)設(shè)計(jì)方案、施工方案進(jìn)行審核，從方案及設(shè)計(jì)階段對(duì)成本進(jìn)行控制。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審核力度，力爭(zhēng)在施工前把圖紙中存在的問題解決，避免施工完成后再進(jìn)行修改 ，減少實(shí)施過程中的成本預(yù)測(cè)外費(fèi)用的發(fā)生。所以公司應(yīng)采取措施加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)合理性的監(jiān)控力度，加重設(shè)計(jì)責(zé)任，從源頭作起，才能有效控制造價(jià)，保證工程質(zhì)量。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題及客戶反饋意見 園林的灌溉水源在設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮。目前物業(yè)公司挪用消防水灌溉，若被消防部門發(fā)現(xiàn)則要受重罰。 大堂冬天溫度太低。暖風(fēng)從大堂頂部傳送，由于熱氣向上升的特點(diǎn)，加上樓梯間等空間的“抽風(fēng)”效果，大堂冬天的溫度很低；而且大堂也是自動(dòng)平開門，保溫效果較差。綜合 X 項(xiàng)目，考慮大堂用地板（熱水）采暖方式較好，大門則選用轉(zhuǎn)門。 防火門目前在每 層公共走廊比較顯眼的地方，很不美觀。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量避免防火門出現(xiàn)在顯眼的公共區(qū)域。 客戶抱怨公廁面積太?。信畮娣e各約 10 平米）。公廁的面積應(yīng)根據(jù)樓層面積且結(jié)合估計(jì)的客戶員工人數(shù)進(jìn)行合理安排，使用空間不能太局促。公廁面積既然可以分?jǐn)?，增加公廁面積不會(huì)影響開發(fā)商利潤。 單個(gè)車位使用面積偏小，停捷達(dá)檔次以下的車問題不很大，但車身稍大就影響車門開啟?，F(xiàn)在寫字樓入住率不高，一些車主還可以挑好停的位置停車，將來肯定是比較麻煩的問題。車位及車庫面積具體何種尺寸合理，需要結(jié)合目標(biāo)客戶用車的尺寸等情況對(duì)車庫的平面設(shè)計(jì)再細(xì)加研究。另，車庫高度不夠，稍高的商務(wù)車進(jìn)出時(shí)需十分小心。 公寓的電表鎖在管井里，業(yè)主看不到用電量的情況。目前靠物業(yè)公司經(jīng)常提醒，很不方便。 物業(yè)用房的安排未提前考慮好，原設(shè)計(jì)“無熱力，無空調(diào)，無新風(fēng)”，保安宿舍的公廁只有一個(gè)馬桶，也沒有浴室。后進(jìn)行了改造，但物業(yè)辦公用房還是沒有通風(fēng)系統(tǒng)，存在隱患。物業(yè)公司認(rèn)為經(jīng)理室和客服部的形象比較重要，最好安排在地上，裝修要稍好些。方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)與物業(yè)提前溝通。 材料問題 客戶普遍反映廣場(chǎng)地面磚及項(xiàng)目用的石材檔次不夠高。廣場(chǎng)磚目前破損面積較大（因該種磚的承重力較差 ）。將來沃爾瑪開業(yè)后，因有較大型的運(yùn)貨車，破損面積一定會(huì)進(jìn)一步加大。定位時(shí)已有大型商業(yè)，選材時(shí)應(yīng)考慮到運(yùn)貨車的載重情況。另，地面石材的防水沒做好，導(dǎo)致石材上的水漬總不能消除，十分影響美觀，但現(xiàn)在幾乎無法改造（物業(yè)公司曾想了很多辦法吸水，效果也不理想），客戶對(duì)此反映的意見較多。 成本控制 與前期運(yùn)營目標(biāo)書對(duì)比，本項(xiàng)目產(chǎn)品變化主要有以下幾點(diǎn)： 原運(yùn)營目標(biāo)書中項(xiàng)目的公寓四單元為 X 公司所有，現(xiàn)為我公司回購后銷售，雖增加了土地前期費(fèi)用，但也增加了銷售收入。 原運(yùn)營目標(biāo)書中會(huì)所是以健身休閑功 能為主，后根據(jù)銷售及市場(chǎng)需求改為帶餐飲功能銷售，增加了煤氣及污水管道，并及時(shí)取消了會(huì)所內(nèi)的隔墻和與健身房配套的風(fēng)機(jī)房等設(shè)施及管道，會(huì)所在未造成成本增加的前提下增加了銷售面積并按照較高的售價(jià)已經(jīng)售出。 原運(yùn)營目標(biāo)書中寫字樓按照每層 36 單元的戶型分割銷售，后又改變?yōu)榘凑照麑愉N售，造成設(shè)計(jì)院工作重復(fù)、出圖進(jìn)度滯后，造成各專業(yè)管線的拆改、電氣系統(tǒng)層盤調(diào)整、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整、消防系統(tǒng)調(diào)整等共增加現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用約 27 萬元。改為整層后銷售又存在一些困難，部分樓層為滿足客戶要求又改為半層銷售，增加隔墻、增加改造配電箱、改造弱 電系統(tǒng)等每層又要增加改造費(fèi)用 萬元。 成本分析 從測(cè)算角度，進(jìn)行項(xiàng)目前期和結(jié)算后成本及利潤對(duì)比分析，成本預(yù)估節(jié)約 3866 萬元（以結(jié)算為準(zhǔn)），節(jié)余較多的有以下幾項(xiàng)： 弱電工程：節(jié)余 1069 萬元，主要由于實(shí)施中降低或取消原弱電系統(tǒng)的配置及功能，也存在成本指標(biāo)估算不準(zhǔn)的因素。 精裝修工程：節(jié)余 495 萬元，主要由于寫字樓 A 座精裝標(biāo)準(zhǔn)改變節(jié)省了費(fèi)用。 但也有部分項(xiàng)目超出成本指標(biāo)，主要有如下幾項(xiàng)： 通風(fēng)空調(diào)工程費(fèi)：超指標(biāo) 605 萬元，主要因沃爾瑪對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行修改、調(diào)整增加費(fèi)用所致。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：預(yù)估增加約 1080 萬元，主要為銷售延后回款及沃爾瑪不能按期銷售增加貸款時(shí)間所致。 其它分析詳見項(xiàng)目總結(jié)。 現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用分析 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證增加總費(fèi)用估約為 3881 萬元（占總合同額的 10%），詳細(xì)原因分析見項(xiàng)目總結(jié)。 .經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)： 主要有以下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)需在今后項(xiàng)目中注意避免再犯： 對(duì)成本控制管理，不能從方案及設(shè)計(jì)圖過程中深入了解，進(jìn)行成本控制及管理。 審圖不夠，對(duì)成本的事前控制做的不好，不能從圖紙及施工方案上提前發(fā)現(xiàn)問題，提出合理化建議。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的部分現(xiàn)場(chǎng)簽證，跟進(jìn)不及時(shí)，往往是上報(bào)洽商后才去核實(shí)，對(duì)現(xiàn) 場(chǎng)發(fā)生的部分現(xiàn)場(chǎng)簽證不能提前預(yù)警。 部分材料認(rèn)價(jià)由于技術(shù)支持及自身經(jīng)驗(yàn)不足，出現(xiàn)所認(rèn)材料不符合現(xiàn)場(chǎng)使用要求的情況，造成認(rèn)價(jià)工作反復(fù)，認(rèn)價(jià)的合理性有一定的難度，增加不必要的工作量。 另外，全員成本意識(shí)有待提高，從項(xiàng)目前期定位、設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)將成本節(jié)約放在首位，各部門在涉及費(fèi)用發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)與成本中心協(xié)調(diào)、溝通，盡量做到產(chǎn)品與成本的合理匹配，公司管理制度應(yīng)貫徹執(zhí)行。 財(cái)務(wù)管理 資金管理分析 資金籌措及資金成本管理 目前公司的資金管理模式是我司地產(chǎn)統(tǒng)一融資，統(tǒng)一安排項(xiàng)目資金使用，按各