【正文】 接關(guān)系，方便任務 的跟蹤、匯總、并可及時發(fā)現(xiàn)延期任務對后續(xù)工作的影響。 在編制月度計劃時，能夠有意識的對有條件開始的工作提前安排并列入計劃，如：項目的面積實測提前在 9 份列入項目計劃，并于 10 月底提前完成。實測報告的提前完成，及時為規(guī)劃驗收及銷售證的調(diào)整提供了數(shù)據(jù)，保證了這兩項關(guān)鍵任務的完成。 計劃跟蹤 項目的計劃跟蹤主要由計劃主管向項目經(jīng)理和各業(yè)務部門了解，溝通方式主要是電話、當面了解、現(xiàn)場查勘等，總體來說能夠掌握關(guān)鍵任務的進展情況，并及時將問題上報部門領(lǐng)導及項目經(jīng)理。如：在施工階段計劃主管每周一次參加監(jiān)理例會，同時了 解工程形象進度，及時將項目進展情況拍攝成照片，反饋給部門經(jīng)理及項目經(jīng)理。 計劃的報告和考核 計劃部每月月中完成計劃月中通報，月底完成計劃執(zhí)行綜述并在公司調(diào)度會匯報，使公司領(lǐng)導及時掌握項目進展情況。依據(jù)計劃跟蹤記錄對項目和各部門進行考核。計劃的報告和考核，使公司領(lǐng)導較全面的掌握項目進展情況，對各部門和員工工作也達到了一定的督促作用。 協(xié)調(diào)、預警 計劃部在監(jiān)督考核計劃執(zhí)行的同時，也對各部門工作起到了協(xié)調(diào)和預警作用，如：在項目驗收階段，著重協(xié)調(diào)前期與工程、物業(yè)與工程的各項工作，制定相關(guān)計劃并督促完成；遇到 關(guān)鍵任務可能延期的情況，及時向部門領(lǐng)導、項目經(jīng)理反映，并發(fā)預警通知到相關(guān)部門。 教訓及改進建議 計劃部的經(jīng)驗和水平還不足，對項目管理流程及相關(guān)政策的掌握還有欠缺，造成計劃任務存在遺漏和計劃工期不合理現(xiàn)象，沒有完全實現(xiàn)前后置任務合理鏈接，計劃的動態(tài)跟蹤不足，對項目總經(jīng)理的支持和提醒還有限。計劃管理的認識高度還不夠，缺乏全局觀，反映在計劃管理中不能深入體會計劃節(jié)點的重要性和各計劃之間的關(guān)系，也未能有效傳達給各部門。需要重點培養(yǎng)和提高計劃管理人員的水平，統(tǒng)一思想。 計劃管理使用的軟件是單機版的 Project，計劃的跟蹤調(diào)整靠傳統(tǒng)的電話或面談，效率低、反應速度慢，項目組成員溝通協(xié)作困難。建議使用 Project 網(wǎng)絡(luò)版軟件管理項目計劃，使項目組成員可以利用軟件及時反饋計劃執(zhí)行情況，實現(xiàn)項目計劃管理自動化。 要深入研究招標、合同的管理技巧和方法，如：在項目后期，物業(yè)的資料移交、培訓計劃執(zhí)行是一個難點。這些計劃沒能順利執(zhí)行的主要原因是施工單位不主動配合，建議將培訓、資料交接內(nèi)容列為合同條款，對施工單位的配合要求更加明確。 嚴格的計劃考核起到一定的督促作用，但存在一些問題。例如公司領(lǐng)導視察對工程進展起了較大的促進作用 ，說明有些事情不是不能做好，但為什么要在領(lǐng)導的直接過問下才能進步呢？說明我們的計劃管理的監(jiān)督壓力不足，壓力的傳遞偏失，轉(zhuǎn)化成動力的成分不足，另外也說明我們的計劃管理在激勵方面不夠。 我們的同事們總體上說工作是努力的，但對計劃的嚴肅性和科學性認識還不夠，有多少人計劃“不離手”，仔細對照計劃完成工作？部門或小組其他同時在做什么了解嗎 ?一方面需要加強宣貫和培訓，另一方面項目經(jīng)理和部門經(jīng)理要加強對計劃執(zhí)行的督促檢查。 項目操作流程總結(jié) 產(chǎn)品標準十分重要。合理的產(chǎn)品標準可避免很多錯誤不會再犯。產(chǎn)品標準還可彌補部門 工作銜接、相互溝通配合不足以及員工經(jīng)驗參差不齊帶來的問題。故建議加快建立我司的產(chǎn)品標準體系。 在產(chǎn)品標準還未完全建立起來之前，建議在方案圖紙及初步設(shè)計圖紙會審時策劃定位部門必須參加，且要簽字確認。 在項目操作過程中，研發(fā)部要更主動地了解圖紙設(shè)計情況，設(shè)計部則也需更及時地將設(shè)計中需要市場信息支持的情況向研發(fā)部反映。目前研發(fā)部除安排每個項目設(shè)一個項目主管持續(xù)跟進外，還增加人員對項目后期操作進行跟進、溝通，應能起到較好的作用。 經(jīng)紀公司的營銷策劃與最初的產(chǎn)品（策劃）定位有極大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，經(jīng)紀公司的后期營銷要與研發(fā)部充分溝通，特別是涉及到后期的定位調(diào)整，則更 需要溝通、交流、討論，公司需要建立一套這樣的機制。 對客戶進行深入訪談，從客戶使用過程中出現(xiàn)的問題找出我們定位、設(shè)計、材料設(shè)備選擇、施工建造、物業(yè)服務工作中的不足。 產(chǎn)品設(shè)計 設(shè)計工作總結(jié) 設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計調(diào)整在本項目中問題較多，漏項較多、材料選擇問題、圖紙相互配合問題等等反映我們的關(guān)注的焦點不夠，圖紙系統(tǒng)化問題很多。 冷凝水管與地漏的關(guān)系問題：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面沒有找坡，夏天會造成較嚴重的積水問題，如果戶式中央空調(diào)在以后項目中使用 ，應該統(tǒng)一解決。（產(chǎn)品標準問題） 沃爾瑪?shù)耐饬⒚嫜b修問題（費用過高）：包括輕軌連廊、部分立面的裝修、用材，超出沃爾瑪全國所有店的裝修檔次。 電梯廳的照明采用 48 盞節(jié)能燈的問題：對以后的物業(yè)管理產(chǎn)生較大的影響。如果電梯廳的設(shè)計考慮了節(jié)能燈因素，不但能夠節(jié)省運行費用，而且會節(jié)省燈具和安裝投資費用。 防火門的質(zhì)量問題：防火門本身存在著較嚴重的質(zhì)量問題，在設(shè)計時沒有考慮這個細節(jié)，造成防火門的閉門器、五金配件存在著嚴重的使用問題（門不能全部打開）。 廣場直接排水造成的廣場積水問題：要求我們在以后的屋面排水方案 中不能直接排到地面廣場，夏天問題容易解決，而冬天問題造成積冰。 寫字樓照明電氣系統(tǒng)：由于在施工圖設(shè)計階段未確定精裝修方案及天花燈位布置圖，所以北建院的電氣設(shè)計圖中只考慮了照明的照度滿足要求，在結(jié)構(gòu)施工時按照北建院的圖紙進行了電氣照明管線的預留和預埋，但在寫字樓精裝修電氣出圖時由于綜合考慮了天花燈位的布置及煙感、噴淋的布置等因素，致使精裝修電氣施工圖紙與原北建院圖紙嚴重不符，造成原有預留預埋的管線幾乎全部作廢，照明電氣管線需要在吊頂中全部重新走明管施工，作廢的管線加上重新施工的管線費用近 80 萬元，單純增加的 費用約 50 多萬元。此類問題如在施工圖設(shè)計階段就確定精裝方案或有吊頂?shù)恼彰麟娖鞴芫€做結(jié)構(gòu)時不做預留預埋，也許就可避免此類問題的發(fā)生。 消防報警系統(tǒng)：由于原北建院設(shè)計圖紙與消防深化設(shè)計圖紙不交圈，造成設(shè)計漏項，后期施工時補管及增加線槽增加很多費用。 寫字樓戶式空調(diào)容量的設(shè)計：由于原北建院設(shè)計圖紙未考慮后期戶式空調(diào)室外機的實際擺放數(shù)量及位置，造成寫字樓東西兩側(cè)戶式空調(diào)電容量不均衡，不得已只好對已施工完畢的寫字樓吊頂進行拆改，重新布置電纜，配電箱也因此作了很多大調(diào)整，增加很多費用。 精裝設(shè)計：無與幕墻連接節(jié)點 ，無分格圖（對縫原則考慮損耗率），無專業(yè)綜合圖（空調(diào)、消防、水、強電、弱電），導致吊頂高度確定倉促未考慮周全，工程完畢才發(fā)現(xiàn)空調(diào)檢修口問題。精裝圖紙與建筑圖不符，專業(yè)圖紙與土建圖紙不符。設(shè)計綜合問題：幕墻與泛光照明，幕墻與精裝、幕墻與外墻涂料未考慮相互結(jié)合，泛光照明走線問題無細部節(jié)點。設(shè)計人員對空間、顏色、尺寸大小等效果的判斷失誤。（外墻分格、顏色） 由于圖紙的出圖進度不能滿足工程施工進度需要，增加現(xiàn)場簽證，項目于 2020 年 7 月底前一直按施工準備圖紙進行施工，現(xiàn)場基本屬于邊設(shè)計邊施工狀態(tài)，設(shè)備專業(yè)的定位與 標準不能及時確定，各專業(yè)與土建配合的預留與預埋圖紙只能以現(xiàn)場簽證的形式來指導施工，土建圖紙也只能以施工準備圖的形式發(fā)放，所以造成現(xiàn)場簽證較多，剔鑿和返工也比較多。由于設(shè)計前期考慮不周造成后期拆改量、增加量較多：寫字樓首層廊柱吊頂、寫字樓東西兩側(cè)的凹槽問題。 由于設(shè)計原因增加的費用和變更、拆改的費用占一定的比例，而且不考慮因為改動而帶來的工期延誤損失。因此我們需要解決如何控制如何挑選設(shè)計院，如何控制設(shè)計院的設(shè)計水平，如何與設(shè)計院進行溝通，建議由于設(shè)計自身責任出現(xiàn)的現(xiàn)場簽證 ,如：少、漏設(shè)計：設(shè)計方案不能滿足要 求；重大的設(shè)計失誤等，應扣除此部分設(shè)計費。并向設(shè)計院索賠因此給我司造成的損失。（這項工作不太容易做到，）。這些問題頻繁發(fā)生說明我們對設(shè)計院的要求和控制力度還不夠，施工有總包，設(shè)計也應實施總包負責制，對各專業(yè)深化設(shè)計，進行匯總協(xié)調(diào)，以避免設(shè)計不交圈，造成設(shè)計漏項及設(shè)計不合理。而設(shè)計圖紙的質(zhì)量與成本的控制密切相關(guān)，設(shè)計的經(jīng)濟合理性對成本至關(guān)重要，建議加強公司技術(shù)力量，對設(shè)計方案、施工方案進行審核，從方案及設(shè)計階段對成本進行控制。加強設(shè)計圖紙的審核力度，力爭在施工前把圖紙中存在的問題解決，避免施工完成后再進行修改 ，減少實施過程中的成本預測外費用的發(fā)生。所以公司應采取措施加強對設(shè)計質(zhì)量及經(jīng)濟合理性的監(jiān)控力度，加重設(shè)計責任，從源頭作起，才能有效控制造價，保證工程質(zhì)量。 產(chǎn)品設(shè)計問題及客戶反饋意見 園林的灌溉水源在設(shè)計時沒有考慮。目前物業(yè)公司挪用消防水灌溉，若被消防部門發(fā)現(xiàn)則要受重罰。 大堂冬天溫度太低。暖風從大堂頂部傳送，由于熱氣向上升的特點，加上樓梯間等空間的“抽風”效果，大堂冬天的溫度很低；而且大堂也是自動平開門，保溫效果較差。綜合 X 項目，考慮大堂用地板（熱水）采暖方式較好，大門則選用轉(zhuǎn)門。 防火門目前在每 層公共走廊比較顯眼的地方，很不美觀。設(shè)計時應盡量避免防火門出現(xiàn)在顯眼的公共區(qū)域。 客戶抱怨公廁面積太?。信畮娣e各約 10 平米）。公廁的面積應根據(jù)樓層面積且結(jié)合估計的客戶員工人數(shù)進行合理安排，使用空間不能太局促。公廁面積既然可以分攤，增加公廁面積不會影響開發(fā)商利潤。 單個車位使用面積偏小，停捷達檔次以下的車問題不很大，但車身稍大就影響車門開啟?，F(xiàn)在寫字樓入住率不高，一些車主還可以挑好停的位置停車，將來肯定是比較麻煩的問題。車位及車庫面積具體何種尺寸合理，需要結(jié)合目標客戶用車的尺寸等情況對車庫的平面設(shè)計再細加研究。另，車庫高度不夠，稍高的商務車進出時需十分小心。 公寓的電表鎖在管井里，業(yè)主看不到用電量的情況。目前靠物業(yè)公司經(jīng)常提醒，很不方便。 物業(yè)用房的安排未提前考慮好，原設(shè)計“無熱力，無空調(diào)，無新風”，保安宿舍的公廁只有一個馬桶，也沒有浴室。后進行了改造，但物業(yè)辦公用房還是沒有通風系統(tǒng)，存在隱患。物業(yè)公司認為經(jīng)理室和客服部的形象比較重要，最好安排在地上，裝修要稍好些。方案設(shè)計時應與物業(yè)提前溝通。 材料問題 客戶普遍反映廣場地面磚及項目用的石材檔次不夠高。廣場磚目前破損面積較大（因該種磚的承重力較差 ）。將來沃爾瑪開業(yè)后，因有較大型的運貨車，破損面積一定會進一步加大。定位時已有大型商業(yè)，選材時應考慮到運貨車的載重情況。另，地面石材的防水沒做好，導致石材上的水漬總不能消除，十分影響美觀，但現(xiàn)在幾乎無法改造（物業(yè)公司曾想了很多辦法吸水，效果也不理想），客戶對此反映的意見較多。 成本控制 與前期運營目標書對比，本項目產(chǎn)品變化主要有以下幾點： 原運營目標書中項目的公寓四單元為 X 公司所有，現(xiàn)為我公司回購后銷售，雖增加了土地前期費用，但也增加了銷售收入。 原運營目標書中會所是以健身休閑功 能為主，后根據(jù)銷售及市場需求改為帶餐飲功能銷售，增加了煤氣及污水管道，并及時取消了會所內(nèi)的隔墻和與健身房配套的風機房等設(shè)施及管道，會所在未造成成本增加的前提下增加了銷售面積并按照較高的售價已經(jīng)售出。 原運營目標書中寫字樓按照每層 36 單元的戶型分割銷售，后又改變?yōu)榘凑照麑愉N售，造成設(shè)計院工作重復、出圖進度滯后，造成各專業(yè)管線的拆改、電氣系統(tǒng)層盤調(diào)整、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整、消防系統(tǒng)調(diào)整等共增加現(xiàn)場簽證費用約 27 萬元。改為整層后銷售又存在一些困難，部分樓層為滿足客戶要求又改為半層銷售，增加隔墻、增加改造配電箱、改造弱 電系統(tǒng)等每層又要增加改造費用 萬元。 成本分析 從測算角度，進行項目前期和結(jié)算后成本及利潤對比分析，成本預估節(jié)約 3866 萬元（以結(jié)算為準），節(jié)余較多的有以下幾項： 弱電工程：節(jié)余 1069 萬元，主要由于實施中降低或取消原弱電系統(tǒng)的配置及功能，也存在成本指標估算不準的因素。 精裝修工程：節(jié)余 495 萬元，主要由于寫字樓 A 座精裝標準改變節(jié)省了費用。 但也有部分項目超出成本指標，主要有如下幾項： 通風空調(diào)工程費：超指標 605 萬元，主要因沃爾瑪對空調(diào)系統(tǒng)進行修改、調(diào)整增加費用所致。 財務費用：預估增加約 1080 萬元，主要為銷售延后回款及沃爾瑪不能按期銷售增加貸款時間所致。 其它分析詳見項目總結(jié)。 現(xiàn)場簽證費用分析 項目現(xiàn)場簽證增加總費用估約為 3881 萬元（占總合同額的 10%），詳細原因分析見項目總結(jié)。 .經(jīng)驗教訓： 主要有以下經(jīng)驗教訓需在今后項目中注意避免再犯： 對成本控制管理，不能從方案及設(shè)計圖過程中深入了解，進行成本控制及管理。 審圖不夠，對成本的事前控制做的不好，不能從圖紙及施工方案上提前發(fā)現(xiàn)問題，提出合理化建議。 對現(xiàn)場發(fā)生的部分現(xiàn)場簽證，跟進不及時，往往是上報洽商后才去核實，對現(xiàn) 場發(fā)生的部分現(xiàn)場簽證不能提前預警。 部分材料認價由于技術(shù)支持及自身經(jīng)驗不足，出現(xiàn)所認材料不符合現(xiàn)場使用要求的情況，造成認價工作反復，認價的合理性有一定的難度，增加不必要的工作量。 另外，全員成本意識有待提高，從項目前期定位、設(shè)計、施工、結(jié)算等各個環(huán)節(jié)都應將成本節(jié)約放在首位，各部門在涉及費用發(fā)生時應及時與成本中心協(xié)調(diào)、溝通，盡量做到產(chǎn)品與成本的合理匹配，公司管理制度應貫徹執(zhí)行。 財務管理 資金管理分析 資金籌措及資金成本管理 目前公司的資金管理模式是我司地產(chǎn)統(tǒng)一融資，統(tǒng)一安排項目資金使用，按各