【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目地勢平坦、開闊，在地貌上屬長江沖洪積三級階地堆積平原區(qū)；項(xiàng)目場區(qū)地勢西高東低，地表標(biāo)高在~；地表為近代河。流沖擊物，土壤肥沃，土層沉積厚度為10－30米。2020年2月勘測的xxxx. 及營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境顯得至關(guān)重要。xx地區(qū)作為一個新興的城市副中心地帶，主要是為了分擔(dān)漢陽主城區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的居住壓力，是以居住為主導(dǎo)的街區(qū)功能，的限制，其居住配套用地不足，xxxx綜合性生活區(qū)的建成，可為其提供部分居住生活配套用地；另外，xx地區(qū)東側(cè)接漢陽xx工業(yè)區(qū)，是。xx地區(qū)的發(fā)展對改善城市居住生活條件，增強(qiáng)城市功能具有重要的作用。相對于武昌的大學(xué)區(qū)，漢口的商貿(mào)區(qū)，漢陽的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的定位，xx地區(qū)可以稱之為：。xx地區(qū)獨(dú)特的地理位置、環(huán)境已引起武漢市委、市政府的高度重視，規(guī)劃到2020年，xx. 地區(qū)居住人口規(guī)模將達(dá)到27萬人,成為武漢新的集居住、商貿(mào)、科技開發(fā)等為一體的副城市中心；有關(guān)部門和發(fā)展商必須完成多種配套才能滿足居家要求；

　　

【正文】 分別是 G（ “ 南湖山莊 ” ）和 H（ “ 萬科四季花城 ” ）； “ 南湖山莊 ” 是所謂新觀念休閑度假居所，與我項(xiàng)目有一定可比性， “ 萬科四季花城 ” 同樣是中檔定位，并且是武漢房地產(chǎn)新代表性產(chǎn)品。 b. 進(jìn)行權(quán)重比較： 19 案例 權(quán)重 價(jià)格 得分 權(quán)重 價(jià)格 權(quán) 重 得分 A 40% 1800 元 /m2 84 720 B 8% 1500元 /m2 77 120 C 8% 1650元 /m2 70 132 D 8% 1450元 /m2 71 116 E 10% 2500 元 /m2 88 250 F 10% 1200 元 /m2 69 120 G 8% 2180元 /m2 81 175 H 8% 2020元 /m2 86 160 合計(jì) 100% ―― ―― 1793 c. 本項(xiàng)目花園洋房的定價(jià)為： 1793元 / m282/ ＝ 1835元 / m2。 d. 針對市場情況和本項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)素綜合分析可以預(yù)計(jì)： 本項(xiàng)目花園洋房的均價(jià)在 1800－ 1900元 / m2相對較為合理，市場應(yīng)該可以接受； 以現(xiàn)有的狀況，過高的價(jià)位（比如 2020元 / m2以上），市場抗性會很大，難以形成快速銷售的局面； 如果真要考慮均價(jià)定在 2020元 / m2以上，對開發(fā)商資金實(shí)力要求較高，同時必須要靠實(shí)實(shí)在在的高品質(zhì)來支撐，如尋求世界級的怡景師、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作，把最能夠吸引人的景觀做出來，給市場實(shí)在的感受，再通過有效 的市場造勢，把這個價(jià)格門檻跨過去； ② 別墅的價(jià)格 a. 采用市場對比法進(jìn)行初始定價(jià)，本項(xiàng)目與對比樓盤的評估得分比較 名稱項(xiàng)目綜合素質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn) 案例 本案 A B C D E 地理位置 6 4 4 4 4 4 4 規(guī)模 6 6 6 4 4 5 6 街道條件 5 4 4 4 4 4 4 與區(qū)域中心距離 5 4 4 4 4 4 4 交通（距站點(diǎn)距離） 5 4 4 4 4 4 4 周邊商業(yè)配套狀況 6 3 3 3 3 3 3 周邊基本生活設(shè)施 6 3 4 4 4 4 4 公共公益設(shè)施 5 3 4 4 4 4 4 外部景觀 6 4 6 6 6 6 6 內(nèi)部景觀 7 6 6 4 4 5 6 內(nèi)部配套 5 5 5 4 4 5 5 使用率 4 4 3 4 4 4 4 容積率 5 5 5 5 5 5 5 20 綠化率 6 6 6 6 5 6 6 戶型結(jié)構(gòu) 6 5 5 5 5 5 5 社區(qū)文化 6 6 5 4 3 4 6 物業(yè)管理 5 5 5 4 4 4 5 企業(yè)品牌 6 5 5 4 4 4 6 合計(jì)得分 100 82 84 77 75 80 87 注： A、 B、 C、 D、 E分別代表 “ 金色港灣 ” 、 “ 碧波山莊 ” 、 “ 錦繡豪 園 ” 、 “ 南湖山莊 ” 、 “ 萬科四季花城 ” 。 b. 進(jìn)行權(quán)重比較： 案例 權(quán)重 價(jià)格 得分 權(quán)重 價(jià)格 權(quán)重 得分 A 60% 3800 元 /m2 84 2280 B 12% 2500 元 /m2 77 300 C 12% 1800 元 /m2 75 216 9 D 8% 3800元 /m2 80 304 E 8% 3300元 /m2 87 264 合計(jì) 100% ―― ―― 3364 82 c. c. 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的定價(jià)為： 3364元 / m282/82 ＝ 3364元 / m2。 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的均價(jià)在 3000－ 3500元 / m2相對較為合理，市場應(yīng)該可以接受。 ③ 獨(dú)立花園的價(jià)格 獨(dú)立別墅、雙拼別墅或聯(lián)排別墅普遍帶私家花園，而 TOWNHOUSE的底層單位也帶私家花園，頂層單位則通過退臺處理形成空中私家花園。 武漢房地產(chǎn)市場獨(dú)立花園的售價(jià)一般是 800元 / m2－ 1100元 / m2左右。 建議本項(xiàng)目獨(dú)立花園的基礎(chǔ)售價(jià)為 1000元 / m2。 ④ 私家車位的價(jià)格 武漢的樓盤私家車位以出租的方式較多，價(jià)格在 120元 /個 月－ 150元 /個 月左右；而出售較少，郊區(qū)樓盤私家車位一般售 價(jià)多在 4萬－ 6萬元 /個。 建議本項(xiàng)目的私家車位基礎(chǔ)售價(jià)為 5萬元 /個。 ⑤ 商業(yè)街鋪的價(jià)格 xxxx地區(qū)周邊目前尚未形成成熟商圈，商鋪分布極少，故暫不對商鋪?zhàn)鞒龆▋r(jià)建議。 4． 11．房型定位 （ 1）競爭物業(yè)的戶型設(shè)置 ① 花園洋房房型分析表 樓盤名稱 戶型類別 主力戶型 主力戶型面積 21 金色港灣 二至五房 三房、四房、五房 110㎡－ 160㎡ 香榭里舍（ 2期） 一至五房 三房兩廳 110㎡－ 140㎡ 鸚鵡花園 二至五房 三房、四房、五房 120㎡－ 220㎡ 翰林苑 二至三房 二房兩廳、三房兩廳 80㎡－ 130㎡ 陽光麗景 二至三房 二房兩廳、三房兩廳 90㎡－ 130㎡ 綠島花園 三至四房 三房兩廳、四房兩廳 110㎡－ 140㎡ 東方花園 二至五房 三房兩廳、四房兩廳 130㎡－ 180㎡ 錦繡豪園 一至五房 二房、三房、四房 80㎡－ 159㎡ ② 別墅房型分析表（獨(dú)立別墅 /聯(lián)排別墅） 樓盤名稱 戶型類別 主力戶型 主力戶型面積 金色港灣 四至六房 四房、五房多廳多衛(wèi) 210㎡－ 450㎡ 錦繡豪園 四至五房 四房、五房 135㎡－ 230㎡ ③ 歸納 武漢市大型社區(qū)的多層住宅樓層為 4－ 6層，通常設(shè)計(jì)是底層 帶花園，頂層為復(fù)式單位； 各種新穎的戶型（如 TOWNHOUSE、錯層、三錯層等）越來越被市場接受，并且受到客戶的普遍歡迎，銷售良好； 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢市商品住宅的主力戶型主要是 110 M2140 M2的三房二廳二衛(wèi)，其次是 80 M2－ 100 M2的二房二廳一衛(wèi)和140 M2－ 170 M2的四室兩廳兩衛(wèi)的單位； 市場上小戶型的樓盤不多，通常是在整個樓盤規(guī)模比較大情況下作一些補(bǔ)充而設(shè)計(jì)；武昌東林外廬項(xiàng)目，由于對面中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，其設(shè)計(jì)的小戶型賣得非?？?； 漢陽區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型以 多層住宅為主，別墅、 TOWNHOUSE 等出現(xiàn)在大型中高檔樓盤中，如 “ 金色港灣 ” ； 漢陽區(qū)的戶型與其他各區(qū)的戶型相比區(qū)別不大，漢陽區(qū)商品住宅的主力戶型主要是 125 M2左右的三房二廳二衛(wèi)和 90 M2左右的二房二廳； TOWNHOUSE的面積通常在 200 M2－ 260M2，聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅多在 260 M2－ 450M2。 （ 2）本項(xiàng)目的戶型定位 本項(xiàng)目總占地面積 1180畝（ 786， 588 M2），除去其中農(nóng)業(yè)觀光園用地 400畝（ 266， 640 M2）外，其余建設(shè)用地為 780畝（ 519， 948 M2），容積率取值是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及本報(bào)告對規(guī)劃建筑方案的設(shè)想，按容積率暫定為 ，計(jì)算總建筑面積約為 416， 000 M2。 綜合本項(xiàng)目針對的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競爭對手的情況分析，對 xxxx項(xiàng)目的商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下： ① ① 總體比例 物業(yè)類型 面積 所占比例 備注 22 商業(yè) 20， 800 M2 5％ / 花園洋房 216， 320 M2 52％ 約 1， 730戶 獨(dú)立別墅 24， 960 M2 6％ 約 65戶 聯(lián)排別墅 33， 280 M2 8％ 約 110戶 TOWNHOUSE 108， 160 M2 26％ 約 465戶 其他不可售物業(yè) 12， 480 M2 3％ 會所、幼兒園、小學(xué)、市場等 合計(jì) 416， 000 M2 100％ 約 2， 370戶 ② 花園洋房 物業(yè)類型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳 二衛(wèi) 四房二廳 二衛(wèi) 五房二廳二衛(wèi)（復(fù)式） 合計(jì) 建筑面積（ M2） 80－ 100 101－ 140 141－ 170 171－ 250 / 戶數(shù) 380 850 345 155 1， 730 戶均面積（ M2） 88 123 145 188 125 戶數(shù)比例 22% 49% 20% 9% 100％ 注：三室兩廳戶型中，小三房（ 101 M2－ 120 M2）和大三房（ 121 M2－ 140 M2）的比例建議為 35： 65。 ③ TOWNHOUSE/聯(lián)排別墅 /獨(dú)立別墅 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 TOWNHOUSE 合計(jì) 建筑面積（ M2不含花園） 330－ 450 250－ 350 160－ 260 / 戶數(shù) 65 110 465 640 戶均面積（ M2） 385 310 230 / 戶數(shù)比例 10% 17% 73% 100％ ④ 三種住宅產(chǎn)品形式用地平衡表（容積率可根據(jù)實(shí)際情況 調(diào)整） 產(chǎn)品形式 建筑面積 M2 容積率 用地面積 M2 多層洋房 216， 320 173， 000 TOWNHOUSE 108， 160 135， 200 別墅（含聯(lián)排） 58， 240 166， 400 合計(jì) 382， 720 474， 600 備 23 注 上述內(nèi)容僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整； 其他設(shè)計(jì)構(gòu)想將在概念設(shè)計(jì)成果中集中體現(xiàn)。 （ 3）開發(fā)思路 以假設(shè)性方案，先開發(fā)南邊地塊，以別墅物業(yè)為主，按戶型定位中獨(dú)立別墅總建筑面積 24， 960M2，約 65戶，按容積率約為 ，總占地面積約為 83， 200 M2，合 125畝。 先期開發(fā)亦要有較大手筆，將整個項(xiàng)目幾個精彩之筆先展露出來，如果是先開發(fā)觀賞農(nóng)業(yè)園，亦要使許多消費(fèi)者能夠在先開發(fā)的幾個景點(diǎn)體驗(yàn)到江南水鄉(xiāng)的優(yōu)美景致。 4． 12．農(nóng)業(yè)觀光園功能定位 觀光園的功能要素 ，要涵蓋 “ 吃、住、行、游、購、娛 ” ，觀光園不一定只強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)觀光，應(yīng)同時強(qiáng)調(diào)可參與性，傳播注重環(huán)保的觀念，享受回歸自然的文明，體驗(yàn)旅游休閑的情趣；經(jīng)營的關(guān)鍵是要找到消費(fèi)者的承受能力與公園給予的回報(bào)相稱這一要點(diǎn)，也就是觀光園的品位、檔次、文化內(nèi)涵要讓人們覺得花得值。在起名稱可考慮使用 “ 中部田園 ” 、 “xxxx 青青世界 ” 或 “xxxx 綠野公園 ” 等個性化的稱謂較好；同時將來推廣時可以借助墨水湖對面的武漢野生動物園的知名度，以 “ 北有動物世界、南有綠野公園 ” 這樣的口號來推廣，這樣一個在北，一個在南，一個看動物，一個是賞植物 ，不用 “ 砸大奔 ” ，卻可以四兩撥千斤。 步入數(shù)百畝都市田園，即可投入自我揮灑空間，得享悠閑每一刻，加上周邊為住宅區(qū)配套的教育園區(qū)、商場、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。 項(xiàng)目建議 主 體 內(nèi) 容 建議 花卉中心 展覽如郁金香、蝴蝶蘭等珍稀花卉和特色農(nóng)產(chǎn)品 以及大型觀賞荷花池； 先期開發(fā) 快樂大本營 水邊一個綜合娛樂廣場，可以搞綜合性、可參與的活動、釣魚、燒烤等； 城市農(nóng)夫 供人們租一塊 “ 自留地 ” ，種點(diǎn)自己喜歡的蔬菜； 大觀園 展示著多種已被人所遺忘的古老農(nóng)用工具，還有織布工藝 、刺繡工藝和竹編工藝等； 中期開發(fā) 民俗文化村 展示農(nóng)家生活情景，搞些可參與的活動， 如磨豆?jié){，做陶藝，擠牛奶，織布、蠟染等； 青少年素質(zhì)教育中心 組織學(xué)生搞些課外教育活動，如干些農(nóng)活，觀察動植物生長，學(xué)些編織手藝，采蘑菇，養(yǎng)蠶等等，補(bǔ)充課堂以外的知識； 后期開發(fā) 其他項(xiàng)目 花卉蔬果超市，小型兒童游樂場、玻璃花房、辦公用房等； 適時開發(fā) 5．產(chǎn)品核心競爭能力分析 24 5． 1．領(lǐng)先的開發(fā)策略 5． 3．賣點(diǎn)營造 5． 4．賣點(diǎn)附加值分析