【導(dǎo)讀】改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。2020年，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)%，高于全國(guó)個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)17.8%，增幅比上年提高個(gè)百分點(diǎn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢。投資總量超過(guò)歷史最高水平。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過(guò)了以繁榮為主要特征的路程?？傮w產(chǎn)生萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量，表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。了大批的外銷(xiāo)花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。濟(jì)型"別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來(lái)。截止2020年低，上海別墅類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售面積已經(jīng)占全部住宅開(kāi)發(fā)面積近1/3。

　　

【正文】 挑臺(tái)臺(tái)階、屏蔽墻，使人與水有一個(gè)最適關(guān)系，以便賞景、放松 、釣魚(yú)或劃船等。 橋概念在產(chǎn)品中的落實(shí)： 圍繞水主題而深化水主題。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計(jì)主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨(dú) 特的橋居生活和橋文化。 主題橋建議： 歷史之橋（美國(guó)舊金山的金門(mén)大橋）、愛(ài)情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國(guó)的麥迪遜 橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚(yáng)州瘦西湖）?? 橋的形式形 態(tài)創(chuàng)新和多樣化： 在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計(jì)重視的遠(yuǎn)不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗(yàn)，從各個(gè)方向和角度，賦予橋以雕塑感 。每座橋用簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個(gè)性。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連 橋、雙橋、廊橋等交叉設(shè)計(jì)布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個(gè)小區(qū)靈動(dòng)而富有生機(jī)和活力。 對(duì)建筑的思考： 水景別墅的組團(tuán)： 以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團(tuán)，在營(yíng)造水系景觀的基礎(chǔ)上進(jìn)行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意 （ 1）中式水系組團(tuán)： 尊重自然，要求有私密性，建筑 同地塊和整體景觀相連系，是中國(guó)居住文化的要求。因此，我們?cè)谥惺剿到ㄖM團(tuán)中要以“小橋、流水 、人家”為意境，該組團(tuán)的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上秉承中國(guó)文化為概念。 （ 2）日式水系組團(tuán)： 以“石上清泉”為意境，該組團(tuán)的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒 泉”等概念營(yíng)造日式水系建筑組團(tuán)氣氛。 （ 3）西式水系組團(tuán)： “室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團(tuán)的別墅要注重室內(nèi)空間的戶(hù)外延伸 —— 比如入口道路通向入口庭院 ，廚房 通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺(tái)，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂(lè)庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過(guò)巧妙的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相 通互融。 水景別墅的創(chuàng)新： 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。 島居別墅 —— 借水的引進(jìn)建臨水型、半島別墅，開(kāi)門(mén)既見(jiàn)清風(fēng)徐來(lái)，水波瀲滟，魚(yú)翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽(tīng)荷，雅興徒增。 廊橋別墅 —— 專(zhuān)為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽(tīng)水之 細(xì) 語(yǔ)，閑時(shí)垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范 便油然而生。 對(duì)細(xì)部的思考 基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對(duì)會(huì)所等細(xì)部提出如下建議： （ 1）關(guān)于會(huì)所： 作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會(huì)所的設(shè)計(jì)顯得尤為重要。 A、 會(huì)所與水景的互生相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都可以體 現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融。 B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影”將是 一大創(chuàng)新。 C、 水舞廣場(chǎng)：在會(huì)所外設(shè)計(jì)水舞廣場(chǎng)不僅能凸現(xiàn)整個(gè)小區(qū)的“水概念”，同時(shí)也能成為一大景點(diǎn)。 （ 2）關(guān)于居住文化： 中國(guó)人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。我們對(duì)本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進(jìn)行融會(huì)貫通。 A、“登堂入室”水與橋的巧妙運(yùn)用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來(lái)做文章，主人要通過(guò)幾個(gè)臺(tái)階的“斷橋”（半截橋）登上入口平 臺(tái)（即把入口臺(tái)階設(shè)計(jì)成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設(shè)計(jì)小的水景（可以是細(xì)流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設(shè)計(jì)別墅有“ 護(hù)家河”，經(jīng)過(guò)造型典雅的 小橋直接進(jìn)入室內(nèi)。 B、“后花園”中的水景運(yùn)用： 在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚(yú)池等小品。 從 HONGKONG、 TOKYO、 SYDNEY到 CALIFORNIA 的 ORANGE COUNTRY，富有的身價(jià)總 在天然水岸邊顯山露水。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類(lèi)對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來(lái)、不可割舍的眷戀。依水而筑 、臨水而居更是前百年來(lái)貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。無(wú)數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢(mèng)中誕生而后永恒。 思考方向二： 從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。 主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想 同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn) 項(xiàng)目命名構(gòu)想： 在思考方向二上，我們對(duì)案名建議如下： 重點(diǎn)推薦案名： 加勒比島 Caribbean Island 參考案名： 巴黎島 威尼斯別墅 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。 主要是基于本地塊所處的豐富資源著手 以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝 （ 左右的容積率要求、 56 畝 /幢的莊園別墅） 同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn) 本方向僅作思考的方向，在實(shí)際 *作中有一定難度。 項(xiàng)目命名構(gòu)想： 在思考方向三上，我們對(duì)案名建議如下： 重點(diǎn)推薦案名： 冠華莊園 Guanhua Manor 參考案名： 藍(lán)堡 碧水莊園 【第十章 整體開(kāi)發(fā)推廣的思考】 一、整體開(kāi)發(fā)理念的思考 理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢(qián)是本能和動(dòng)力；只有賺錢(qián)，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣(mài)掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn) ；要賣(mài)掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 理念之二：做精品，樹(shù)品牌 —— 作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢(qián)，更要做精品，樹(shù)品牌； —— 先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三：尊重共性，突出個(gè)性 —— 別墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但上海的客戶(hù)可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 前期蓄勢(shì)要 充分。 高臺(tái)蓄水，概念傳播 無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷(xiāo)售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。這 一階段，我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶(hù)的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買(mǎi)阻力。同時(shí)我們的重要任務(wù) 是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷(xiāo)主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。 初期推廣要謹(jǐn)慎。 少量面市，試探市場(chǎng) 在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未 有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場(chǎng)檢驗(yàn)， 以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。 正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。 分期推出，滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。 三、分批推案思考 我們建議本項(xiàng)目一期 304 畝（按 0。 28 容積率估算，一期總建面為 5。 67 萬(wàn)方）按三階段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū) 的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；第一階段體量為 萬(wàn)方（ 4050 棟單體別 墅，含 12 棟豪華別墅），樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹(shù)立、去化達(dá) 80%情況下，加推項(xiàng)目右下側(cè)地帶的 6070 棟別墅（含 12 棟豪華別墅）；在本階段，力求實(shí) 現(xiàn)資金的迅速回籠； 第三階段：在前兩階段整體去化達(dá) 80%以上時(shí)，推出剩余房源，實(shí)現(xiàn)本盤(pán)的完全去化。 【第十一章 相關(guān)建議和思考】 一、 對(duì)單體面積的思考 單體面積的設(shè)計(jì)，既要 充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力。 我們的建議本案獨(dú)棟別墅的主力面積為： 280350m2；少量（控制在 5 套左右）豪宅面積控制在 56 畝 /幢。 二、 對(duì)房型設(shè)計(jì)的思考 空間是別墅的靈魂。必須從房型上對(duì)本案的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！ 房型建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶(hù)型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)；戶(hù)型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開(kāi)間；最好能營(yíng)造多種空間感受 ； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等??都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書(shū)房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開(kāi)放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用水景和水系：可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） —— 充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合 理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書(shū)房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車(chē)庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽(tīng)室 / 室外區(qū)：車(chē)庫(kù)門(mén)、輔助出入口、總門(mén)、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 —— 創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣(mài)房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實(shí)力 與特色，也是營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升打下伏筆。 —— 特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車(chē)庫(kù)等特別設(shè)施。 三、 建 筑立面及風(fēng)格的思考 —— 整個(gè)社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。 —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過(guò)分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。 —— 建筑立面上：高尚別墅追求個(gè)性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。 四、 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇的思考 A、開(kāi)發(fā)總體戰(zhàn)略 —— 后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ)：松江新城規(guī)劃落實(shí)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善 五、 對(duì)會(huì)所功能設(shè)置的思考 本案會(huì)所的功能設(shè)置可從以 下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行 、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律 *房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多 功能室； 餐飲類(lèi)：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其 它：閱覽室、保健診療室等。 六、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由 Inter 寬帶網(wǎng)接入（每戶(hù)要求 10M 帶寬 ）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線 電視和 VOD 點(diǎn)播。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門(mén)禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、 24 小時(shí)物業(yè)服務(wù) 七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新 材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對(duì)上海別墅市場(chǎng) 的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門(mén)窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān) 規(guī)定。