【正文】 照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。l 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有一定的性價(jià)比優(yōu)勢，故對于投資概念強(qiáng)的私營老板具有吸引力。l 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。項(xiàng)目營銷的建議項(xiàng)目需要改建的具體方案：l 外墻面需要清洗；l 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性；l 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型；l 別墅室內(nèi)需要清掃；l 部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改；l 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；l 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；l 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；l 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；l 清洗游泳池；l 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造；l 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；l 配備一輛看房專車。第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測一、類比價(jià)值預(yù)測法根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)（1）選擇可類比項(xiàng)目根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對比值可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。項(xiàng)目東海別墅（改建后）東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島地段： 市政交通及直入交通的便利性100100100100115100周邊自然和綠化景觀10095971009595教育、人文景觀10010095100105105周邊社區(qū)素質(zhì)1008585100115105周邊市政配套便利性10090100100140110產(chǎn)品：建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)1008590110120120物業(yè)類型1009510010095100單體戶型設(shè)計(jì)1009395110125125建筑空間布局和綠化景觀1008595105120120小區(qū)配套10090105105125130物業(yè)管理1009595100105105形象包裝和營銷策劃1009595100110110開發(fā)商品牌和實(shí)力1009595100105105政策上的利好100858090100105綜合分值1009294101113109（3）根據(jù)價(jià)值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)=可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)/可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值*100均價(jià)（元/平方米）綜合分值東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元/平方米）東渡園景別墅3800924130 皇府別墅3800954000 綠谷別墅50001014950 美墅55001134867 康橋半島50001104545 算術(shù)平均值4499東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平方米，高價(jià)位：5000元/平方米。根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價(jià)可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值測算可類比區(qū)域公寓均價(jià)（元/平方米）別墅均價(jià)（元/平方米）公寓與別墅價(jià)格比值普陀桃浦區(qū)380055001：閔行春申區(qū)450065001：松江新城區(qū)300046001：南匯康橋區(qū)320050001：浦東金橋區(qū)400060001：算術(shù)平均值1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為2700元/平方米，以1：，本項(xiàng)目可能的市場均價(jià)為4050元/平方米。若以即將起動的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場均價(jià)應(yīng)高于為4050元/平方米。結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平方米，高價(jià)位：5000元/平方米。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴?bào)》的報(bào)道，2003年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在400—900平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在200—300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在100—%，%，與需求的主力面積段較為匹配。作為獨(dú)立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。若以4000—5000元/平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在80—160萬元，也與潛在需求一致。三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn)均價(jià)銷售風(fēng)險(xiǎn)低價(jià)位：4000元/平方米獲得基本運(yùn)作收益和基本市場投入收益，承擔(dān)較小的市場風(fēng)險(xiǎn)中價(jià)位：4500元/平方米獲得高市場收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同時(shí)承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)位：5000元/平方米完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn)綜合結(jié)論：鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測銷售收入一覽表　金額單位：萬元序號收入項(xiàng)目總銷售收入可售面積均價(jià)備注　建筑面積　　　可售面積　　一銷售收入1毛坯房銷售收入4500　以中價(jià)位4500元/平方米作為預(yù)售的均價(jià)。2 樣板房裝修收入80契稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)*3%二營業(yè)稅金及附加銷售收入*%1 售樓營業(yè)稅營業(yè)收入*5%2 城建稅營業(yè)稅額*1%3 教育費(fèi)附加營業(yè)稅額*1%4 河道管理費(fèi)營業(yè)稅額*1%二、別墅成本預(yù)測投資估算明細(xì)表敏感系數(shù)：100%　序號成本項(xiàng)目總成本（萬元）可售面積單位成本（元/平米）備注　建筑面積19011 　　　可售面積19011 　　一74幢別墅獲得費(fèi)用 　1 74幢別墅轉(zhuǎn)讓價(jià) 3000 　2 契稅及其他稅費(fèi) 契稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)*3%二二次開發(fā)費(fèi)用 　1 有線電視及小區(qū)寬帶費(fèi)15 　2 智能化安保系統(tǒng)35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、大門入口自動門禁系統(tǒng)。3 別墅單體整修費(fèi)300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。每棟整修費(fèi)約4萬元。4 會所整修費(fèi)15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。5 綠化整修費(fèi)10 具體方案待定?！￠_發(fā)成本 　三期間費(fèi)用 110 　1 管理費(fèi)用 20 　2 銷售費(fèi)用 90 銷售收入*2%3 財(cái)務(wù)費(fèi)用0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用約200萬元已資本化計(jì)入前期費(fèi)用中　項(xiàng)目總投資 　注：銷售費(fèi)用主要包括售樓處布置、3套樣板房裝修、前期廣告費(fèi)、看房車投入。三、項(xiàng)目利潤測算利潤測算表敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬元序號項(xiàng)目金額備注1營業(yè)收入2減：營業(yè)稅及附加3開發(fā)成本4項(xiàng)目利潤4=1235期間費(fèi)用 6其中：管理費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用9稅前利潤9=4510減：所得稅（33%）10=9*33%11稅后利潤11=910由上表進(jìn)行利潤指標(biāo)的測算：l 單位毛利=項(xiàng)目利潤/銷售面積=l 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=l 銷售毛利率=項(xiàng)目利潤/銷售收入100%=%l 銷售凈利率=項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測算具體的現(xiàn)金流量表見下頁。%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。對現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用分兩次付清，簽訂合同時(shí)付800萬元及契稅等稅費(fèi)，45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時(shí)付清余下部分款項(xiàng)； 對別墅的二次開發(fā)預(yù)計(jì)3個月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在工程基本完工后開始，預(yù)計(jì)6個月結(jié)束銷售，銷售計(jì)劃為第1個月預(yù)計(jì)銷售約10%，第2個月預(yù)計(jì)銷售約20%，第3個月預(yù)計(jì)銷售約30%，第4個月預(yù)計(jì)銷售約20%，第5個月預(yù)計(jì)銷售約10%，第6個月預(yù)計(jì)銷售約10%。（該銷售計(jì)劃為保守的計(jì)劃方案）； 銷售的每月回款按當(dāng)月回款的80%加上上月回款的20%計(jì)； 內(nèi)部收益率可使用IRR函數(shù)，表達(dá)式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）。五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費(fèi)用稅前利潤　1719 稅后利潤　1151 內(nèi)部收益率%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率%項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%總投資回報(bào)率%項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資100%六、敏感性分析就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(jià)(元/m2)4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤1151 880 608 1423 1694 單位凈利606 463 320 749 891 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開發(fā)成本(元/m2)3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤1152 1361 1571 942 733 單位凈利606 716 826 496 385 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測算的指標(biāo)。由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。當(dāng)售價(jià)下降10%、成本上升超過10%時(shí)，項(xiàng)目的銷售凈利率低于9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。43 /