【正文】 生活觀及時(shí)消費(fèi)量入為出第五章 養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的金融探索對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情而言，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融資本市場(chǎng)均尚未完善，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資，不僅要明確其中的參與者及其權(quán)利義務(wù)，更要理清可能的資金來(lái)源，以合理合法高效的手段使其順利的流入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中。4. 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)金融體系在我國(guó)的國(guó)情體制下，健康養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展建設(shè)難以在短期內(nèi)形成如美國(guó)式的明確界定出開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商，并使其分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和收益的模式。而是，更多的需要在政府的指導(dǎo)支持下，由一個(gè)主體與多個(gè)主體合作，或是由該主體自身分化出多個(gè)主體來(lái)分別扮演相應(yīng)的角色，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)疑將扮演這個(gè)主體，進(jìn)而選擇與專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司合作、與信托機(jī)構(gòu)、私募基金合作，或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己組建私募基金和專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不成熟性，以及開(kāi)發(fā)商收益來(lái)源的單一性，健康養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的開(kāi)發(fā)者，應(yīng)選擇與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司合作，同時(shí)，設(shè)立自己的私募基金團(tuán)隊(duì)，為自身項(xiàng)目進(jìn)行定制化、專業(yè)化的融資服務(wù)，并以基金的運(yùn)營(yíng)管理收入來(lái)反哺開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。我國(guó)健康養(yǎng)老地產(chǎn)金融體系應(yīng)包含開(kāi)發(fā)管理主體、融資主體、運(yùn)營(yíng)主體和監(jiān)管主體，其權(quán)利義務(wù)如下：開(kāi)發(fā)管理主體權(quán)利義務(wù)健康養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)并進(jìn)行全面的管理，開(kāi)發(fā)商不僅需對(duì)項(xiàng)目選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的開(kāi)發(fā)全流程負(fù)責(zé)，更需要對(duì)項(xiàng)目的融資和運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商需要在專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，分批逐次建設(shè)養(yǎng)生住宅、養(yǎng)老住宅和配套設(shè)施；融資和運(yùn)營(yíng)上，開(kāi)發(fā)商需通過(guò)自建和合作的方式，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)完成相應(yīng)職責(zé)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也享有項(xiàng)目的銷(xiāo)售盈利和運(yùn)營(yíng)管理盈利的收益權(quán)。融資主體權(quán)利義務(wù)健康養(yǎng)老社區(qū)的融資主體是由開(kāi)發(fā)商自組的私募基金管理公司，屬于開(kāi)發(fā)商全資子公司，具有獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)管理體系，為母公司提供融資服務(wù)，并與母公司分享收益。其主要義務(wù)包括：將健康養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的不同資產(chǎn)，通過(guò)合理的金融工具轉(zhuǎn)變?yōu)榭晒┩顿Y人持有的權(quán)益，從而為項(xiàng)目建設(shè)提供長(zhǎng)期的相對(duì)低成本的資金來(lái)源保障。同時(shí)，還需要負(fù)責(zé)發(fā)行基金的日常管理工作。其權(quán)力則指，向投資人收取的基金管理費(fèi)、投資收益回報(bào)及超額收益的業(yè)績(jī)提成。運(yùn)營(yíng)主體權(quán)利義務(wù)健康養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)主體是專業(yè)的社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司，該公司由開(kāi)發(fā)商與國(guó)外具有豐富經(jīng)驗(yàn)和良好口碑的社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司合資組建，如澳大利亞FKP集團(tuán)。海外公司負(fù)責(zé)對(duì)合資公司人員的培訓(xùn)和協(xié)助社區(qū)服務(wù)管理體系的構(gòu)建，即技術(shù)的輸出，保證合資公司對(duì)健康養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和品質(zhì)性。運(yùn)營(yíng)主體的義務(wù)包括：為養(yǎng)生住宅的居民提供健康管理檔案式服務(wù)，為養(yǎng)老住宅居民提供相應(yīng)的護(hù)理服務(wù)，此外還包括社區(qū)內(nèi)的基本物業(yè)管理服務(wù)等。其權(quán)力則體現(xiàn)于對(duì)社區(qū)居民征收的基本服務(wù)費(fèi)及額外增值服務(wù)收益。監(jiān)管主體權(quán)利義務(wù)政府作為社會(huì)管理的主體，對(duì)解決老齡化社會(huì)的養(yǎng)老問(wèn)題有著不可推卸的責(zé)任和義務(wù)，而單憑其自身力量又難以從根本上完全解決這一問(wèn)題。因此，指導(dǎo)和支持開(kāi)發(fā)商進(jìn)行健康養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是實(shí)現(xiàn)借企業(yè)的力量協(xié)助政府為居民提供更科學(xué)完善的居住和養(yǎng)老環(huán)境的有效途徑。所以，政府在健康養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中也就自然的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起一定的義務(wù)并同時(shí)享有監(jiān)督管理的權(quán)利。 我國(guó)健康養(yǎng)老地產(chǎn)融資資金來(lái)源由于受到政策的導(dǎo)向性影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)日漸升高、利潤(rùn)率不斷被擠壓，投資人對(duì)其的投資意愿降低、投入的資金總量也不斷減少。但正如前文所述，基于對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的市場(chǎng)規(guī)模和較好的盈利預(yù)期，市場(chǎng)上充斥著大量渴望找尋機(jī)會(huì)進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)的資金。保險(xiǎn)資金保險(xiǎn)資金對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需求分為兩個(gè)方面，其一是對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定性高于保險(xiǎn)成本的投資收益的需求；另一方面，則是保險(xiǎn)公司對(duì)于養(yǎng)老型固定資產(chǎn)的持有意愿，尤其是以壽險(xiǎn)為主的公司。人壽保險(xiǎn)通過(guò)各類(lèi)產(chǎn)品，為客戶提供未來(lái)若干年的保障服務(wù)，包括醫(yī)療、養(yǎng)老、意外等，而客戶購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)也是看重其在將來(lái)可為自己帶來(lái)的服務(wù)和收益。因此，在養(yǎng)老問(wèn)題受到越來(lái)越多社會(huì)關(guān)注的大背景下，保險(xiǎn)公司持有一定比例的養(yǎng)老物業(yè)，并將其未來(lái)使用權(quán)益加入自身產(chǎn)品中，無(wú)疑將會(huì)大大提升保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)產(chǎn)品的對(duì)客戶的吸引力，從而為企業(yè)帶來(lái)更多的資金。這些資金通過(guò)合理的投資，又會(huì)為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。機(jī)構(gòu)持有資金各大金融機(jī)構(gòu)，如私人銀行、理財(cái)俱樂(lè)部等，持有和管理著一定規(guī)模的資金，通過(guò)投資收益，實(shí)現(xiàn)資金所有人對(duì)保值增值的需求。如，在高通脹下，銀行的理財(cái)客戶希望通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品獲取高于通脹率的穩(wěn)定收益；而各類(lèi)私募基金，雖然對(duì)投資利潤(rùn)有著較強(qiáng)的追逐意愿，但是也具有希望擴(kuò)大投資組合邊界，進(jìn)而提升收益率水平的需求。因此，這些資金也具備投資健康養(yǎng)老社區(qū)的可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)溢出資金在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的十余年間，大量的資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，而在政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷收緊的壓力下，對(duì)收益預(yù)期的下降和風(fēng)險(xiǎn)的判斷，導(dǎo)致這些資金又出現(xiàn)了大規(guī)模的撤離，比如炒房團(tuán)此前在各地掀起的炒房熱，現(xiàn)在又集體套現(xiàn)離場(chǎng)。這樣大規(guī)模的進(jìn)出必然帶來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)，是各方都不希望看到的現(xiàn)象。在國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)理財(cái)投資產(chǎn)品有限的環(huán)境下，如果能有一個(gè)投資渠道提供長(zhǎng)期穩(wěn)定性，高于一般普通投資產(chǎn)品收益率的產(chǎn)品存在，這些溢出資金可以得到適當(dāng)?shù)某恋怼ＴO(shè)立國(guó)家住房銀行欲健康地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要對(duì)剛需一族進(jìn)行有效地刺激，即對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行釋放，而其最優(yōu)方式即為借助金融杠桿使剛需一族具備購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的財(cái)力，我國(guó)2014年9月30日和2015年3月30日兩次的調(diào)控政策均基于這種思路。而構(gòu)建以住房需求為主體目標(biāo)的銀行同樣符合這種調(diào)控的思路。建立面向住房需求的銀行，把全國(guó)各地職工交納的住房公積金進(jìn)行一體化管理，服務(wù)于需要住房但財(cái)力有限者，此舉將使得更多的房產(chǎn)剛需一族被釋放在市場(chǎng)。相對(duì)商業(yè)銀行對(duì)利益的追求以及對(duì)市場(chǎng)的敏感性，國(guó)家住房銀行更能以貫徹國(guó)家政策，其效果也更顯著。（房地產(chǎn)投資基金）REITs（房地產(chǎn)投資基金）是一種新型的融資模式，REITs是從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)、管理等活動(dòng)的投資信托公司。REITs的主要優(yōu)點(diǎn)有：（1）透明度高；（2）低波動(dòng)性和保值性；（3）可免雙重征稅和無(wú)最低投資要求；（4）高流動(dòng)性；（5）穩(wěn)定的即期收入。由于以上的優(yōu)點(diǎn)使得REITs比較適宜居民投資，同時(shí)也可以解決我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來(lái)源問(wèn)題。 ABS（信貸資產(chǎn)證券化）ABS是一種除住房抵押貸款以外的資產(chǎn)支撐的證券化產(chǎn)品，是證券化技術(shù)在其他資產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用[33]。ABS可以拓寬開(kāi)發(fā)性金融的融資渠道，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)瓶頸領(lǐng)域如本文的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)。從而拓寬了開(kāi)發(fā)性金融的融資渠道，提高了資金的運(yùn)用效率。 我國(guó)健康養(yǎng)老地產(chǎn)融資工具設(shè)計(jì)健康養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)同時(shí)擁有具有健康管理服務(wù)的養(yǎng)生社區(qū)和為老年人提供層級(jí)式護(hù)理服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，拋開(kāi)未來(lái)由運(yùn)營(yíng)商提供的服務(wù)管理體系，社區(qū)內(nèi)事實(shí)上就含有兩種物業(yè)類(lèi)型[34]：其一，是可以分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的，與普通住宅產(chǎn)品相似的養(yǎng)生住宅；其二，是開(kāi)發(fā)后需要長(zhǎng)期持有的，未來(lái)通過(guò)租金和服務(wù)費(fèi)緩慢回收投入成本的養(yǎng)老住宅。開(kāi)發(fā)商在獲取項(xiàng)目建設(shè)用地、完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，需要分期開(kāi)發(fā)逐級(jí)建設(shè)，在每個(gè)建設(shè)期，以一定的比例同時(shí)開(kāi)工建設(shè)養(yǎng)生住宅、養(yǎng)老住宅和配套設(shè)施。也就是說(shuō)，投入的開(kāi)發(fā)資金是同時(shí)流入各類(lèi)物業(yè)中的。當(dāng)然，如果需要，也可以在整體設(shè)計(jì)完成后，將養(yǎng)生住宅和養(yǎng)老住宅拆分成兩個(gè)建設(shè)和管理體系，分別融資、統(tǒng)一建設(shè)[35]。因此，分別針對(duì)這兩種管理模式設(shè)計(jì)融資工具：私募基金模式基金對(duì)健康養(yǎng)老社區(qū)的投資分為兩個(gè)階段：a）開(kāi)發(fā)階段這一時(shí)期，所獲得的資金，是基于有限合伙制的封閉基金。此類(lèi)基金通常為擔(dān)負(fù)無(wú)限責(zé)任的合伙人與若干個(gè)擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的合伙人組建，其常見(jiàn)的募集方法為私募。其中，普通合伙人負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，要求普通合伙人具備很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)、豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)技能，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人只有所有權(quán)并無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，但無(wú)須承擔(dān)無(wú)限責(zé)任?；鹩糜谡麄€(gè)社區(qū)的開(kāi)發(fā)，即包含養(yǎng)生住宅、養(yǎng)老住宅和配套設(shè)施的整個(gè)社區(qū)開(kāi)發(fā)中，以養(yǎng)生住宅的銷(xiāo)售收入為基金收益保證，封閉期持續(xù)至社區(qū)開(kāi)發(fā)完成。各類(lèi)資金以有限合伙人的形式進(jìn)入，僅獲取收益，不參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程。在社區(qū)開(kāi)發(fā)完成后，基金到期解散，此時(shí)投資人可選擇獲取收益后完全退出，也可將資金沉淀，進(jìn)入下一輪投資[36]。b）運(yùn)營(yíng)階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，發(fā)起新的房地產(chǎn)投資基金，用以購(gòu)買(mǎi)健康養(yǎng)老社區(qū)中的全部養(yǎng)老物業(yè)，投資基金購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老物業(yè)后，整租給運(yùn)營(yíng)公司，由運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理。投資基金以物業(yè)的租金收入作為收益保證，該基金為開(kāi)放式，投資人長(zhǎng)期持有獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，也可在不公開(kāi)的途徑私下自由交易獲取增值收益。各類(lèi)資金可以根據(jù)需要進(jìn)行不同的投資選擇。當(dāng)社區(qū)由一個(gè)發(fā)展為兩個(gè)、甚至多個(gè)時(shí)，投資基金管理的資產(chǎn)總量上升，其價(jià)值也不斷增長(zhǎng)，投資人獲利增加。此外，隨著投資人對(duì)投資基金的預(yù)期增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)意愿增強(qiáng)，對(duì)于同時(shí)投資開(kāi)發(fā)基金的投資人在此時(shí)將享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。BT模式“建設(shè)——移交”（BuildTransfer），通常被簡(jiǎn)稱為BT模式。 其是對(duì)BOT模式的優(yōu)化，核心理念是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)由項(xiàng)目公司總承包，各項(xiàng)環(huán)節(jié)都通過(guò)驗(yàn)收后轉(zhuǎn)交于業(yè)主，后者向投資者支付相應(yīng)的資金的過(guò)程。健康養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的BT模式，是指根據(jù)某些投資人對(duì)社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老物業(yè)的長(zhǎng)期持有需求，在開(kāi)發(fā)時(shí)，與其簽訂代建回購(gòu)合約，并在開(kāi)發(fā)完成后將物業(yè)所有權(quán)移交投資人。其中，也包含兩種合作形式，其一是開(kāi)發(fā)商與投資人分別將資金投入養(yǎng)生物業(yè)和養(yǎng)老物業(yè)的開(kāi)發(fā)中，但由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)統(tǒng)一建設(shè)。其二是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，在建成后按事先簽訂的回購(gòu)協(xié)議，移交養(yǎng)老物業(yè)給投資人。此融資模式的主要合作方來(lái)自于保險(xiǎn)公司、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)等對(duì)養(yǎng)老物業(yè)有著強(qiáng)烈的持有意愿的投資人。其中，保險(xiǎn)公司由于受到政策對(duì)保險(xiǎn)資金禁止用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的明確限制，不可自行組織養(yǎng)老物業(yè)的開(kāi)發(fā)，所以此模式是雙方共贏的選擇。第六章 基于健康養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模型的投融資分析5. 健康養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模型構(gòu)建為充分說(shuō)明健康養(yǎng)老地產(chǎn)這種新型地產(chǎn)模式，在復(fù)合型融資的支持下，具有高度的可行性和極佳的投資價(jià)值，將以高度市場(chǎng)化的數(shù)據(jù)構(gòu)建項(xiàng)目模型（即不考慮政府提供的土地、資金、資源等方面的支持）[37]。 項(xiàng)目基本信息及規(guī)劃指標(biāo)擬構(gòu)建模型項(xiàng)目，位于一線城市近郊，總用地面積541畝，。，折合地面價(jià)177萬(wàn)元/畝，折合建筑面積樓面地價(jià)2,260元/平米；，包含了養(yǎng)老社區(qū)的基建、裝修和設(shè)備成本，按計(jì)容可建面積計(jì)，折合單價(jià)5,094元/平米。項(xiàng)目養(yǎng)生住宅規(guī)劃為以低密度別墅類(lèi)產(chǎn)品及多層洋房公寓相結(jié)合的中低密度業(yè)態(tài)組合及養(yǎng)生養(yǎng)老配套資源。具體規(guī)劃指標(biāo)如下： 規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)備注項(xiàng)目總體一期二期三期占地面積平方米361,000 108,000 132,000 121,000 　折合畝數(shù)（畝）541161198 182 　容積率 　計(jì)容積率建筑面積（平方米）424,450 131,600 146,950 145,900 　其中獨(dú)棟別墅81,080 22,680 16,800 41,600 分戶銷(xiāo)售物業(yè)，一期戶均面積420平米，二、三期600－800平米聯(lián)排69,920 5,120 51,300 13,500 分戶銷(xiāo)售物業(yè)多層公寓64,800 64,800 　　分戶銷(xiāo)售物業(yè)小高層93,600 　46,800 46,800 分戶銷(xiāo)售物業(yè)健康養(yǎng)老區(qū)域75,000 39,000 　36,000 不可拆分產(chǎn)權(quán)物業(yè)養(yǎng)生酒店25,000 　25,000 　不可拆分產(chǎn)權(quán)物業(yè)健康管理中心8,000 　　8,000 不可拆分產(chǎn)權(quán)物業(yè)，含一個(gè)防癌檢測(cè)中心商業(yè)7,050 　7,050 　不可拆分產(chǎn)權(quán)物業(yè) 養(yǎng)生住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度及銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)接受程度及其區(qū)位劣勢(shì)，預(yù)計(jì)養(yǎng)生住宅年去化量為5萬(wàn)平米。 銷(xiāo)售周期分期產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售周期當(dāng)期年去化面積一期獨(dú)棟7個(gè)季度5－6萬(wàn)平米/年聯(lián)排3個(gè)季度多層9個(gè)季度二期獨(dú)棟5個(gè)季度6－7萬(wàn)平米/年聯(lián)排9個(gè)季度小高層6個(gè)季度三期獨(dú)棟8個(gè)季度6－7萬(wàn)平米/年聯(lián)排3個(gè)季度小高層6個(gè)季度總體22個(gè)季度銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，聯(lián)排別墅當(dāng)前時(shí)點(diǎn)售價(jià)約12000元/平米，基于本項(xiàng)目健康養(yǎng)生住區(qū)的特點(diǎn)和功能性，根據(jù)價(jià)格評(píng)分表測(cè)算，設(shè)定項(xiàng)目時(shí)點(diǎn)聯(lián)排別墅均價(jià)為15400元/平米，并據(jù)此確定其他物業(yè)類(lèi)型時(shí)點(diǎn)均價(jià)。詳見(jiàn)下表： 產(chǎn)品價(jià)格定位物業(yè)類(lèi)型現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)（元/平米）評(píng)估方法獨(dú)棟別墅18,000獨(dú)棟別墅一般比聯(lián)排溢價(jià)15%～30%，取20%聯(lián)排別墅15,400多層公寓10,000聯(lián)排一般比多層溢價(jià)50%小高層公寓9,000多層一般比小高層溢價(jià)10%同時(shí)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)住宅類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)8～9%左右，以保守角度出發(fā)，設(shè)定本項(xiàng)目銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)年均漲幅統(tǒng)一為5%。 養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)計(jì)劃規(guī)劃方案本項(xiàng)目在一期和三期中各有一部分養(yǎng)老社區(qū)。這里以一期的規(guī)劃方案為例展開(kāi)。一期中的養(yǎng)老社區(qū)由養(yǎng)老公寓和健康會(huì)所兩大部分組成。養(yǎng)老公寓中服務(wù)式養(yǎng)老公寓建筑面積30,000平米，護(hù)理式養(yǎng)老公寓建筑面積4,000平米（詳見(jiàn)下表）。健康會(huì)所由3,000平米的健康服務(wù)區(qū)和2,000平米的休閑活動(dòng)區(qū)組成，健康服務(wù)區(qū)為居民提供日常健康管理和健康咨詢服務(wù)，休閑活動(dòng)區(qū)為居民提供休閑、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)的場(chǎng)所。 養(yǎng)老物業(yè)規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型用地面積（畝）建筑面積（平米）健康會(huì)所健康服務(wù)區(qū)335,0003,000