【正文】 金凈流量 對應(yīng)各年貼現(xiàn)系數(shù)。此行各年數(shù)值之和就是凈現(xiàn)值 NPV； 4. 凈流量現(xiàn)值累計行的各年凈流量現(xiàn)值累計等于其上一年的累計加上該年的現(xiàn)值之和，因此，該行的最后累計值也是 NPV。此行數(shù)值先是負 ， 后是正，正負交替處之前的年數(shù)就是動態(tài)投資回收期的年數(shù)； 5. 現(xiàn)金流量 表中的貼現(xiàn)率不同，并不影響內(nèi)部利潤率和靜態(tài)投資回收期，只影響 NPV 和動態(tài)投資回收期。貼現(xiàn)率 Ic 越大， NPV 越小，動態(tài)投資回收期越長。如果設(shè)定 Ic 正好等于 IRR，則必有 NPV=0，動態(tài)回收期恰好等于項目計算期 。 6. 設(shè)定較小的貼現(xiàn)率 Ic，可以計算得到較小的動態(tài)投資回收期，但這是降低了項目可行性的標(biāo)準門檻，在行業(yè)審批、特別是在金融機構(gòu)的貸款請求中是不利的。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 34 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 ? 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 1. 稅前靜態(tài)投資回收期（ Pt） =稅前累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年稅前累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)年稅前凈現(xiàn)金流量 =（ 11） +247。 =（年） 即 年 12=6 月 2. 稅后靜態(tài)投資回收期（ Pt） =稅后累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年稅后累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)年稅后凈現(xiàn)金流量 =（ 11） +247。 =（年） 即 年 12=7 月 ? 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 1. 稅前動態(tài)投資回收期（ P’ t） =稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)年稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =（ 11） +247。 =（年） 即 年 12=6 月 2. 稅后動態(tài)投資回收期（ P’ t） =稅后折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年稅后折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)年稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 35 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 =（ 11） +247。 =（年） 即 年 12=7 月 ? 凈現(xiàn)值（ NPV） 1. 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） =稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =（萬元） 2. 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） =稅后累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =（萬元） ? 內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率是計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累 計之和等于零時的折現(xiàn)率，在實際計算中可用試差法計算。其應(yīng)首先試算出凈現(xiàn)值最接近 0時一正一負的折現(xiàn)率，再根據(jù)公式計算內(nèi)部折現(xiàn)率，公式為： 內(nèi)部收益率 =偏低的折現(xiàn)率 +兩個折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 /兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值的絕對值之和 本案通過試算得出稅前兩個折現(xiàn)率為 155%與 156%，折現(xiàn)值分別為 與 ；稅后的為 108%與 109%，折現(xiàn)值為 與 ,因此可算出： 1. 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） =偏低的折現(xiàn)率 +兩個折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 /兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 的絕對值之和 =155%+（ 156%155%） (+) =% 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 36 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 2. 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） =偏低的折現(xiàn)率 +兩個折現(xiàn)率之差偏低的折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值 /兩種折現(xiàn)率算得的凈現(xiàn)值的絕對值之和 =108%+(109%108%) (+) =% ? 分析： 1. 凈現(xiàn)值（ NPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 i 將項目計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和，是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。通 常選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，故本項目貼現(xiàn)率定為 8%。通過現(xiàn)金流量表的計算，得出本項目凈現(xiàn)值為：稅前 NPV 為 萬元 0， 稅后 NPV 為 萬元 0故本方案可行。 2. 內(nèi)部收益率（ IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng) IRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)目前的銀行利率及房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平，可以把基準收益率界定在 8%。由現(xiàn)金流量表的計算可知本項目全部投資的稅 前內(nèi)部收益率為%， 稅后內(nèi)部收益率為 %高于基準收益率，故本方案可行。（由于本案的開發(fā)資金全部是貴司自有資金，本案分析并沒有考慮財務(wù)費用，并且本案的投資回收期較短，故內(nèi)部收益率較高） 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 37 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 項目財務(wù)指標(biāo)計算結(jié)果 序 號 項 目 數(shù) 值 所用財務(wù)報表 （一） 內(nèi)部收益率 《現(xiàn)金流量表》 （ 1） 稅前 % （ 2） 稅后 % （二） 凈現(xiàn)值 《現(xiàn)金流量表》 （ 1） 稅前 萬元 （ 2） 稅后 萬元 （三） 動態(tài) 投資回收期 《現(xiàn)金流量表》 （ 1） 稅前 年 （ 2） 稅后 年 （四） 靜態(tài)投資回收期 《現(xiàn)金流量表》 （ 1） 稅前 年 （ 2） 稅后 年 （五） 投資收益率 《損益表》 （ 1） 稅前 % （ 2） 稅后 % （六） 投資利稅率 % 《損益表》 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 38 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 第五部份：項目不確定性分析 1 項目盈虧平衡分析 盈虧平衡分析又稱損益平衡分析，它是通過盈虧平衡點分析項目的成本與收益的平衡關(guān)系。它的目的就是找出這種由盈利到虧損的 臨界點，據(jù)此判斷項目風(fēng)險的大小及對風(fēng)險的承受能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 說明： A 表示稅前成本； 萬元 B 表示銷售面積： 平方米 T1 表示銷售稅金及附加： 17% T2 表示所得稅： 33% C2 表示銷售均價：（ ++） /3= 萬元 /平方米 C1 表示稅前成本銷售均價 S 表示項目保本銷售均價 Y 表示項目保本銷售量 R 表示保本銷售率 項目保本銷售均價 項目的稅前成本銷售均價： C1=A/B =170437300 元 / 平方米 = 元 /平方米 而項目的保本銷售均價與項目成本銷售均價的關(guān)系式為： S=C1/（ 1— T1） =（ 1— 17%） = 元 /平方米 綜上所述，項目的保本銷售均價為 元 /平方米。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 39 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 項目保本銷售量 Y=A/[C2（ 1— T1） ] =170437300/[28300（ 1— 17%） ] = 平方米 因此，項目的保本銷售量為 平方米。 項目保本銷售率 R=C1/[（ 1— 71）（ 1— 72） C2+C1 T2] =[（ 1— 17%） (1— 33%) 28300+ 33%] =% 因此，項目的保本銷售率為 %。 分析：項目的保本銷售率為 %70%，即項目的保本銷售率小于行業(yè)內(nèi)的保本銷售率的警戒線，項目的抗風(fēng)險性較強。 2 項目敏感性分析 影響項目收益的最主要的因素是銷售價格和建筑工程成本，因此，為項目租售價格變動和建安工程成本變動對收益的影響作敏感性分析。下表給出了項目租售價格和建安工程成本上下變動 10%時，主要評估經(jīng)濟指標(biāo)的變動情況。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 40 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 敏感性分析表 序號 變動因素 變動率 評價指標(biāo) 數(shù)值 1 建安工程成本和租售價格 均 不變 稅前投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 2 建安工程成本 +10% 稅前投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率 （ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 3 租售價格 10% 稅前投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 4 建安工程成本和租售價格 建安 +10%同時租價 10% 稅前 投資收益率 % 稅后投資收益率 % 投資利稅率 % 稅前凈現(xiàn)值（ NPV） 稅前內(nèi)部收益率（ IRR） % 稅后凈現(xiàn)值（ NPV） 稅后內(nèi)部收益率（ IRR） % 備注：基準收益率為 8% 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 41 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 上表顯示： 1. 項目在所設(shè)定的租售價格不變的情況下，建安成本上升 10%時，稅后內(nèi)部收益率下降 %，稅后凈現(xiàn)值下降 萬元，稅后投資收益率下降 %，項目財務(wù)指標(biāo)波動較 大； 2. 項目在所設(shè)定的建安成本不變的情況下，租售價格下降 10%時，稅后內(nèi)部收益率下降 %，稅后凈現(xiàn)值下降 萬元，稅后投資收益率下降 %，項目財務(wù)指標(biāo)波動與建安成本上升的波動相當(dāng)，但稅后凈現(xiàn)值下降幅度較大； 3. 當(dāng)項目的建安工程成本上升 10%的同時租售價格下降 10%時，稅后內(nèi)部收益率下降 %，稅后凈現(xiàn)值下降 萬元，稅后投資收益率下降%，項目財務(wù)指標(biāo)波動較大，但仍具有較強的投資收益。 結(jié)論： 由于項目銷售周期較短，建安成本和租售價格對項目的敏感性均較高，但由于 項目投資收益率較強，即使出現(xiàn)建安工程成本上升 10%的同時租售價格下降10%時，項目的財務(wù)指標(biāo)仍然較高，盈利能力也較強，可見項目在最保守的情況下也不會出現(xiàn)虧本，其抗風(fēng)險性較強。 深圳 ?巴厘島投資可行性及收益分析報告 第 42 頁 三明國際 (中國 )商業(yè)策劃顧問公司 SANMING INT’L(CHINA)BUSINE SS CONSULTANT CO 深圳巴厘島 第六部份：風(fēng)險分析 商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險是投資者不能收到期望的或要求的投資收益率的偶然性或可能性，因此，風(fēng)險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。以下按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期和風(fēng)險的實質(zhì)內(nèi)容對風(fēng)險進行分類分析及其防范分析。 1 按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期分類的風(fēng)險及其防范 投資前期的風(fēng)險 商業(yè)房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險是指投資計劃實施 前期的風(fēng)險，例如市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險，建筑規(guī)劃方案設(shè)計風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)投資的自身特點，這一階段的風(fēng)險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。 風(fēng)險防范：市場定位及建筑規(guī)劃方案設(shè)計應(yīng)極度審慎，多方論證，建議成立專家顧問。 開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險 開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險指從商業(yè)房地產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段風(fēng)險。例如按時完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。 風(fēng)險防范：工程部門應(yīng)嚴格控制成本、質(zhì)量、進度、并取得各職能管理部門的支持。 商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險包括兩部分內(nèi)容： 其一是 投資經(jīng)營的風(fēng)險，例如由于投資計劃安排不當(dāng)，融資計劃考慮不周帶