【正文】 ） 內(nèi)部收益率 《現(xiàn)金流量表》（1） 稅前 %（2） 稅后 %（二） 凈現(xiàn)值 《現(xiàn)金流量表》（1） 稅前 萬元（2） 稅后 萬元（三） 動態(tài)投資回收期 《現(xiàn)金流量表》（1） 稅前 年（2） 稅后 年（四） 靜態(tài)投資回收期 《現(xiàn)金流量表》（1） 稅前 年（2） 稅后 年（五） 投資收益率 《損益表》（1） 稅前 %（2） 稅后 %（六） 投資利稅率 % 《損益表》39 / 48第五部份：項目不確定性分析1 項目盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱損益平衡分析，它是通過盈虧平衡點分析項目的成本與收益的平衡關(guān)系。它的目的就是找出這種由盈利到虧損的臨界點，據(jù)此判斷項目風險的大小及對風險的承受能力，為投資決策提供科學依據(jù)。說明：A 表示稅前成本； 萬元B 表示銷售面積： 平方米T1 表示銷售稅金及附加：17%T2 表示所得稅：33%C2 表示銷售均價：（++）/3= 萬元/平方米C1 表示稅前成本銷售均價S 表示項目保本銷售均價Y 表示項目保本銷售量R 表示保本銷售率 項目保本銷售均價項目的稅前成本銷售均價：C1=A/B=170437300 元/ 平方米= 元/平方米而項目的保本銷售均價與項目成本銷售均價的關(guān)系式為：S=C1/（1—T1）=（1—17%）= 元/平方米綜上所述，項目的保本銷售均價為 元/平方米。 項目保本銷售量Y=A/[C2（1—T1）]40 / 48=170437300/[28300（1—17%）]= 平方米因此，項目的保本銷售量為 平方米。 項目保本銷售率R=C1/[（1—71）（1—72）C2+C1T2]=[（1—17%）(1—33%)28300+33%]=%因此，項目的保本銷售率為 %。分析：項目的保本銷售率為 %70%，即項目的保本銷售率小于行業(yè)內(nèi)的保本銷售率的警戒線，項目的抗風險性較強。2 項目敏感性分析影響項目收益的最主要的因素是銷售價格和建筑工程成本，因此，為項目租售價格變動和建安工程成本變動對收益的影響作敏感性分析。下表給出了項目租售價格和建安工程成本上下變動 10%時，主要評估經(jīng)濟指標的變動情況。41 / 48敏感性分析表序號 變動因素 變動率 評價指標 數(shù)值稅前投資收益率 %稅后投資收益率 %投資利稅率 %稅前凈現(xiàn)值（NPV） 稅前內(nèi)部收益率（IRR）%稅后凈現(xiàn)值（NPV） 1建安工程成本和租售價格均不變稅后內(nèi)部收益率（IRR）%稅前投資收益率 %稅后投資收益率 %投資利稅率 %稅前凈現(xiàn)值（NPV） 稅前內(nèi)部收益率（IRR）%稅后凈現(xiàn)值（NPV） 2 建安工程成本 +10%稅后內(nèi)部收益率（IRR）%稅前投資收益率 %稅后投資收益率 %投資利稅率 %稅前凈現(xiàn)值（NPV） 稅前內(nèi)部收益率（IRR）%稅后凈現(xiàn)值（NPV） 3 租售價格 10%稅后內(nèi)部收益率（IRR）%稅前投資收益率 %稅后投資收益率 %投資利稅率 %稅前凈現(xiàn)值（NPV） 稅前內(nèi)部收益率（IRR）%稅后凈現(xiàn)值（NPV） 4建安工程成本和租售價格建安+10%同時租價10%稅后內(nèi)部收益率（IRR）%備注：基準收益率為 8%42 / 48上表顯示：1. 項目在所設(shè)定的租售價格不變的情況下，建安成本上升 10%時，稅后內(nèi)部收益率下降 %，稅后凈現(xiàn)值下降 萬元，稅后投資收益率下降 %，項目財務指標波動較大；2. 項目在所設(shè)定的建安成本不變的情況下，租售價格下降 10%時，稅后內(nèi)部收益率下降 %，稅后凈現(xiàn)值下降 萬元，稅后投資收益率下降 %，項目財務指標波動與建安成本上升的波動相當，但稅后凈現(xiàn)值下降幅度較大；3. 當項目的建安工程成本上升 10%的同時租售價格下降 10%時，稅后內(nèi)部收益率下降 %，稅后凈現(xiàn)值下降 萬元，稅后投資收益率下降 %，項目財務指標波動較大，但仍具有較強的投資收益。結(jié)論：由于項目銷售周期較短，建安成本和租售價格對項目的敏感性均較高，但由于項目投資收益率較強，即使出現(xiàn)建安工程成本上升 10%的同時租售價格下降 10%時，項目的財務指標仍然較高，盈利能力也較強，可見項目在最保守的情況下也不會出現(xiàn)虧本，其抗風險性較強。43 / 48第六部份：風險分析商業(yè)房地產(chǎn)投資風險是投資者不能收到期望的或要求的投資收益率的偶然性或可能性，因此，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應。以下按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期和風險的實質(zhì)內(nèi)容對風險進行分類分析及其防范分析。1 按商業(yè)房地產(chǎn)壽命周期分類的風險及其防范 投資前期的風險商業(yè)房地產(chǎn)投資前期的風險是指投資計劃實施前期的風險，例如市場定位風險、投資方案決策風險，建筑規(guī)劃方案設(shè)計風險等。由于房地產(chǎn)投資的自身特點，這一階段的風險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。風險防范：市場定位及建筑規(guī)劃方案設(shè)計應極度審慎，多方論證，建議成立專家顧問。 開發(fā)建設(shè)期間的風險開發(fā)建設(shè)期間的風險指從商業(yè)房地產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段風險。例如按時完工風險、成本控制風險、工程質(zhì)量風險等。風險防范：工程部門應嚴格控制成本、質(zhì)量、進度、并取得各職能管理部門的支持。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風險包括兩部分內(nèi)容：其一是投資經(jīng)營的風險，例如由于投資計劃安排不當，融資計劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風險。風險防范：財務、工程部門應編制嚴格的資金使用計劃，公司管理層要大力拓展融資渠道，先期解決資金來源。其二是指商業(yè)房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風險，例如44 / 48由于市場定位及營銷措施不力等致使營銷業(yè)績不佳。風險防范：策劃部門應制定強有力的營銷計劃，重點解決商場的銷售、招租以及后期的經(jīng)營操作，盡早吸引大商家入駐商業(yè)廣場，以促發(fā)零散商鋪的租售兩旺局面。 管理階段風險管理風險是指商業(yè)房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風險。例如與客戶關(guān)系處理不當帶來的糾紛，商戶入住后的安全、物業(yè)維護問題存在的風險等。風險防范：如采用下屬經(jīng)營管理公司，應加強內(nèi)部管理和人員培訓中。或選擇名牌經(jīng)營管理公司進行管理以提升消費者對所開發(fā)物業(yè)的認同度，取得整體效益最大化。2 按風險的實質(zhì)內(nèi)容分類的風險及其防范 政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失?，F(xiàn)階段主要表現(xiàn)為國家經(jīng)濟的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費率等風險。風險防范：時刻關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)景氣度和深圳市尤其是福田區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟景氣度，并加強與政府的溝通，了解政策方向。 市場風險市場風險是指由于市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭狀況以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務市場、同業(yè)競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。風險防范：營銷策劃部門應時刻關(guān)注市場的變化，隨市場的變化而對市場定位和營銷計劃進行實時動態(tài)的調(diào)整。45 / 48 經(jīng)營風險經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營管理決策失誤造成的風險。例如營銷策略的制定、營銷渠道的選擇、產(chǎn)品租售價格定位等經(jīng)營決策上與管理決策上存在的風險。 財務風險財務風險指房地產(chǎn)項目融資、資金運用等財務管理方面帶來的風險。其中，融資帶來的風險占主要比重。如果過度舉債、資金運用不當，不僅會增加融資成本、減少投資收益、還有可能因無法按期清償債務，而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)風險。同時，自有資金不足，而又不能及時解決融資問題，致使項目后續(xù)資金不足造成“爛尾樓”的情況也屢見不鮮。風險防范：嚴格制定資金使用計劃，提前解決融資渠道，同時根據(jù)資金使用計劃進行適度貸款。 金融風險金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和金融政策風險兩方面。風險防范：時刻關(guān)注金融政策動向，應為有可能出現(xiàn)的銀根收縮而提前解決資金來源。 信用風險信用風險是指項目投資參與者與項目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責任上存在的風險。我國因種種原因，目前的信用程度較低，因而商業(yè)房地產(chǎn)投資的信用風險較大。風險防范：嚴格選擇合作及交易伙伴，加強合同和財務管理。3 最主要風險剖析 市場風險項目屬于租售整體經(jīng)營性質(zhì)，除了銷售還有租賃收入，資金回籠多樣化，46 / 48但主要以銷售為主，租賃經(jīng)營只對銷售起協(xié)助性、補充性的作用，資金的快速回籠也是以銷售回籠為主，目前項目區(qū)域已經(jīng)有兩個與本項目定位相似的購物商場——女人世界、女人世界名店城，兩個項目都位于華強北商圈，總體規(guī)模不大，分別為 12022 和 6000 平方米，其市場還沒有完全飽和，因此，本項目必須早定案、早立項、早建設(shè)，并盡早投入經(jīng)營，盡早確定在區(qū)域內(nèi)的龍頭位置，從而把項目的市場風險降到最低。 經(jīng)營風險項目定位為中國首家女性 FREE 主題體驗式潮流生活港（FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN） ，以購物、休閑、娛樂、餐飲、于一體的現(xiàn)代購物中心，就是抓住了區(qū)域市場的空白點，已經(jīng)是領(lǐng)跑于區(qū)域市場一大步了。但必須清晰的是，商業(yè)項目并不是住宅項目，并不是做好、做準定位就可以的，它的成功與否還要看后期的經(jīng)營管理。因此，項目的經(jīng)營風險就在于如何對已經(jīng)招租成功后的經(jīng)營管理做好。47 / 48第七部份：結(jié)論與建議1 結(jié)論通過項目的分析可見，本案是可行的，并將帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。項目總收入為銷售收入及三年返租收入的總和，即+=(萬元)，稅后利潤為 萬元，投資稅后內(nèi)部收益率為 %，遠遠高于銀行貸款利率，也高于同行業(yè)平均效益水平，財務效益較好。同時，項目的建設(shè)處于深圳市經(jīng)濟高速發(fā)展階段及福田區(qū)提升商業(yè)地位的重要時期，所處區(qū)域?qū)Ω邫n次、集娛樂、悠閑、購物于一體的綜合性商場的需求旺盛，市場前景較為樂觀。2 建議眾所周知，商場開發(fā)風險極大，成功了就收益極為豐厚，一旦失敗，就會造成大面積空置，租售困難。(特別是三層以上的商場)因此，商場的經(jīng)營好壞是項目成敗的關(guān)鍵。通過上述分析，敝司建議：1. 項目聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司或具有豐富 “操場”經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人協(xié)助整個項目的后期經(jīng)營操作。2. 項目擁有良好的經(jīng)濟和社會效益，資金回收的速度快，在資金籌措方面可多向銀行貸款開發(fā)，盡量減少公司資金壓力，也為公司其他項目開發(fā)和商場的后期經(jīng)營管理工作提供資金的保證。3. 隨著華強北商圈的升級，將陸續(xù)有一些商業(yè)物業(yè)上馬，作為有獨特定位的本項目應盡早開展招商銷售工作，盡快開業(yè)以爭取時間上的優(yōu)勢，從而擴大市場份額，以保證項目投資的快速回收。