【正文】 設(shè)計與開發(fā)有限公司 營造承建 上海開天集團 基地面積 萬平方米 綠地面積 18 萬平方米 建筑風(fēng)格 amp。簡潔現(xiàn)代 建筑面積 A 型 (三層 ) B 型 (二層 ) C(二層 ) D(三層 )amp。E(二層 ) F(三層 ) 地上 330. 79m2 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2 總套數(shù) 一期 66 幢 會所 6000 平方米 主力總價 160— 320 萬元 銷售情況 一期開盤半年不到， 50 多幢預(yù)售 主要賣點及概念 高檔別墅山水 \普羅旺斯的生活方式 九洲大唐花園 位置 九亭滬松公路 1789 弄 發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計師 上海同濟大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院 /四川省建筑設(shè)計研究院 建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 基地面積 15 萬平方米 水域面積 5 萬平方米 綠化面積 6 萬平方米 建筑面積 C 型 (三層 ) F 型 (三層 ) D(二層 ) 總套數(shù) 首期 35 幢 會所 2020 平方米 主力總價 38505880， 120230 萬 /套 物業(yè)管理 元 /平米 .月 銷售情況 2020 年 5 月開盤 ,半年去化 65% 主要賣點及概念 水面面積 5 萬平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 /都市水上自然村 高水化率別墅區(qū) 楓丹白露 位置 上海南匯華東大道 188 號（離上海野生動物園半公里） 投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā) 展有限公司 發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司 行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司 技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積 m2 建筑總面積 m2 別墅 m2 公建 m2 建筑覆 蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 %amp。 % 建筑風(fēng)格 面積 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式 amp。萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 。 主力總價 250— 350 萬元 銷售情況 一期開盤一年左右，估計仍有 3— 5 套未售出 主要賣點及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍 備注 概念炒作時強調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。 玫瑰灣 位置 孫橋路 202 號（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境 優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。nbs p。獨棟 平方米 /套 物管費 3 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期聯(lián)排 26 棟 (104 套 ),獨棟 84 套 ,另有少許雙拼 。 二期 20203 開盤 202012 交房 淺水灣花園一期二期 位置 上海莘淞路 990 號 發(fā)展商 上海新世紀萬潤置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計 華東建筑設(shè)計研究院 環(huán)境設(shè)計 美國 JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所 技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積 率 綠化率 178000 100000 62% 建筑面積 272446 平方米 物管費 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期獨棟 106 套 ,雙拼 7 棟 14 套 ,聯(lián)排 94 套 (22 棟 )。 【第六章 客源 分析】 一、定位原則： 基于本項目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標考慮，主體目標客戶界定的原則有三： 第一：主體目標客戶階層中的個體物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮螅? 第二：主體目標客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋? 第三：主體目標客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據(jù)。 其中購買 力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、 原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出 ： 消費特征 —— 不講究性價比，講究性能比。 需要絕對私密性。由于這部分人 身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一 非常注重產(chǎn)品的個性。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位 崇尚自然，追求靜雅。橫跨通波塘的一座長橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。 開發(fā)團隊優(yōu)勢： 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗和實力； 優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設(shè)計單位支持 二、 劣勢分析： 本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。 代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。 （ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新 —— 亞熱帶風(fēng)情。 針對同總價的別墅物業(yè) —— 高檔別墅區(qū)定位，單價在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。 【第九章 營銷概念構(gòu)想】 思考方向一： （主推） 從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。以水為主打 概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概 念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。 我們努力將水的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。 獨創(chuàng)“橋居時代”引 領(lǐng)別墅新潮流的全新概念 “橋居時代”的獨特創(chuàng)新 （橋 — 橋居 — 橋生活） 我們希望通過談“橋”來說“水” 以“橋居時代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念 倡導(dǎo)新水景別墅的新時尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流 橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋 （卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋 ? ? 橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點。 “水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。 在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之 橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。 以水造景，以橋串景 水概念在環(huán)境中的落實： 水是本案可以塑造的一大特色。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為 核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。 從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園 ，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品 ，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關(guān)系，以便賞景、放松 、釣魚或劃船等。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨 特的橋居生活和橋文化。每座橋用簡單的設(shè)計最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。 對建筑的思考： 水景別墅的組團： 以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意 （ 1）中式水系組團： 尊重自然，要求有私密性，建筑 同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。 （ 2）日式水系組團： 以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒 泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。 水景別墅的創(chuàng)新： 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。 廊橋別墅 —— 專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽水之 細 語，閑時垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范 便油然而生。 A、 會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都可以體 現(xiàn)會所與水景的互生相融。 C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。 B、“后花園”中的水景運用： 在控制成本的前提下進行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。 主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想 同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 項目命名構(gòu)想： 在思考方向二上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 加勒比島 Caribbean Island 參考案名： 巴黎島 威尼斯別墅 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。 項目命名構(gòu)想： 在思考方向三上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 冠華莊園 Guanhua Manor 參考案名： 藍堡 碧水莊園 【第十章 整體開發(fā)推廣的思考】 一、整體開發(fā)理念的思考 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤 ；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 二、關(guān)于項目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗認為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。 高臺蓄水，概念傳播 無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。這 一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。 初期推廣要謹慎。 正式推廣要層次清晰、組團性強。 三、分批推案思考 我們建議本項目一期 304 畝（按 0。 67 萬方）按三階段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū) 的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；第一階段體量為 萬方（ 4050 棟單體別 墅，含 12 棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹立、去化達 80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的 6070 棟別墅（含 12 棟豪華別墅）；在本階段，力求實 現(xiàn)資金的迅速回籠； 第三階段：在前兩階段整體去化達 80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化。 我們的建議本案獨棟別墅的主力面積為： 280350m2；少量（控制在 5 套左右）豪宅面積控制在 56 畝 /幢。必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！ 房型建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 —— 特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。組團內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。 —— 建筑立面上：高尚別墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化。 六、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線 電視和 VOD 點播。根據(jù)對上海別墅市場 的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A 級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關(guān) 規(guī)