【正文】 挖湖、造灣。 最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯(cuò)，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。 首先開(kāi)放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船?；顒?dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島 、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。NG法國(guó)式 NB意大利式 北歐式 A 型 NE法國(guó)式 總套數(shù) 一期 356 幢 \二期 220 幢 物管費(fèi) 元 /平米 .月 主力價(jià)格 65009500 總價(jià) 130260 萬(wàn) 銷(xiāo)售情況 一期剩二十幾套 主要賣(mài)點(diǎn)及概念 規(guī)模大 \密度較低 \私家花園大 \歐美別墅風(fēng)格 \大型生態(tài)社區(qū) \天然水系和魚(yú)塘 云頂別墅 位置 泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口 發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院 景觀(guān)設(shè)計(jì) 美國(guó) DND 設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)造承建 上海開(kāi)天集團(tuán) 基地面積 萬(wàn)平方米 綠地面積 18 萬(wàn)平方米 建筑風(fēng)格 amp。萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 。獨(dú)棟 平方米 /套 物管費(fèi) 3 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期聯(lián)排 26 棟 (104 套 ),獨(dú)棟 84 套 ,另有少許雙拼 。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、 原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶(hù)必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出 ： 消費(fèi)特征 —— 不講究性?xún)r(jià)比，講究性能比。橫跨通波塘的一座長(zhǎng)橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見(jiàn)，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。 針對(duì)同總價(jià)的別墅物業(yè) —— 高檔別墅區(qū)定位，單價(jià)在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之 橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計(jì)主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨(dú) 特的橋居生活和橋文化。 水景別墅的創(chuàng)新： 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。我們對(duì)本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進(jìn)行融會(huì)貫通。 主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀(guān) 以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想 同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn) 項(xiàng)目命名構(gòu)想： 在思考方向二上，我們對(duì)案名建議如下： 重點(diǎn)推薦案名： 加勒比島 Caribbean Island 參考案名： 巴黎島 威尼斯別墅 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。這 一階段，我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶(hù)的拜訪(fǎng)檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買(mǎi)阻力。 67 萬(wàn)方）按三階段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū) 的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；第一階段體量為 萬(wàn)方（ 4050 棟單體別 墅，含 12 棟豪華別墅），樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹(shù)立、去化達(dá) 80%情況下，加推項(xiàng)目右下側(cè)地帶的 6070 棟別墅（含 12 棟豪華別墅）；在本階段，力求實(shí) 現(xiàn)資金的迅速回籠； 第三階段：在前兩階段整體去化達(dá) 80%以上時(shí)，推出剩余房源，實(shí)現(xiàn)本盤(pán)的完全去化。組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。根據(jù)對(duì)上海別墅市場(chǎng) 的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門(mén)窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān) 規(guī)定。 六、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。必須從房型上對(duì)本案的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！ 房型建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶(hù)型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)；戶(hù)型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥。 正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。 二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類(lèi)對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來(lái)、不可割舍的眷戀。 A、 會(huì)所與水景的互生相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都可以體 現(xiàn)會(huì)所與水景的互生相融。 對(duì)建筑的思考： 水景別墅的組團(tuán)： 以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團(tuán)，在營(yíng)造水系景觀(guān)的基礎(chǔ)上進(jìn)行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意 （ 1）中式水系組團(tuán)： 尊重自然，要求有私密性，建筑 同地塊和整體景觀(guān)相連系，是中國(guó)居住文化的要求。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為 核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。從美國(guó)舊金山的歷史之橋（金門(mén)大橋）到日本東京的愛(ài)情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋 （卡桑德拉大橋）到美國(guó)的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚(yáng)州瘦西湖的二十四橋 ? ? 橋文化在別墅社區(qū)的引入和營(yíng)造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣(mài)點(diǎn)。以水為主打 概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概 念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。 代表樓盤(pán)是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽(yáng)光愛(ài)琴海等。由于這部分人 身價(jià)較高，容易吸引外界視線(xiàn)，所以安全性是他們考慮的主要問(wèn)題之一 非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。 【第六章 客源 分析】 一、定位原則： 基于本項(xiàng)目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場(chǎng)特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶(hù)界定的原則有三： 第一：主體目標(biāo)客戶(hù)階層中的個(gè)體物業(yè)消費(fèi)承受能力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮螅? 第二：主體目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋? 第三：主體目標(biāo)客戶(hù)階段層具備符合未來(lái)生活潮流的共同價(jià)值取向，必須作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。 玫瑰灣 位置 孫橋路 202 號(hào)（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱(chēng)的張江園邊，小區(qū)環(huán)境 優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。E(二層 ) F(三層 ) 地上 330. 79m2 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2 總套數(shù) 一期 66 幢 會(huì)所 6000 平方米 主力總價(jià) 160— 320 萬(wàn)元 銷(xiāo)售情況 一期開(kāi)盤(pán)半年不到， 50 多幢預(yù)售 主要賣(mài)點(diǎn)及概念 高檔別墅山水 \普羅旺斯的生活方式 九洲大唐花園 位置 九亭滬松公路 1789 弄 發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計(jì)師 上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 /四川省建筑設(shè)計(jì)研究院 建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 基地面積 15 萬(wàn)平方米 水域面積 5 萬(wàn)平方米 綠化面積 6 萬(wàn)平方米 建筑面積 C 型 (三層 ) F 型 (三層 ) D(二層 ) 總套數(shù) 首期 35 幢 會(huì)所 2020 平方米 主力總價(jià) 38505880， 120230 萬(wàn) /套 物業(yè)管理 元 /平米 .月 銷(xiāo)售情況 2020 年 5 月開(kāi)盤(pán) ,半年去化 65% 主要賣(mài)點(diǎn)及概念 水面面積 5 萬(wàn)平方米 .戶(hù)戶(hù)臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 /都市水上自然村 高水化率別墅區(qū) 楓丹白露 位置 上海南匯華東大道 188 號(hào)（離上海野生動(dòng)物園半公里） 投資商 上海愛(ài)建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā) 展有限公司 發(fā)展商 上海愛(ài)凌置業(yè)有限公司 行銷(xiāo)企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 別墅 m2 公建 m2 建筑覆 蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 %amp。 第五章 競(jìng)爭(zhēng)分析】 一、 競(jìng)爭(zhēng)的基準(zhǔn)分析原則 在開(kāi)發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷(xiāo)模式提供客觀(guān)可行的依據(jù)。 青青旅游世界位于松江城北 6 公里處，園區(qū)面積 3600 畝。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來(lái)極其重 大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。無(wú)奈。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤(rùn)別莊 、云間水莊、喬愛(ài)別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁 56 萬(wàn)平方米的月牙湖更 是以 0。 松江佘山 佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù) 山體。 2020 年的 九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。 松江關(guān)鍵詞：松江新城 /國(guó)家級(jí)出口加工區(qū) /市級(jí)工業(yè)區(qū) /佘山旅游度假區(qū) /松江大學(xué)城 /現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園 /區(qū)魚(yú)米之鄉(xiāng) /歷史文化名城 / 松江九亭 松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相 鄰。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬(wàn)，于 1998 年撤縣設(shè)區(qū)。因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò) 于求，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30004000 元， 面積 200 平方米左右，總價(jià) 60 萬(wàn) 80 萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。因此，浦東 地區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)前景令人樂(lè)觀(guān)，也將是未來(lái)上海別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 地處桂平路的牡丹園均在銷(xiāo)售中獲得不凡的佳績(jī)。其價(jià)格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。 松江九亭地區(qū) —— 西南樓市已燃起新一輪開(kāi)發(fā)浪潮。這一帶別墅以高檔外銷(xiāo)為主，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特 色。 這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷(xiāo)別墅集中區(qū)。佘 山腳下的上海紫園最高定價(jià)將達(dá)到 億人民幣， 屆時(shí)豪宅天價(jià)紀(jì)錄將再度刷新。 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、市場(chǎng)投入逐步加大 隨著供應(yīng)的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，別墅開(kāi)發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開(kāi)發(fā)商為了取得預(yù)期的市場(chǎng)效果，不惜重金加大了市 場(chǎng)推廣費(fèi)用。 別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬(wàn)元以上 /棟，但市場(chǎng)趨之若騖。 另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。 關(guān)鍵詞：外 銷(xiāo)別墅、開(kāi)發(fā)過(guò)度、低迷 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷(xiāo)別墅迎來(lái)別墅市場(chǎng)的第二春； 1998— 2020 從 1998 年開(kāi)始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來(lái)的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)略有不同的是， 2020 年的單套面積比總面積增長(zhǎng)偏慢。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，比上年增 長(zhǎng) %。 2020 年，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，高于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第 1 0 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。 2020 年完成全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，投資總量超過(guò)歷史最高水平。 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2020 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺 盛勢(shì)頭，在連續(xù) 五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。 外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線(xiàn)分布最為密集，虹橋路沿線(xiàn)在內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)之間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán)，這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生 產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟，外銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。截止 2020 年低，上海別墅類(lèi)物