【正文】 挖湖、造灣。 最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。 首先開放的景點有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船?；顒訁^(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島 、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。NG法國式 NB意大利式 北歐式 A 型 NE法國式 總套數(shù) 一期 356 幢 \二期 220 幢 物管費 元 /平米 .月 主力價格 65009500 總價 130260 萬 銷售情況 一期剩二十幾套 主要賣點及概念 規(guī)模大 \密度較低 \私家花園大 \歐美別墅風格 \大型生態(tài)社區(qū) \天然水系和魚塘 云頂別墅 位置 泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口 發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計 同濟大學規(guī)劃建筑設(shè)計研究總院 景觀設(shè)計 美國 DND 設(shè)計與開發(fā)有限公司 營造承建 上海開天集團 基地面積 萬平方米 綠地面積 18 萬平方米 建筑風格 amp。萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 。獨棟 平方米 /套 物管費 3 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期聯(lián)排 26 棟 (104 套 ),獨棟 84 套 ,另有少許雙拼 。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、 原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出 ： 消費特征 —— 不講究性價比，講究性能比。橫跨通波塘的一座長橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。 針對同總價的別墅物業(yè) —— 高檔別墅區(qū)定位，單價在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。 在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之 橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨 特的橋居生活和橋文化。 水景別墅的創(chuàng)新： 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。 主要從亞熱帶風情建筑與景觀 以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想 同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 項目命名構(gòu)想： 在思考方向二上，我們對案名建議如下： 重點推薦案名： 加勒比島 Caribbean Island 參考案名： 巴黎島 威尼斯別墅 思考方向三： 從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。這 一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗?zāi)繕讼M群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。 67 萬方）按三階段分批推出，具體分期如下： 第一階段： 以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū) 的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；第一階段體量為 萬方（ 4050 棟單體別 墅，含 12 棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌； 第二階段： 在第一階段品牌基本樹立、去化達 80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的 6070 棟別墅（含 12 棟豪華別墅）；在本階段，力求實 現(xiàn)資金的迅速回籠； 第三階段：在前兩階段整體去化達 80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化。組團內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。根據(jù)對上海別墅市場 的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A 級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關(guān) 規(guī)定。 六、 智能化系統(tǒng)思考 建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！ 房型建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 正式推廣要層次清晰、組團性強。 二、關(guān)于項目整體推廣的思考 我們根據(jù)經(jīng)驗認為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。 A、 會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都可以體 現(xiàn)會所與水景的互生相融。 對建筑的思考： 水景別墅的組團： 以水景環(huán)境構(gòu)筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意 （ 1）中式水系組團： 尊重自然，要求有私密性，建筑 同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為 核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋 （卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋 ? ? 橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點。以水為主打 概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概 念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。 代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。由于這部分人 身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一 非常注重產(chǎn)品的個性。 【第六章 客源 分析】 一、定位原則： 基于本項目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標考慮，主體目標客戶界定的原則有三： 第一：主體目標客戶階層中的個體物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮螅? 第二：主體目標客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋? 第三：主體目標客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據(jù)。 玫瑰灣 位置 孫橋路 202 號（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境 優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。E(二層 ) F(三層 ) 地上 330. 79m2 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2 總套數(shù) 一期 66 幢 會所 6000 平方米 主力總價 160— 320 萬元 銷售情況 一期開盤半年不到， 50 多幢預(yù)售 主要賣點及概念 高檔別墅山水 \普羅旺斯的生活方式 九洲大唐花園 位置 九亭滬松公路 1789 弄 發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計師 上海同濟大學城市規(guī)劃設(shè)計研究院 /四川省建筑設(shè)計研究院 建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 基地面積 15 萬平方米 水域面積 5 萬平方米 綠化面積 6 萬平方米 建筑面積 C 型 (三層 ) F 型 (三層 ) D(二層 ) 總套數(shù) 首期 35 幢 會所 2020 平方米 主力總價 38505880， 120230 萬 /套 物業(yè)管理 元 /平米 .月 銷售情況 2020 年 5 月開盤 ,半年去化 65% 主要賣點及概念 水面面積 5 萬平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 /都市水上自然村 高水化率別墅區(qū) 楓丹白露 位置 上海南匯華東大道 188 號（離上海野生動物園半公里） 投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā) 展有限公司 發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司 行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司 技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積 m2 建筑總面積 m2 別墅 m2 公建 m2 建筑覆 蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 %amp。 第五章 競爭分析】 一、 競爭的基準分析原則 在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)。 青青旅游世界位于松江城北 6 公里處，園區(qū)面積 3600 畝。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學城的興建將為本案帶來極其重 大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進，本地塊將具備極大的升值潛力。無奈。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊 、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁 56 萬平方米的月牙湖更 是以 0。 松江佘山 佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù) 山體。 2020 年的 九亭別墅市場的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。 松江關(guān)鍵詞：松江新城 /國家級出口加工區(qū) /市級工業(yè)區(qū) /佘山旅游度假區(qū) /松江大學城 /現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園 /區(qū)魚米之鄉(xiāng) /歷史文化名城 / 松江九亭 松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相 鄰。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬，于 1998 年撤縣設(shè)區(qū)。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過 于求，短期供應(yīng)量的增長速度超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。 一般單價 目前聯(lián)體別墅單價多在 30004000 元， 面積 200 平方米左右，總價 60 萬 80 萬，相當市中心一套中高檔公寓。因此，浦東 地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。 地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。其價格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。 松江九亭地區(qū) —— 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特 色。 這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。佘 山腳下的上海紫園最高定價將達到 億人民幣， 屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。 競爭日趨激烈、市場投入逐步加大 隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市 場推廣費用。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，但市場趨之若騖。 另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。 關(guān)鍵詞：外 銷別墅、開發(fā)過度、低迷 第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春； 1998— 2020 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著 金融風暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為 國內(nèi)經(jīng)濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是， 2020 年的單套面積比總面積增長偏慢。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，比上年增 長 %。 2020 年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，高于全國 個百分點，并連續(xù)第 1 0 年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。 2020 年完成全社會 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，投資總量超過歷史最高水平。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2020 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺 盛勢頭，在連續(xù) 五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生 產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。截止 2020 年低，上海別墅類物