【正文】 設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線 電視和 VOD 點播。 —— 特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。 三、分批推案思考 我們建議本項目一期 304 畝（按 0。 高臺蓄水，概念傳播 無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。 C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。 （ 2）日式水系組團： 以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒 泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。 從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園 ，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品 ，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關(guān)系，以便賞景、放松 、釣魚或劃船等。 “水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。 我們努力將水的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。 （ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新 —— 亞熱帶風(fēng)情。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位 崇尚自然，追求靜雅。 其中購買 力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。nbs p。 % 建筑風(fēng)格 面積 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式 amp。n bsp。各類苗木 280 余種 100 萬余株，另有建筑 面積近 2 萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。規(guī)劃中的輕軌 R4 線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個?？空?，將對本案的交通 構(gòu)成一個有利的支撐。 據(jù)統(tǒng)計，滬上 23%的別墅以水景為主賣點，而松江以水景為主賣點的別墅比率更是達到 %之高，松江水景別墅占滬上水景別墅 的 %，幾近半數(shù)。滬松公路從 上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。 松江新橋（莘閔園區(qū)） 新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。 由于佘山距離上海市區(qū)較遠，并且出于對風(fēng)景區(qū)住宅開發(fā)的謹慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng) 景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。九亭別墅價格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直 *莘莊的同類物業(yè)。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層 ，尤其是別墅開發(fā)規(guī)模大而集中。上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心 。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院 ，價格則超過 1000 萬以上。 多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在 6000 元單價左右，平均租金在 3000 元／天。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本 在 200 萬元以上。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。 交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。 滬松公路（泗涇）沿線 —— 排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型 別墅 得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 R4 輕軌）和得天獨厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗 陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十數(shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先 的 10 萬 /畝升到 3555 萬 /畝。區(qū)域內(nèi)別墅 主要是早期開 發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來 ，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。 投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些 出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。 2020 第四季度上海樓市廣告投放前十 名中，別墅項目占了六席。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道 2020 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從幾十萬 的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應(yīng)，可以預(yù)見， 2020 年市場氛圍 良好，但競爭將極其激烈。近年來，隨著 管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特 性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 17. 8%，增幅比上年提高 個百分點，其對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 %，比上年提高 個百分點。 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點； 根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導(dǎo)意見， 2020 年 3 月上海市人民代表大會通過了《“十五 ”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四 個中心”的要求。 二、 2020 年上海房 地產(chǎn)市場 20 世紀 90 年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。 【第二章 上海別墅市場整體情況】 一、上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過 程。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市 場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪 滬郊別墅置業(yè)熱潮，從 2020 年開始， 1999 年 2020 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認可， 更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 關(guān)鍵詞： 1/高市場接受度 2020 年上海別墅市場 2020 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購 房者的夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè) 內(nèi)人士驚嘆。從全雙拼別墅的花語墅以及綠 洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表， 講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認同。 2020 年第四季度個案廣告投放量排行榜 排名 樓盤名稱 區(qū)域 投放量 /萬元 發(fā)展商 1 佘山銀湖別墅 松江 271． 8 廣東黃河集團上海公司 4 新上海花園洋房 松江 127． 37 茸欣房產(chǎn) 6 春天花園 長寧 88． 7 東方金馬 8 虹橋高爾府別墅 閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部 9 康橋半島 南匯 72． 5 康橋半島 10 云頂別墅 松江 56． 48 富淘房產(chǎn) 2020 年上海別墅市場展望 2020 年別墅市場較 2020 年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風(fēng)險。 二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有 兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓館使用； 辦公型別墅 —— 上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗 池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于 800010000 元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的 900 畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài) 的“泗涇別墅”板塊。繼松江新城之后，松江九亭近 30 家 開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹 美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅商品營銷特 色。 板塊均價 五、上海別墅市場的供需狀況 長期供不應(yīng)求、短期供過于求。產(chǎn)品與客戶之間空間地 域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。歷史上曾有 蘇（蘇州府）松（松江府）財賦半天下 之美譽。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地 段的開發(fā)在所難免。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。 2020 年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于 位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。容積率在 以下的別墅更是大打親水牌。 二、基地資源及周邊配套 基地資源 基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務(wù)項目，可供來賓參觀、討論及會務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。 建筑風(fēng)格與面積 意大利 H 式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 。n bsp。 J K 總套數(shù) 共 500 幢獨立別墅 ,一期 106 戶 主力總價 130— 300 萬元 銷售情況 一期預(yù)售率已達 70% 主要賣點及概念 美國鄉(xiāng)村別墅 /夏威夷生活 ( 萬平米人工湖 ,3000 米人工河道 ) 備注 一期 2020 年 5 月開盤 ,2020 年 6 月交房 虹山半島 位置 上海虹梅南路 2121 號 發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 212588 60000 55% 建筑面積 聯(lián)體 206/207。 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。 【第七章 SWOT 分析】 一、 優(yōu)勢分析： 資源優(yōu)勢 內(nèi)部資源：基地西側(cè)的通波塘，基地內(nèi)部橫三縱二的河流，形成天然豐富的水資源，這是本案最大的特色 。 （ 3）板塊發(fā)展前景與別墅特區(qū)概念。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有 人都有著不可抗拒 的吸引力。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通 波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。 橋概念在產(chǎn)品中的落實： 圍繞水主題而深化水主題。 （ 3）西式水系組團： “室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸 —— 比如入口道路通向入口庭院 ，廚房 通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相 通互融。 （ 2）關(guān)于居住文化： 中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。 思考方向二： 從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。 28 容積率估算，一期總建面為 5。 三、 建 筑立面及風(fēng)格的思考 —— 整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、 24 小時物業(yè)服務(wù) 七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新 材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由 Inte