【正文】 不知大家還發(fā)現(xiàn)沒(méi)有這篇報(bào)告并沒(méi)有《推廣方案》與《銷售方案》的內(nèi)容，為什么？因?yàn)樗且黄獙I(yè)的《策劃報(bào)告》，《策劃報(bào)告》的重點(diǎn)在于“定位”，她是項(xiàng)目“立項(xiàng)”的重點(diǎn)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。 ——充分利用水景和水系：可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅）我們的建議本案獨(dú)棟別墅的主力面積為：280350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面積控制在56畝/幢。初期推廣要謹(jǐn)慎。項(xiàng)目命名構(gòu)想：在思考方向三上，我們對(duì)案名建議如下：重點(diǎn)推薦案名：冠華莊園 Guanhua Manor參考案名：藍(lán)堡 碧水莊園【第十章 整體開(kāi)發(fā)推廣的思考】一、整體開(kāi)發(fā)理念的思考理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)——作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢是本能和動(dòng)力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。B、“后花園”中的水景運(yùn)用：在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚(yú)池等小品。廊橋別墅——專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽(tīng)水之細(xì)語(yǔ)，閑時(shí)垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設(shè)計(jì)布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個(gè)小區(qū)靈動(dòng)而富有生機(jī)和活力。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念現(xiàn)有眾多的別墅在營(yíng)銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說(shuō)的言之有物、言之有理的很少。二期獨(dú)棟63棟價(jià)格 聯(lián)體39005200 獨(dú)棟63007500 總價(jià)150350萬(wàn)銷售情況 獨(dú)棟一期99%去化\雙拼聯(lián)排去化速度較慢主要賣點(diǎn)及概念 房型\規(guī)劃設(shè)計(jì)：水、樹(shù)、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注 20009一期開(kāi)盤, 2001年12月基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)研究對(duì)本案的啟示地理位置基準(zhǔn)分析：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠(yuǎn)，如綠洲比華利，這要求本案：在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進(jìn)行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補(bǔ)距離上的差距；定位上做一定的區(qū)隔；優(yōu)勢(shì)資源基準(zhǔn)分析：滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無(wú)新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新；生態(tài)概念沒(méi)有得到很好的包裝，應(yīng)該是個(gè)很好的支撐，應(yīng)做足本支持點(diǎn)的利益體現(xiàn)；容積率基準(zhǔn)分析：高檔物業(yè)中，獨(dú)棟產(chǎn)品有更好的銷售前景；檔次基準(zhǔn)分析對(duì)高檔別墅的購(gòu)買者而言，價(jià)格不是第一位的，最重要的產(chǎn)品本身。J K 總套數(shù) 一期聯(lián)排26棟(104套),獨(dú)棟84套,另有少許雙拼。在推廣過(guò)程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開(kāi)討論。 總套數(shù) 一期356幢\二期220幢 物管費(fèi) \密度較低\私家花園大\歐美別墅風(fēng)格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚(yú)塘云頂別墅位置 泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì) 同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì) 美國(guó)DND設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)造承建 上海開(kāi)天集團(tuán)基地面積 中心附屬客房、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，可供來(lái)賓參觀、討論及會(huì)務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居住的小牧屋群等。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯(cuò)，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)?？偦孛娣e1600畝，第一批開(kāi)發(fā)304畝。 人工湖怡景湖20多畝虹山半島 淀山湖九洲大唐花園無(wú)奈。滬杭高速穿過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)。但是隨著別墅市場(chǎng)的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級(jí)地段的開(kāi)發(fā)在所難免。 去化情況 九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財(cái)賦半天下之美譽(yù)。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購(gòu)房者并不是長(zhǎng)期居住在上海的本地人。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場(chǎng)供應(yīng)，可以預(yù)見(jiàn)，2002年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈。市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；隨著“十五”計(jì)劃開(kāi)局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。2001年，%，并連續(xù)第10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。上海水印長(zhǎng)堤項(xiàng)目策劃方案一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到4500美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。%，投資總量超過(guò)歷史最高水平。正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中： 成交——全年預(yù)售登記面積1832萬(wàn)平方米，%供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過(guò)批準(zhǔn)預(yù)售面積。 1832五、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 長(zhǎng)期供不應(yīng)求、短期供過(guò)于求。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對(duì)稱和失靈。 以后來(lái)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無(wú)明顯差異和優(yōu)勢(shì)； 遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、或過(guò)早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力板塊，“單打獨(dú)斗”；價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是進(jìn)入90年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2000年，；；；。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)置了土地，——上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔園區(qū)。 泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無(wú)緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。上海別墅開(kāi)發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學(xué)城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。 首先開(kāi)放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船?；顒?dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。 綠地面積 18萬(wàn)平方米 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代建筑面積玫瑰灣位置 孫橋路202號(hào)（華夏路口）二期聯(lián)體二棟(8套),獨(dú)棟54棟價(jià)格 一期均價(jià)6500元,二期均價(jià)7500元,剩余房源獨(dú)棟219萬(wàn),雙拼90萬(wàn)銷售情況 一期銷售95%以上主要賣點(diǎn)及概念 備注 一期200011開(kāi)盤, 200112交房。 【第九章 營(yíng)銷概念構(gòu)想】思考方向一：（主推）從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。從深度來(lái)講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動(dòng)態(tài)來(lái)講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來(lái)講，從猛烈到潺潺細(xì)語(yǔ)……水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：從景觀上可以營(yíng)造溪流、湖塘、水灣等；從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯