【正文】 r 寬帶網(wǎng)接入（每戶要求 10M 帶寬 ）。 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開間；最好能營(yíng)造多種空間感受 ； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等??都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 —— 廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開放式廚房 —— 餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） —— 充分利用水景和水系：可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） —— 充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 —— 功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合 理安排 禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 功能區(qū)：車庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室 / 室外區(qū)：車庫(kù)門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 —— 創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實(shí)力 與特色，也是營(yíng)銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升打下伏筆。 分期推出，滾動(dòng)開發(fā) 別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。 前期蓄勢(shì)要 充分。依水而筑 、臨水而居更是前百年來(lái)貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。 B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影”將是 一大創(chuàng)新。因此，我們?cè)谥惺剿到ㄖM團(tuán)中要以“小橋、流水 、人家”為意境，該組團(tuán)的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上秉承中國(guó)文化為概念。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，實(shí)現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景 ”。從多樣的橋的設(shè) 計(jì)和巧妙布置，到“步入橋，進(jìn)家門”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進(jìn)行配置的景觀所營(yíng)造的橋生活，一個(gè) 真正的“橋居時(shí)代”從這里升騰！ 獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來(lái)替代“綠化率” “水化率”的新概念 避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率” 強(qiáng)調(diào)水的概念，同時(shí)暗含“綠化太好無(wú)須多談”之妙 以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史 在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的 綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— （ 1）自然資 源與后天整合優(yōu)勢(shì) —— 真正的戶戶有水。喜歡獨(dú)一無(wú)二、惟我獨(dú)尊的感覺 附庸風(fēng)雅。 二、定位： 通過(guò)對(duì)別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是： 主力目標(biāo)客戶 —— 所有承受別墅總價(jià) 200 萬(wàn)元以上的精英階層； 職業(yè)特征 —— 各類和營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員 、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員 社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 地域特征 —— 本地客源：上海本地購(gòu)房客 /來(lái)滬工作的外地精英 外地客源：國(guó)內(nèi)各地來(lái)滬購(gòu)房客 /香港、臺(tái)灣來(lái)滬購(gòu)房客 /外籍客戶 年齡特征 —— 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。 建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨(dú)立別墅 295 平方米 聯(lián)排 1 價(jià)格 3200— 3800 元 /平方米 會(huì)所面積 1600 平方米 開盤時(shí)間 2020 年 11 月 銷售情況 獨(dú)棟別墅已售完 ,目前銷售聯(lián)排別墅 ,總價(jià)在 5080 萬(wàn) /套 主要賣點(diǎn)及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒有污染 捷運(yùn)概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機(jī)場(chǎng)、南浦、楊浦大橋、地鐵 2 號(hào)線、磁懸浮列車 備注 外立面已完、 2020 年年底交房 東方夏威夷 位置 上海滬南路 5388 弄 開發(fā)商 廈門大洋集團(tuán)股份有限公司 上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 52 萬(wàn) (分三期開發(fā) ) 13 萬(wàn) 小于 65% 建筑面積 A B C D E G amp。nbs p。 由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 基準(zhǔn)參考別墅分析 綠洲比華利 位置 明華路 366 號(hào) 發(fā)展商 翰陽(yáng) (上海 )城市建設(shè)發(fā)展有限公司 建筑、景觀設(shè)計(jì) 美國(guó) JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 基地面積 m2 一期 750 畝 \二期 500 別墅面積 m2 一期 33193 綠化率 amp。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。 交通狀況 交通方面，本案的先天優(yōu)勢(shì)在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通 ，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。上海 別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。 泗涇、洞泗 泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無(wú)緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。 16 的低容積率刷新了紀(jì)錄 。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過(guò)該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江 乃至上海別墅的頂級(jí)地段，佘山 國(guó)家旅游度假區(qū)更是形成了對(duì)佘山別墅的強(qiáng)大支持。 價(jià)格帶 1999－ 2020 年的九亭別墅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從 2500 元／平方米跳至 4519 元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng) 典也水漲船高。九亭緊鄰市區(qū)，同時(shí)又具備市郊的地理?xiàng)l件。松江古稱華 亭，別稱云間，唐天 寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣 1250 周年。 本地客源僅占三成 據(jù)調(diào) 查表明，在目前在上海別墅的購(gòu)買人群中，上海籍僅占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30 %，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買。獨(dú)立式別墅 單價(jià)多在 5000 元以上，面積 300 平方米左右，總價(jià)在 150 萬(wàn)元以上。 嘉定南翔地區(qū) —— 依托南翔古鎮(zhèn)。通常物業(yè)有租有售。到目前為止，共 有 16 家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。 這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存 的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。如大千美墅、萬(wàn)科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依 傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。別墅多以租賃為主，租賃對(duì)象則主要是港澳臺(tái)人士以及國(guó)外來(lái)華人士。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅 并不多， 2020 豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)走好。這一點(diǎn)從 2020 年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜上別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)得到證實(shí)。在高檔別墅走俏 的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70 萬(wàn)元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的 需求而同樣俏銷。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施， 吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。 1999 年 2020 年 2020 年 總面積（萬(wàn) /平方米） 1075 1453 1832 總套數(shù)（萬(wàn)套） 單套面積（平方米） 市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來(lái)自市場(chǎng)的威脅： 2020 年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為 1050 萬(wàn)平方米，而 84%的量集中在 10— 12 月， 也就是說(shuō)，全市去年第四季度新增出讓 面積達(dá) 886 萬(wàn)平方米。 市區(qū) 2200 萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾 政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。 上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 GDP 達(dá)到 4500 美元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地 ，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。 隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升，放出巨量， 2020 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米 ，存量房銷售面積 萬(wàn)平方米，二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體產(chǎn)生 萬(wàn)平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別 墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)； 2020— 至今 一方面，別墅投資放出巨量?？傮w上， 2020 上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項(xiàng)目 42 個(gè)，約是 2020 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目 21 個(gè)幾乎與 2020 年全年的 量接近。 新區(qū)域市場(chǎng)的形成 原先別墅市場(chǎng)大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對(duì)這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場(chǎng)成交的活躍， 在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量 的別墅、排屋。 市場(chǎng)供應(yīng)量不減 從 2020 年 1 月的別墅上市量來(lái)分析，今年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù) 呈上升勢(shì)頭， 1 月份已上市 4 個(gè)別墅項(xiàng)目，而 2020 年一季度才 1 個(gè) ，前年 1 季度 4 個(gè)，超過(guò)了歷史紀(jì)錄。 三、上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個(gè)，可建造面積約在 1000 萬(wàn)平方米左右，目前已交付使用或正在建造的 總量約在 700 萬(wàn)平方米左右 (估計(jì) 萬(wàn)套 )。加之由 相對(duì)營(yíng)建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。另外，松江新城 300 萬(wàn)平方米大學(xué)城的建設(shè)，會(huì)有大批別墅樓盤涌現(xiàn)?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。 閔行顧戴路板塊區(qū)域 —— 板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點(diǎn)。 浦東板塊區(qū)域 —— 多塊別墅區(qū)塊并存 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè) 區(qū)和 華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營(yíng)建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。 2020 年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅） 177 萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積約 50 萬(wàn)平方米。如何迅速及時(shí)把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場(chǎng)別墅競(jìng)爭(zhēng)中急需解決的 問(wèn)題。改革開放以來(lái)，尤其是進(jìn)入 90 年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)， 2020 年， 全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值 億元；地方財(cái)政收入 億元 ；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào) 整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地 產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)置了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造 億天價(jià)別墅 —— 上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕 。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔 園區(qū)。 洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來(lái)，該板塊可能發(fā)展成一個(gè)別墅熱點(diǎn)。運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、