【正文】 面積萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積萬(wàn)平方米320城鎮(zhèn)居民家庭生活基本情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng) 目單 位2004年2004年為2003年（%）調(diào)查戶數(shù)戶2000　平均每戶人口人　人均可支配收入元/人人均消費(fèi)性支出元/人 食品元/人 居住元/人城市居民家庭恩格爾系數(shù)%　各類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（單位：％）項(xiàng) 目2004年2003年增減百分點(diǎn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)101服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)食品居住商品零售價(jià)格指數(shù)1工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)103原材料、燃料動(dòng)力價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)土地出讓價(jià)格指數(shù)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)研網(wǎng)， 北京市房管局綜合來(lái)看，與北京市整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相適應(yīng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理化，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)良性的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)階段。市場(chǎng)供應(yīng)與銷售情況（1）：開(kāi)發(fā)方向郊區(qū)化趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。從總量上看：根據(jù)北京房管局的銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為2472萬(wàn)平米，%，%、%。對(duì)比2004年的銷售成交情況，我們可以看出2004年北京樓市發(fā)展的根本動(dòng)力更多的是來(lái)自于市場(chǎng)的需求，而非單方面的市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2004年外省市個(gè)人購(gòu)買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到 億元。第四，由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。央行加息2004年10月29日，央行發(fā)布新政策，%%，%%。 2005年央行再度出擊為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國(guó)人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。有利于房?jī)r(jià)的上升和開(kāi)發(fā)收益的實(shí)現(xiàn)。蘇州街沿線是辦公、商住集中的地段，金融走廊的西端將成為中介機(jī)構(gòu)的聚集地段；中關(guān)村大街路口現(xiàn)已形成較為完善的配套產(chǎn)業(yè)，為金融走廊提供餐飲配套、休閑聚會(huì)等服務(wù)；科學(xué)院南路路口可利用用地相對(duì)比較集中的優(yōu)勢(shì)，來(lái)集中建設(shè)金融走廊上的形象物業(yè)，成為金融走廊的亮點(diǎn)地塊；清華南路路口向兩側(cè)延伸道路比較通暢，南北分別與三環(huán)路、四環(huán)路直接聯(lián)通，交通便利，成為出入金融走廊的主要交通要道。 （3）街區(qū)形象與眾不同 經(jīng)整合和新建的建筑將構(gòu)成富貴的建筑群落，呈現(xiàn)豪華王者之氣。 中關(guān)村金融走廊區(qū)域內(nèi)的客群狀況本區(qū)域的功能定位決定了區(qū)域內(nèi)的物業(yè)類型是以寫字樓、酒店為主的商業(yè)項(xiàng)目，所以也就決定了區(qū)域內(nèi)的主要目標(biāo)客戶群是以公司為主，另外也吸引了一些投資型客戶。隨著各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施的投入使用，區(qū)域內(nèi)辦公人口明顯增加，同時(shí)交通設(shè)施方面發(fā)展相對(duì)滯后，造成了區(qū)域內(nèi)交通壓力激增，交通擁堵嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)的公司多以IT技術(shù)、IT貿(mào)易為主，又由于中關(guān)村廣場(chǎng)的整體定位，也吸引了眾多國(guó)際跨國(guó)公司將辦事處、駐華總部或分公司設(shè)立于此，而且目標(biāo)客戶多以租賃辦公為主，購(gòu)買較少。目前亞奧板塊的核心區(qū)仍為安立路附近亞運(yùn)村段，主要包括：亞運(yùn)村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。　　路網(wǎng)設(shè)施不甚完善僅是交通問(wèn)題的一個(gè)方面，而運(yùn)載能力尤其是公共交通承載能力的不足也是此地不容忽視的一個(gè)缺點(diǎn)。與大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的相對(duì)匱乏相比，亞運(yùn)村地區(qū)的社區(qū)商業(yè)可謂欣欣向榮。在亞運(yùn)村腹地，不僅罕有人文景觀與文化古跡，文娛設(shè)施也十分缺少，僅有炎黃藝術(shù)館和北京劇院。亞奧板塊地段分析總結(jié)（1）、目前交通擁堵情況仍十分嚴(yán)重；（2）、亞奧商圈地位尚未鞏固，商業(yè)氛圍有待積聚；（3）、區(qū)域文化缺失，與本項(xiàng)目所在的學(xué)院區(qū)存在較大差距；（4）、客群的置業(yè)理念及價(jià)值趨向與本項(xiàng)目所在區(qū)域存在一定程度的差別。 宏觀地段分析的結(jié)論是：本項(xiàng)目定位為居住類型物業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很小，從宏觀地段分析的角度具有基本的可行性。區(qū)域交通條件分析學(xué)院路在中關(guān)村的位置相當(dāng)于CBD的西大望路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。南部主要集中在西直門至北三環(huán)之間，屬西直門商圈，商務(wù)氛圍很強(qiáng)，主要項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋風(fēng)景、海云軒、交大嘉園、時(shí)代之光、天兆家園、太陽(yáng)園、冠城園等；北部主要集中在清華東路至北五環(huán)路之間，是依托學(xué)院路而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)居住區(qū)域，多為中檔項(xiàng)目，銷售情況非常好，主要項(xiàng)目有學(xué)府園、清楓華景園、學(xué)知軒、清林苑、逸成東苑、華清嘉園等等；中部北三環(huán)－北四環(huán)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和供給量很小，市場(chǎng)需求很大，價(jià)格水平很高，市場(chǎng)的接受度很高。區(qū)域客戶素質(zhì)很高，很多為各大學(xué)的教工和一些向往學(xué)院氛圍的置業(yè)者，對(duì)本區(qū)域居住認(rèn)可度很高，其購(gòu)買力很強(qiáng)，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定的客戶群基礎(chǔ)。l 經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件評(píng)估地塊所在為北京市海淀區(qū)是北京的高新技術(shù)信息基地，同時(shí)區(qū)域內(nèi)科研力量雄厚，全區(qū)擁有科學(xué)技術(shù)人員10萬(wàn)人，138個(gè)科研院所，是北京極具創(chuàng)新能力的區(qū)域。 這些都為海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和長(zhǎng)足的發(fā)展空間。同時(shí)，高度重視綠化、美化、凈化等環(huán)境保護(hù)措施的落實(shí)，綠地覆蓋率已占全區(qū)面積的42%。3＋1橫路各自形成環(huán)線，與北二環(huán)路、北五環(huán)路一起環(huán)繞整個(gè)北京市區(qū)，連通了北京東、西、南、北四個(gè)方向。l 商業(yè)氛圍評(píng)估區(qū)域商務(wù)氛圍概況地塊所處的海淀區(qū)自改革開(kāi)放以來(lái)，就利用得天獨(dú)厚的教育、科技資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)和基礎(chǔ)作用，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，一大批科技成果已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。因此區(qū)域內(nèi)對(duì)于商務(wù)環(huán)境的建設(shè)的發(fā)展前景廣闊，可有效帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展。小型的超級(jí)市場(chǎng)遍布整個(gè)區(qū)域，缺少大型的商業(yè)設(shè)施。由于小月河地區(qū)的排水管線欠賬較多，雨水、污水管線合流，直接排入小月河，成為一條死水河、臭水河。區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境優(yōu)越，人群素質(zhì)較高，利于區(qū)內(nèi)居民對(duì)后代的教育和培養(yǎng)，區(qū)內(nèi)的住宅產(chǎn)品的熱銷也基于此。海淀區(qū)是北京市著名的文化旅游區(qū)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。2）劣。同時(shí)，地塊的面積能夠達(dá)到較高的利用率。區(qū)內(nèi)科研力量雄厚，全區(qū)擁有科學(xué)技術(shù)人員10萬(wàn)人，138個(gè)科研院所，其中著名的中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院都坐落在本區(qū)。而作為居民日常生活休閑的場(chǎng)所——小月河更是咫尺之遙。未來(lái)周邊商務(wù)區(qū)的逐漸形成，良好的商務(wù)環(huán)境將會(huì)改變現(xiàn)有區(qū)域的整體環(huán)境，無(wú)論從生活環(huán)境、配套設(shè)施還是商務(wù)環(huán)境將有很大的提升，產(chǎn)品價(jià)值將進(jìn)一步升值。海淀區(qū)將進(jìn)一步敞開(kāi)大門，堅(jiān)定不移地執(zhí)行對(duì)外開(kāi)放政策和引進(jìn)外資優(yōu)惠措施，大力發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。12337037383072825等十幾條公交線路均可到達(dá)本地塊。3＋1橫包含了：北三環(huán)路、知春路——北土城西路、北四環(huán)路加地鐵10號(hào)線。位于海淀南大門的鐵路交通樞紐北京西客站加強(qiáng)了海淀區(qū)與其他省市的溝通，為海淀的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。目前國(guó)際化水平還在不斷的擴(kuò)大。加上大面積綠地和林帶正在建設(shè)，并且已經(jīng)形成了良好的綠化環(huán)境，沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫(kù)、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊，自動(dòng)調(diào)節(jié)著區(qū)域的小氣候。 本板塊內(nèi)已形成較為成熟的居住氛圍和商務(wù)氛圍，配套的服務(wù)設(shè)施也已發(fā)展得十分成熟。另外周邊分布北京商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行以及東升農(nóng)村信用社北航分社等眾多銀行，區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較為完善，有大型市級(jí)甲等醫(yī)院三○六醫(yī)院、北醫(yī)三院、北京大學(xué)第六醫(yī)院以及第四軍醫(yī)大學(xué)教學(xué)醫(yī)院等，還有志新村醫(yī)院、展春堂藥店等小型醫(yī)院和便民藥店，社區(qū)周圍的郵局、學(xué)校、幼兒園也比比皆是。二、 中央學(xué)院區(qū)板塊環(huán)境分析區(qū)域人文環(huán)境分析學(xué)院路上有著名的八大院校，即北京醫(yī)科大學(xué)、北京科技大學(xué)、北京航空航天大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北京語(yǔ)言大學(xué)、北京電影學(xué)院、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、北京政法大學(xué)。 從區(qū)域的整體規(guī)劃來(lái)看，產(chǎn)業(yè)類型主要是高科技、金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶群購(gòu)買力很強(qiáng)。（4）、房產(chǎn)項(xiàng)目特色創(chuàng)造能力差，同質(zhì)化商品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力上風(fēng)上水的傳統(tǒng)觀念、奧運(yùn)建設(shè)的利好因素一直以來(lái)都支撐著該區(qū)域項(xiàng)目的銷售。由于該區(qū)域短期內(nèi)商業(yè)配套難以提高到一個(gè)很理想的水平，因而對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講短期內(nèi)不能夠形成配套支持。慧忠路、安慧北路、北苑路口至安立路北四環(huán)路段和慧忠北里華匯金潤(rùn)酒店附近是亞運(yùn)村的飲食街，但大餐館數(shù)量較少，主要是小規(guī)模經(jīng)營(yíng)?！　∥挥诎擦⒙肺鱾?cè)的北辰東路主要用于緩解安立路的交通壓力，但此路與北辰路一樣屬于斷頭路，嚴(yán)重影響交通。根據(jù)奧運(yùn)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中分布，可以將亞奧商圈輪廓定義為：北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西的范圍。由于其售價(jià)明顯偏高，而且中關(guān)村廣場(chǎng)內(nèi)寫字樓集中放量，導(dǎo)致供給大于需求，寫字樓的空置量明顯高于其他區(qū)域，租金價(jià)格也是持續(xù)走低。 中關(guān)村核心區(qū)的現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，目前中關(guān)村已成為中國(guó)境內(nèi)最大的電腦設(shè)備集散地，同時(shí)在IT、生物醫(yī)藥、電子設(shè)備等領(lǐng)域的研究領(lǐng)先水平。日。金融走廊建成后四大特征：（1）高科技與財(cái)富對(duì)接 金融將與IT產(chǎn)業(yè)互動(dòng)：IT業(yè)為金融業(yè)提供投資機(jī)會(huì)，金融業(yè)回饋給IT產(chǎn)業(yè)資本上的支持，最終雙贏。二、 中關(guān)村金融走廊區(qū)域的核心特點(diǎn) 中關(guān)村金融走廊的規(guī)劃金融走廊東起學(xué)院路，西至萬(wàn)泉河，自東向西沿北土城西路、知春路、海淀南路展開(kāi)，全長(zhǎng)約4公里，向路南北兩側(cè)延伸200米。城區(qū)新增項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)趨弱。隨后建設(shè)部的一份研究報(bào)告對(duì)其進(jìn)行了反駁，該報(bào)告認(rèn)為在目前真實(shí)需求支撐的前提下，不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。2004年5月11日，北京市相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》。由于拿地的難度更大，有土地的開(kāi)發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線，而走精工路線，導(dǎo)致綜合成本加大。因此，我們?cè)趯?duì)2005年的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)作出預(yù)測(cè)前，最重要的是把握市場(chǎng)需求狀況是否會(huì)發(fā)生變化，其次是市場(chǎng)供應(yīng)情況的變化，以及土地成本等因素的影響。此外，土地拍賣計(jì)劃不明確、拍賣制度不完善等情況導(dǎo)致此類土地供應(yīng)稀缺，土地購(gòu)置價(jià)格提高，這些都導(dǎo)致2005年土地供應(yīng)量的減少。通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯。投資結(jié)構(gòu)與2003年相比，也有較大變化，主要體現(xiàn)在商業(yè)投資速度有明顯上升，表明2004年成為商業(yè)地產(chǎn)繁華的一年，但過(guò)于盲目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在今年的銷售市場(chǎng)已體現(xiàn)出其消極因素的影響，2005年商業(yè)地產(chǎn)的放量會(huì)進(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。%。植樹(shù)4230萬(wàn)株；%，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。盧溝橋污水處理廠和清河污水處理廠二期建成，城近郊區(qū)污水處理廠達(dá)到8座，污水日處理能力達(dá)到188萬(wàn)立方米/日。生態(tài)環(huán)境：城市環(huán)境綜合整治工作加強(qiáng)。正式組建水務(wù)局，開(kāi)始建立水資源統(tǒng)一管理體制。進(jìn)一步加大對(duì)土地違法問(wèn)題的查處力度，依法處置閑置土地，查處違法土地行為2411件。%。全市各類收養(yǎng)性社會(huì)福利單位323家。各項(xiàng)基金擴(kuò)面征繳取得積極成效，參保人數(shù)不斷增加。其中，“4050”%。全市共有專業(yè)體育運(yùn)動(dòng)員近千人，共獲得國(guó)際和全國(guó)性比賽獎(jiǎng)牌125枚，其中金牌49枚，銀牌45枚。13個(gè)郊區(qū)縣均已開(kāi)始為就醫(yī)農(nóng)民實(shí)施報(bào)銷，年內(nèi)已為25萬(wàn)人次提供報(bào)銷服務(wù)。全市境內(nèi)注冊(cè)登記的博物館達(dá)到127個(gè)，博物館館藏文物226萬(wàn)件，固定展覽200多項(xiàng)，臨時(shí)推出展覽400多項(xiàng)，參觀人數(shù)達(dá)2500萬(wàn)人次。出版發(fā)行業(yè)經(jīng)過(guò)改組改造，集約化程度不斷提高。大型京劇交響劇詩(shī)《梅蘭芳》、大型奇幻兒童劇《迷宮》、大型情景魔術(shù)晚會(huì)《魔法傳奇》、科普木偶劇《南極精靈》及評(píng)劇《劉巧兒新傳》等精品劇目都取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。全年市、區(qū)縣兩級(jí)投入6000多萬(wàn)元，全面完成了半山區(qū)和農(nóng)村平原地區(qū)113所辦學(xué)困難學(xué)校的改造任務(wù)。大學(xué)生公寓和高教園區(qū)建設(shè)步伐加快。首都“二四八”重大創(chuàng)新工程繼續(xù)深化。創(chuàng)業(yè)孵化體系建設(shè)成效顯著，年末，全市孵化器總數(shù)66家，入孵企業(yè)約2300家，總孵化面積80多萬(wàn)平方米，建立大學(xué)科技園14家。年末，占全市家庭燃?xì)饪倯魯?shù)的65%，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。，；。公路建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),全年新改建公路953公里；其中，在建高速公路100公里，六環(huán)路黃村至良鄉(xiāng)段24公里已建成通車。年末，高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)達(dá)20364家，%。投入較多的行業(yè)有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作：對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作保持良好勢(shì)頭。其中，%；，%。 旅游業(yè)：旅游市場(chǎng)恢復(fù)正常。%；，%；竣工面積3067萬(wàn)平方米，%。%。信貸投放明顯收縮。連鎖商業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到29%。%。信息傳輸業(yè)快速增長(zhǎng)。旅客運(yùn)輸全面增長(zhǎng)。建筑企業(yè)效益有所提高。程控交換機(jī)、%、%%。其中，增長(zhǎng)17%；，%。都市農(nóng)業(yè)取得成果。二、主要產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定。全年全社會(huì)非國(guó)有單位完成投資1773億元，%，%，比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)為103%，；%，%。其中，%；，%；，%；，%。來(lái)自于外省市的購(gòu)買者占據(jù)了北京居住類物業(yè)成交客戶的五分之一還要多，而且這個(gè)比例還會(huì)隨著外來(lái)人口的增多繼續(xù)上升，可見(jiàn)外地客戶將對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較為深遠(yuǎn)的影響。另外，北京市土地資源管理機(jī)制的改變也會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局2. 城市建設(shè)加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定北京城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及居民收入的持續(xù)增