【正文】 種客層的興趣，達(dá)到口碑的效益?！　I(yè)的市場推廣思路和銷售管理是“資水會(huì)龍　　 “定階段”指對(duì)某一階段進(jìn)行定性、定量分析，階段性地總結(jié)銷售工作，為下一步銷售提供策略依據(jù)。不夜城周圍環(huán)境不利局面，提升資水會(huì)龍　　體驗(yàn)營銷若干特點(diǎn)：　　第一，注重客戶的體驗(yàn)，并使體驗(yàn)成為客戶價(jià)值的必要組成成分?！　?、分析潛在客戶的意見，找出營銷工作中的缺點(diǎn)與不足，以便及時(shí)調(diào)整營銷策略?！　mp。　　通過對(duì)湖南各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)營銷方式的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)如下缺點(diǎn)：　　1. 廣告作用下降，營銷費(fèi)用大，投入人力較多，但是營銷的效率普遍低下。直銷對(duì)營銷隊(duì)伍的服務(wù)品質(zhì)提出了更高的要求，直銷模式要求房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成為學(xué)習(xí)型組織。配合銀行開展金融創(chuàng)新，控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，有利于加深銀企關(guān)系。不夜城不僅是銷售樓盤，而且要?jiǎng)?chuàng)造知名品牌，資水會(huì)龍所以，根據(jù)未來調(diào)整今天至關(guān)重要。　?。?） 重視企業(yè)信譽(yù)，不僅對(duì)銀行講信譽(yù)，而且對(duì)政府、策劃單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位講信譽(yù)?！　∪绾巫尵幼≡谏鐓^(qū)中人群，用最適宜的方式獲取售樓信息，如何讓社區(qū)中的人群傳播房地產(chǎn)公司的口碑，這是我一直思考的問題。　　售前很重要的工作是培訓(xùn)，特別是注重服務(wù)營銷與體驗(yàn)營銷的培訓(xùn)，因?yàn)殇N售人員是銷售賣場最重要的因素。8226?，F(xiàn)代化的管理與IT手段是地產(chǎn)業(yè)不斷創(chuàng)新的依托，只有強(qiáng)健自身才能為客戶提供良好的服務(wù)。從有效嚴(yán)格控制成本的角度來考慮，建議本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用盡量控制在13%的水平。　　樣板間的設(shè)置是開發(fā)商一貫重視的促銷手段，客戶的成交欲望將得到極大的激發(fā)。　　 “定時(shí)”指現(xiàn)場銷售人員進(jìn)行每日記錄，銷售主管每周提交周記報(bào)告，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月提交銷售情況小結(jié)?！　￠_發(fā)商良好的商業(yè)信譽(yù)是品質(zhì)的保證。本項(xiàng)目由于開發(fā)商在地產(chǎn)行業(yè)的名氣不夠顯著，應(yīng)著力擴(kuò)大社會(huì)影響，博得政府支持和社會(huì)的好感，前期樓盤低價(jià)入世，吸引社會(huì)目光。　　9． 價(jià)格策略　　1）科學(xué)劃分項(xiàng)目銷售期　　根據(jù)市場供求現(xiàn)狀，銷售期由4個(gè)階段構(gòu)成：預(yù)熱期（新聞造勢(shì)）——加溫期（內(nèi)部認(rèn)購）——沸騰期（準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷）——恒溫期（現(xiàn)樓發(fā)售）。4米，展示項(xiàng)目建筑主體和周邊環(huán)境，特別是必須展示本小區(qū)內(nèi)的人文景觀，充分展示“健康、綠色”的概念。我們留給后代的不是鋼筋，水泥，而是我們的思想。　　CI對(duì)企業(yè)內(nèi)部而言，是運(yùn)用視覺設(shè)計(jì)與行為展現(xiàn)，將企業(yè)的經(jīng)營觀念和特點(diǎn)視覺化、規(guī)范化，并在此基礎(chǔ)上實(shí)施有效的管理，對(duì)外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經(jīng)營觀念形成一個(gè)鮮明的概念，然后經(jīng)具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場競爭中的識(shí)別系統(tǒng)。　　2）．選擇合適的融資渠道，注重與銀行建立長期的合作關(guān)系，科學(xué)劃分項(xiàng)目建設(shè)階段，在企業(yè)資金能力范圍內(nèi)上馬項(xiàng)目，注重市場動(dòng)態(tài)調(diào)查，根據(jù)市場情況調(diào)整營銷計(jì)劃，加快資金回籠速度，聘請(qǐng)外部理財(cái)專家把關(guān)，在項(xiàng)目開發(fā)不同階段科學(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定出符合企業(yè)實(shí)際狀況的回避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施?！　′N售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費(fèi)者購買欲望的獨(dú)特辦法?！　‘a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的營造突出“品質(zhì)生活　健康從容”的營銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。　　7)．休閑茶莊，健身房，游戲房，網(wǎng)吧，書吧：每間在3060平方米，約5間，共300平方米（商業(yè)三層或四層）。綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起?！　⊥顿Y型的買家：可幫助代為租賃?！　) 對(duì)豪客： 不降價(jià)，但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈(zèng)送管理費(fèi)、車位折扣等優(yōu)惠條件?！　　?其它客戶：　　主要是指外地常往返于益陽的商家，外省市長駐益陽的人士，本項(xiàng)目的地理位置是其購買的首要原因。這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。　　天然氣：安裝設(shè)計(jì)選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀?！　∪箻牵哼x用深色調(diào)大理石外墻?！　〉姓O(shè)施的落后，橋南地塊品位不高等導(dǎo)致在價(jià)格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時(shí)須補(bǔ)劣強(qiáng)優(yōu)：可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套設(shè)施進(jìn)而提升高檔樓盤的形象及宣傳樓盤升值概念，突出特賣點(diǎn)等來支撐價(jià)格讓消費(fèi)者覺得物超所值?！　。?）、麗景雅苑的二期工程，對(duì)其秀峰華庭有一定威脅?！　×觿?shì)　?。?）、資水會(huì)龍 不夜城住宅均價(jià)：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，高于周邊，及同類地段樓盤價(jià)格，并且也超出了益陽市普通居民所能承受的標(biāo)準(zhǔn)，故其在價(jià)格方面存在一定壓力，必須具備有力的價(jià)格支撐體系。因此，真正掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。住宅均價(jià)：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2。不夜城策劃報(bào)告　　 不夜城項(xiàng)目概況　　資水會(huì)龍已預(yù)售住宅達(dá)61%，商鋪30%。　?。?）、頂級(jí)設(shè)施，框架結(jié)構(gòu)，垂直電梯自動(dòng)扶梯，地下車庫，背景音樂，智能系統(tǒng)等悉心呵護(hù)業(yè)主?！　C(jī)會(huì)　?。?）、其西臨會(huì)龍山佛教文化公園，東臨水面數(shù)百畝的秀峰湖，自然景觀良好。　?。?）、消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)此類理性消費(fèi)品都抱著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般都比較挑剔。不夜城”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來之意?！　? 配套設(shè)施及功能建議　　配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。　　2 價(jià)格定位　　本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，住宅均價(jià)：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，整個(gè)銷售過程中價(jià)格策略為低開高走。這部分人付款方式普遍采取銀行按揭，希望裝修一次到位，最希望開發(fā)商提供套餐裝修方式供其選擇?！　　?若開發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進(jìn)行社會(huì)營銷，做復(fù)合地產(chǎn)，借助社會(huì)力量，口碑宣傳，以樹立企業(yè)形象，從而帶動(dòng)產(chǎn)品的推廣?！　?． 賣點(diǎn)設(shè)計(jì)　　5．1產(chǎn)品性質(zhì)　　　項(xiàng)目固有的賣點(diǎn)：地理位置優(yōu)越、生活配套設(shè)施齊備，需加以突出強(qiáng)化?！　〗ㄗh：價(jià)格與成本息息相關(guān)，努力降低成本也就為營造競爭性價(jià)格開創(chuàng)了伸縮的空間?！　?）． 第二主力百貨店：選擇國內(nèi)百年老店，面積在2000平方米左右（商業(yè)第一層）?！　I銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)，淡化劣勢(shì)，把對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場的時(shí)機(jī)選擇，用科學(xué)的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體創(chuàng)新體系?！　′N售策略——對(duì)市場、特別是消費(fèi)者市場的真實(shí)把握，實(shí)施一系列宣傳推廣措施。不夜城作為重要房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資規(guī)模較大，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在如下風(fēng)險(xiǎn)：　　1. 管理與人力資源風(fēng)險(xiǎn)　　人力資源風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)在如下方面：關(guān)鍵崗位缺乏獨(dú)檔一面的優(yōu)秀人材，團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)存在缺陷，在項(xiàng)目不同階段，人才使用不當(dāng)造成項(xiàng)目執(zhí)行中的人為失誤，特別是項(xiàng)目相關(guān)人員未能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)以及建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建設(shè)施工分析中的風(fēng)險(xiǎn)?！　?）．注重規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的同步，設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性分析，力求最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，根據(jù)設(shè)計(jì)方案制定科學(xué)的施工方案，對(duì)施工方