【正文】 資水會龍不夜城策劃報告　　 不夜城項目概況　　資水會龍不夜城位于益陽市區(qū)，西依會龍山佛教文化公園、東臨秀峰湖公園。項目占地40畝?？偨ㄖ娣e6萬余平方米，由一條東西走向，長500米、寬25米的階梯式景觀大道與兩座公園相連。由高層電梯洋房、裙樓商鋪、獨立門面和多層電梯商務(wù)洋房組成。住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2。 　　地處朝前街，老夜市，有小學、中學、中專、大學環(huán)繞在周圍?！　　　‖F(xiàn)狀：已完成了“七通一平”，屬在建工程。已預(yù)售住宅達61%，商鋪30%?！　　　〗Y(jié)論：人氣創(chuàng)造市場縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣。這種人氣在一定時間和范圍內(nèi)可以超越價值和價值比較，這已經(jīng)是不爭的事實。而所謂的人氣就是“精英消費觀加上羊群心理”，說白了，聰明的人和大多數(shù)人認為是好的就都是好的。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。因此，真正掌握“精英”人群的消費傾向，與市場比較并做出適當超前應(yīng)該是本案的操作思路?！　?項目SWOT分析　　優(yōu)勢　?。?）、名家力作 資水會龍在40畝的建筑基地上景觀設(shè)計由南京建筑原景觀藝術(shù)設(shè)計有限公司負責；并聘請了國際知名建筑學專家——東南大學建筑與環(huán)境研究中心教授、博士出生導(dǎo)師單踴先主創(chuàng)建筑設(shè)計?！　。?）、絕版地段 地處朝前街，老夜市，有小學、中學、中專、大學環(huán)繞在周圍，兩公園映襯其中?！　。?）、頂級設(shè)施，框架結(jié)構(gòu)，垂直電梯自動扶梯，地下車庫，背景音樂，智能系統(tǒng)等悉心呵護業(yè)主。　?。?）、階梯街市，資水會龍，不夜城景觀大道長500米，寬25m并自東向西拾級而上是國內(nèi)罕見的階梯式步行景觀休街區(qū)，精彩紛呈，妙趣橫生。　?。?）、地產(chǎn)商是由益陽漢典地產(chǎn)開發(fā)，并且該宗項目得到益陽市政府的大力支持?！　。?）、在投資方面，開發(fā)商特聘了深圳旗艦商業(yè)顧問，為投資者和經(jīng)營商提供全方位的專業(yè)服務(wù)?！　。?）、交通便捷，有1121等多條公交路線，并隨著朝陽路的改建，將進一步完善交通路網(wǎng)?！　×觿荨　。?）、資水會龍 不夜城住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，高于周邊，及同類地段樓盤價格，并且也超出了益陽市普通居民所能承受的標準，故其在價格方面存在一定壓力，必須具備有力的價格支撐體系?！　。?）、在其旁邊有一菜市場，雖滿足了作為不夜應(yīng)有人氣的條件，但是骯臟的環(huán)境也是不可取的?！　。?）、頂級的配套設(shè)施，雖然是一種創(chuàng)新，增加了賣點，但由于成本增加，反而加大項目風險?！　C會　?。?）、其西臨會龍山佛教文化公園，東臨水面數(shù)百畝的秀峰湖，自然景觀良好?！　。?）、由于入住該不夜城的有世界500強企業(yè)和國內(nèi)百年老店，極大的促進了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，因此，得到了益陽市政府的支持。　?。?）、優(yōu)越的學術(shù)環(huán)境，不得不讓其成為一個學術(shù)商城，文化住宅?！　。?）、由于設(shè)計人員精心打造，某開發(fā)的戶型是同類中的精品。　　威脅　?。?）、秀峰湖周圍的另一樓盤秀峰翠園綜合樓對其起了一定競爭?！　。?）、麗景雅苑的二期工程，對其秀峰華庭有一定威脅?！　。?）、所處區(qū)域橋南，由于歷史原因，其經(jīng)濟實力都不是很強，因此也滯后了這一帶城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，物流困難?！　。?）、益陽市城市總體規(guī)劃偏向于朝陽區(qū)，往長沙方向發(fā)展，而非老城區(qū)?！　。?）、消費者對房產(chǎn)此類理性消費品都抱著較為謹慎的態(tài)度，一般都比較挑剔?！　〔町惢u點　?。?）、聘請國際建筑設(shè)計專家設(shè)計?！　。?）、地處兩大公園，各類學校周圍，人文，自然環(huán)境俱佳。　?。?）、階梯街市是國內(nèi)罕見的階梯式步行觀景休閑街區(qū)?！　⌒〗Y(jié)：　　綜上所述可見資水會龍有三大突出賣點：極具特色的物業(yè)服務(wù)；地處商業(yè)，人文、自然環(huán)境俱佳的地段，升值潛力巨大；階梯街市的獨特設(shè)計，讓其它同類項目無可比擬?！　〉姓O(shè)施的落后，橋南地塊品位不高等導(dǎo)致在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套設(shè)施進而提升高檔樓盤的形象及宣傳樓盤升值概念，突出特賣點等來支撐價格讓消費者覺得物超所值?！　?　　 項目定位　　1 產(chǎn)品定位　　1 項目開發(fā)檔次　　中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當然臨街玻璃材質(zhì)，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。　　2 建議采用的建筑風格　　本項目名稱為“資水會龍不夜城”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來之意。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風格。然而，建筑風格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。　　從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風格?！　∪箻牵哼x用深色調(diào)大理石外墻?！　⊥饬⒚妫和鈮Σ捎们逍?、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色?！　№敳吭煨停何魇斤L格、線條簡約、流暢，意境深遠?！　? 配套設(shè)施及功能建議　　配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。　　□ 房屋配置　　門、窗：建議選用經(jīng)中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證委員會認證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對講、自動開閉等功能。　　屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳?！　‰姡涸黾訂卧獞粲秒娙萘?，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求?！　√烊粴猓喊惭b設(shè)計選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀。　　有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置?！　‰娫採g口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能?！　? 價格定位　　本項目總體定位為實用性商住樓，住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，整個銷售過程中價格策略為低開高走。開盤的時候以一個比周邊項目較有優(yōu)勢的價格打入市場，隨著工程進度和銷售情況的進展逐步抬高價格?！　? 客戶定位　　由于本項目屬于近郊住宅，使得本項目的目標客戶定位有一定程度的差異。公寓為中檔實用型住宅，吸引部分投資者和工作3－5年的白領(lǐng)階層、欲改善目前居住環(huán)境的購買者以及部分富豪階層，不排除部分投資者和家庭支付能力強的離退休者購買?！　?1顧客群的消費層次設(shè)定　　職業(yè)構(gòu)成 購買戶型 購買能力（萬元）　　民營、私企老板、個體戶 大戶型公寓及商鋪 2540　　高級白領(lǐng) 80