【正文】 窗臺，擁抱自然，享受陽光與綠地；注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，樓梯間及入戶處的處理強(qiáng)調(diào)其人性化及私有化。 不同的組團(tuán)有相應(yīng)的差別，在統(tǒng)一的前提下講究趣味性與生活氣息，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之富有變化。 ⑤ 環(huán)境設(shè)計(jì)提示 環(huán)境設(shè)計(jì)講究繼承和發(fā)揚(yáng)中國文化傳統(tǒng)，做到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，體現(xiàn)出高品位的藝術(shù)價(jià)值和觀賞性，顯示出濃郁的詩情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。如采用中心綠化帶，一改單調(diào)的一覽無余式的平面設(shè)計(jì)；采用立體空間結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)手法，從小區(qū)道路的彎轉(zhuǎn)回旋、透視以及視角的安排、空間的劃分嵌套，給人以錯(cuò)落有致、步移景異的享受；即使不大的綠化空間，也帶來融休憩、娛樂、交往于一體的 共享空間；小區(qū)的綠化不僅種草，更多的是植樹栽竹，在樹種的搭配上要極為精致，呈現(xiàn)一種立體感；其間點(diǎn)綴一些小品、雕刻、假山等，體現(xiàn)有引、有合、有開，整個(gè)環(huán)境洋溢著生機(jī)，給人以動(dòng)靜皆宜的美感。 ⑥ 關(guān)于 “ 三級庭院 ” 的設(shè)計(jì)理念 在中國的傳統(tǒng)的居住 理念里，庭院是一個(gè)核心概念，幾乎所有的傳統(tǒng)民居，都存在著鄰里交往的空間，使所有居民都可以融入大庭院的生活中來，這是中國傳統(tǒng)建筑近千年來積淀下的精華，以下為理念提示： 一級庭院：是整個(gè)小區(qū)的集中休閑場所，分布有大型綠地、水面、亭臺、樓閣、假山、奇石、曲水彎轉(zhuǎn)流淌，為業(yè)主提供了豐富的活動(dòng)交往空間和多樣的觀景平臺。 三級庭院：住宅可做退臺式設(shè)計(jì)，空出大花園；或在室內(nèi)設(shè)計(jì)入戶式花園，為住戶獨(dú)享，成為相對私密性強(qiáng)的戶式立體生態(tài)庭院。 二級綠化 —— 農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)內(nèi)的生態(tài)綠色植被。 四級綠化 —— 組團(tuán)內(nèi)的庭院綠化。 ⑧ “ 水主題 ” 的設(shè) 計(jì)理念 武漢，人稱 “ 江城 ” ，在長江、漢江邊生活的武漢人對水有著特殊的感情，并且南方人帶來的以水為財(cái)?shù)挠^念也逐漸被本地人接受，再加上武漢又擁有大量的湖泊資源，所以，本地的很多樓盤都主打親水概念，而且頗受消費(fèi)者的追捧；朝向水景的住宅單位價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過無水景可欣賞的單位，別墅差價(jià)可達(dá) 1000元 /M2以上，多層住宅也往往可提價(jià) 300元 /M2以上；比如金色港灣湖心島上的別墅定價(jià)最高達(dá) 6000元 /M2，比其他位置的別墅高出近 2020元 /M2；而靠近湖畔的花園洋房的單價(jià)和后面的小高層住宅均價(jià)一樣，都是 1800元 /M2，通常 從建筑成本來講，小高層比多層建筑高 300元 /M2以上，換句話說，親水的多層住宅的價(jià)格可提升價(jià)值約 300元 /M2甚至更多。 目前武漢的親水樓盤，多是依湖而建，主要利用現(xiàn)成的天然景觀來做，但往往處理得不夠生動(dòng)，沒有把水文化的內(nèi)涵深入挖掘，包括本地有名的親水概念樓盤 “ 麗島花園 ” 處理得也有些隨意；而有些新樓盤就做得深入一些，比如引入一條很長的河道進(jìn)入小區(qū)，如 “ 名都花園 ” ， 或做一個(gè)湖心島，如 “ 金色港灣 ” 。本報(bào)告提出：要以 “ 建筑為形、文化為魂 ” 的理念，強(qiáng)調(diào)獨(dú)特的建筑產(chǎn)品要注重內(nèi)在文化價(jià)值的原則。 4． 9．其它案名推介 /主題口號 4． 10．價(jià)格定位 價(jià)格是影響客戶購買行為的關(guān)鍵因素，因此，價(jià)格的制定除了取決于成本以及利潤因素之外，更重要的是取決于市場的競爭對比。本項(xiàng)目的價(jià)格定位將采用市場對比法進(jìn)行初始定價(jià)。 （ 1）先對主要競爭對手的銷售價(jià)格進(jìn)行對比 ① ① 競爭樓盤價(jià)格狀況（均價(jià)） （見下頁） 樓盤名稱 花園洋房 別墅 TOWNHOUSE 金色港灣 1800元 /m2 3800元 /m2 2600元 /m2 香榭里舍 1500元 /m2 / / 鸚鵡花園（五期） 2500元 /m2 / / 翰林苑 1200元 / m2 / / 陽光麗景 1380元 / m2 / / 綠島花園 1450元 / m2 / / 東方花園 1550元 / m2 / / 桃花島城市花園（ 2期） 1650元 / m2 / / 錦繡豪園 1200元 / m2 1800 元 /m2 / 碧波山莊 / 三期別墅 1750元 / m2 一二期臨湖別墅均價(jià) 2700元 / m2 18 ② 歸納 漢陽區(qū)在售樓盤中大部分公寓洋房售價(jià)在 12001800元 / m2之間； 別墅物業(yè)目前只有 “ 金色港灣 ” 、 “ 錦繡豪園 ” 和 “ 碧波山莊 ” 有售，定位各有不同，其中后兩者分別采取低價(jià)銷售和以度假村的形式租售，所以別墅價(jià)格可比性較差； （ 2）不同的物業(yè)類型進(jìn)行同比分析，并計(jì)算對比價(jià)格 ① 花園洋房的對比價(jià)格 （見下頁表格） a. 本項(xiàng)目與對比樓盤的評估得分比較 名稱項(xiàng)目綜合素質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn) 案例 本案 A B C D E F G H 地理位置 6 4 4 4 5 4 6 4 5 4 規(guī)模 6 6 6 4 4 4 4 4 5 6 街道條件 5 4 4 4 4 4 5 4 4 4 與區(qū)域中心距離 5 4 4 4 4 4 5 4 4 4 交通（距站點(diǎn)距離） 5 4 4 4 4 4 5 4 4 4 周邊商業(yè)配套狀況 6 3 3 4 4 4 6 4 3 3 周邊基本生活設(shè)施 6 3 4 4 4 4 6 4 4 4 公共公益設(shè)施 5 3 4 4 4 4 6 4 4 4 外部景觀 6 4 6 4 4 4 4 4 6 5 內(nèi)部景觀 7 6 6 4 4 4 5 4 5 6 內(nèi)部配套 5 5 5 4 4 4 5 4 5 5 使用率 4 4 3 4 4 4 4 4 4 4 容積率 5 5 5 5 4 5 4 3 5 5 綠化率 6 6 6 6 4 5 5 4 6 6 戶型結(jié)構(gòu) 6 5 5 5 4 4 4 4 5 5 社區(qū)文化 6 6 5 4 3 3 5 3 4 6 物業(yè)管理 5 5 5 4 3 3 4 3 4 5 企業(yè) 品牌 6 5 5 4 3 3 5 3 4 6 合計(jì)得分 100 82 84 77 70 71 88 69 81 86 注： A、 B、 C、 D、 E、 F分別代表 “ 金色港灣 ” 、 “ 香榭里舍 ” 、 “ 桃花島城市花園 ” 、 “ 綠島花園 ” 、 “ 鸚鵡花園 ” 、 “ 翰林苑 ” ，另外從武昌和漢口各選擇一個(gè)項(xiàng)目，分別是 G（ “ 南湖山莊 ” ）和 H（ “ 萬科四季花城 ” ）； “ 南湖山莊 ” 是所謂新觀念休閑度假居所，與我項(xiàng)目有一定可比性， “ 萬科四季花城 ” 同樣是中檔定位，并且是武漢房地產(chǎn)新代表性產(chǎn)品。 d. 針對市場情況和本項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)素綜合分析可以預(yù)計(jì)： 本項(xiàng)目花園洋房的均價(jià)在 1800－ 1900元 / m2相對較為合理，市場應(yīng)該可以接受； 以現(xiàn)有的狀況，過高的價(jià)位（比如 2020元 / m2以上），市場抗性會很大，難以形成快速銷售的局面； 如果真要考慮均價(jià)定在 2020元 / m2以上，對開發(fā)商資金實(shí)力要求較高，同時(shí)必須要靠實(shí)實(shí)在在的高品質(zhì)來支撐，如尋求世界級的怡景師、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作，把最能夠吸引人的景觀做出來，給市場實(shí)在的感受，再通過有效 的市場造勢，把這個(gè)價(jià)格門檻跨過去； ② 別墅的價(jià)格 a. 采用市場對比法進(jìn)行初始定價(jià)，本項(xiàng)目與對比樓盤的評估得分比較 名稱項(xiàng)目綜合素質(zhì) 標(biāo)準(zhǔn) 案例 本案 A B C D E 地理位置 6 4 4 4 4 4 4 規(guī)模 6 6 6 4 4 5 6 街道條件 5 4 4 4 4 4 4 與區(qū)域中心距離 5 4 4 4 4 4 4 交通（距站點(diǎn)距離） 5 4 4 4 4 4 4 周邊商業(yè)配套狀況 6 3 3 3 3 3 3 周邊基本生活設(shè)施 6 3 4 4 4 4 4 公共公益設(shè)施 5 3 4 4 4 4 4 外部景觀 6 4 6 6 6 6 6 內(nèi)部景觀 7 6 6 4 4 5 6 內(nèi)部配套 5 5 5 4 4 5 5 使用率 4 4 3 4 4 4 4 容積率 5 5 5 5 5 5 5 20 綠化率 6 6 6 6 5 6 6 戶型結(jié)構(gòu) 6 5 5 5 5 5 5 社區(qū)文化 6 6 5 4 3 4 6 物業(yè)管理 5 5 5 4 4 4 5 企業(yè)品牌 6 5 5 4 4 4 6 合計(jì)得分 100 82 84 77 75 80 87 注： A、 B、 C、 D、 E分別代表 “ 金色港灣 ” 、 “ 碧波山莊 ” 、 “ 錦繡豪 園 ” 、 “ 南湖山莊 ” 、 “ 萬科四季花城 ” 。 本項(xiàng)目別墅物業(yè)的均價(jià)在 3000－ 3500元 / m2相對較為合理，市場應(yīng)該可以接受。 武漢房地產(chǎn)市場獨(dú)立花園的售價(jià)一般是 800元 / m2－ 1100元 / m2左右。 ④ 私家車位的價(jià)格 武漢的樓盤私家車位以出租的方式較多，價(jià)格在 120元 /個(gè) 月左右；而出售較少，郊區(qū)樓盤私家車位一般售 價(jià)多在 4萬－ 6萬元 /個(gè)。 ⑤ 商業(yè)街鋪的價(jià)格 xxxx地區(qū)周邊目前尚未形成成熟商圈，商鋪分布極少，故暫不對商鋪?zhàn)鞒龆▋r(jià)建議。 （ 2）本項(xiàng)目的戶型定位 本項(xiàng)目總占地面積 1180畝（ 786， 588 M2），除去其中農(nóng)業(yè)觀光園用地 400畝（ 266， 640 M2）外，其余建設(shè)用地為 780畝（ 519， 948 M2），容積率取值是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及本報(bào)告對規(guī)劃建筑方案的設(shè)想，按容積率暫定為 ，計(jì)算總建筑面積約為 416， 000 M2。 ③ TOWNHOUSE/聯(lián)排別墅 /獨(dú)立別墅 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 TOWNHOUSE 合計(jì) 建筑面積（ M2不含花園） 330－ 450 250－ 350 160－ 260 / 戶數(shù) 65 110 465 640 戶均面積（ M2） 385 310 230 / 戶數(shù)比例 10% 17% 73% 100％ ④ 三種住宅產(chǎn)品形式用地平衡表（容積率可根據(jù)實(shí)際情況 調(diào)整） 產(chǎn)品形式 建筑面積 M2 容積率 用地面積 M2 多層洋房 216， 320 173， 000 TOWNHOUSE 108， 160 135， 200 別墅（含聯(lián)排） 58， 240 166， 400 合計(jì) 382， 720 474， 600 備 23 注 上述內(nèi)容僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整； 其他設(shè)計(jì)構(gòu)想將在概念設(shè)計(jì)成果中集中體現(xiàn)。 先期開發(fā)亦要有較大手筆，將整個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)精彩之筆先展露出來，如果是先開發(fā)觀賞農(nóng)業(yè)園，亦要使許多消費(fèi)者能夠在先開發(fā)的幾個(gè)景點(diǎn)體驗(yàn)到江南水鄉(xiāng)的優(yōu)美景致。在起名稱可考慮使用 “ 中部田園 ” 、 “xxxx 青青世界 ” 或 “xxxx 綠野公園 ” 等個(gè)性化的稱謂較好；同時(shí)將來推廣時(shí)可以借助墨水湖對面的武漢野生動(dòng)物園的知名度，以 “ 北有動(dòng)物世界、南有綠野公園 ” 這樣的口號來推廣，這樣一個(gè)在北，一個(gè)在南，一個(gè)看動(dòng)物，一個(gè)是賞植物 ，不用 “ 砸大奔 ” ，卻可以四兩撥千斤。 項(xiàng)目建議 主 體 內(nèi) 容 建議 花卉中心 展覽如郁金香、蝴蝶蘭等珍稀花卉和特色農(nóng)產(chǎn)品 以及大型觀賞荷花池； 先期開發(fā) 快樂大本營 水邊一個(gè)綜合娛樂廣場，可以搞綜合性、可參與的活動(dòng)、釣魚、燒烤等； 城市農(nóng)夫 供人們租一塊 “ 自留地 ” ，種點(diǎn)自己喜歡的蔬菜； 大觀園 展示著多種已被人所遺忘的古老農(nóng)用工具，還有織布工藝 、刺繡工藝和竹編工藝等； 中期開發(fā) 民俗文化村 展示農(nóng)家生活情景，搞些可參與的活動(dòng)， 如磨豆?jié){，做陶藝，擠牛奶，織布、蠟染等； 青少年素質(zhì)教育中心 組織學(xué)生搞些課外教育活動(dòng)，如干些農(nóng)活，觀察動(dòng)植物生長，學(xué)些編織手藝，采蘑菇，養(yǎng)蠶等等，補(bǔ)充課堂以外的知識； 后期開發(fā) 其他項(xiàng)目 花卉蔬果超市，小型兒童游樂場、玻璃花房、辦公用房等； 適時(shí)開發(fā) 5．產(chǎn)品核心競爭能力分析 24 5． 1．領(lǐng)先的開發(fā)策略 5． 3．賣點(diǎn)營造 5． 4．賣點(diǎn)附加值分析