【正文】 ，形成開盤旺銷搶購，拉動(dòng)后續(xù)人氣； ? 銷售初期采取“無理由退房”，強(qiáng)化客戶購買信心； ? 在一期銷售過程中，補(bǔ)充二期房源，形成同一時(shí)間對(duì)高層小戶型、小高層板樓中大戶型的組合供應(yīng)； ? ? 銷控此階段劣勢(shì)戶型，后續(xù)銷售； 北期住宅第一階段銷售策略 一期 二期 三期 四期 五期 六期 第 一 階 段 北區(qū)住宅四個(gè)階段銷售策略 —— 北區(qū)分期 149 ? ? 在二期高層小戶型銷售后期，將三期高層小戶型投入市場(chǎng)，與二 期小高層板樓中大戶型組合銷售； ? 將第一階段銷控戶型投入市場(chǎng) 北區(qū)住宅第二階段銷售策略 一期 二期 三期 四期 五期 六期 第二階段 第二階段 北區(qū)住宅四個(gè)階段銷售策略 —— 北區(qū)分期 150 ? 一期 二期 三期 四期 五期 六期 第 三 階 段 在三期銷售后期，將四期板樓大戶 型、五期部分產(chǎn)品投入市場(chǎng)，形成 高層、小高層產(chǎn)品的組合銷售； 放出第二階段的銷控戶型投入市場(chǎng) 北區(qū)住宅第三階段銷售策略 北區(qū)住宅四個(gè)階段銷售策略 —— 北區(qū)分期 151 ? 一期 二期 三期 四期 五期 六期 第四階段 北區(qū)住宅第四階段銷售策略 在四期銷售后期，將六期產(chǎn)品的投入市 場(chǎng)進(jìn)行組合銷售； 將第三階段銷控戶型投入市場(chǎng)； 北區(qū)住宅四個(gè)階段銷售策略 —— 北區(qū)分期 152 ? 時(shí)間劃分 營銷階段 主要工作 2023年 1012月 整體市場(chǎng)導(dǎo)入 市場(chǎng)告之 2023年 1 3月 別墅客戶積累 傳遞價(jià)值、樹立形象（別墅為主） 2023年 4月 一期別墅開盤月 別墅開盤銷售 2023年 46月 住宅蓄勢(shì)積累 住宅推廣啟動(dòng)、別墅持續(xù)銷售 2023年 78月 住宅內(nèi)部認(rèn)購 住宅客戶的效積累 2023年 9月 一期住宅開盤月 住宅開始銷售 2023年 1012月 一期住宅持續(xù)銷售 持續(xù)銷售 2023年 1月 反饋調(diào)整期 銷售調(diào)整、 09年計(jì)劃制定 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 153 ? ? 營銷目標(biāo)：確立高端市場(chǎng)形象，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力 ? 營銷主題：項(xiàng)目的唯一、第一、領(lǐng)先價(jià)值 ? 營銷手段：銀座商場(chǎng)設(shè)展示中心、《新空間賣場(chǎng)》、 《名校配套》、 《網(wǎng)上視頻直通車》、戶 ? 外廣告、硬廣、網(wǎng)站、電臺(tái) ? 重點(diǎn)工作： ? 1）銷售道具的設(shè)計(jì)、印制； ； ? 2）別墅內(nèi)部認(rèn)購準(zhǔn)備； 07年 10月 — 08年 3月 一期別墅客戶積累期 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 154 ? ? 營銷目標(biāo)：用銷售業(yè)績確立是項(xiàng)目價(jià)值 ? 營銷主題：濟(jì)南最具性價(jià)比的山水生態(tài)別墅 ? 營銷手段：《無理由退房》、《成品家服務(wù)》、 《名校配套》、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣 ? 告、開盤活動(dòng)、硬廣等 ? ? 重點(diǎn)工作： ? 1）公布價(jià)格 ? 2）定金認(rèn)購 ? 3）開盤活動(dòng)；客戶選房，轉(zhuǎn)簽約，交首付 08年 3月 4月 一期別墅開盤月 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 155 ? ? 營銷目標(biāo)：提升市場(chǎng)熱度、有效客戶積累 ? 營銷主題：借勢(shì)別墅市場(chǎng)認(rèn)可，打造樣板示范區(qū) ? 營銷手段： 《名校配套》、 《休閑購房一日游》 、 客戶口碑傳播、硬廣、工地圍檔、 ? 戶外廣告等 ? 重點(diǎn)工作： ? 1）別墅價(jià)格上漲 ? 2）客戶滿意度維護(hù) ? 2）住宅銷售資料準(zhǔn)備 ? 3）營銷示范區(qū)建設(shè) 08年 4月 6月 一期住宅蓄勢(shì)積累期 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 156 ? ? 營銷目標(biāo)：擴(kuò)大市場(chǎng)知名度 ? 營銷主題：搶占濟(jì)南生態(tài)之城、人文之城、未來之城 ? 營銷手段： 《名校配套》、 《無理由退房》 、 《休閑購房一日游》 、工地圍檔、戶外廣告、主流媒體軟文、硬廣、網(wǎng)站 ? ? 重點(diǎn)工作： ? 1）產(chǎn)品說明會(huì)；商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃說明； ? 2）組織內(nèi)部認(rèn)購；公布價(jià)格區(qū)間，客戶排號(hào) ? 3）收集市場(chǎng)反饋信息，指導(dǎo)調(diào)整方案； 08年 7月 8月 住宅內(nèi)部認(rèn)購期 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 157 ? ? 營銷目標(biāo)：用銷售業(yè)績確立是項(xiàng)目價(jià)值 ? 營銷主題：性價(jià)比、常春藤掀起大學(xué)城臵業(yè)浪潮 ? 營銷手段： 《無理由退房》 、 《名校配套》、工地圍檔、現(xiàn)場(chǎng)包裝、開盤活動(dòng)、硬 ? 廣等 ? 重點(diǎn)工作： ? 1）公布銷控、價(jià)格表； ? 2）挖掘認(rèn)購客戶； ? 3）開盤活動(dòng)； ? 4）客戶選房，轉(zhuǎn)簽約，交首付 08年 9月 10月 住宅開盤放量期 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 158 ? ? 營銷目標(biāo)：消化觀望客群 ? 營銷主題：常春藤的附加值（養(yǎng)生、教育、人文） ? ? 營銷手段：口碑傳播、《濟(jì)南第一養(yǎng)生主題社區(qū)》、《濟(jì)南第一學(xué)習(xí)型社區(qū)》、 ? 工地圍檔、客戶通訊、網(wǎng)站 ? 重點(diǎn)工作： ? 1）價(jià)格上調(diào) ? 2）激勵(lì)老客戶介紹新客戶 08年 11月 12月 持續(xù)銷售期 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 159 ? ? 營銷目標(biāo)：保持市場(chǎng)聲音 ? 營銷手段：工地圍檔、戶外廣告、新年答謝會(huì)、配合硬廣、客戶 ? 通訊、網(wǎng)站 ? 重點(diǎn)工作： ? 1）收集分析成交客戶資料； ? 2）調(diào)整并完善 2023年?duì)I銷方案； ? 3）圣誕、新年客戶答謝聯(lián)誼會(huì)； 09年 1月 反饋調(diào)整期 近階段營銷計(jì)劃（ 07年 10月 — 09年 1月） 160 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 10 161 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 分區(qū) 年月 可售面積 （萬 m2） 均價(jià) （元 /m2） 全部銷售額 (萬元 ) 北區(qū) （住宅） 12 3800 45600 16 4300 68800 27 5500 148500 23 6000 138000 7 7000 49000 85 約 5500 449， 900 南區(qū) （別墅） 2 7300 14600 3 7800 23400 5 8500 42500 4 9500 38000 2 11000 22023 5年 16 約 9000 140 ， 500 總計(jì) 590， 400 162 ? 商業(yè)定位 11 163 ? 商業(yè)定位 定位關(guān)鍵詞 商業(yè)核心 | 魯商出品 | 品質(zhì)項(xiàng)目 |北美風(fēng)格 164 ? 商業(yè)定位 商業(yè)定位 大學(xué)城 ? 魯商出品 ?長清時(shí)尚消費(fèi)聚合區(qū) 165 ? 商業(yè)定位 商業(yè)產(chǎn)品組合 業(yè)態(tài)構(gòu)成 整個(gè)商業(yè)建筑群是由西部銀座商城主力店、東部步行商業(yè)街及部分小高層住宅組成 建筑構(gòu)成 銀座商城向東依次延伸，是以 34層的獨(dú)立商鋪和 2層的住宅底商構(gòu)成的商業(yè)步行街主體 整體風(fēng)格 商業(yè)街建筑以簡約的北美風(fēng)格為主，整體造型簡潔明快、色彩典雅，在突出商業(yè)特色的同時(shí)，充分體現(xiàn)大學(xué)城中建筑的文化底蘊(yùn)。 解決方案：面對(duì)長清大道的入口廣場(chǎng)應(yīng)設(shè)計(jì)為半圓型，增加人流；注意公交車?？空镜奈慌Z，盡量減少綠化對(duì)項(xiàng)目的遮擋。如果沒有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。 浪費(fèi)時(shí)間。 無法評(píng)估，就無法管理。 軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。 2023/1/292023/1/29 積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 觀察才行。 08:38:5708:38:5708: 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。 光靠價(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長久地存活下來。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 2023/1/292023/1/ 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯(cuò)誤存在。 人生的選擇決定一切。 卓有成效的管理者善于用人之長。做小生意，在于勤 。 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 協(xié)調(diào)以及控制。小企業(yè)要有長遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。 周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。 , January 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :38:5708:38Jan2329Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 :38:5708:38:57January 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 1月 29日星期日 8時(shí) 38分 57秒 08:38:5729 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :38:5708:38Jan2329Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :38:5708:38:57January 29, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 1月 29日星期日 8時(shí) 38分 57秒 08:38:5729 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 29, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :38:5708:38Jan2329Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 29日星期日 上午 8時(shí) 38分 57秒 08:38: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 29日星期日 8時(shí) 38分 57秒 08:38:5729 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)