【文章內(nèi)容簡介】 者，以前兩者為主。樓盤名稱 開盤時間 可售面積（㎡） 均價（元 /㎡） 投資比例 自住比例雙子星城 2023年 54812 6800 50% 50%蘋果城 2023年 29813 4800 70% 30%曉港美院 2023年 20706 7500 70% 30%珠實 3H 2023年 19934 7000 70% 30%表 廣州投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱 開盤時間 可售面積（㎡） 均價（元 /㎡） 投資比例 自住比例新天地 2023年 17844 8000 30% 70%淘金山 2023年 145571 12023 24% 76%置地逸軒 2023年 62356 9800 60% 40%風(fēng)格名苑 2023年 35793 9800 30% 70%表 深圳投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱 開盤時間 可售面積（㎡） 均價（元 /㎡） 投資比例 自住比例工體 3號 2023年 63000 16000 90% 10%柏悅居 2023年 73000 43000 95% 5%銀鉆公寓 2023年 30000 24000 40% 60%海晟名苑 2023年 16000 20230 20% 80%表 北京投資性購房與自住性購房比例樓盤名稱 開盤時間 可售面積（㎡） 均價（元 /㎡） 投資比例 %自住比例 %絲廬花語 2023年 － 15000 60 40靜安四季苑 2023年 － 25365 50 50匯麗花園 2023年 － 12542 70 30盛第大廈 2023年 － 10377 20 80表 上海投資性購房與自住性購房比例案例佐證： “ 大首都，大機遇 ” 環(huán)渤海高端投資型項目聯(lián)展于 12月 7日 10日在深圳威尼斯酒店舉行，四天共成單３２套，成交金額逾１億元。2/17/2023 30許多年來，我們一直跟 “ 時尚”(Fashion)“ 階層 ”(Class) 這類詞在一起。蠡湖階層 不僅僅是我們的口號、信念，也是我們正在經(jīng)歷著的。我們眼中的新的客戶群體 (新富階層 )在源源不斷地出現(xiàn)，他們的不斷刷新著 消費觀念和生活方式 ，我們對此保持強烈的 好奇心 ，整個城市在劇烈變化之中，還有很多價值等待我們?nèi)ネ诰颉Ｔ诮?jīng)歷過數(shù)次轉(zhuǎn)型，在 積累 了更多對城市居住的觀察之后，我們會把眼光更多地投向 原創(chuàng)的 城市居住新文化 2/17/2023 31蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 1：資金儲備： 50萬、年收入： 15~30萬客戶現(xiàn)狀中端中高端高端 252。年收入 30萬以上客戶階層分析中低端252。年收入 1530萬252。年收入 10－ 15萬252。年收入 10萬以下越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對本項目而言，市場的主流人群集中在 15~30萬元之間收入的人群，他們的購房特征成為我們重點研究的對象216。本項目樓面地價3500元 /平米，高于 周邊平均地價216。實現(xiàn)基本的利潤目標(biāo)要保證銷售價格 8000元 /m2以上，高出當(dāng)?shù)厥袌鼍鶅r 2023元以上2/17/2023 32蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 2：來源：無錫價值感知第一輻射圈層客戶現(xiàn)狀核心客戶重要客戶偶得客戶身份： 主要為無錫政府高級官員與少量私營業(yè)主，同時包括無錫周邊區(qū)域，如宜興、江陰等地的異地置業(yè)客戶 占 35％關(guān)注點：景觀資源、區(qū)域規(guī)劃、生活圈層無錫本地中高端客戶長三角以外區(qū)域的客戶無錫周邊及長三角區(qū)域的客戶身份： 國企與事業(yè)單位的中高層管理人員，大學(xué)城工作的教師，中小型私企老板以及在新區(qū)工作的白領(lǐng)，占 55％關(guān)注點：注重居住舒適度、總價、社區(qū)配套、安全身份：全國范圍內(nèi)的致富階層 ，如來自北方 /南方的商人，占 10％關(guān)注點：產(chǎn)品稀缺，資源擁有、注重項目品質(zhì)2/17/2023 33蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 3：關(guān)注要素： 區(qū)域價值、湖景資源和產(chǎn)品品質(zhì)客戶現(xiàn)狀物業(yè)類型 高層公寓 花園洋房 聯(lián)排戶型特點二房 91m三房 (沿路）110－ 134m2小區(qū)內(nèi)部三房134－ 139m2, ，四房 154m2湖景高層大三房153－ 157m2 ,四房 186－ 198三房 126143m2 ，五房 156－ 218m2 四房 224，五房 353－ 391m2主力客戶中端客戶：政府機關(guān)中層公務(wù)員、企事業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)、小型私企業(yè)主中高端客戶：政府機關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主中高端客戶：政府機關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主客戶特征看重本區(qū)的自然環(huán)境，看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?；對開發(fā)商品牌有較強的認(rèn)知看重區(qū)域價值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)湖景資源的擁有，擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)看重區(qū)域價值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)以及湖景資源的擁有，關(guān)注點排序1）區(qū)域價值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）生活環(huán)境1）區(qū)域價值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）湖景資源1）湖景資源2）產(chǎn)品品質(zhì)3）區(qū)域價值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價值2/17/2023 34蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 3：關(guān)注要素： 區(qū)域價值、湖景資源和產(chǎn)品品質(zhì)客戶現(xiàn)狀高端客戶：意向購買高層湖景大宅“無錫私營業(yè)主較多，大家都有一種心態(tài)，要買就要買好房子，市中心的房子環(huán)境不好，太吵了，我比較 喜歡蠡湖新城 這里的 環(huán)境 ，離公司又近。 ”“我們對房子并不急，目前住的地方就是 環(huán)境 和 管理 不好，所以就是等你們蠡湖一號地塊的房子了。 ”“蠡湖新城那兒將來 規(guī)劃 非常不錯，已經(jīng)有萬科、順馳和湖濱一號， 品質(zhì) 都還可以，覺得將來 無錫有錢人 都會往那兒搬。 ”中高端客戶：意向購買中層湖景公寓“將來市區(qū)的房子不是最貴的，市中心是工作居所， 自然環(huán)境好 的房子才是生活居所。 ”“我覺得最享受的就是足不出戶就可以看到蠡湖的美景，湖景將隨季節(jié)變化而變化，自然 風(fēng)景 就很 優(yōu)美?！拔屹I房子， 產(chǎn)品品質(zhì) 一定要好，無錫目前沒有什么高檔的樓盤，品質(zhì)都一般，所以非?？春皿缓惶柕姆孔印?”中端客戶：意向購買低樓層公寓“平時我會帶小孩去過農(nóng)家樂，想讓小孩多親近自然，所以希望將來可以住在蠡湖旁邊，非常喜歡那種 生活方式， 吃完飯可以在 湖邊散步 。 ”“我經(jīng)常會和家人騎車去蠡湖附近走走，那兒空氣好， 環(huán)境好 ，有水有噴泉，感覺很舒服 ”。2/17/2023 35蠡湖階層代表 1：以無錫 本地小私營業(yè)主 為標(biāo)簽，包括企事業(yè)單位等中高層管理人員，企業(yè)高級白領(lǐng)，個體小老板客戶素描特征總結(jié)：216。區(qū)位價值216。產(chǎn)品品質(zhì)216。生活環(huán)境Opinion觀點Interest興趣Action活動p上下班較有 規(guī)律 p下班回家，看電視或處理家務(wù)。p閑暇走親訪友、逛公園和購物p節(jié)假日，進行親子活動或去旅游渡假和家庭成員進行交流p喜歡交流 ，愿意同親戚朋友生活在同一小區(qū)或相臨的地方p喜歡看書、閱讀 新聞信息、進修，希望跟上時代的發(fā)展p喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)p孝敬父母，想同父母住在一起，喜歡偏大些的戶型p喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品p現(xiàn)住小區(qū)太小，密度比太大， 物業(yè)管理 不好。p居住人群比較復(fù)雜沒有 分區(qū) ，這種情況在無錫普遍p重視家庭傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費時間來輔助子女成長p大部分已有住房，購房目的主要是為了 改善居住環(huán)境p偏好大戶型的房子，有部分客戶想買小戶型的房子投資，而目前市場上小戶型的房子不多p對單價和總價都較為敏感p可接受多層和小高層；（認(rèn)為高層物業(yè)管理費高，公攤大）p認(rèn)為園林規(guī)劃非常重要p要有車位2/17/2023 36蠡湖階層代表 2：無錫 政府高級官員 、中型私營業(yè)主，江陰、宜興等地私企業(yè)老板客戶素描Opinion觀點Interest興趣Action活動p經(jīng)常奔波于各城市之間，見過世面，比較有 個人觀點p在家時間 無規(guī)律p以工作為中心，嚴(yán)格的工作時間概念p節(jié)假日，工作應(yīng)酬占有了部分時間p喜歡 安靜、舒適、自然 的生活，注重生活 品質(zhì)p強調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對 物管和安全 的要求很高　p喜歡低密度物業(yè)，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，入戶花園、大露臺都不錯，戶型在 130平米以上，廚房和衛(wèi)生間要寬敞p有購房實力，但愿意把更多的資金投入到生意中p希望社區(qū)業(yè)主 檔次 高些，周圍的人群不能太亂、太雜p希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林；希望有水面，喬木茂森，有林蔭散步小徑等p希望有個會所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時玩兒的地方較少。p孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費時間來輔助子女成長。p無錫近幾年房地產(chǎn)市場，培養(yǎng)了 較高品味特征總結(jié)：216。區(qū)位價值216。景觀資源216。產(chǎn)品品質(zhì)216。追求生活質(zhì)量2/17/2023 37蠡湖階層代表 3：除周邊城市 以外與無錫有生意往來的長三角的企業(yè)高層管理人員、中大型私企業(yè)主客戶素描Opinion觀點Interest興趣Action活動p時間相對較忙p與同階層人一起休閑娛樂p上下班基本沒有規(guī)律p書籍、報紙是主要獲取知識的途徑p經(jīng)常去高端的地方去購物p對單價敏感度低p喜歡有 個性、有特色 的東西p喜歡擁有特殊 景觀資源　p注重區(qū)域規(guī)劃，升值潛力p信賴知名品牌產(chǎn)品p喜歡在周邊環(huán)境景觀好，公共交通便捷的地方購房p會考慮景觀高層，聯(lián)排、獨棟別墅產(chǎn)品p喜歡 200平米寬景公寓， 投資 /休閑p220－ 250平米別墅產(chǎn)品， 自住或投資p追求 社區(qū)環(huán)境p看重 產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)管理p需要 2個以上車位特征總結(jié)：216。資源擁有216。產(chǎn)品稀缺216。注重品牌216。有投資需求2/17/2023 38客戶攻略未來價值 (future)精神價值 (Fasion Class)區(qū)域發(fā)展論壇 —— 集齊地產(chǎn)巨頭舞動蠡湖蠡湖階層的氣質(zhì) —— 圈子意見領(lǐng)袖，集體活動，并成為 “精神貴族 ”的積分標(biāo)志，賦以與購房相關(guān)的優(yōu)惠措施蠡湖階層需求的定制化 —— 產(chǎn)品提升＋客戶服務(wù)體系參與和分享 —— 及時通訊工具的全線投入＋定期的團體性活動社會責(zé)任感 —— 社會的中流砥柱，公益活動＋誠信行動 +制定游戲規(guī)則2/17/2023 39規(guī)定動作品質(zhì)元素創(chuàng)新元素星級大堂合理的朝向布局 舒適居住空間頂級配套中西理念 創(chuàng)新戶型主體產(chǎn)品本體評價 1：項目產(chǎn)品的總評點：南向一線面湖，低密度高檔社區(qū)2/17/2023 40優(yōu)勢 :216。絕版區(qū)域位置216。高檔休閑配套216。區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越216。南向一線面湖216。低密度高檔社區(qū)注意點 :物業(yè)管理公司及社區(qū)智能化是本案急需解決的地方主體產(chǎn)品本體評價 2：本案區(qū)域價值及整體產(chǎn)品價值位列榜首2/17/2023 41主體產(chǎn)品本體評價 3：公寓類 —— 市場領(lǐng)先，穩(wěn)固的現(xiàn)金牛產(chǎn)品優(yōu)勢 :216。6米挑高星級酒店式大堂 。及主臥設(shè)計 。216。大戶型具有南向入戶花園及獨立工人房配備 。公寓類產(chǎn)品價值比較2/17/2023 42主體產(chǎn)品本體評價 4：花園洋房產(chǎn)品 —— 高端需求，準(zhǔn)明星產(chǎn)品花園洋房類產(chǎn)品價值比較216。優(yōu)勢 : 。216。南北通風(fēng) 。216。一樓南北皆為大面積庭院 。216。二樓以上戶型北向皆設(shè)計為入戶花園 。2/17/2023 43主體產(chǎn)品本體評價 5：聯(lián)排 產(chǎn)品 —— 市場稀缺，明星產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品價值比較216。優(yōu)勢 :216。前后皆為大面積入戶花園216。主流為 5間臥室設(shè)計216。二樓獨立書房及家庭室設(shè)計216。107平方米地下室贈送空間216。私家電梯2/17/2023 44主體產(chǎn)品價值體系 區(qū)域價值 (蠡湖新城價值 )絕版區(qū)位 —— 無錫首席富人區(qū)生態(tài)配套 —— 高檔休閑配套設(shè)施規(guī)劃 —— 副中心規(guī)劃前景營銷價值 [強勢營銷下的推廣、展示策略 ]往后看》》》》項目價值 [區(qū)位、資源、產(chǎn)品 ]生態(tài)資源 —— 南向一線蠡湖，開闊湖景資源頂級產(chǎn)品線 ——低密度高檔社區(qū)： 豐富產(chǎn)品線 —公寓產(chǎn)品： 星級酒店大堂、南向入戶花園及獨立工人房配備花園洋房： 一樓南北皆為大面積庭院、二樓以上戶型北向皆設(shè)計為入戶花園聯(lián)排別墅 : 5間臥室設(shè)計、獨立書房及家庭室設(shè)計、私家電梯高端配套 ——8000 多平米頂級會所、逾 2萬平米的藝術(shù)生活長廊蠡湖 陽光星城的項目價值體系2/17/2023 45主體產(chǎn)品 高端市場占位高層公寓 (斜向東面看湖 )高層公寓 (斜向西面看湖 )高層公寓 (斜向西面看湖 )花園洋房聯(lián)排別墅70008000900010000湖濱一號 (東面斜看湖 )均價 7000湖濱一號 西面斜看湖 均價首席 均價 7300湖濱一號 (東面斜看湖 )均價 8100湖濱一號 (高層斜看湖 )價格 9200金色江南聯(lián)排 9000新梁溪人家雙拼 :130002/17/2023 4