【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 者，以前兩者為主。樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 可售面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 投資比例 自住比例雙子星城 2023年 54812 6800 50% 50%蘋(píng)果城 2023年 29813 4800 70% 30%曉港美院 2023年 20706 7500 70% 30%珠實(shí) 3H 2023年 19934 7000 70% 30%表 廣州投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 可售面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 投資比例 自住比例新天地 2023年 17844 8000 30% 70%淘金山 2023年 145571 12023 24% 76%置地逸軒 2023年 62356 9800 60% 40%風(fēng)格名苑 2023年 35793 9800 30% 70%表 深圳投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 可售面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 投資比例 自住比例工體 3號(hào) 2023年 63000 16000 90% 10%柏悅居 2023年 73000 43000 95% 5%銀鉆公寓 2023年 30000 24000 40% 60%海晟名苑 2023年 16000 20230 20% 80%表 北京投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例樓盤(pán)名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 可售面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 投資比例 %自住比例 %絲廬花語(yǔ) 2023年 － 15000 60 40靜安四季苑 2023年 － 25365 50 50匯麗花園 2023年 － 12542 70 30盛第大廈 2023年 － 10377 20 80表 上海投資性購(gòu)房與自住性購(gòu)房比例案例佐證： “ 大首都，大機(jī)遇 ” 環(huán)渤海高端投資型項(xiàng)目聯(lián)展于 12月 7日 10日在深圳威尼斯酒店舉行，四天共成單３２套，成交金額逾１億元。2/17/2023 30許多年來(lái)，我們一直跟 “ 時(shí)尚”(Fashion)“ 階層 ”(Class) 這類(lèi)詞在一起。蠡湖階層 不僅僅是我們的口號(hào)、信念，也是我們正在經(jīng)歷著的。我們眼中的新的客戶(hù)群體 (新富階層 )在源源不斷地出現(xiàn)，他們的不斷刷新著 消費(fèi)觀念和生活方式 ，我們對(duì)此保持強(qiáng)烈的 好奇心 ，整個(gè)城市在劇烈變化之中，還有很多價(jià)值等待我們?nèi)ネ诰颉Ｔ诮?jīng)歷過(guò)數(shù)次轉(zhuǎn)型，在 積累 了更多對(duì)城市居住的觀察之后，我們會(huì)把眼光更多地投向 原創(chuàng)的 城市居住新文化 2/17/2023 31蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 1：資金儲(chǔ)備： 50萬(wàn)、年收入： 15~30萬(wàn)客戶(hù)現(xiàn)狀中端中高端高端 252。年收入 30萬(wàn)以上客戶(hù)階層分析中低端252。年收入 1530萬(wàn)252。年收入 10－ 15萬(wàn)252。年收入 10萬(wàn)以下越是高收入階層，其購(gòu)房人群的比例越高；針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的主流人群集中在 15~30萬(wàn)元之間收入的人群，他們的購(gòu)房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象216。本項(xiàng)目樓面地價(jià)3500元 /平米，高于 周邊平均地價(jià)216。實(shí)現(xiàn)基本的利潤(rùn)目標(biāo)要保證銷(xiāo)售價(jià)格 8000元 /m2以上，高出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià) 2023元以上2/17/2023 32蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 2：來(lái)源：無(wú)錫價(jià)值感知第一輻射圈層客戶(hù)現(xiàn)狀核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)身份： 主要為無(wú)錫政府高級(jí)官員與少量私營(yíng)業(yè)主，同時(shí)包括無(wú)錫周邊區(qū)域，如宜興、江陰等地的異地置業(yè)客戶(hù) 占 35％關(guān)注點(diǎn)：景觀資源、區(qū)域規(guī)劃、生活圈層無(wú)錫本地中高端客戶(hù)長(zhǎng)三角以外區(qū)域的客戶(hù)無(wú)錫周邊及長(zhǎng)三角區(qū)域的客戶(hù)身份： 國(guó)企與事業(yè)單位的中高層管理人員，大學(xué)城工作的教師，中小型私企老板以及在新區(qū)工作的白領(lǐng)，占 55％關(guān)注點(diǎn)：注重居住舒適度、總價(jià)、社區(qū)配套、安全身份：全國(guó)范圍內(nèi)的致富階層 ，如來(lái)自北方 /南方的商人，占 10％關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品稀缺，資源擁有、注重項(xiàng)目品質(zhì)2/17/2023 33蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 3：關(guān)注要素： 區(qū)域價(jià)值、湖景資源和產(chǎn)品品質(zhì)客戶(hù)現(xiàn)狀物業(yè)類(lèi)型 高層公寓 花園洋房 聯(lián)排戶(hù)型特點(diǎn)二房 91m三房 (沿路）110－ 134m2小區(qū)內(nèi)部三房134－ 139m2, ，四房 154m2湖景高層大三房153－ 157m2 ,四房 186－ 198三房 126143m2 ，五房 156－ 218m2 四房 224，五房 353－ 391m2主力客戶(hù)中端客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)中層公務(wù)員、企事業(yè)中層管理人員、高級(jí)白領(lǐng)、小型私企業(yè)主中高端客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶(hù)：無(wú)錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主中高端客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶(hù)：無(wú)錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主客戶(hù)特征看重本區(qū)的自然環(huán)境，看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ粚?duì)開(kāi)發(fā)商品牌有較強(qiáng)的認(rèn)知看重區(qū)域價(jià)值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價(jià)格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)湖景資源的擁有，擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)看重區(qū)域價(jià)值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價(jià)格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求生活品質(zhì)以及湖景資源的擁有，關(guān)注點(diǎn)排序1）區(qū)域價(jià)值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）生活環(huán)境1）區(qū)域價(jià)值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）湖景資源1）湖景資源2）產(chǎn)品品質(zhì)3）區(qū)域價(jià)值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價(jià)值1）產(chǎn)品品質(zhì)2）生活環(huán)境3）區(qū)域價(jià)值2/17/2023 34蠡湖階層標(biāo)準(zhǔn) 3：關(guān)注要素： 區(qū)域價(jià)值、湖景資源和產(chǎn)品品質(zhì)客戶(hù)現(xiàn)狀高端客戶(hù)：意向購(gòu)買(mǎi)高層湖景大宅“無(wú)錫私營(yíng)業(yè)主較多，大家都有一種心態(tài)，要買(mǎi)就要買(mǎi)好房子，市中心的房子環(huán)境不好，太吵了，我比較 喜歡蠡湖新城 這里的 環(huán)境 ，離公司又近。 ”“我們對(duì)房子并不急，目前住的地方就是 環(huán)境 和 管理 不好，所以就是等你們蠡湖一號(hào)地塊的房子了。 ”“蠡湖新城那兒將來(lái) 規(guī)劃 非常不錯(cuò)，已經(jīng)有萬(wàn)科、順馳和湖濱一號(hào)， 品質(zhì) 都還可以，覺(jué)得將來(lái) 無(wú)錫有錢(qián)人 都會(huì)往那兒搬。 ”中高端客戶(hù)：意向購(gòu)買(mǎi)中層湖景公寓“將來(lái)市區(qū)的房子不是最貴的，市中心是工作居所， 自然環(huán)境好 的房子才是生活居所。 ”“我覺(jué)得最享受的就是足不出戶(hù)就可以看到蠡湖的美景，湖景將隨季節(jié)變化而變化，自然 風(fēng)景 就很 優(yōu)美。“我買(mǎi)房子， 產(chǎn)品品質(zhì) 一定要好，無(wú)錫目前沒(méi)有什么高檔的樓盤(pán)，品質(zhì)都一般，所以非?？春皿缓惶?hào)的房子。 ”中端客戶(hù)：意向購(gòu)買(mǎi)低樓層公寓“平時(shí)我會(huì)帶小孩去過(guò)農(nóng)家樂(lè)，想讓小孩多親近自然，所以希望將來(lái)可以住在蠡湖旁邊，非常喜歡那種 生活方式， 吃完飯可以在 湖邊散步 。 ”“我經(jīng)常會(huì)和家人騎車(chē)去蠡湖附近走走，那兒空氣好， 環(huán)境好 ，有水有噴泉，感覺(jué)很舒服 ”。2/17/2023 35蠡湖階層代表 1：以無(wú)錫 本地小私營(yíng)業(yè)主 為標(biāo)簽，包括企事業(yè)單位等中高層管理人員，企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)，個(gè)體小老板客戶(hù)素描特征總結(jié)：216。區(qū)位價(jià)值216。產(chǎn)品品質(zhì)216。生活環(huán)境Opinion觀點(diǎn)Interest興趣Action活動(dòng)p上下班較有 規(guī)律 p下班回家，看電視或處理家務(wù)。p閑暇走親訪(fǎng)友、逛公園和購(gòu)物p節(jié)假日，進(jìn)行親子活動(dòng)或去旅游渡假和家庭成員進(jìn)行交流p喜歡交流 ，愿意同親戚朋友生活在同一小區(qū)或相臨的地方p喜歡看書(shū)、閱讀 新聞信息、進(jìn)修，希望跟上時(shí)代的發(fā)展p喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)p孝敬父母，想同父母住在一起，喜歡偏大些的戶(hù)型p喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品p現(xiàn)住小區(qū)太小，密度比太大， 物業(yè)管理 不好。p居住人群比較復(fù)雜沒(méi)有 分區(qū) ，這種情況在無(wú)錫普遍p重視家庭傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時(shí)間來(lái)輔助子女成長(zhǎng)p大部分已有住房，購(gòu)房目的主要是為了 改善居住環(huán)境p偏好大戶(hù)型的房子，有部分客戶(hù)想買(mǎi)小戶(hù)型的房子投資，而目前市場(chǎng)上小戶(hù)型的房子不多p對(duì)單價(jià)和總價(jià)都較為敏感p可接受多層和小高層；（認(rèn)為高層物業(yè)管理費(fèi)高，公攤大）p認(rèn)為園林規(guī)劃非常重要p要有車(chē)位2/17/2023 36蠡湖階層代表 2：無(wú)錫 政府高級(jí)官員 、中型私營(yíng)業(yè)主，江陰、宜興等地私企業(yè)老板客戶(hù)素描Opinion觀點(diǎn)Interest興趣Action活動(dòng)p經(jīng)常奔波于各城市之間，見(jiàn)過(guò)世面，比較有 個(gè)人觀點(diǎn)p在家時(shí)間 無(wú)規(guī)律p以工作為中心，嚴(yán)格的工作時(shí)間概念p節(jié)假日，工作應(yīng)酬占有了部分時(shí)間p喜歡 安靜、舒適、自然 的生活，注重生活 品質(zhì)p強(qiáng)調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對(duì) 物管和安全 的要求很高　p喜歡低密度物業(yè)，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，入戶(hù)花園、大露臺(tái)都不錯(cuò)，戶(hù)型在 130平米以上，廚房和衛(wèi)生間要寬敞p有購(gòu)房實(shí)力，但愿意把更多的資金投入到生意中p希望社區(qū)業(yè)主 檔次 高些，周?chē)娜巳翰荒芴珌y、太雜p希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林；希望有水面，喬木茂森，有林蔭散步小徑等p希望有個(gè)會(huì)所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時(shí)玩兒的地方較少。p孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時(shí)間來(lái)輔助子女成長(zhǎng)。p無(wú)錫近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)，培養(yǎng)了 較高品味特征總結(jié)：216。區(qū)位價(jià)值216。景觀資源216。產(chǎn)品品質(zhì)216。追求生活質(zhì)量2/17/2023 37蠡湖階層代表 3：除周邊城市 以外與無(wú)錫有生意往來(lái)的長(zhǎng)三角的企業(yè)高層管理人員、中大型私企業(yè)主客戶(hù)素描Opinion觀點(diǎn)Interest興趣Action活動(dòng)p時(shí)間相對(duì)較忙p與同階層人一起休閑娛樂(lè)p上下班基本沒(méi)有規(guī)律p書(shū)籍、報(bào)紙是主要獲取知識(shí)的途徑p經(jīng)常去高端的地方去購(gòu)物p對(duì)單價(jià)敏感度低p喜歡有 個(gè)性、有特色 的東西p喜歡擁有特殊 景觀資源　p注重區(qū)域規(guī)劃，升值潛力p信賴(lài)知名品牌產(chǎn)品p喜歡在周邊環(huán)境景觀好，公共交通便捷的地方購(gòu)房p會(huì)考慮景觀高層，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品p喜歡 200平米寬景公寓， 投資 /休閑p220－ 250平米別墅產(chǎn)品， 自住或投資p追求 社區(qū)環(huán)境p看重 產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)管理p需要 2個(gè)以上車(chē)位特征總結(jié)：216。資源擁有216。產(chǎn)品稀缺216。注重品牌216。有投資需求2/17/2023 38客戶(hù)攻略未來(lái)價(jià)值 (future)精神價(jià)值 (Fasion Class)區(qū)域發(fā)展論壇 —— 集齊地產(chǎn)巨頭舞動(dòng)蠡湖蠡湖階層的氣質(zhì) —— 圈子意見(jiàn)領(lǐng)袖，集體活動(dòng)，并成為 “精神貴族 ”的積分標(biāo)志，賦以與購(gòu)房相關(guān)的優(yōu)惠措施蠡湖階層需求的定制化 —— 產(chǎn)品提升＋客戶(hù)服務(wù)體系參與和分享 —— 及時(shí)通訊工具的全線(xiàn)投入＋定期的團(tuán)體性活動(dòng)社會(huì)責(zé)任感 —— 社會(huì)的中流砥柱，公益活動(dòng)＋誠(chéng)信行動(dòng) +制定游戲規(guī)則2/17/2023 39規(guī)定動(dòng)作品質(zhì)元素創(chuàng)新元素星級(jí)大堂合理的朝向布局 舒適居住空間頂級(jí)配套中西理念 創(chuàng)新戶(hù)型主體產(chǎn)品本體評(píng)價(jià) 1：項(xiàng)目產(chǎn)品的總評(píng)點(diǎn)：南向一線(xiàn)面湖，低密度高檔社區(qū)2/17/2023 40優(yōu)勢(shì) :216。絕版區(qū)域位置216。高檔休閑配套216。區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越216。南向一線(xiàn)面湖216。低密度高檔社區(qū)注意點(diǎn) :物業(yè)管理公司及社區(qū)智能化是本案急需解決的地方主體產(chǎn)品本體評(píng)價(jià) 2：本案區(qū)域價(jià)值及整體產(chǎn)品價(jià)值位列榜首2/17/2023 41主體產(chǎn)品本體評(píng)價(jià) 3：公寓類(lèi) —— 市場(chǎng)領(lǐng)先，穩(wěn)固的現(xiàn)金牛產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) :216。6米挑高星級(jí)酒店式大堂 。及主臥設(shè)計(jì) 。216。大戶(hù)型具有南向入戶(hù)花園及獨(dú)立工人房配備 。公寓類(lèi)產(chǎn)品價(jià)值比較2/17/2023 42主體產(chǎn)品本體評(píng)價(jià) 4：花園洋房產(chǎn)品 —— 高端需求，準(zhǔn)明星產(chǎn)品花園洋房類(lèi)產(chǎn)品價(jià)值比較216。優(yōu)勢(shì) : 。216。南北通風(fēng) 。216。一樓南北皆為大面積庭院 。216。二樓以上戶(hù)型北向皆設(shè)計(jì)為入戶(hù)花園 。2/17/2023 43主體產(chǎn)品本體評(píng)價(jià) 5：聯(lián)排 產(chǎn)品 —— 市場(chǎng)稀缺，明星產(chǎn)品別墅類(lèi)產(chǎn)品價(jià)值比較216。優(yōu)勢(shì) :216。前后皆為大面積入戶(hù)花園216。主流為 5間臥室設(shè)計(jì)216。二樓獨(dú)立書(shū)房及家庭室設(shè)計(jì)216。107平方米地下室贈(zèng)送空間216。私家電梯2/17/2023 44主體產(chǎn)品價(jià)值體系 區(qū)域價(jià)值 (蠡湖新城價(jià)值 )絕版區(qū)位 —— 無(wú)錫首席富人區(qū)生態(tài)配套 —— 高檔休閑配套設(shè)施規(guī)劃 —— 副中心規(guī)劃前景營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 [強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)下的推廣、展示策略 ]往后看》》》》項(xiàng)目?jī)r(jià)值 [區(qū)位、資源、產(chǎn)品 ]生態(tài)資源 —— 南向一線(xiàn)蠡湖，開(kāi)闊湖景資源頂級(jí)產(chǎn)品線(xiàn) ——低密度高檔社區(qū)： 豐富產(chǎn)品線(xiàn) —公寓產(chǎn)品： 星級(jí)酒店大堂、南向入戶(hù)花園及獨(dú)立工人房配備花園洋房： 一樓南北皆為大面積庭院、二樓以上戶(hù)型北向皆設(shè)計(jì)為入戶(hù)花園聯(lián)排別墅 : 5間臥室設(shè)計(jì)、獨(dú)立書(shū)房及家庭室設(shè)計(jì)、私家電梯高端配套 ——8000 多平米頂級(jí)會(huì)所、逾 2萬(wàn)平米的藝術(shù)生活長(zhǎng)廊蠡湖 陽(yáng)光星城的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系2/17/2023 45主體產(chǎn)品 高端市場(chǎng)占位高層公寓 (斜向東面看湖 )高層公寓 (斜向西面看湖 )高層公寓 (斜向西面看湖 )花園洋房聯(lián)排別墅70008000900010000湖濱一號(hào) (東面斜看湖 )均價(jià) 7000湖濱一號(hào) 西面斜看湖 均價(jià)首席 均價(jià) 7300湖濱一號(hào) (東面斜看湖 )均價(jià) 8100湖濱一號(hào) (高層斜看湖 )價(jià)格 9200金色江南聯(lián)排 9000新梁溪人家雙拼 :130002/17/2023 4