【文章內(nèi)容簡介】 上揚動力 ；n 宏觀調(diào)控政策下，對房貸的控制與部分城市的限購，使得部分城市 成交量有一定程度的收縮 。宏觀經(jīng)濟下的量價反應(yīng)：對 “北上廣深 ”等一線城市而言，調(diào)控的負面影響不言而喻，這也更凸顯出二、三線城市在宏觀政策上的優(yōu)勢！贛州市場分析土地市場時間 地塊 占地面積（ ㎡） 建筑面積 （㎡） 起拍價（ 萬元） 成交價（ 萬元） 樓面地價（元 /㎡） 增值率202375 章江新區(qū) J12 0 %202375 章江新區(qū) J34 4 1 %202386 章江新區(qū) J3 5 8 %20231124 河套老城區(qū) IV—F—01 %2023121 章江新區(qū) F5 5 0 %土地市場 成交活躍，頻頻出現(xiàn)地王 ，開發(fā)商對后市也充滿信心，成交價都比底價有很大程度的增益，樓面地價達到 5686元 /㎡，預計項目售價將超過 10000元 /㎡章江新區(qū)規(guī)劃圖章江新區(qū)規(guī)劃圖B3項目J20項目J17項目J23項目J28項目J26項目H27項目J22項目G14/15項目本項目地塊 總建筑面積（萬㎡）J26 8H27 27J28 5J20 13B3 4J23 17J17 6J22 2合計 82除本項目建面 28萬㎡外，周邊地塊未來供應(yīng)量也相當充足，迎來機遇的同時，也將面臨挑戰(zhàn)。未來新增供應(yīng)成交分析自 2023年底中央宏觀調(diào)控加上全球經(jīng)濟環(huán)境波動下，整體房地產(chǎn)成交量都呈現(xiàn)一定程度的收縮，需求量受到擠壓，使得 09年出現(xiàn)井噴式的放量，在 2023年市場再次受到多重、嚴厲的調(diào)控，成交量再次受到壓力，但近五年的成交均價仍保持上漲的趨勢。n 兩市的商品房成交量出現(xiàn)不同程度的波動，但 成交均價仍保持上漲趨勢 ；n 贛州市的房價上漲的連續(xù)性更強，抗跌能力更高 ；n 贛州市比深圳市房地產(chǎn)市場更具備可持續(xù)發(fā)展性 。成交分析階段性供不應(yīng)求 成交價迅速走高，贛州中心城區(qū)目前商品房成交均價漲至 6000元 /㎡，供應(yīng)量降低成為主要原因，其存量只維持在 100200套之間，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)西城區(qū)中航城中航公元50007500元 /平方50007000元 /平方30004500元 /平方40005000元 /平方贛州市章江新區(qū)成為城市發(fā)展的重心n城市的發(fā)展，必經(jīng)從老區(qū)到新區(qū)的過程。n河套老城區(qū) —— 城市發(fā)展的起源之地，道路、建筑及市政配套已經(jīng)到難以改善的局面。n章江新區(qū) —— 是城市發(fā)展的又一次提升，從道路、建筑及市政配套都是全新的規(guī)劃，市政府、市民中心、住宅區(qū)及商務(wù)文化都具備作為城市中心的必要條件。處于上升趨勢中的房地產(chǎn)一、二級市場，供需兩旺，甚至供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)項目取得更好的價格和銷售成果的機會較大！1. 土地市場供需兩旺，地價不斷攀升；2. 未來新增產(chǎn)品供應(yīng)潛力巨大；3. 房價處于穩(wěn)定的上升渠道中；4. 階段性的供不應(yīng)求情況仍然存在；5. 章江新區(qū)的標桿與核心居住價值日益凸顯；贛州市場特征總結(jié)：競爭項目分析用地面積 62859 建筑面積 約 30萬容積率 綠化率 37%總戶數(shù) 872 車位比開發(fā)商 贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店項目位置 章江新區(qū)長征支路與瑞金路交匯處銷售均價 9300元 /平方米（毛坯）項目整體狀況面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實際可用戶型49㎡ 一房 復式兩房70㎡ 一房 復式三房主力供應(yīng)戶型售罄中航城n 綜合型項目 ，包含住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等；n ，可自行裝修成小復式，實現(xiàn)買一層送一層；n 一線品牌 ，中航品牌深受客戶認同；n 優(yōu)質(zhì)地段 ，目前地理位置最為優(yōu)越的地段，毗鄰黃金廣場。核心賣點銷售情況壓軸推出 330套公寓，售價 9300元 /㎡，全部為 VIP客戶成交。云星中央新城用地面積 83000 建筑面積 330000容積率 綠化率 30%總戶數(shù) 2023 車位比開發(fā)商 廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅項目位置 章江新區(qū)瑞金路銷售均價 6300元 /平方米（毛坯）項目整體狀況主力供應(yīng)戶型面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實際可用戶型86㎡ 兩房 兩房113㎡ 三房 四房140㎡ 三房 三房日光盤n 優(yōu)質(zhì)戶型，設(shè)計方正，功能明確實用；n 江景物業(yè)，部分可以看到章江江景。核心賣點銷售情況 615套，當天萬人開盤，銷售價格6300元 /㎡，當天售罄，銷售金額達 5億元！鷺江新城用地面積 64529 建筑面積 116499容積率 綠化率 45%總戶數(shù) 933 車位比開發(fā)商 贛州匯盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅項目位置 站北區(qū)五洲大道在售均價 6500元 /平方米（毛坯）項目整體狀況主力供應(yīng)戶型面積 戶型8490㎡ 兩房117139㎡ 三房僅余9套n 視野開闊 ，項目位處坡地之上，而且樓間距均超過 45米；n 園林打造精致 ，分成了數(shù)個小眾園林，小橋流水；n 江景物業(yè) ，部分可以看到貢江江景。核心賣點 158套房源，銷售價格 6500元 /㎡，成交火爆，至 12月初只余貨 9套！銷售情況市場分析小結(jié)：n城市發(fā)展 重心正往章江新區(qū)遷移 ，預期 58年將成為城市的核心；n目前出現(xiàn)階段性的供應(yīng)不足，使得出現(xiàn) 量跌價升 的情況；n土地市場成交活躍， 明年供應(yīng)充足 ，將面臨激烈的競爭形勢；n整體房地產(chǎn)的 運營水平仍有較大的提升空間 。 顯而易見自今年 7月份開始，贛州中心城區(qū)供應(yīng)嚴重不足，加上全國性房地產(chǎn)市場的回暖，使得需求量也突然放大，導致 供求嚴重失衡，房價迅速上漲 。 資本意識開始萌芽，贛州的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度驚人，經(jīng)過數(shù)年洗練，市場上房產(chǎn)投資者的資本意識已悄悄萌生， 購房不再單純以自住需求出發(fā) 。當前市場釋放的信號：無論宏觀層面、城市發(fā)展、競爭格局上，都預示著中航公元項目面臨的是一個絕佳的市場機會！市場分析下的思考：日光盤、未推出即售罄，市場如此的好，是否意味著營銷已經(jīng)不再被需要？中航公元項目應(yīng)該扮演怎樣的市場角色？第二，挖掘產(chǎn)品的資本和精神價值：做一只市場上前所有為由的 “出頭鳥 ”；第一，將熱銷提升為品牌升華：完成從市場領(lǐng)導者到市場領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)變；從項目發(fā)展的戰(zhàn)略意義上來看n從當前市場情況、項目質(zhì)素來看，取得熱銷業(yè)績是可以預期的現(xiàn)實目標；n作為全國布局的品牌開發(fā)商，在贛州市場的影響力僅停留在熱銷上顯然不夠；n中航公元作為中航品牌在贛州市場又一成熟力作，其戰(zhàn)略意義已然凸顯；從項目營銷的策略定位上來看n擁有著絕佳的地段、片區(qū)、產(chǎn)品價值，應(yīng)更注重對項目營銷訴求的把握；n贛州市場的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)一個開啟資本和精神傳承時代的項目已是必然；n中航公元已不再需要市場競爭參與者的角色，要塑造成市場標桿與領(lǐng)袖價值；第三部分第三部分營銷策略n 目標梳理n 營銷動作n形象定位首先，讓我們來看一個案例在中國，第一個，也是迄今為止唯一一個“把房子賣成收藏品 ”的項目—— 星河灣 2023年 9月 26日，星河灣 海怡半島創(chuàng)廣州頂級豪宅單日成交 最高紀錄 ，轟動全城！經(jīng)典案例：星河灣海怡半島奇跡 如何實現(xiàn) ？u開賣當天成交近 200套 ，金額 u至國慶黃金周成交近 300套 ，金額超 15億u成交均價 /m2，高出周邊近 70％u創(chuàng)造廣州豪宅 當日開放當日即開賣 的成交紀錄u開盤二個月之內(nèi)， 仍然保持每周成交過億的業(yè)績u 借風起浦東，橫掃南中國 借助浦東星河灣開盤單日熱銷 40億元、創(chuàng)世界紀錄之勢，在南中國全面造勢。 以 “ 載譽世界，榮歸廣州 ” 為主題，在廣州營造出 “ 如今的星河灣已不再是 8年前華南板塊的星河灣了，而是中國乃至世界的星河灣 ” 之形象，大大拉升了品牌形象。u 奢侈品式的營銷推廣我們賣得不是房子，而是奢侈品，為業(yè)主營造高端社交與生活平臺。u 高密度公關(guān)活動營造高端價值平臺26天 30場 活動，有效發(fā)動 1400多名 高端客戶， 胡潤、紅線女、江南春、哈繼銘、劉斯奮、程前、李艾、王學軍、向雪懷，以及埃及大使、阿拉伯各國領(lǐng)事和商務(wù)參贊、芬蘭、波蘭、德國、瑞士等國領(lǐng)事館代表和省市政府領(lǐng)導 等社會名流相繼到訪星河灣。世界奢侈品協(xié)會中國俱樂部 、 海上絲綢之路文化交流中心 、 星河商領(lǐng)尊尚會所 、 嶺南文化交流中心 正式落戶星河灣 海怡半島，為業(yè)主營造高端社交與生活平臺。世界奢侈品協(xié)會中國俱樂部落戶星河灣 胡潤出席開盤剪彩儀式中國星河灣大會開幕盛典海上絲綢之路申遺高峰論壇u 橫跨全國的高端客戶策動利用星河灣在全國三大一線中心城市的金三角布局，對 北京、上海、廣州三地近萬戶星河業(yè)主 進行全面發(fā)動；利用合富輝煌在珠三角區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)公關(guān)資源，進行 佛山、東莞、中山、深圳、潮汕和香港 六地的南中國策動，發(fā)動客戶 2023多臺 ；利用星河灣白金五星級酒店的高端設(shè)施，組織了潮汕客戶、粵西客戶、專業(yè)市場客戶等多場 飯局營銷 ，發(fā)動客戶 200多臺 。各地的南中國策動活動u 創(chuàng)造奇跡9月 26日開盤當日，創(chuàng)造了 2萬人看星河灣 的奇跡，當日到訪車輛 超 5000車次，當日成交 績 ； 也是 2023年十一黃金周全國一線城市人氣最旺、成交最多的豪宅項目。開盤當日盛況星河灣 —— 中國最具影響力的豪宅品牌252。強大的品牌效應(yīng)席卷南中國；252。 開盤期間成為業(yè)界討論爭相討論話題，風頭一時無兩；252。 全國開發(fā)商競相學習的高端地產(chǎn)項目；252。 短短 1周勁銷 15億，再創(chuàng)市場銷售神話；我們是如何做到的？制勝秘訣一：全國性拓展營銷鋪排 依托北京、上海星河灣之勢，廣州星河灣開啟全國性拓展活動，短短一個月，北京、上海、廣州、潮州、東莞、佛山均加入戰(zhàn)局，形成全國性高端圈層飯局營銷，開盤當日更在北京、上海、廣州同步開盤，開創(chuàng)全國營銷之先河！制勝秘訣二：全國客戶網(wǎng)絡(luò)支持 借助合富輝煌全國平臺，