【正文】 0%以上的比例，投資客戶少 Ⅰ 市場(chǎng)起步時(shí)間晚，產(chǎn)品不成熟 自貢進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)階段才 2年時(shí)間，市場(chǎng)缺乏對(duì)投資客戶的強(qiáng)大吸引力 Ⅱ 消費(fèi)投資形態(tài)發(fā)展不成熟 整體看來(lái)，近年來(lái)自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，居民的消費(fèi)投資意識(shí)及經(jīng)濟(jì)支付能力不足，無(wú)物業(yè)投資需求 Ⅲ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了自貢對(duì)區(qū)域外人群外輻射力尚未顯現(xiàn) 由于社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)、交通及生活配套等城市發(fā)展現(xiàn)狀，自貢對(duì)區(qū)域外人群的牽引力不足，區(qū)域外客群對(duì)其物業(yè)無(wú)明顯需求 自住型市場(chǎng)表現(xiàn) 自住型市場(chǎng)成因 根據(jù)對(duì)自貢主流樓盤(pán)市調(diào)結(jié)果表明： 市調(diào)項(xiàng)目有： 匯東：尚東國(guó)際、上品空間、 自流井：遠(yuǎn)達(dá)仁和半島、綠洲花園 貢井：青杠林生態(tài)苑、元亨興苑 自貢市場(chǎng)是一個(gè)典型的“封閉型”市場(chǎng) 【自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)特征】 Ⅰ 典型的二級(jí)城市市場(chǎng)特征，市場(chǎng) 供給主要為自貢區(qū)域內(nèi)客戶消化 ，對(duì)區(qū)域外客戶輻射能力弱 Ⅱ 開(kāi)發(fā)商以自貢本地為主 ，部分有多年本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但開(kāi)發(fā)仍不十分成熟，部分開(kāi)發(fā)商已建立起一定的品牌和客戶認(rèn)知 Ⅲ 產(chǎn)品 主要滿足本地人自住購(gòu)房需求 （換房改善居住環(huán)境或初次臵業(yè)），少量投資性臵業(yè)需求 封閉型市場(chǎng)表現(xiàn) 封閉型市場(chǎng)成因 根據(jù)對(duì)自貢主流樓盤(pán)市調(diào)結(jié)果表明： 2 貢井區(qū) 大安區(qū) 自流井區(qū) 3近年來(lái)自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于需求大于供應(yīng)的狀況。供需關(guān)系矛盾 2 0 0 0 2 0 0 6 年自貢市商品房銷售面積0501001502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年萬(wàn)平方米全市商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 全市住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）年 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 全市商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 全市住宅 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 自流井 匯東 貢井 南湖新城 沿灘新城 50 100 150 200 146 250 228 78 137 400 422 拍地規(guī)模（畝） 區(qū)域 0708年 04月，自貢新拍土地合計(jì)約 1010畝，按 ，建筑面積合計(jì)約 270萬(wàn)平方米，按照套均 115㎡計(jì)算，共計(jì)約 23412套左右。后續(xù)供應(yīng)量少 ① ③ ② ④ 市場(chǎng)基本面 市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面 ① “上升通道期” ：市場(chǎng)處于上升期，但受過(guò)度預(yù)期的影響，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面向上的態(tài)勢(shì)將偏離基本面而向上波動(dòng)，并在一定時(shí)期產(chǎn)生泡沫。 在市場(chǎng)基本面總體向上的大前提下，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動(dòng)，進(jìn)而形成不同的波動(dòng)階段 6此次調(diào)控令自貢房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于① “上升通道期” ，量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。此時(shí) 量?jī)r(jià)往往相繼攀升 ； ③ “下降通道期” ：此時(shí)量的編號(hào)完全取決于價(jià)格的變動(dòng)， 價(jià)不降則無(wú)量 ，將延長(zhǎng)僵持期，但“下降通道期”最終會(huì)使 降價(jià)成為主流 ，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面開(kāi)始回落，再次向基本面靠攏，并突破至基本面以下； 實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn) 從現(xiàn)金回籠角度入手，理性入市 市場(chǎng)大勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的啟示 自住型市場(chǎng) 封閉型市場(chǎng) 城市社區(qū)多核發(fā)展 供銷比形勢(shì)較良 后續(xù)土地供應(yīng)量小 處于上升通道期 區(qū)域市場(chǎng)多為剛性需求，泡沫相對(duì)一線城市較小。只有強(qiáng)有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群 規(guī)劃將形成多個(gè)城市中心。 在宏觀背景相對(duì)平穩(wěn)的情況下，本項(xiàng)目在自貢市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)如何？ PART 2 第二部分 競(jìng)爭(zhēng)聚焦 【注】數(shù)據(jù)來(lái)源：自貢統(tǒng)計(jì)局、自貢房管局、 自貢市人民政府、自貢房產(chǎn)在線 ? 地產(chǎn)格局解構(gòu) ? 競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)解讀 ? 本體解析 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 貢井區(qū) 大安區(qū) 地產(chǎn)格局解構(gòu) 自貢市行政區(qū)劃 自流井區(qū) 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 地產(chǎn)格局解構(gòu) 五大地產(chǎn)格局 自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ,區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱。 傳統(tǒng)老城區(qū) ，自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。 匯東是自貢市的 城市新區(qū) ，目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。屬 匯東外延城市新區(qū)。 1 19992023 自貢市地產(chǎn)格局發(fā)展沿革 貢井片區(qū) 自流井大安片區(qū) 自貢市傳統(tǒng)的居住中心區(qū)域。 2 20232023 匯東片區(qū) 隨著城市中心居住負(fù)荷的加大，匯東板塊作為城市新興南移的緩沖板塊，成為政府規(guī)劃打造重點(diǎn)。 3 20232023 南湖片區(qū) 沿灘片區(qū) 隨著匯東新區(qū)的發(fā)展步入衰退期，南湖和沿灘作為整體城市南移東擴(kuò)的重要戰(zhàn)略發(fā)展提上日程。近年來(lái)供需兩旺，開(kāi)發(fā)量和銷售率持續(xù)居高不下，在四川省二級(jí)城市當(dāng)中處于領(lǐng)先位臵。 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 面積段 分布 80120平方米 80170平方米 80120平方米 ?整體看來(lái)，自貢各大板塊的物業(yè)供應(yīng)面積均在 75150平米之間，這個(gè)面積段配比相對(duì)保守、傳統(tǒng) 75140平方米 貢井區(qū)域 自流井大安片區(qū) 匯東片區(qū) 南湖生態(tài)城 四大格局 —— 物業(yè)類型及 主力戶型分布 80120平米套三產(chǎn)品 7090㎡的套二小戶型 8090 ㎡套二和 120 ㎡套三為主 100130 ㎡的套三產(chǎn)品 以多層為主 容積率 高層多層比 1： 2 容積率 高層多層比 1：1 容積率 ?物業(yè)類型相對(duì)單一，產(chǎn)品以套三為主，功能較單一 四大格局 —— 客戶分布 核心客戶：貢井本區(qū)域消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶：部分臨近郊縣消費(fèi)者 偶得客戶：無(wú)明顯特征 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶： 打工返鄉(xiāng)消費(fèi)者 偶得客戶： 臨近郊縣消費(fèi)者 核心客戶： 自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶： 打工返鄉(xiāng)消費(fèi)者 偶得客戶： 臨近郊縣消費(fèi)者及其他二級(jí)城市消費(fèi)者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 偶得客戶：其它二級(jí)城市消費(fèi)者 偶得客戶：其它二級(jí)城市消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶：臨近郊縣消費(fèi)者 核心客戶：自貢老城區(qū)各區(qū)消費(fèi)者 重點(diǎn)客戶：臨近郊縣消費(fèi)者 ?大多以自貢片區(qū)自住需求客戶為主力客戶群體 ?臨近區(qū)域的客戶作為重點(diǎn)客戶來(lái)源 四大格局情況一覽 貢井板塊 自流井板塊 匯東板塊 南湖板塊 板塊屬性 城市老工業(yè)區(qū) 老城區(qū)外延區(qū)域 自貢老城區(qū)的核心區(qū)域 和商貿(mào)中心 城市新興行政商貿(mào) 中心 未來(lái)政府重點(diǎn)打造的 生態(tài)居住區(qū)域 產(chǎn)品 特征 郊縣型多層物業(yè) 多層加少量的電梯物業(yè) 較高端的多層和高層電梯為主，電梯占區(qū)域住宅供量約 40% 高層電梯為主 面積區(qū)間 主力戶型 80120平米 7090㎡小戶型低層洋房 70150平米 8090㎡套二和 110130㎡套三 80150平米 100130 ㎡套三 80120平米 均價(jià) 2200元 /平米左右 2400元 /平米左右 2800元 /平米左右 26002900元 /平米 客戶階層 周邊客戶為主，自住為目的。 以自貢本地客戶為主，各區(qū)縣客戶均有分布 自貢本地中高收入群體為主，有部分外地客戶 自貢本地客戶 +少量投資客戶 代表樓盤(pán) ?鷹大青杠林生態(tài)園 ?元亨新苑 ?遠(yuǎn)達(dá)仁和半島 ?華隆東方云項(xiàng) ?尚東國(guó)際 ?龍城國(guó)際 ?雄飛凱悅星城 區(qū)域輻射范圍 較小 較大 很大 一般 ?貢井片區(qū) 開(kāi)發(fā)體量及區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景已經(jīng)不能與本片區(qū)抗衡 ?匯東片區(qū) 開(kāi)發(fā)已向南湖延伸，南湖片區(qū)成為繼匯東后的又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，兩大區(qū)域形成合力 ?沿灘片區(qū) 成為新的規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，城市新區(qū)前景展現(xiàn)，但目前未形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 匯東新區(qū) 南湖區(qū) 沿灘區(qū) 自流井 貢井 匯東 【小結(jié)＆啟示】 ?這部分對(duì)自貢市的地產(chǎn)格局進(jìn)行了解構(gòu)與對(duì)比分析。對(duì)本項(xiàng)目界定及選取重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域起到一定支撐作用。遵循“總體規(guī)劃，分步實(shí)施，項(xiàng)目起步，滾動(dòng)發(fā)展” 的原則，經(jīng)過(guò) 14年的不懈努力，取得了城市建設(shè)的較好成績(jī)。 ?高新區(qū)總規(guī)劃面積為 60平方公里 ，包括建成區(qū)、南湖新城和高新工業(yè)集中區(qū) 。 。城市區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施逐漸成熟。以 80平米左右的二房和 120平方米左右的 3房為主。 ?代表項(xiàng)目： 遠(yuǎn)達(dá) 〃 尚東國(guó)際 龍城國(guó)際 遠(yuǎn)達(dá)都市森林 匯東區(qū)域在售樓盤(pán)一覽 樓盤(pán)名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 (畝 ) 建面 (平米 ) 價(jià)格 （元 /㎡） 容積率 主力面積（平米） 存量 核心賣(mài)點(diǎn) 上品空間 高層電梯 47000 3180 （裝修 800元） 80120 余 20% 精裝修 遠(yuǎn)達(dá) 都市森林 多層 +電梯 101 131000 高層均價(jià) 2800，層差 20元左右。 3月推18F高層 區(qū)域和開(kāi)發(fā)商品牌 新美帝景 多層 +高層 45 100000 32003300 8590 、 126 多層已售磬，高層一幢未開(kāi)，另二幢消化一半 區(qū)域 尚東國(guó)際 多層 +電梯 70 152023 均 3400 8F多層 85 32F高層 130170 06年底開(kāi)盤(pán)截至目前消 1000套左右 .多層余 10套 區(qū)域，開(kāi)發(fā)商品牌及較好的品質(zhì) 龍城國(guó)際 33F高層電梯 100 360000 預(yù)計(jì) 3500 120左右 區(qū)域、樓盤(pán)品 質(zhì) 塞納河畔 18F、 26F電梯 45000 2300起價(jià) 80110 5月份開(kāi)盤(pán) 歐式河畔風(fēng)景 生活 LOFT晶舍 12F電梯 5 10000 均 3800 5060 目前余 60套左右 ,附加值 海派 頤和上院 1 30F高層電梯 66200 28003200 80120 07年 7月 2期開(kāi)盤(pán)，截至目前余 30套 區(qū)域、雙層電梯 區(qū)域地產(chǎn) 樓盤(pán)名稱 供應(yīng)量（㎡） 存量（ ㎡ ） 上品空間 47000 37600 都市森林 131238 50600 尚東國(guó)際 152265 46000 塞納河畔 45000 45000 新美帝景 100000 15525 龍城國(guó)際 360000 360000 LOFT晶舍 10000 3000 海派頤和上院 66200 14720 合計(jì) 約 911703 約 572445 在售項(xiàng)目供應(yīng)量 土地拍賣(mài)情況 該板塊是自貢市商品房住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，該板塊從前幾年的方?jīng)_小區(qū)等項(xiàng)目開(kāi)始，一直占據(jù)著自貢市商品房供應(yīng)量的頭把交椅，這得益于政府對(duì)匯東新區(qū)的大力開(kāi)發(fā)，目前該板塊內(nèi)新面世項(xiàng)目，已經(jīng)逐漸向南轉(zhuǎn)移， 從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)該板塊，仍然是自貢市商品房供應(yīng)的最集中區(qū)域。該區(qū)域目前是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)板塊。 房產(chǎn)發(fā)展： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商匯聚，項(xiàng)目林立，價(jià)格標(biāo)桿。 前景： 前景看好，有望成為自貢房產(chǎn)發(fā)展的代表區(qū)域。 ?【區(qū)域劣勢(shì)分析】 缺乏比較系統(tǒng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)指導(dǎo)及整體規(guī)劃，目前開(kāi)發(fā)秩序及規(guī)模比較混亂，良莠不齊，影響區(qū)域未來(lái)整體的發(fā)展。 ?（一）發(fā)展規(guī)模 用地規(guī)模： 人口規(guī)模：約 ?（二）功能定位 匯東新城發(fā)展的延續(xù)，城市功能的完善和補(bǔ)充，生態(tài)型的城市新區(qū)。 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 (畝 ) 建筑面積 （平米） 銷售價(jià)格 (元 / ㎡ ) 物業(yè)形態(tài) 主力面積 (㎡ ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 雄飛凱悅星城 76畝左右 152023 26002900 高層電梯 73123 預(yù)計(jì) 2023年 78月份 雄飛水岸庭 100畝左右 —— 起價(jià) 2800 高層電梯 ——— 未定 ?區(qū)域特征： 自貢市城市總體規(guī)劃確定的城市中心區(qū)向南發(fā)展的新區(qū) ?產(chǎn)品特征： 以電梯高層為主， 2梯 6戶，布局較緊湊。 ?區(qū)域價(jià)格： 23002900元 /㎡ ?客戶情況： 以項(xiàng)目臨近片區(qū)和客戶為主 ?代表項(xiàng)目：雄飛凱悅星城 規(guī)劃分析 ?南湖生態(tài)城規(guī)劃面積 ，是自貢市大城市發(fā)展重點(diǎn)向南發(fā)展的城市新區(qū)。 南湖新城分為五個(gè)大的功能區(qū) （ 1）商貿(mào)區(qū)（ 2）會(huì)展中心區(qū)（ 3）體育中心區(qū)（ 4）行政辦