自貢市名城新天地項(xiàng)目營銷策劃-在線瀏覽
2025-03-31 00:12本頁面
【正文】 龍都廣場 15% 55% 25% 10% 當(dāng)前自貢商業(yè)租金情況 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 租金 (當(dāng)前 ) 英祥帝豪 (集中 ) 80— 120元 / ㎡ 龍都廣場 (臨街 ) 45— 100元 / ㎡ 五星街街面店 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 大東方廣場 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 檀木林街道 (臨街 ) 60— 80元 /㎡ 地下商城 (集中 ) 60— 80元 / ㎡ 010203040506070802023 2023 2023 2023商鋪?zhàn)饨甬?dāng)前自貢租金平均在 80元 /㎡ ，成逐年增長的趨勢(shì)。由此可見， 人們一站式的針對(duì)性消費(fèi)明確。 城市規(guī)劃建設(shè)更新是一個(gè)過程，勢(shì)必帶來一次新的開發(fā)機(jī)會(huì)，將會(huì)出現(xiàn)新的城市中心，是一種商業(yè)集中化的過程，也是本案最大的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目地塊是城市文化中心，緊靠市體育廣場公園。 2. 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：文化中心效應(yīng)給予了本案空間營造的平臺(tái)，適宜商業(yè)環(huán)境的規(guī)劃營造。 2. 目前周邊已經(jīng)擁有了比較成形的商業(yè)，本項(xiàng)目注入大量的商業(yè)體量有一定的壓力。 ? 靈活機(jī)動(dòng)的商住產(chǎn)品組合，避免了同質(zhì)化競爭，同時(shí)滿足不同消費(fèi)圈層的需求。 ? 目前自貢樓市已經(jīng)經(jīng)過了一輪的快速發(fā)展，今后的市場走勢(shì)將成為項(xiàng)目開發(fā)的挑戰(zhàn)。 從項(xiàng)目立項(xiàng) 角度 看本案的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) The viewpoint of living 城市作用 住宅開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 商業(yè)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域； ? 市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè) 成為了項(xiàng)目受到的關(guān)注點(diǎn)； ? 自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性； ? 自然山體景觀也是該項(xiàng)目開發(fā)的一大亮點(diǎn)； ? 隨著目前房價(jià)的整體持續(xù)上揚(yáng)，造成高總價(jià)大戶型的日 益相對(duì)過剩，使得項(xiàng)目規(guī)劃中的低總價(jià)中小戶型具備較大 的需求市場空間。 商業(yè)與住宅的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4 我們對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品的思考 我們賣的是怎樣的產(chǎn)品？我們的客戶是如何定位的？ 問題思考 本案項(xiàng)目的市場定位 The orientation of merce 自貢市的 ＝ 新商業(yè)中心 ＋ 高尚住區(qū) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成 住 宅 商 業(yè) 住宅總面積 ㎡ 住宅總面積 87049㎡ 5 本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)配比 住宅產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考 1. 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域； 2. 市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè)成為了項(xiàng)目受到的關(guān)注點(diǎn)； 3. 自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性； 4. 自然山體景觀也是該項(xiàng)目開發(fā)的一大亮點(diǎn)； 5. 隨著目前房價(jià)的整體持續(xù)上揚(yáng)，造成高總價(jià)大戶型的日益相對(duì)過剩，使得項(xiàng)目規(guī)劃中的低 總價(jià)中小戶型具備較大的需求市場空間。 2. 在這里我們主要對(duì)本案項(xiàng)目 110－ 130平米的房型進(jìn)行分析（ 該房型在本案核心區(qū)域?qū)儆谥髁π?），以明確其價(jià)值。 本案大房型設(shè)計(jì)為三代同堂提供絕佳選擇，并滿足日常起居功能和生活私密性的需要。 當(dāng)前市場通行的戶型 功能設(shè)計(jì) 及 空間布置 標(biāo)準(zhǔn)參考： 戶型劃分標(biāo)準(zhǔn) 起居功能最低標(biāo)準(zhǔn) 面積最低標(biāo)準(zhǔn)（平方米） 開間最低標(biāo)準(zhǔn)（米） 最好朝向或自然通風(fēng)情況 110135平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳 —— 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— —— 次臥一 朝向均可 次臥二 朝向均可 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 主陽臺(tái)（外沿全面積） —— 工作陽臺(tái)（封閉） —— 130165平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳（獨(dú)立） 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— 最好自然通風(fēng) /采光 主臥儲(chǔ)衣間或儲(chǔ)衣柜 —— —— 次臥一 南向或東向 次臥二 —— 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 工人房 —— 最好自然通風(fēng) /采光 雜物間或洗衣間 —— 主陽臺(tái)（外沿全面積） —— 工作陽臺(tái)（封閉） —— 住宅總面積 26068㎡ 產(chǎn)品配比 備注 1＃樓 ㎡ 50 ㎡ 和 65㎡ 小戶型（ 26套單身公寓 /26套小戶型） 部分小戶型產(chǎn)品適合年輕人置業(yè) 2＃樓 ㎡ 80戶型（ 51套 ) 適合年輕人置業(yè) 3＃樓 ㎡ 110 ㎡ ～ 130 ㎡ 兩房三房戶型 (114套） 當(dāng)前自貢市當(dāng)?shù)厥袌鲚^能接受的主力產(chǎn)品是 100 ㎡ － 130㎡ 三房兩廳住宅 4＃樓 ㎡ 5＃樓 ㎡ 6＃樓 ㎡ 155 ㎡ 四房兩廳（ 26套） 部分大戶型產(chǎn)品適合大家庭自主型 1 6 5 4 3 2 面積大小根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的數(shù)據(jù)測(cè)算 房型分布建議說明 ? 全明設(shè)計(jì)，陽光清風(fēng)自然入 ? 格局方正，布局緊湊，功能 分區(qū)明晰 ? 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，兼顧生活的舒 適性與便利性 銷售面積： － ㎡ 廚房與生活陽臺(tái)相連 提高生活便利性 臥室采用大凸窗設(shè)計(jì) 給心情一個(gè)放飛的窗口 獨(dú)立餐廳可設(shè)為多功能廳，空間更靈活 住宅產(chǎn)品建議 戶 型 建 議：一房兩廳 ? 戶型設(shè)計(jì)緊湊 ,結(jié)構(gòu)布局合理 ,動(dòng)靜分區(qū) ,該戶型位于端頭位置 ,居室都有充足采光 。 商業(yè)部分的市場定位 The orientation of merce 繽紛城市 活力源 自貢一站式新生活商業(yè)中心 本案人流動(dòng)向思考 低層 (12及地下層 ) 中層 (34層 ) 高層 (56層 ) 人流量遞減 人流導(dǎo)入容易 ,通過 大賣場匯聚整個(gè)城市的人氣，引入大量人流。 人流導(dǎo)入較難 ,只有開發(fā)針對(duì)性消費(fèi)強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。以 SHOPPING MALL為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的一站式商業(yè)聚合體。 思考方向一： 能夠有利促進(jìn)商業(yè)部分的快速去化，帶動(dòng)整盤銷售 思考方向三： 通過空間引導(dǎo)，有效解決上層空間的出售出租率 —— 一層和二層經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量） 一層二層 品牌專賣 /休閑 /購物坊 總建筑面積： （ 20158平米 /間） 總套數(shù)： 93間（按柱頭間距測(cè)算） 品牌專賣比例： 70多家 需求面積： 4093平米 /間 休閑類比例（咖啡 /茶館）： 12家 需求面積： 80100平米 /間 食品點(diǎn)心類比例（面包 /點(diǎn)心）： 12家（門店） 需求面積： 2050平米 /間 生活百貨類比例（專賣 /專營）： 1012家 需求面積： 50100平米 /間 空間效果構(gòu)思示意圖 sketch map 一層平面分割示意圖 sketch map of a plane 具體面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn) 一層商業(yè)劃分示意 面積測(cè)算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 53間 18000 （均價(jià)） 36300萬 具體面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn) 二層平面分割示意圖 sketch map of a plane 二層商業(yè)劃分示意 面積測(cè)算 個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)設(shè)定 單間總價(jià) 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 40間 9000 （均價(jià)） 1
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