精品資料-合美企劃2008年自貢名城新天地項(xiàng)目前期定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-08 01:56本頁面
【正文】 介市場的了解，房屋出租的概率非常小，說明了當(dāng)?shù)厥袌?自住型需求比重較大 。 當(dāng)前自貢商業(yè)行式比較 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 比較 價(jià)格 (元 ) 租金（元） 總價(jià) (100 ㎡ ) 投資回報(bào) 升值 銷售情況 經(jīng)營狀況 臨街商鋪 (大東方廣場 ) 15000 100 150萬 高，不穩(wěn)定 慢，不穩(wěn)定 100% 人氣不足 集中商業(yè) (匯東電腦城 ) 8000 60 80萬 高，穩(wěn)定 快 100%出租 良好，人氣集中 社區(qū)商鋪 (東方家園 ) 4500 50 45萬 高，穩(wěn)定 慢 50%售出 50%出租 人氣不足 當(dāng)前自貢商業(yè)業(yè)態(tài)配比 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 超市百貨業(yè) 專賣零售業(yè) 知名餐飲業(yè) 專業(yè)百貨業(yè) 英祥帝豪 15% 45% 20% 35% 大東方廣場 0 85% 15% 0 龍都廣場 15% 55% 25% 10% 當(dāng)前自貢商業(yè)租金情況 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 租金 (當(dāng)前 ) 英祥帝豪 (集中 ) 80— 120元 / ㎡ 龍都廣場 (臨街 ) 45— 100元 / ㎡ 五星街街面店 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 大東方廣場 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 檀木林街道 (臨街 ) 60— 80元 /㎡ 地下商城 (集中 ) 60— 80元 / ㎡ 010203040506070802022 2022 2022 2022商鋪?zhàn)饨甬?dāng)前自貢租金平均在 80元 /㎡ ，成逐年增長的趨勢(shì)。由此可見， 人們一站式的針對(duì)性消費(fèi)明確。 城市規(guī)劃建設(shè)更新是一個(gè)過程，勢(shì)必帶來一次新的開發(fā)機(jī)會(huì)，將會(huì)出現(xiàn)新的城市中心，是一種商業(yè)集中化的過程，也是本案最大的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目地塊是城市文化中心，緊靠市體育廣場公園。 2. 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：文化中心效應(yīng)給予了本案空間營造的平臺(tái)，適宜商業(yè)環(huán)境的規(guī)劃營造。 2. 目前周邊已經(jīng)擁有了比較成形的商業(yè)，本項(xiàng)目注入大量的商業(yè)體量有一定的壓力。 ? 靈活機(jī)動(dòng)的商住產(chǎn)品組合，避免了同質(zhì)化競爭，同時(shí)滿足不同消費(fèi)圈層的需求。 ? 目前自貢樓市已經(jīng)經(jīng)過了一輪的快速發(fā)展，今后的市場走勢(shì)將成為項(xiàng)目開發(fā)的挑戰(zhàn)。 從項(xiàng)目立項(xiàng) 角度 看本案的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) The viewpoint of living 城市作用 住宅開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 商業(yè)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域； ? 市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè) 成為了項(xiàng)目受到的關(guān)注點(diǎn)； ? 自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性； ? 自然山體景觀也是該項(xiàng)目開發(fā)的一大亮點(diǎn)； ? 隨著目前房價(jià)的整體持續(xù)上揚(yáng)，造成高總價(jià)大戶型的日 益相對(duì)過剩，使得項(xiàng)目規(guī)劃中的低總價(jià)中小戶型具備較大 的需求市場空間。 商業(yè)與住宅的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4 我們對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品的思考 我們賣的是怎樣的產(chǎn)品？我們的客戶是如何定位的？ 問題思考 本案項(xiàng)目的市場定位 The orientation of merce 自貢市的 ＝ 新商業(yè)中心 ＋ 高尚住區(qū) amp。 住宅部分的市場定位 The orientation of merce 自貢市 高檔帶電梯公寓住區(qū) 研判本案主力戶型的初衷 建議本案項(xiàng)目以 110130平米房型為主力戶型的幾點(diǎn)考慮： 1. 首先是 110－ 130平米的戶型目前 業(yè)已獲得了市場的高度認(rèn)可和接受， 是自貢市場較為成熟的暢銷戶型（從“尚東國際”、“仁和半島”的產(chǎn)品銷售即可以看出），所以本案該面積區(qū)段的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更為出眾合理。 戶型 大戶型（ 155 ㎡ ） 中戶型（ 110 ㎡ ～ 130 ㎡ ） 小戶型 50 ㎡ 、 65㎡ 、 80 ㎡ 房型 四房兩廳 三房兩廳 一房兩廳 套數(shù) 26套 114套 103套 比例 13% 57% 30% 項(xiàng)目戶型配比建議表 本案主力戶型的價(jià)值研判 本案 110－ 130平米 房型價(jià)值提煉 相對(duì)于自貢市其他高檔住宅項(xiàng)目房型，本案項(xiàng)目房型無論是在功能設(shè)計(jì)還是空間布局上都要更顯合理性 就生活方式而言，大房型體現(xiàn)的不僅是空間的舒適性，更體現(xiàn)的是對(duì)生活品質(zhì)的追求。 當(dāng)?shù)氐馁彿肯M(fèi)習(xí)慣 (提倡實(shí)用主義的消費(fèi) )， 因此 110－ 130平米三房四房房型 仍然是絕對(duì)的主力產(chǎn)品。 ? 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局 ,城市景觀一覽無余 ,客廳 ,餐廳雙廳合一 ,互相補(bǔ)充 ,相得益彰 . ? 起居空間與用餐空間自然分設(shè) ,空間使用更加便捷 . 三間臥室 ,起居室 ,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設(shè)計(jì) , 使得戶內(nèi)空間自然延展 ,平添室內(nèi)空間價(jià)值 銷售面積： 126－ 130㎡ 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： 130㎡ ? 三間居室純南向 ,大面寬采光 ,短進(jìn)深南北通透 ,格局方正 . ? 雙主臥室設(shè)計(jì)互不干擾 ,完全保證主人區(qū)的私密性 ,雙主臥飄窗設(shè)計(jì) ,吸納自然美景錦上添花 . 廚房餐廳之間輕質(zhì)隔墻設(shè)計(jì)可實(shí)現(xiàn)個(gè)性 化的空間組合 ,實(shí)現(xiàn)西式廚房自由切換 . 戶 型 建 議：三房兩廳 銷售面積： － ㎡ ? 南北通透，三面采光，四明板式設(shè)計(jì)，心情時(shí)時(shí)清爽明朗 ? 巧妙的空間結(jié)構(gòu)分割，動(dòng)靜分區(qū)明晰，為三代同堂提供絕佳選擇 ? 三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加生活的舒適性與便利性 入戶花園設(shè)計(jì)，自然過渡 盡顯主人高貴身份 豪華客廳，大面積飄窗， 俯瞰景色 主臥室?guī)мD(zhuǎn)角大陽臺(tái) 給心情一個(gè)放飛的窗口 戶 型 建 議：四房兩廳 商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考 1. 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景； 2. 舊城改造將促成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的集中化； 3. 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項(xiàng)目具備了良好的商業(yè)氛圍； 4. 大體量商業(yè)項(xiàng)目可以為時(shí)尚一族提供完整的 ” 一站式 ” 購物環(huán)境； 5. 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 人流導(dǎo)入相對(duì)低層有一定的難度，可以開發(fā)一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。 本案項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構(gòu)思理由說明 文化活動(dòng)中心，電影院，游樂園 品牌專賣店 The conceptive of orientation to the FUXING’S 四層 三層 二層 一層 五層 六層 美食城，數(shù)碼家電 地下一層 時(shí)尚精品或者城市大 MALL 隨著樓層的遞增，店面價(jià)值遞減，銷售難度越大，因此上層商業(yè)的業(yè)態(tài)定位目標(biāo)性消費(fèi)要明確化 本案項(xiàng)目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向 The integer orientation of advisement 方案：城市生活大賣場 理由：大賣場能夠匯聚整個(gè)城市的人氣，引入大量人流。 地下一層平面動(dòng)向示意圖 sketch map of a
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